危老條例(都市危險及老舊建築物加速重建條例)的出現，讓許多人嗅到這股重建商機，也有些人趁機將自己30年以上的老房，藉由政府推出的方案，將房屋擴大重建，但是政府並未規定最低面積限制，因此即便是小得可憐的危老基地，也有人願意在上面蓋房，因此各個城市出現了很多的「紙片屋」。 危老重建的基地面積差距懸殊，以目前最熱門的台北市、新北市、台中市來看，最大的面積可到2,000坪以上，但最小的甚至不到20坪。 根據內政部及各地方政府的最新統計，從危老條例開始實施以來自2020年12月底，全台灣共申請了1,646件危老案件，成功核准的有1,236件，平均核准的面積為212坪。 熱門城市危老基地核准面積概況 地區 最大基地面積 最小基地面積 平均核准面積 台北市 2,147坪(信義行政中心地上權案) 21坪(大安區龍泉段) 185坪 新北市 2,820坪(林口富創德科技廠房改建) 15坪(樹林區大同段) 239坪 台中市 3,414坪(北區皇普莊園) 17坪(東區立德段) 111坪 資料來源：各地方政府 由上述資料就可以發現，基地大小相差竟有百倍之多，因此政府去年修正了危老條例，鼓勵將土地進行大面積整合，當然若是已經無法進行整合的小土地，政府也會提供額外獎勵，代表不論土地面積大小，皆可以取得獎勵，但是這樣有辦法擴大危老基地面積嗎?目前是尚未有明顯的改變，全台平均依舊在200坪左右。 什麼是危老?…

莊先生近年來做生意頗為順風順水，口袋裡累積了不少財富，想要替自己投資房產或是貸款，把財力轉換成有形的不動產，覺得這樣可以更安心地保障財產，流覽了一段時間之後，終於找到心目中理想中意的房子，但是屋主開出的價格1000萬超出預算，莊先生希望房仲能夠和屋主商量，用800萬元的價格買下，但房仲認為開太低，建議先出850萬元，如此一才有和屋主議價的空間，於是莊先生事先給付20萬元斡旋金，交給房仲讓他去談，經過三天後，房仲告知賣價把房價調降為960萬元賣出，莊先生覺得房子不值得這個價位，決定放棄可能成交的機會，另外跟房仲約好時間，取回買房失敗的斡旋金。 斡旋金究竟是什麼意思？ 買屋、賣屋都是人生中很重要的大事，尤其當購屋的人看上一個目標物，認為房價和自己心中的預算有落差，就會接洽屋主進行討論，訂定一個比較可以負擔的價位，希望買賣雙方同時達成皆大歡喜的交易，此時需要房仲在中間往來穿針引線，作為溝通調解的橋梁，房仲往往會說「下斡旋」，就是說買家要先拿得出一筆錢，證明自己買屋的意向是真心誠意的，屋主獲得一筆款項保證，才可能產生意願和買家協商價格，本來斡旋就包含調解、磋商的意思，透過提供現金來傳達自己的購買意圖，雙方先有這個基礎，才有辦法取得一致協議。 付斡旋金真的有用處嗎？法律上有保障嗎？ 當賣家同意對方所開出的房價之後，接下來就能收走議價保證金，轉移成購屋定金，直接當作給付一部分的買賣金額，一般來說，定下協議要伴隨著契約書簽訂，表示交易已經成立且有效，雖然目前議價金在法律上沒有明確規範，但賣家不能說反悔就反悔，隨便依照喜好撤銷交易，或是不滿意已經訂好的房價，任意更動，一但違反條款是要付出違約金的，另外合約內容還會說明議價天數，通常是3-7天，期限內沒辦法商討出一定共識，議價金沒有被賣家收取的話，可以取消訂定契約，若雙方的爭執無法私下自行解決，有可能上法庭交由司法判決處置爭議，所以下斡旋對買家來說也是另一種保障方式，保護購屋權利完整，不至於被出爾反爾的賣家繞地頭昏腦脹。 為什麼房仲總是喜歡提到斡旋金？ 