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如何看懂房貸種類?一次完整介紹2025最新常見的購屋貸款!
高房價的環境下,購屋族負擔越來越重,2022年第4季房貸平均金額885.3萬元,攀升到14年來新高,遇到升息循環,利息支出再增加,一般民眾也能明顯感受壓力,如果想省錢,可以根據個人條件,搜索符合資格的房貸方案。
市面上有哪些不同房貸種類?
生活開銷已是一大筆錢,還要背數十年百萬元房貸,如果不仔細從頭計算,房貸利息可能吃掉你的收入,對大部分人而言,不存在最理想的方案,只能依照目前狀況,申請最有幫助的方案,下面就列出5種常見情形。
銀行房貸
如果是月薪固定的上班族、薪轉戶,銀行會認為是優良客戶,申請人的還款能力,是審核的一個重要因素,因此收入來源穩定,非常有利於過件,銀行房貸產品多樣,仔細挑選可以發現適合方案。
申貸之前,先選出想要配合的銀行,開立帳戶或多刷卡,加強熟悉度,和銀行打好關係,希望建立良好信用,就要先有實際往來,有了一定程度了解,審核房貸案件時,比較不會被退件,相反的找不了解的銀行,就算借款人、房屋條件不錯,仍會被懷疑是否可以放款。
土地銀行…
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信用分數會影響貸款的申請嗎?如何查詢個人信用評分?
銀行要判斷一個人是不是「好客戶」,會根據眾多條件進行衡量,其中信用分數是非常重要的!
要想得知一個人的信用好不好,銀行會調閱金融聯合徵信中心的報告,檢查客戶過去和其他金融機構的往來紀錄,綜
合起來用一個分數來評比,若是各項的表現完好,沒有留下任何缺點,評分自然就高,不管要開辦什麼業務都會相對容易,相反地若是留下各項遲繳、未繳的不良紀錄,不但拿不到好的方案,甚至可能連申請門檻都無法通過。
信用分數是什麼?
當銀行等金融機構想要知道一個人是否具備優良的借貸條件,都是通過「聯合金融徵信中心」所收集的資料,所建立的金融評分系統,來調查客戶所辦理的各種金融紀錄,包括:信用卡使用狀況、借貸情況等,把資料全部加起來進行綜合評分,變成評斷一個人的具體標準。
分數越高代表這個人擁有優良的金融往來,分數低代表這個人信用不佳。
什麼情況下會調閱聯徵?
不論是申請房貸、車貸、信貸,還是辦理信用卡,銀行都會查閱聯徵,看案件能否審核通過。
人與金融產品寸步不離的現代生活中,個人條件的好壞落差,對於金融機構的影響非常大,關聯到放款成數、可貸額度、利率、還款期限的訂定,過件成功率也會產生高低落差,想要在大部分金融機構之間通行無阻,好好維持信用分數是不二法門。
信用分數利用到什麼資料?
繳款紀錄:在卡債、借貸、票據等還款行為上,有沒有出現遲繳情形,比如拖延的時間長短,發生的日期,發生的次數等。
背負債務:個人的債務限度,包含總金額、型態、波動幅度等。
其他項目:聯徵的查詢次數、信用卡使用最久的時間、保證人的相關資料等。
信用分數怎麼看?
信用分數會落在200-800分之間,如果辦理過金融產品,會依照過去的借貸記錄,給予和個人水準匹配的評分。
200分固定:代表信用極度差,經常性的與銀行產生不良往來紀錄,甚至有過協商、宣告破產等。
600分以下:屬於較差的信用分數,銀行的任何貸款都難以申辦,可能曾有過停卡紀錄、遲繳等。
600-700分:屬於普通人會有的信用分數,可以通過銀行審核的機率高,申辦信用卡、貸款等相對容易。
800分:滿分,非常好,想要跟銀行申請任何借貸或金融產品都能非常順利。
如何提升個人信用評分?
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申請二胎房貸要準文件與注意事項?二胎房貸利率多少?要如何申辦呢?
我們不像那些大企業家一樣,擁有聰明的賺錢腦袋,我們只能傻傻的賺,認為只要付出努力就能出頭天。
不過你也可以藉由龐德隆房屋二胎房貸,幫你站上人生巔峰!有許多人害怕擁有負債,所以不敢亂借錢,只要沒事就絕不會向銀行借半分,把錢都放在戶頭裡不敢動用,但其實企業家們可不都是富二代的,大部分會成功的人,都懂得利用資金,懂得利用手中的資源,將自身資產放大,用錢滾錢,因此只要有不動產。
二胎房貸是什麼?貸款還有分二胎?
