買房時你最害怕遇到什麼?想必很多人都會擔心自己買到凶宅吧!但是也有可能是在買了房之後，房子變成了凶宅，在民國107年就發生了一起案例。 高雄的許女士與陳女士原為醫院的同事，兩人感情好得像家人一般，並同住長達10年，並合購了一間房屋，由兩人共同繳房貸，但房屋登記在許女士名下，可沒想到在民國100年時許女士提供房屋給陳女士使用，但陳女士卻在107年時在屋內輕生，讓房屋成為了凶宅，因此房價直接大打折扣，損失了450萬元，致使許女士向陳女士的遺產繼承人，也就是她姊姊求償。 但事後高雄地方法院審理時，發現許女士曾經向陳女士的姊姊承諾「房子脫手的價差我會自己處理」，也就表示許女士已經表明了價差會自行負擔，因此日後的求償不作數，也就不用陳女士的姊姊賠償了。 凶宅價格大打折投資客看準出手狠！ 上述案例的房屋變為凶宅後，房價直接損失450萬，對屋主來說肯定很心痛，通常也希望趕緊將房子賣掉，但有人可能覺得凶宅很難賣，其實不然。有很多投資客就是專門購入凶宅來投資的，藉由低價購入凶宅，將其整治一番後，就可以弄成分租套房，用跟附近房屋的出租價格一樣的行情租出去，這樣的投資報酬率超高。 如果將凶宅改成共用門牌的分租套房，其實不太會影響行情，且基本上房東也不太會主動告知此處是凶宅，因此很多投資客會將房屋改建後出租，之後過一陣子再以高於購入價的價格賣出。也有因當地行情上漲，因此500多萬購入的房屋隨著上漲成700多萬，依舊賺了不少價差。 凶宅也可以洗白的嗎？ 買房擔心買到凶宅，但是真的很難去發現，因為你不知道這間房屋經過了多少手的交易，而這些交易就讓這間凶宅漸漸的失去了標籤。有房仲揭露有些投資客會特意購入價格低的凶宅，並在1年後委託房仲將房屋賣給親戚，並刻意隱藏凶宅的資訊，等到親戚將房屋再次賣出時，就能成為一般住宅。 另一種方法就是如同上一段所說的，將房屋改成套房出租，過一陣子之後再賣給不知情的人士，並不皆露，而事後被買方發現時，也可以因賣方事先不知情而免責。 凶宅的定義是什麼？ 擔心自己買到的是凶宅，想查驗卻也無從下手，除非有明顯的報導或是合約上有註明，不然其實很難知道自己買的這間房子是不是凶宅，其中如果是自然死亡的也無法被定義成凶宅。 根據法律規定，只有發生非自然死亡的才算是凶宅，可是有時候凶宅並不只是限定在房屋內，有時候發生在社區的公共空間內，就是非法定的凶宅，但是若買方聽到類似傳聞心情還是會受到影響，因此雖非法定，但這類型房屋被稱為「類凶宅」。 有哪些情形不被歸類於凶宅？ 假如有人在你家樓上住宅跳樓，但是掉落在2樓住家的露臺上因而致死，那麼哪間被稱作凶宅?答案是2樓的住家!因為那個人是在2樓因故去世而非原來那間他跳下來的房間，因此樓上的房子非凶宅，但2樓住家就成了凶宅了。 這棟房屋已經轉手超過2次以上，那麼在第3次的交易中，賣方就可以不皆露此住宅為凶宅，也無須告知買方。 自然死亡而非因自殺或他殺意外死亡，那麼房屋就不會被稱作凶宅，亦或者這間房屋曾有人拿來藏屍體多日，或是獨居老人於內自然死亡多日，皆不歸類為法定凶宅。 如何避免自己買到凶宅？有哪些避開凶宅撇步？ 如果你不是投資客，也不是刻意要去收妖伏魔的法師，想必是絕對不想住到凶宅的吧!只是凶宅真的很難去避免，主要是就像上述說的，如果這間房屋已經幾經轉手，那麼合約上就可以不註明，那即便你之後得知了這間房屋原為凶宅，也沒有保障權益的管道，因此要如何在買房時，避免買到凶宅呢? 1.現場賞屋時，仔細注意房屋是否擺設鎮邪物 從看到門口的那一刻就可以開始觀察，檢查是否有貼符咒、擺放奇怪的鎮邪物品，或是開門後有股特別的氣味，或是某面牆漆上別顏色的油漆，拉開抽屜看是否有無擺放鎮邪物品等，小心謹慎看待房屋的每個細節，因為你不知道這間房屋之前發生過什麼事，除非你買的是新成屋、預售屋，那就另當別論了。 2.若有寵物或家中有孩子，可以帶上一起去看屋 雖然這是有點迷信的說法，但是民俗說法不試白不試，所以不如試試，如果遇上小孩不舒服狂哭，或是狗狗狂吠等情形，就可能要小心這間房子可能不乾淨!