利率 - 龐德隆不動產融資

貸款或存款會訂下一個利率，計算之後產生的相應利息，例如每間銀行都有臺幣存款牌告利率，帳戶存入多少金額，每月就能領多少利息，房貸、信貸等貸款利率，則是借款需要付出的利息，利率越高等於還款金額越多。

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土地二胎是什麼意思？什麼樣的土地容易成功貸款？

2021/11/20

很多人出現資金上的大額需求時，都會率先想到不動產抵押貸款，不動產包含土地、房屋，提供地皮抵押借款是非常平常的方式，借款人申請過一次土地貸款，通常貸到的成數不會完全滿額，仍會留下部分能夠申貸的空間，因此借款人可能還會想要使用同樣的資產，辦理第二次的借貸來獲得另一筆資金，債權人的抵押權只能設定在第二順位，就稱為土地二胎，但是大多數銀行沒有承作次順位的業務，民間借款依舊是最方便的管道，若有任何二次利用資產的想法，洽詢民間機構更能快速了解怎麼申貸。申請民間土地二胎的條件有哪些？銀行接受任何借貸案件之前，一定會審核個人信用、過去借貸的還款紀錄、負債比高低、信用卡使用狀況、收入來源等資料，判斷借款人是否屬於可以往來的客戶，假如有任何一個要項出現出現問題，就很容易被婉拒承辦，尤其用地的流動性不像房屋那麼強，幾乎沒有銀行願意接受土地的次順位借貸。民間機構的辦理方式靈活自由，只要借款人所擁有的抵押品有殘餘價值，仍然可以獲得過件的機會，即使信用評分、還款紀錄或其他項目有出現一點瑕疵，不會妨礙到審查案件的主要標準，假如借款人認為自己的不動產，尚未完全變現原本具有的價值，諮詢民間公司辦理二胎借貸，是快速籌措資金的首要選擇。哪些土地可以辦理二胎？依照抵押品本身的條件好壞，可能貸到的額度、利率會產生差異，價值越高代表剩餘的可貸額度越高，過件的機率當然也會提升，影響鑑價高低的因素很多，包含座落位置、坪數大小、地形狀況、是否臨路等等，其中使用目的對於審核有有著非常重要的作用。興蓋住宅的建地，以及用於耕種的農地，是比較能夠獲得承作的抵押品，因為轉手容易，不用擔心拍賣時找不到買家，其他像是山坡地、林地、保育地等條件過於冷門，即使順利通過審核過程，也很難拿到令人滿意的借貸金額、利率。申請土地二胎需要準備什麼資料？借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀、銀行存摺封面等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。土地二胎到底要怎麼辦理呢？借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分： …

實價登錄2.0新制7/1開始實施!5大措施讓預售屋價格不再隱藏!