除了向銀行申請房貸之外,可再把同間房子抵押給其他銀行或民間金融公司,設定第二順位抵押權,但因為是次位貸款,因此承擔風險較高,利率自然比一般房貸來的高,不過卻是短期融資的好選擇。
那麼二胎房貸這一詞是如何產生?因為當你向銀行設定了房貸,便是「第一順位貸款」,如若還向其他金融機構以同一抵押品借款,就稱為「第二順位貸款」,也就是二胎房貸,依此類推的話,便還有三胎、四胎,不過這就要看不動產的殘值多寡了,至於龐德隆二胎的話,只要是不動產,不論房屋、土地皆可辦理,且不論坪數、屋齡、年紀喔!
銀行二胎房貸的利率是多少?民間利率為何比較高?
利率基本上是跟著房屋殘值決定的,如若房產殘值越高,則利率越低。
所有民間借貸公司的利率都不一樣,從最低的月利率0.5%到3%、5%的都有,而二胎房貸利率之所以比一胎高,是因為二胎房貸的風險較高,以市場上一胎的房貸方案為例,銀行提供的20-30年購屋房貸商品,依不同情況來決定貸款成數與利率,購新屋的一胎放貸金額普遍落在7-8成以下,對銀行來說這是一個非常安全的放貸比例,就算房屋跌價也鎖定在安全範圍內。
若銀行的成數已放滿7-8成,此時二胎房貸的放款成數僅剩2-3成的空間,但放貸所承受的壓力,將比銀行高出數百倍,若房市進入不景氣,房價大跌時,二胎房貸就有可能傷及根本,所以二胎房貸的利率較不可能使用一胎的低利率來執行。
銀行的二胎房貸雖看似比民間機構的利率低,標榜著最低2.5%-18%的年利率,但審核的機制卻是嚴格執行,最終真正拿到2.5%的優惠利率又有多少人,首先你可能要是500大企業或是公家機關的員工,且貸款成數符合銀行標準,並通過聯徵的考核,最好不要有信用卡循環呆帳,審核機制基本上跟一胎一樣嚴格,然而當你負債比過高或是信用上出現瑕疵時,你的利率將在此時被提高或是無法申辦。
銀行二胎房貸利率費用一覽表(2024.12.11更新)
銀行
利率(年)
年限
額度
費用
永豐
5.66%起
7年
50萬起
5,000-12,000元
遠東
3.2%起
7年
25萬起
5,000元
凱基
3.01%起
10年
最高500萬
3,000元
台新
3.92%-14%
7年
最高300萬
12,000-15,000元
兆豐
3.378%起
10年
按銀行估價
3,000元起
王道
5.31%-16%
15年
最高500萬
9,000-15,000元
國泰
3.45%~15%
10年
最高150萬
貸款金額的1%
玉山
前6個月2.68%;第七個月3.43%-9.88%起
15年
50萬起
貸款金額的1%
新光
4.13%起
15年
最高600萬
9,000元起
台中
3.5%起
10年
最高500萬
6,000元起
房屋貸款成數怎麼算呢?提高成數的方法?
屋齡、屋況、地段、室內裝潢、周遭環境、附近鄰居、生活機能以及實價登陸的金額等……,以上原因皆是銀行或借貸公司在估價房屋時,會列入的評估範疇,而可貸成數還須包括借款人本身的條件下去評估,除房屋本身會影響成數外,如果借款人的收入不穩,或是生活不濟就會影響放款成數,那要如何提高成數,幫助自己的貸款金額提高?
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房屋增貸的額度最高是多少?會對利率產生什麼影響?
房屋增貸指的是借款人名下的房產,已有辦理過房貸,並且尚未清償完畢,但因資金需求,因而向原本承辦的銀行再次申請房貸,也就等於是把還給銀行的錢,再次領出來用的概念。一棟房子辦了兩次借貸,表示未來你的還款金額會增加,利息支出會提高,加重還款負擔,因此借款人需要評估自身還款能力後,再決定是否申請房屋增貸。
房屋增貸額度計算
最高可貸多少?