因為根據民俗說法，小孩的三魂七魄尚未穩定，因此要是遇上不乾淨的東西容易哭鬧，而狗狗因為看世界是黑白的，如果有特別的黑影，會很敏感而狂叫。 3.詢問附近的鄰居或是網路搜索 可與房屋附近的鄰居們打交道，詢問是否可能為凶宅，或是到管委會、里長辦公室、轄區派出所詢問，也可以上網搜尋看是否有相關報導等，仔細蒐集資料確保房屋不是凶宅。 4.居家風水避開見血光的房屋煞氣 如果遇上有壁刀煞、天斬煞的房屋，其實建議都應該避開，不論是否為凶宅，因為此類煞氣容易對屋內的人帶來血光之災，意味著逢刀見血，非常可怕!而「壁刀煞」是指住家面向的位置，剛好是對面建築的90度角牆壁，或是被三角形建築的銳利面的尖角給煞到，其稱為刀口。而天斬煞則是大門口看出去為兩棟建築物中間的夾縫，會給住家帶來較高的風壓，也會帶來血光之災。 5.一定要詳細閱讀購屋合約 購屋合約中會附上「不動產現況說明書」，不論漏水、壁癌，甚至凶宅都會揭露於此書中，因此在訂定契約時，書中一定要詳細註明，如果買到凶宅，雙方必須解約，且賣方必須返還價金，絕無異議。此舉除了保障自身權益，也能避免屋主刻意隱瞞。 買到凶宅可以解約，但一定要注意契約隱藏的陷阱！ 如果你真的不小心買到凶宅，若合約上未確實註明，那麼買方可以要求賣方還款，以保障權益，但是你知道嗎?如果合約上註明多寫了一條文字，恐怕你的權益會遭到嚴重的損害! 通常在買賣契約中都會約定「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物)，不曾發生凶殺或自殺而死亡，若有，賣方應負擔擔保責任。」這句話沒有問題，它可以保障你的權益，但是如果在此條文前增列一項「於賣方取得所有權之日(以謄本登記為準)起。」你知道這代表什麼嗎?首先整個條文就會變成「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物)，於賣方取得所有權之日(以謄本登記為準)起，不曾發生凶殺或自殺而死亡，若有，賣方應負擔擔保責任。」 上述這句條文就是合約當中的可怕陷阱，因為原本不論凶宅是何時成為的，只要是發生在交易之前，賣方都需要負責任，但是如果增加了那句話，就變成了在賣方取得房屋所有權之日才開始算起，如果在賣方取得房屋所有權後直到賣出的這段期間都沒有任何兇案發生，則可免除賣方的責任!也就是說在賣方取得房屋所有權之前為凶宅，照樣不屬於賣方的責任。 相關房市時事新聞新知： …

地上權是指合法地使用別人土地的權利，在地面上營造建築物、工作用雜物、植物等，屬於用益物權的一種，用益物權是說妥善利用不動產的功能，來給自己增加收益，用地本身的所有權不被使用者持有，真正的所有者將物權讓出給其他人，藉此向對方收取應該支付的代價費用，不但讓不動產充分發揮它的效益，還幫助促進社會的經濟活動，比如小明擁有一塊用地，準備租借給小新興建一棟透天，於是把用益物權登記給他，小新雖然沒有所有權，仍然可以自由處置，新蓋建物看是要自住，還要留給租客住都沒問題。 地上權還可以往下分出不同種類嗎？ 民法規定分成普通和區分兩種，普通地上權是一般最常見的使用方式，使用他人所擁有用地的上、下面，坪數多大可使用範圍就有多大，民國99年之後才出現區分地上權，是從第一項衍生出來的，在他人的用地的上、下面設定固定範圍，只准許規定內空間使用，由於以前政府建造重要公共設施，總是用收購或徵收等方式取得所有權，可能變成公權力過度擴張，侵犯民眾的私有財產權，所以多設下一層障礙，不用到處徵收用地，只要劃分出某種程度的邊界，就能滿足完成捷運、鐵路等公共設施的需求，簡單來說，兩者雖然有著空間大小的差異，但是用途卻大同小異，都是以興造建物為主要目的。 什麼情況之下企業最適合運用地上權？ 