2021/07/06

內政部在6/3日說明，今年1月公布修訂過的平均地權條例，實價登錄要實施新制三法，行政院已經表示從今年7/1開始使用，新制有5個新的措施，分別是地號與門牌完整揭露、房屋銷售前要備查、機關有查核權、禁紅單轉售、預售屋買賣契約納管，讓新建案的價格清晰可見，買家可即時查詢成交價，防止過程中有人投機哄抬房價。內政部表示，今年修法通過之後，就和相關公會、地方政府頻繁開會協商，配套法案、申請書已經修訂公開，不動產成交及預售屋資訊申報網也上線運作，業者以工商憑證、自然人憑證登入，就能網路申報資料。成交案件的地號、門牌完整揭露實價登錄上所顯示的成交資訊，只有區段化的地號或門牌，提供給民眾查詢，一旦新制上路，必須完整揭露地號、門牌的所有資料，而且可以回朔到已經登錄資訊的300多萬筆成交案件，這依樣一來，民眾看到的資訊更完備、更詳細。預售屋銷售前備查、成交後30天內申報新制針對預售屋的銷售，規定建案要在正式開賣前，把建案資訊、定型化契約提交給地方政府，準備檢查時用到，另外房地產案件的成交，不分建築業者自己銷售，還是委託代銷業者，都應該在簽訂契約的30天之內，申報案件的成交價格等基本資訊。新增機關查核權、屢犯不改者加重罰則地方政府核對申報登錄資料是否有誤，可以要求交易當事人提供相關文件或出面說明，作為查閱需要所用，若是有案件出現價格申報不實的情形，內政部也可以向稅捐機關、金融機構調閱文件，檢查資料的正確性。沒有在期限內申報，或是申報價格、面積等資訊不實，可以按戶懲處3-15萬元的罰緩，經過2次還是沒有改善的話，按照次數加重處罰，每次懲處30-100萬元的罰緩。預售屋紅單交易納入管理賣出預售屋收取定金的時候，必須有像預約單一樣的書面契據，並且清楚確定標的物的價金等資料，不可以另外約定保留出售、簽約的權利，以及其他對買受人有害的事項，保護買家的權益不受損害；買受人不可以轉賣紅單，和第三人進行交易，如果發現不符規定，按戶懲處15-100萬元的罰緩。預售屋買賣定型化契約納入管理預售屋在銷售之前，應該把買賣定型化契約提交給地方政府，以備檢查使用，假如契約上面的內容，出現不符合應記載及不得記載事項的情形，可以按戶懲處6-30萬元的罰緩，內政部特地請業者多加注意，推出新建案的時候，記得檢查契約有沒有違反規定，才不會面臨處罰。預售屋買賣定型化契約不得記載事項 …

4月份房貸餘額創歷史新高! 房市政策導致房屋出售潮?

2021/06/09

央行公布了最新的4月份消費者貸款統計，根據統計顯示房貸餘額的部分來到8兆2,473億元；建築貸款餘額則是2兆5,592億元，比起3月份的房貸餘額，4月增加了598億元，建築貸款餘額則是增加了198億元。建築貸款餘額年增率從2月以來觀察到了下降的趨勢，1月年增率18.71%，2月為18.18%，3月則到了17.79%，4月只有17.45%，連降3個月的主要原因為建商推案量降低，從中可推測出由於大環境的影響以及政府的政策，加上營建成本逐年升高等原因。且目前全台六都的預售屋賣壓極高，因此建商放緩推案速度，造成建築貸款餘額年增率下降。而房貸餘額的部分，4月份卻創下了14年來歷史新高，年增率達9.51%，之前的紀錄是2006年9月份創下的9.44%。央行經研處官員解釋道，由於民眾在購屋申辦貸款時，金額通常都不小，可能上百萬、上千萬，因此每月增加的房貸件數與金額，扣除民眾每個月的還款數字，當然會呈現持續增長的現象。由於去年同期為疫情爆發高峰，雖說台灣並沒有嚴重的疫情，卻也受到了影響，因此基期較低，也就造成了今年4月的年增率創下新高，且加上政府推出的房地合一稅2.0政策，7/1即將上路，不少手中持有2間以上房屋的投資客，擔心屆時會遇上高額稅率問題，因此選擇在此時出售房屋，帶動了房貸餘額的增長，且4月份也有大量的新屋交屋潮，也拉升了房貸餘額。成本提高、稅率政策房屋出售潮會使房價降低嗎? 由於建築原物料漲價、人工成本提高，面對營建成本上升以及賣壓的影響，建商逐漸放緩腳步，將重心移往販售而非持續推案，加上政府政策的改動，大環境的影響下讓營建貸款餘額連月降低，不僅如此，除了建商之外，許多投資客，或是手中持有多間房屋的人，擔心因房地合一稅新制的上路，會影響到獲利，因此才盡可能的希望將房屋在7月之前賣出。今年年初尚未受到疫情影響，因此房市還處在交易狂熱點，因為房貸利率的降低，首購族看準下手時機，於是房市熱絡，交易量大增，因此即便出現了出售潮，面對絡繹不絕的買氣，房價依舊是呈上漲趨勢，加上營建成本的提高，基本上要房價下跌很難。但5月份疫情爆發，面對房市交易退燒，店面無法出租的情況，或許房市會因為這波疫情有所趨緩，但房價會不會跌?只能說整體平均房價在目前看來並不變動太多，不過確實因這次疫情爆發，造成房市受到不小的影響，房仲業者不僅無法帶看房屋，還必須分流上班，雖然推出線上賞屋，但成效恐怕依然有限，目前只有土地交易量尚未受到衝擊，但確實開始出現議價空間高的標的，可以趁機看看是否有心儀的房屋正在出售中，說不定議價空間會令你滿意。新冠疫情對房市與經濟影響新聞新知： …

