房屋貸款 - 龐德隆不動產融資

莊先生近年來做生意頗為順風順水，口袋裡累積了不少財富，想要替自己投資房產或是貸款，把財力轉換成有形的不動產，覺得這樣可以更安心地保障財產，流覽了一段時間之後，終於找到心目中理想中意的房子，但是屋主開出的價格1000萬超出預算，莊先生希望房仲能夠和屋主商量，用800萬元的價格買下，但房仲認為開太低，建議先出850萬元，如此一才有和屋主議價的空間，於是莊先生事先給付20萬元斡旋金，交給房仲讓他去談，經過三天後，房仲告知賣價把房價調降為960萬元賣出，莊先生覺得房子不值得這個價位，決定放棄可能成交的機會，另外跟房仲約好時間，取回買房失敗的斡旋金。斡旋金究竟是什麼意思？買屋、賣屋都是人生中很重要的大事，尤其當購屋的人看上一個目標物，認為房價和自己心中的預算有落差，就會接洽屋主進行討論，訂定一個比較可以負擔的價位，希望買賣雙方同時達成皆大歡喜的交易，此時需要房仲在中間往來穿針引線，作為溝通調解的橋梁，房仲往往會說「下斡旋」，就是說買家要先拿得出一筆錢，證明自己買屋的意向是真心誠意的，屋主獲得一筆款項保證，才可能產生意願和買家協商價格，本來斡旋就包含調解、磋商的意思，透過提供現金來傳達自己的購買意圖，雙方先有這個基礎，才有辦法取得一致協議。付斡旋金真的有用處嗎？法律上有保障嗎？當賣家同意對方所開出的房價之後，接下來就能收走議價保證金，轉移成購屋定金，直接當作給付一部分的買賣金額，一般來說，定下協議要伴隨著契約書簽訂，表示交易已經成立且有效，雖然目前議價金在法律上沒有明確規範，但賣家不能說反悔就反悔，隨便依照喜好撤銷交易，或是不滿意已經訂好的房價，任意更動，一但違反條款是要付出違約金的，另外合約內容還會說明議價天數，通常是3-7天，期限內沒辦法商討出一定共識，議價金沒有被賣家收取的話，可以取消訂定契約，若雙方的爭執無法私下自行解決，有可能上法庭交由司法判決處置爭議，所以下斡旋對買家來說也是另一種保障方式，保護購屋權利完整，不至於被出爾反爾的賣家繞地頭昏腦脹。為什麼房仲總是喜歡提到斡旋金？議價金不但對買賣雙方有正面保障，對房仲而言，則是表示這個案子有處理的價值，所以很多時候會要求買家，提供一筆款項當作籌碼運用，幫助敲開議價大門的最低門檻，當房仲接受客戶委託，前往和賣家商談時，才不會被對方當成只是來胡亂喊價而直接拒絕，幫助提高成功機率，同事房仲需要確保，客戶是認真考慮想要買屋，而不是來隨便試水，以免房仲忙得焦頭爛額，努力達成業務目標之後，客戶又甩手不認，結果做了一場白工，浪費時間和人力。只要想買房一定要拿出斡旋金嗎？斡旋金要高才容易買到嗎？不一定，買屋有很多種形式，議價金只是其中一種方法，買家看見十分喜歡的房子，希望先下手為強，不被其他人捷足先登的時候，率先向賣家提出一筆金額，表明自己完成這筆交易的誠意，這就是下斡旋，如果不想要委託房仲辦理，也可以自己預付訂金，保留預售屋的購買權利，等到房子一正式開賣，補足扣掉訂金之後剩餘的總價，那麼就能名正言順地完成買賣了，通常額度會在10萬元左右，或是房子售價的2%，最高不超過5%，並不是說金額越高，就能獲得買屋的保證，畢竟賣家最終是看出價的高低決定要不要售出，如果雙方都能獲得一個令人滿意的價位，就算沒有超高額協調金，還是能夠順利完成交易。如果反悔的話有可能拿回斡旋金嗎？