房屋增貸的借貸金額上限,是依照借款人過去清償的本金的計算,所以已償還的本金越高,之後增貸的可貸額度越大。那麼也就表示若借款人有資金需求,又希望利用房屋增貸,那麼建議至少原房貸要償還個5到10年的時間,才會獲得足夠大的金額,幫助借款人解決資金需求,同時也會提高貸款過件率。
舉例來說:假設阿美原有銀行房貸700萬,並享有3年寬限期,那麼阿美如果要申請房屋增貸,則剛貸款的3年內是不會過件的,因為寬限期未過,代表未償還到本金。
可若阿美於貸款後10年才申請房屋增貸,這段期間她已經償還了140多萬,那在不考慮其他條件的情況下,阿美這次的增貸申請,最高可貸到140萬元。
計算方式:可貸金額=房屋價值-尚未清償之本金
銀行與龐德隆之間的差異
不過房屋增貸難道只能依照之前償還的部分取決額度嗎?其實不然,以銀行來說因為有了你上一次的貸款紀錄,會因避免麻煩而選擇依照之前鑑價的結果,去評估可貸額度。
但房屋價值並非一成不變,隨著時間的推移,房價會逐漸上升,因此實際上借款人擁有更高的可貸金額,但卻享受不到房價紅利。可若借款人選擇向龐德隆申請房屋增貸,那結果可就不同了!
龐德隆計算額度的方式,與銀行不同,因為我們會重新評估房屋價值,除了參考平均房價外,房屋的潛力也會附加在內,像是店面附加價值、改套之後的租金收益等等。因此借款人可以獲得比銀行鑑價更高的額度。當房價的基值越高,可增貸的額度就越大。
有什麼限制條件嗎?
但想要申請房屋增貸,並非只看房屋價值,銀行還會針對借款人在償還原房貸的過程中,是否有正常繳款,並且維持良好的信用分數,以及穩定的收入來源。除此之外,房子的殘餘價值是否充分,也會影響到借貸金額多寡,若房子有折舊問題,出現嚴重瑕疵或屋況不佳,鑑定結果會被認為殘值不夠,那麼額度就會跟著打折。
房貸利率會受到影響嗎?銀行利率會怎麼算?
用一樣的房子向原來銀行申請房屋增貸,一般都能享有和原房貸差異不大的利率,也有可能會稍微墊高一點,通過漲幅來反映房子現在的條件,以及借款人的財務狀況;或是因為整體金融環境變遷的關係,使得房屋增貸利率一起隨著產生波動,和早期的計算方式有了出入,因此利率的高低很難說,不過與原房貸的差異不大就是了!
龐德隆房屋增貸利率怎麼算?
那如果向龐德隆申請房屋增貸,利率多高呢?若你原本申貸的機構是銀行,而決定向龐德隆申請二胎房貸,則利率最低0.5%起,最高不超過2%。那麼如果已經有龐德隆二胎房貸,還希望向龐德隆增貸呢?利率是不會變動的喔!因為龐德隆有隨借隨還機制,可以隨時增貸或還款,且不限單次還款金額以及單次增貸金額,只要在設定的額度內,都能隨時借還款喔!
銀行房屋增貸的限制條件
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什麼叫做存摺貸款呢?會不會很難通過申請?有哪些應該留意的訣竅?
貸款的手法五花八門,原來存摺也能夠拿來借出一筆錢嗎?
存摺上面紀錄著個人的財務狀況,可以作為擔保品來從事抵押借款,接洽民間金融機構申請相關方案。有些人可能會有疑慮,認為一本短小的簿子不足以擁有抵押的價值,但是存簿留有薪轉證明,或是另外附上勞保證明,便能透過申貸人個人的信用狀況,辦理非常便利、迅速的的信用借貸。
什麼時候需要用到存摺貸款呢?
申貸人臨時急著用錢,比如短期週轉、醫療費用的支出、投資金融產品、處理意外狀況等等,但是沒有其他資產可以提供抵押借款,或是名下的不動產已經申辦過借貸,剩下能夠再借來現金的空間不多,若是需要的額度不算非常龐大的話,可以思考利用民間公司的各種途徑,通過申請的門檻低,容易核貸且不拖泥帶水,只要符合最基本的條件,抵押存簿便能輕輕鬆鬆獲得現成的款項。
申請存摺貸款有什麼要求嗎?
存簿裡面會顯示申貸人的存款,以及每月固定的薪資,在任何時候都能作為收入證明使用,也因此得以藉此辦理信貸,所以一定需要薪轉紀錄,才有辦法進入下一步的審理程序,若是加上勞保證明,則過件機率將大大提升,提交案件申請時,薪轉或勞保必須選擇其一,是最為根本的辦理條件。
如何計算存摺貸款的利率?