除了重大公共建設之外，商業活動也很喜歡運用相同模式，由於在都市地區，大片空地是稀缺資源，對大部分企業來說，取得地上權是一個比較便捷的方法，不用額外買下所有權，有利於大量減少營業成本的花銷，尤其是大型商用大樓、娛樂區等，容易成為人潮聚集的熱門地點，不但有助於活絡地區商機，帶來的商業效益龐大，也讓地主樂意提供相關權利好賺取租金，比如2019年的信義行政中心標案，位於信義路5段上，附近就有101大樓、地上權廣場、世貿中心等，共有3家業者競爭投標，南山人壽保險開出權利金159.81億元得標，超出原本底價99.88億元，新增了60億元，每坪單價高達744.19萬元，取得時間長達50年，計畫建蓋商業辦公大樓，串連起南山廣場，營造優良的工作環境，被稱為地上權新地王。 地上權都是怎麼取得的？ 首先個人或法人要和土地所有者討論用途計畫，對方同意出租之後，才能設定登記物權轉移，雖然法律沒有強制規定使用年數，通常還是會保留一個約定時間，長短由當事人雙方自行決定，這段期限之內，租賃者將領有任意處分的權利，要讓渡、抵押、放棄相關權利都行得通，並且經營結果的利益都將歸他所有，但是作為使用的代價，需要固定付出一筆租金給出租者，如果沒有確實繳納，累積欠款長達二年，出租者可以自己撤回合約，註銷權利登記。 地上權住宅有什麼優勢和劣勢嗎？ 優勢是房價比較便宜： 因為不需要擁有所有權，只會動用到物權，通常價格會比一般住宅低廉2-3成，就算沒有自己的土地，還是可以住到相近的價位區間下，品質和外觀更優良的房子，享受周遭高水準的生活機能，並且不用繳交地價稅、增值稅等； 劣勢是住戶沒辦法持有地基： 只擁有住宅本身，用地所有權在開發商或地主手中，可能會設下50-70年的使用年限，期限一滿，房屋就要被開發商收回，拆掉地面上的建物，歸還地上權給地主，價值瞬間降為零，如果要用此類建物向銀行申請貸款，因為產權不算非常完備，貸款成數最高只放寬到6-7成，低於一般房貸行情，而且需要背負地租支出，等於是和開發商訂立一個長期合約，位於精華地段的話，租金自然是昂貴到驚人，從另一方面來說，沒有人保證未來價值一定一成不變，若是不動產的價格下降了，而屋主還要不停付出原本定好的租金，一直持續到合約結束，當然是比較有失公正的事。 地上權和使用權住宅是一樣的嗎？ 不一樣地上權可以被分割，另外轉讓過戶給其他人使用，像是要劃分出售或是貸款都是被允許的，雖然房子立基的地面不屬於屋主，但仍然持有建物所有權狀，由於售價比週邊建物低2-3成的關係，入手無負擔，但比一般房子更難脫手；使用權無法被分割，除了給自己利用之外，不能過戶給他人，而且沒有建物所有權，銀行不太可能同意申貸，售價更低，減少3-4成都有可能，在市面上不容易流通，以後如果想要賣出，困難程度將比前者來得高，價格也不可能盡如人意。 房屋類型 地上權 使用權 分割使用 可以 不可以 持有產權 有房無地 無房無地 建物所有權狀 有 沒有 房價 一般房子的6-7成 一般房屋的5-6成 貸款成數 最高6成 通過審核困難 年限 50-70年 需繳費用 地租、房屋稅 轉賣難度 比一般房子難賣出 比地上權住宅難賣出 銀行申貸方法 需要和開發商配合，無法自行決定申請，辦理完畢後再轉移回來 地主缺錢想賣地，地上房屋所有權人的權益為何？ 土地繼承問題，當長輩過世後，地主大伯已經急著賣出資產，可是地上權是屋主小叔的，這時候屋主可以保留優先購買權，就算賣家已經事先跟其他人談好，還是要依照規定通知出售的消息，詢問屋主是否有願意承購，若在10天之內，遲遲沒有開價，就等於是放棄買地權利，賣家就可以順理成章地把土地轉移給買主，屋主可以選擇塗銷地上權，或是和地主討論怎麼分配收益，但還有另一種相反情況，就是地主發現用法出現差異，不符合當初讓渡權益所協商的用途，違反契約內容，想要強行售出，當雙方不能達成一致共識，就只能讓法官給予判決，透過司法途徑解決紛爭。 要如何辦理或塗銷登記地上權？ 雙方確認過需要履行的內容，完成簽訂契約之後，應該準備身分證、印鑑證明、登記申請書、設定地上權契約書、土地或建物所有權狀、位置勘測圖等文件，清楚填寫成立日期、登記原因、申請權利內容等資料，前往之前辦理不動產登記的地政事務所，再次針對地上權設定所有人，若是要註銷，則是要準備塗銷登記證明、他項權利證明書、法院判決書等，表明撤回相關權利。 相關土地案件故事： 土地增貸應如何申辦? 持分土地貸款專案…