可以的，如果因為某些因素，買家改變主意不想買屋，賣家也還沒正式答應要出售，應該在明定的委託時間到期之前，盡快告知對方取消交易，然後取回暫時交給仲介保管的議價金，契約尚未成立的話，這筆款項不會被送往賣家手中，可以隨時撤回議價而不會面臨懲罰，但若是簽了契約，賣家已經收下了議價金，等於轉變成為購屋訂金，又臨時不想履行合約內容的義務，放棄買屋，將被視同為毀約，而讓定金遭到全部沒收，拿不回來，更嚴重還有可能吃上官司，所以一定要事先做好功課，審慎考慮再思索是否需要下斡旋。為什麼又有要約書出現？要約書是什麼？有些人對於還沒談妥房價，也不確定是否能順利買到房子，就要先掏出一筆錢，心理會稍微覺得牴觸，如果真的不願意下斡旋，也可以改為採用買賣要約書的方式，要約書全稱為要約承諾書，是內政部正式發布的不動產委託銷售範本，書面提出接洽意願，記載了另外請求的底價等內容，並且請來房仲居中協調，賣家同意房價的話，雙方就可以完成簽約，等同於發生契約書的效力，不能任意反悔取消買屋，要約書不需要付出議價金，但是違約要付出的賠償比較貴一點，大約收取房價的3%，因此買家沒有履行合約內容，賣家是可以依法收取高額罰款的，有意協商房價的人，應該考慮清楚其中的優缺點，選擇較能接受的方法，以免過程中搖擺不定又後悔，不但造成賣家和仲介的困擾，也讓自己損失一筆現金。斡旋金和要約書之間有什麼不同嗎？二者的性質和功用相似，都是為了因應買屋議價的需求而產生，也同時有法律上的保障，一旦只要契約生效，雙方就應該根據內容完成交易，途中毀約要背負起賠償責任，但是在協商辦法、規定期限、罰款等方面有細微的差異。斡旋金要約書協商辦法 10萬左右或出價2%的金額文書呈現簽約文件斡旋金契約書不動產委託銷售契約書協商期限 3-7天通常是3天賠償金 10萬左右或出價2%的金額出價3%的金額議價成立斡旋金轉定金付出訂金選擇斡旋金或要約書有什麼限制嗎？由於下斡旋的紛爭時常出現，雙方往往各執一詞，內政部要求業者必須告知議價，有斡旋金和要約書兩種方式，以書面文字解釋兩者之間的關係和用法，不得隱瞞其中的差異，如果只收議價金，卻沒有讓買屋者知道自己的選擇權，有違反公平交易法第24條規定的疑慮，因此買家應當知道，要如何協商是可以自由決定的。斡旋金有什麼地方要注意嗎？ …

房價高漲，政府勢必祭出打炒房動作，然而近期不斷提出各項措施，使得不動產界議論紛紛，但卻都只在討論階段，要到何時會實施，依然不確定，不過確實議題一出，就造成了房屋交易量降低。根據去年12月房市交易統計，雖然持續著買氣旺的現象，但相較於11月，趨於平緩，甚至有降溫情形，尤其中南部更明顯。較為穩定的為雙北市，因為多為自住居多，且房價漲幅不像其他地區般明顯，因此交易量並無明顯減少。但其他地區如桃園、新竹、台南、高雄等，因為短期內的房價上漲明顯，且不斷開發新建案，且多為投資客，因此在打炒房政策不斷出現之下，民眾開始對房市趨於觀望，也就是房屋交易量下跌的原因。幾項打炒房政策介紹：一、囤房稅目前嚴格實施累進稅率的除了台北市之外，再來就是宜蘭縣與連江縣，其他縣市皆用差別稅率，且把非自住房屋的稅率幾乎都以最低的1.5%徵收，但政府為了制止投資客藉由囤房炒房，因此提出提高囤房稅率。單一且自住採輕稅0.6%；持有非自住一戶是1.2%；2–3戶是1.5%；4–5戶是2.4%至3.6%；6戶以上則是3.6%–4.8%，至於出租可以減稅等修法草案。二、央行對銀行四大政策 …