存簿不像不動產借貸一樣,提供實際的抵押品來衡量價值,像是房屋、土地、汽車、機車等,在市面有定額的標價可出售,轉手賣出的難度不高,低風險隨之而來便是低利率,存簿比較類似於信貸,屬於無擔保品的借款,因此利率通常較高,也許是所有貸款方式之中最高的!低至1%起,高至10%、20%也是大有人在,在這種情況下,申貸人的負擔自然比較沉重,因此最好是以小額借貸為主,用於短時間的週轉急用,才不會每個月被利息壓得煩惱重重,甚至可能還不出來而被追繳!
承辦公司應該保管存摺與提款卡嗎?
因為申貸人可能信用評分有瑕疵、負債比過高、留下遲繳紀錄等問題,無法在銀行申貸,加上無法提供實際的擔保品,整體來說具有較高的風險,為了保障債權人的權益,存簿、提款卡要暫時存放在承作公司那邊,並且在合約中註明保管條款,表示雙方確實達成共識,作為申貸人如期還款的保證,但是保持信譽的公司不會隨意亂用保存的個人證件,或是寄出到其他地方進行他用。只是此舉風險非常大,一般人很難去辨別此機構的好壞,或者是否為非法的公司,因此即使再怎麼急用,依舊不要輕易嘗試存摺貸款,尤其提款卡千萬要自己存好。
如果公司要求先收取存摺,應該寄出去嗎?
一般來說,只有核准案件並且完成簽約,才會要求申貸人給出必要文件,並且約出來當面核對,確認完所有事項才收下存簿、提款卡,因此當有民間機構提出不合理的要求,應該保持一定的警覺心,千萬不要一時疏忽大意,交出個人重要資料,除此之外,要求事前繳交保證金等其他費用,也是容易引起疑慮的事項。所以對方如果要求以寄送的方式交付證件,千萬不要這樣做!一定要與對方簽訂合約,卻保個人資料不會遭到其他人盜用,並留有合約書一式兩份,以此當身分被盜用時,你也有個依據。
民間借款有哪些必須注意的事項?
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什麼是純資本運作?知名的廣西南寧詐騙案到底是怎麼回事?
你應該有聽過不同的傳直銷公司吧?他們的經營方式是利用販賣商品獲利,並利用拉下線的方式,讓下線販賣的商品獲利返紅一部份給上線,也就是利用增加下線的方式來達到一定規模的團隊,增加自身收入。當然這樣的傳直銷方式是合法的宣傳手法,所以你我才能總在不經意間,遇上某位朋友向你討論人生成功道理,或是拉你去聽某位成功人士的演講。
那麼我們應該來討論的是「純資本運作」怎麼就扯上傳直銷了?因為純資本運作的原理若要簡單理解,其實就跟傳直銷很像,只是他是利用多層次傳銷來獲利的。與一般我們看到的販賣商品的傳直銷公司不同,純資本運作沒有商品、公司行號,純粹就是將你投入的錢分配給上線,而你要負責拉下線,讓他們的錢成為你獲利的來源。
純資本運作實際是如何操作的?
根據他們內部的說法,就是民間資本重新分配的概念,首先他們會告訴你有個投資需要你入股,而入股的金額1股通常為3,300元人民幣,但你不會只買一股,而是會要你直接買21股入金,也就是69,300元人民幣,加上管理費500元的話,也就是剛開始的門檻就來到了69,800元人民幣,但是第一個月會自動返還19,000元人民幣,也就是實際上你投入的資金為50,800元人民幣,換算成台幣的話,以現在的匯率來看就是約22萬台幣左右,在台灣許多人會拿房屋去抵押,籌備此筆資金。
入股之後可別認為就結束了,你必須去拉3個下線,說好聽一點就是合作夥伴,而他們分別也都需要投入與你一樣的金額,之後你的下線也必須去發展他們的下線,就這樣不斷的循環,1變3、3變9、9變27......依此類推,就能有一定規模的團隊。
什麼是多層次傳銷?
你會發現,照這樣拉下線的方式,看起來就好像金字塔一樣!也就是形成了金字塔式銷售,俗稱的老鼠會。很多人會把販售商品的多層次傳銷與老鼠會放在一起討論,但其實兩者是截然不同的,一種是利用傳銷宣傳產品,而老鼠會則是利用金融詐騙!
