今年35歲的許先生剛和女友結婚沒多久，兩人決定開始全新的生活，首先就是希望找到一個適合的新居，四處搜尋之下，選中一間條件還不錯的電梯大樓，附近有綠地公園和零售超市，生活機能雖然不是絕佳，但已經能滿足大部分日常所需，只是售價高達1500萬元，超過兩人原本計畫好的預算，原來荷包就不闊綽的許先生，覺得負擔起來稍微勉強，和太太經過多次討論之後，決定退而求其次，改購買售價1250萬元的老公寓，不但價格親民許多，實際買到的坪數面積也大，居住空間比新近的大樓來得寬廣，事先準備好的買房金有剩下的話，正好可以拿來修整、裝潢室內格局，在有限的預算之下，獲得最佳的生活品質，是許先生早早立下的買房方針，這麼看來老公寓不失為一個可以考慮的選項。 公寓貸款會對屋齡進行限制嗎?屋齡高有什麼影響嗎？ 沒有的！ 在房貸裡面，屋齡雖然是一個衡量因素，但不是必要門檻，沒有房子過於老舊，就一定會被婉拒受理的說法，只要物件本身有足夠價值，銀行依舊能借出相應資金，只不過因為隨著時間折舊的關係，剩餘價值跟著逐漸減少，審核可能會變得比較嚴格，這時候金融機構就要評估房子的各方條件，來決定案子應該怎麼進行，通常借貸年限加上屋齡，不可以超過50年，因此屋齡越高，年限就不可能拉得太長，例如年齡有30年的老公寓，還款年限最長不會超過20年，這就限縮了申辦人和承辦方討價還價的空間。 老公寓是不是比較不利於申請銀行貸款？ 面對老屋申貸時，銀行的鑑價都會趨向謹慎，避免碰到價格起伏不定的風險，在成交價和內部鑑定價格之中，往往會選擇比較低的那一邊，因此買屋價格不一定完全等同於鑑價結果，即使申辦人依照市價，估算可能獲得多少額度，也不表示對方肯定給予差不多的數字，導致雙方的設想產生落差，出現核貸金額短少的情況，補不上買屋的欠款，想要避開此類意外，最好上金融網站試算看看，或是事先請銀行評估行情，如果真的不放心，可以在契約上加註說明，萬一放款成數過低，應該無條件解除約定，藉此確保申貸人的權利不會受損。 銀行都是怎麼鑑定公寓貸款的價值？ 許多民眾誤以為，所謂的放款幾成，就是用買屋價格的成數下去算，但實際上並非如此，由於金融機構有自己的評估機制，所以放款都是依照內部金額決定，評估條件通常包含市價、屋況、地段、年齡等。 …

地上權是指合法地使用別人土地的權利，在地面上營造建築物、工作用雜物、植物等，屬於用益物權的一種，用益物權是說妥善利用不動產的功能，來給自己增加收益，用地本身的所有權不被使用者持有，真正的所有者將物權讓出給其他人，藉此向對方收取應該支付的代價費用，不但讓不動產充分發揮它的效益，還幫助促進社會的經濟活動，比如小明擁有一塊用地，準備租借給小新興建一棟透天，於是把用益物權登記給他，小新雖然沒有所有權，仍然可以自由處置，新蓋建物看是要自住，還要留給租客住都沒問題。 地上權還可以往下分出不同種類嗎？ 民法規定分成普通和區分兩種，普通地上權是一般最常見的使用方式，使用他人所擁有用地的上、下面，坪數多大可使用範圍就有多大，民國99年之後才出現區分地上權，是從第一項衍生出來的，在他人的用地的上、下面設定固定範圍，只准許規定內空間使用，由於以前政府建造重要公共設施，總是用收購或徵收等方式取得所有權，可能變成公權力過度擴張，侵犯民眾的私有財產權，所以多設下一層障礙，不用到處徵收用地，只要劃分出某種程度的邊界，就能滿足完成捷運、鐵路等公共設施的需求，簡單來說，兩者雖然有著空間大小的差異，但是用途卻大同小異，都是以興造建物為主要目的。 什麼情況之下企業最適合運用地上權？ 除了重大公共建設之外，商業活動也很喜歡運用相同模式，由於在都市地區，大片空地是稀缺資源，對大部分企業來說，取得地上權是一個比較便捷的方法，不用額外買下所有權，有利於大量減少營業成本的花銷，尤其是大型商用大樓、娛樂區等，容易成為人潮聚集的熱門地點，不但有助於活絡地區商機，帶來的商業效益龐大，也讓地主樂意提供相關權利好賺取租金，比如2019年的信義行政中心標案，位於信義路5段上，附近就有101大樓、地上權廣場、世貿中心等，共有3家業者競爭投標，南山人壽保險開出權利金159.81億元得標，超出原本底價99.88億元，新增了60億元，每坪單價高達744.19萬元，取得時間長達50年，計畫建蓋商業辦公大樓，串連起南山廣場，營造優良的工作環境，被稱為地上權新地王。 