預告登記是什麼？被民間二胎設定有風險嗎？

2021/05/28

由於疫情的關係，產業蕭條，不論中小型企業或是小攤商、夜市攤販、觀光區等皆因疫情受到影響，生意差、遊客少，讓這些原本辛苦維生的攤商們更加艱辛，因此這段期間政府推出了不少紓困方案，但是成效有限，畢竟那些補助依舊無法與平時的收入相比，所以許多中小企業在夾縫中求生存，為了能持續經營，選擇貸款的方式解決問題，不過建議不論在何種情況之下，一定要尋求正當的借貸管道，才能真正解決問題，可千萬不要讓雪球越滾越大。什麼叫做預告登記? 所謂預告登記是指為了能夠保障，對於他人土地建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分，其土地建物權力之登記。簡單來說就是有人為了預防，不動產所有權人對其不動產做出危害權益之事，因此申請人到地政事務所申請預告登記，確保不動產不會受到權益上的損害，例如買賣、借貸等行為。舉個例子來說：小明今年31歲，有賭癮，不過名下有一間房屋具有1000萬的價值，而小明為了還債，打算利用房屋去申請貸款，但是被查出有預告登記，因此無法申貸成功，而預告登記是小明的媽媽去申請的，為的就是不希望小明偷拿房屋去貸款，以免家人流離失所。申請預告登記需要哪些文件? …

Specialist holding a pen to sign a contract

聯徵信用評分是什麼意思？申請房貸之前要準備哪些功課？

2021/05/18

借款人申請房貸的時候，知道銀行最看重什麼東西嗎？除了房子本身之外，同樣需要審查借款人的條件，其中信用評分更是左右結果的關鍵，能對案件能否順利通過審核產生重大影響，假若借款人的信用評分不佳，就很難獲得對方的同意借款，因此培養出好看的信用分數，對於要買房的人來說，是刻不容緩的優先事項。什麼是授信信用評分? 信用評分在聯徵紀錄上顯示出來，而聯徵紀錄是代表個人信用的重要文件，上面會顯示過去的借貸還款紀錄、信用卡資訊、票信資訊以及聯徵的調閱次數等，這些條件綜合起來就變成信用評分，若是聯徵調閱太多次，會讓銀行以為借款人信用狀況有問題，而對核貸產生疑慮，因此尋找配合的機構時，不要接洽太多家，基本上詢問3家以內最合適。銀行希望借款人有穩定的還款能力，因此信用小白是最不受歡迎的客戶，信用一片空白的話，很難確認信用評分與財務狀況，若是想要培養自己的信用，開戶辦理信用卡是最快的方式，不需要很高的額度與太複雜的功能，每段時間固定刷卡消費，再準時還款，就能打造良好的信用評分，而且辦卡和申貸不一樣，分屬不同的部門，就算調閱再多次也不會影響房貸。房貸類型之間有什麼區別嗎? 金融機構所推出的商品各式各樣，但其實內容不會和一般貸款差異太大，像是所謂的遞減型，就是另一種還款方式，從每月償還固定金額的本息均攤，改成優先還本金的本金均攤，後面要繳的利息就減少了，理財型比較特別一點，把房子抵押出去，每月繳利息，方便隨時借款，提供資金給借款人做其他使用。至於青年首購貸款，則是公股銀行配合政策開辦的項目，優惠有可貸到8成，額度最高800萬元，期限最長30年，利率則是定於1.4%-1.5%，當初設立的目的，就是為了提供更低的利率，但是現在的環境低利四處橫行，某些銀行的條件可能差不多，因此申辦前可考慮哪間方案比較合用。關於貸款的專有名詞有哪些? …