合法的多層次傳銷是利用招募人員的方式發展組織,藉此擴大商品的銷售量、知名度以及品牌忠誠度,讓招進來的人都能一起做生意,話術就是自己當老闆!而很多知名人物,甚至上過富比士的富豪們,也都是做傳銷而出頭的,但那需要經過長時間的努力以及擴張人脈,也是有很多人做傳銷而毫無起色的,但至少這是正當的生意。
而純資本運作、老鼠會、金字塔式銷售,這些被歸類為違法的層壓式推銷,是利用新加入的會員付出的高額入會費,來支付給上線,而其實並未提供任何產品與保障,只能持續拉下線來衝高收入,利用欺騙的方式引人入金,形成金融詐騙集團,然而很多人都是被騙進來的。
廣西南寧「純資本運作」詐騙事件
既然對純資本運作有了初步的了解,也知道他的操作模式,接下來我們就來介紹到目前為止可能還尚未消失的詐騙手法,廣西南寧純資本運作。
這起事件有很多受害者,都在網路上分享了,當初被騙時的心得與感想,而我們就從中擷取重點,帶大家快速了解背後的始末吧!
前往廣州考察?還是困在南寧?
被害人我們簡稱俊國吧。俊國在某天收到了表哥傳來的訊息,內容是邀請他一起到廣州了解投資機會,他在大陸有很好的發展時機,到時候可以帶你到各個發展快速的大城市參觀、考察。重點是還不需要花錢買機票、住宿!
俊國心想既然是表哥推薦的,又不用花錢,有這麼好的發展機會,那就去看看吧!而在到機場之前,表哥帶俊國認識了一位「貴人」,他姓陳,負責買機票、包住宿,而這位陳先生也會與他們一同前往廣州,可沒想到的是他們卻在到廣州之前就轉機來到了南寧……。
被封鎖的消息與不斷的洗腦!
俊國雖然疑惑,但畢竟是自己信任的表哥,自然不疑有他的就跟著一起考察了。沿路上表哥與陳先生不斷地說著哪裡哪裡發展好、哪裡有得過什麼獎,等等各種讓人覺得這個地方前景無限的話。到了住宿地點後,這裡不是民宿、飯店,而是一般住宅,還有兩個台灣人負責接待,熱情又好客,但是卻不提供網路,在來這裡之前也陳先生阻止辦手機漫遊、租wifi機等,所以這幾天俊國等同於活在2G世界。
他在這幾天參加了各種豪華之旅,期間看到了光鮮亮麗的城市建設,但是他到目前還不知道自己到底是來參加什麼項目的,而且俊國發現這個地方的夜市竟然充滿著台灣的攤販,問了陳先生,他說那些台灣人都是因為在這邊賺了錢,發展好所以開設自己的品牌,但這些都是從未看過的品牌。
聽課時間到,同時謎底即將揭曉
到了第3、4天,才正式進入關於“投資”的真正課程,而所謂的課程就是聽那些在這裡發展良好的台商們分享成功經驗,以及介紹這個投資方法是多麼的神奇,在美國南北戰爭的時候,運用這套策略,拯救了經濟衰退,且中共政府也同意了這樣的做法,避免泡沫經濟造成的嚴重通貨膨脹等,因此限制了每個人的投資金額……,諸如此類的。最後俊國聽到了投資策略的方法,就是剛開始每個人需投入約台幣30萬的資金,之後找3個人當你的下陷,就有機會在短短幾年獲得3千萬然後出場……。
聽著講師慷慨激昂的演說,俊國這才明白,原來所謂的投資,其實就是台灣俗稱的老鼠會!所以聽到這裡,其實俊國已經想回家了,他不想繼續在這裡浪費時間,也不會加入他們的行列,但是礙於目前還走不了,只能繼續假裝很有興趣的聽著。
這些騙局的開始,都是因為信任
後來俊國趁著大家不注意時,偷偷買機票自己回台灣,之後表哥的訊息他也不是很想回,都是在勸說他要把握機會等等的,但是他知道所謂的中國夢,不過就是場台灣人騙國人的純資本運作騙局。但是為何這樣的騙局卻能夠形成具組織規模的後台?因為3位下線的拉人條件,剛開始一定都是由身邊的人下手,家人、朋友,利用他們的信任,沒有過多的防備與戒心,進而達成拉下線的目標,讓自己從受害者成為了加害者。
難道警方都沒有準備動作嗎?
這類事件層出不窮,之前警方也曾經破獲過,以某某嫌犯為首的20位廣州南寧案主嫌,但是這只是冰山一角,實際上還有很多很多詐騙集團依然在暗處躲藏,等待風波一過又會再次崛起,因此並非政府與警方沒有作為,事實上幾乎每個月都有大大小小的詐騙案被偵破,但是敵人在暗又小心謹慎的情況下,警方根本無從下手,直到有人報案,才能發現,但大多民眾在受騙時卻自認倒楣甚至成為加害者,因此集團才會如此猖獗。
相關詐騙時事新聞新知:
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