地上權都是怎麼取得的？ 首先個人或法人要和土地所有者討論用途計畫，對方同意出租之後，才能設定登記物權轉移，雖然法律沒有強制規定使用年數，通常還是會保留一個約定時間，長短由當事人雙方自行決定，這段期限之內，租賃者將領有任意處分的權利，要讓渡、抵押、放棄相關權利都行得通，並且經營結果的利益都將歸他所有，但是作為使用的代價，需要固定付出一筆租金給出租者，如果沒有確實繳納，累積欠款長達二年，出租者可以自己撤回合約，註銷權利登記。 地上權住宅有什麼優勢和劣勢嗎？ 優勢是房價比較便宜： 因為不需要擁有所有權，只會動用到物權，通常價格會比一般住宅低廉2-3成，就算沒有自己的土地，還是可以住到相近的價位區間下，品質和外觀更優良的房子，享受周遭高水準的生活機能，並且不用繳交地價稅、增值稅等； 劣勢是住戶沒辦法持有地基： 只擁有住宅本身，用地所有權在開發商或地主手中，可能會設下50-70年的使用年限，期限一滿，房屋就要被開發商收回，拆掉地面上的建物，歸還地上權給地主，價值瞬間降為零，如果要用此類建物向銀行申請貸款，因為產權不算非常完備，貸款成數最高只放寬到6-7成，低於一般房貸行情，而且需要背負地租支出，等於是和開發商訂立一個長期合約，位於精華地段的話，租金自然是昂貴到驚人，從另一方面來說，沒有人保證未來價值一定一成不變，若是不動產的價格下降了，而屋主還要不停付出原本定好的租金，一直持續到合約結束，當然是比較有失公正的事。 地上權和使用權住宅是一樣的嗎？ 不一樣地上權可以被分割，另外轉讓過戶給其他人使用，像是要劃分出售或是貸款都是被允許的，雖然房子立基的地面不屬於屋主，但仍然持有建物所有權狀，由於售價比週邊建物低2-3成的關係，入手無負擔，但比一般房子更難脫手；使用權無法被分割，除了給自己利用之外，不能過戶給他人，而且沒有建物所有權，銀行不太可能同意申貸，售價更低，減少3-4成都有可能，在市面上不容易流通，以後如果想要賣出，困難程度將比前者來得高，價格也不可能盡如人意。 房屋類型 地上權 使用權 分割使用 可以 不可以 持有產權 有房無地 無房無地 建物所有權狀 有 沒有 房價 一般房子的6-7成 一般房屋的5-6成 貸款成數 最高6成 通過審核困難 年限 50-70年 需繳費用 地租、房屋稅 轉賣難度 比一般房子難賣出 比地上權住宅難賣出 銀行申貸方法 需要和開發商配合，無法自行決定申請，辦理完畢後再轉移回來 地主缺錢想賣地，地上房屋所有權人的權益為何？ 土地繼承問題，當長輩過世後，地主大伯已經急著賣出資產，可是地上權是屋主小叔的，這時候屋主可以保留優先購買權，就算賣家已經事先跟其他人談好，還是要依照規定通知出售的消息，詢問屋主是否有願意承購，若在10天之內，遲遲沒有開價，就等於是放棄買地權利，賣家就可以順理成章地把土地轉移給買主，屋主可以選擇塗銷地上權，或是和地主討論怎麼分配收益，但還有另一種相反情況，就是地主發現用法出現差異，不符合當初讓渡權益所協商的用途，違反契約內容，想要強行售出，當雙方不能達成一致共識，就只能讓法官給予判決，透過司法途徑解決紛爭。 要如何辦理或塗銷登記地上權？ 雙方確認過需要履行的內容，完成簽訂契約之後，應該準備身分證、印鑑證明、登記申請書、設定地上權契約書、土地或建物所有權狀、位置勘測圖等文件，清楚填寫成立日期、登記原因、申請權利內容等資料，前往之前辦理不動產登記的地政事務所，再次針對地上權設定所有人，若是要註銷，則是要準備塗銷登記證明、他項權利證明書、法院判決書等，表明撤回相關權利。 相關土地案件故事： 土地增貸應如何申辦? 持分土地貸款專案…