議價金不但對買賣雙方有正面保障，對房仲而言，則是表示這個案子有處理的價值，所以很多時候會要求買家，提供一筆款項當作籌碼運用，幫助敲開議價大門的最低門檻，當房仲接受客戶委託，前往和賣家商談時，才不會被對方當成只是來胡亂喊價而直接拒絕，幫助提高成功機率，同事房仲需要確保，客戶是認真考慮想要買屋，而不是來隨便試水，以免房仲忙得焦頭爛額，努力達成業務目標之後，客戶又甩手不認，結果做了一場白工，浪費時間和人力。 只要想買房一定要拿出斡旋金嗎？斡旋金要高才容易買到嗎？ 不一定，買屋有很多種形式，議價金只是其中一種方法，買家看見十分喜歡的房子，希望先下手為強，不被其他人捷足先登的時候，率先向賣家提出一筆金額，表明自己完成這筆交易的誠意，這就是下斡旋，如果不想要委託房仲辦理，也可以自己預付訂金，保留預售屋的購買權利，等到房子一正式開賣，補足扣掉訂金之後剩餘的總價，那麼就能名正言順地完成買賣了，通常額度會在10萬元左右，或是房子售價的2%，最高不超過5%，並不是說金額越高，就能獲得買屋的保證，畢竟賣家最終是看出價的高低決定要不要售出，如果雙方都能獲得一個令人滿意的價位，就算沒有超高額協調金，還是能夠順利完成交易。 如果反悔的話有可能拿回斡旋金嗎？ 可以的，如果因為某些因素，買家改變主意不想買屋，賣家也還沒正式答應要出售，應該在明定的委託時間到期之前，盡快告知對方取消交易，然後取回暫時交給仲介保管的議價金，契約尚未成立的話，這筆款項不會被送往賣家手中，可以隨時撤回議價而不會面臨懲罰，但若是簽了契約，賣家已經收下了議價金，等於轉變成為購屋訂金，又臨時不想履行合約內容的義務，放棄買屋，將被視同為毀約，而讓定金遭到全部沒收，拿不回來，更嚴重還有可能吃上官司，所以一定要事先做好功課，審慎考慮再思索是否需要下斡旋。 為什麼又有要約書出現？要約書是什麼？ 有些人對於還沒談妥房價，也不確定是否能順利買到房子，就要先掏出一筆錢，心理會稍微覺得牴觸，如果真的不願意下斡旋，也可以改為採用買賣要約書的方式，要約書全稱為要約承諾書，是內政部正式發布的不動產委託銷售範本，書面提出接洽意願，記載了另外請求的底價等內容，並且請來房仲居中協調，賣家同意房價的話，雙方就可以完成簽約，等同於發生契約書的效力，不能任意反悔取消買屋，要約書不需要付出議價金，但是違約要付出的賠償比較貴一點，大約收取房價的3%，因此買家沒有履行合約內容，賣家是可以依法收取高額罰款的，有意協商房價的人，應該考慮清楚其中的優缺點，選擇較能接受的方法，以免過程中搖擺不定又後悔，不但造成賣家和仲介的困擾，也讓自己損失一筆現金。 斡旋金和要約書之間有什麼不同嗎？ 二者的性質和功用相似，都是為了因應買屋議價的需求而產生，也同時有法律上的保障，一旦只要契約生效，雙方就應該根據內容完成交易，途中毀約要背負起賠償責任，但是在協商辦法、規定期限、罰款等方面有細微的差異。 斡旋金 要約書 協商辦法 10萬左右或出價2%的金額 文書呈現 簽約文件 斡旋金契約書 不動產委託銷售契約書 協商期限 3-7天 通常是3天 賠償金 10萬左右或出價2%的金額 出價3%的金額 議價成立 斡旋金轉定金 付出訂金 選擇斡旋金或要約書有什麼限制嗎？ 由於下斡旋的紛爭時常出現，雙方往往各執一詞，內政部要求業者必須告知議價，有斡旋金和要約書兩種方式，以書面文字解釋兩者之間的關係和用法，不得隱瞞其中的差異，如果只收議價金，卻沒有讓買屋者知道自己的選擇權，有違反公平交易法第24條規定的疑慮，因此買家應當知道，要如何協商是可以自由決定的。 斡旋金有什麼地方要注意嗎？ …