土地銀行有辦理哪些用地貸款？可借出的最高額度和最長年限有多少？

2021/03/11

土地銀行是台灣八大公股銀行的其中一間，原本是政府特意成立，專門辦理土地貸款相關業務，尤其是農用地的耕種事務，借給農民需要用到的週轉資金，奠定了土銀在金融業的地位，現在則負責承辦大多數的不動產貸款，輔助政府提倡某些國家政策，像是都更、土地、房市等方面的融資服務，目前土銀又有哪些民眾可以申請的土地借款呢?下面將一一介紹各種專案。一、農業經營、災害損失或其他貸款方案 1.農業發展基金-農民購買耕地貸款適用對象：年滿18-65歲，有家庭農場的農民，並且買地後，耕地面積超過1公頃，購買地段要鄰近原有農場，或是就讀農業學校、農業訓練超過48小時的居民，購買超過0.5公頃的耕地，進行農業生產的工作。最長年限：20年。最高額度：800萬元，耕地超過5公頃，則無法通過申請。計算利率：根據農委會的判定不同，利率可能隨時改變。借貸用途：購買、交換農地或是農過戶時，補償給其他繼承人的費用。 2.農業天然災害低利貸款適用對象：從事農、林、漁、牧產業的工作人員，有合法辦理登記，用地、蓄水、設備都有在規範之內，並且受到天然災害波及發生損失。最長年限：稻米是5年，果樹是10年，花卉是7年，蔬菜是5年，雜糧作物是5年，農業設施是10年等項目。最高額度：稻米每公頃15萬元，果樹每公頃75萬元，花卉每公頃120萬元，蔬菜每公頃37.5萬元，雜糧作物每公頃15萬元，農業設施每坪2000元等項目。計算利率：1.25%。借貸用途：復原遭受天然災害損害的部分，還有規劃重新耕作的工作。 3.本行農漁業災害貸款適用對象：擁有縣市政府、鄉鎮區公所核發受災證明的農漁民。最長年限：依照主管機關的規定實施。最高額度：600萬元。計算利率：依照個人金融利率的計算方式調整。借貸用途：幫助被颱風、暴雨等自然災害襲擊的農漁民，及早復原、修建生產區域。二、購買用地和興蓋建物貸款 1.市地改良放款適用對象：政府機關及公營機購、民營事業及財團法人、個人。最長年限：10年。最高額度：無。計算利率：依照本行現行規定實施。借貸用途：社區發展及改善工程、市地重劃及整理工程、徵收土地的補償費用、開拓工業用地及修建有關設施。 2.承購公有房地放款適用對象：一般法人和自然人。最長年限：購地是5年，購屋是30年。最高額度：房屋和土地的現值7成。計算利率：依照本行現行規定實施。借貸用途：購買國有、公營機購的房屋、土地。 3.購地貸款方案適用對象：一般法人和自然人。最長年限：5年。最高額度：土地購買價或估算價格的7成。計算利率：依照本行現行規定實施。借貸用途：購買建築用地。三、購買工業用地和興蓋工廠貸款適用對象：從事和創辦工業的公司、行號、自然人。最長年限：20年。最高額度：購買工業用地必須在申請的前2年內完成，大約是購買價或估算價格的7成，興蓋工廠的話，大約是建造價的7成為準。計算利率：依照本行現行規定實施。借貸用途：購買工業用地、購買以及建造工廠。相關土地案件故事： …

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