土地借款有哪些種類？

土地借款又稱土地融資、土地貸款等，不過根據目的不同，有不同的借貸名稱，當然申請的條件以及資金數目也不盡相同。

1. 購地貸款：跟購屋貸款是一個道理，需要準備自備款，剩下的依照貸款成數，申請核貸。不過購地貸款的可貸成數以及房屋是不同的，因此需要多加留意。
2. 土地抵押：就是將名下持有的土地，拿去地政事務所進行抵押權設定，並藉此取得資金。簡單來說就是拿土地換現金的概念，可一旦繳不出錢，土地就會被收走。
3. 土建融資：除了單純的購地貸款之外，還有一種是專門買土地來蓋房子的，簡稱土建融，主要目的就是為了建設而買土地，不過這類貸款的規定嚴格，政府嚴打炒房，將土建融的利率調高，且成數降低，不過大多數需要土建融的多為建商居多。

土地分為哪幾種？利率、成數有差嗎？

土地不光只有蓋房子的那種，其實土地還有各種不同的用途，並且被劃分成了幾個種類，例如蓋房子、蓋停車場、用於建設的叫做建地；種蔬菜、水果、畜牧的叫做農地；工廠、工業發展的土地叫做工業用地；森林、種樹木的叫做林地；像是國家公園的那種叫做保育地；最後還有專門為了保障原住民權益的原住民保留地。不過其實比較常見的土地貸款也就三種，分別為建地、工業用地、農地。

那麼以上幾種不同用途的土地，不僅地價有差，就連貸款的利率與成數也有差，若大概區分的話：貸款利率最低的土地為建地 < 工業用地 < 農地 < 其他土地種類。可貸成數是以建地 > 工業用地 > 農地等，最後就是其他的土地種類。

土地借款 民間與銀行哪個最划算？

一、 利率

銀行的利率大約落在年利率2%－6%之間，分別為建地2%至4%左右，工業用地3%起、農地為2.5%至6%，但如果你是向農會申請農地貸款，並且有農會會員的話，那麼你的利率還能再降低，大約1.5%起。

民間的利率則要以不同的借貸機構為主，但若以龐德隆為例，月息1%起，不論是農地、建地還是工業用地都一樣。

二、 成數

銀行的成數大約在5－7成，不過是依照銀行評估的土地價格去計算的，並非買賣價，這點借款人要注意。舉例來說：如果你擁有一塊價值3千萬的土地，但是銀行鑑價後認為此土地僅價值2千3百萬元，那麼你的可貸金額是以2千3百萬X成數後的金額。

民間的成數大約落在7－8成，最高甚至能到9成，但一樣也是依照鑑價計算，並非買賣價格，不過由於民間借貸機構的評估標準較為寬鬆，因此會比銀行評估的金額高，且由於成數也較高，因此你能在民間用同樣的土地借到更多的金額。

三、 申請條件

銀行的申請條件較為嚴苛，除了需要準備收入證明外，還需要有良好的信用分數，並且要固定的與銀行往來，像是固定存款、使用信用卡等，銀行需要評估你的借貸風險值，一旦超過銀行認定的風險，那麼你就會被拒絕申貸。

民間的申請條件就很寬鬆了，以龐德隆為例，除了不需要收入證明外，就算信用有瑕疵也可以申請，也不需要看存摺，只要土地有價值就可以申請，因此還能縮短撥款時間喔！

四、 撥款速度

銀行的撥款時間大約需要等待1星期至1個月，主要取決於借款人本身以及土地的條件好壞，因此從申請到撥款，需要至少7天以上的時間，也就是說向銀行借款不可以在有急用的時候，例如股票投資失利，明天就要補錢。這種情況是絕不允許等待的，因此只有在時間充裕的時候，才建議向銀行申請土地貸款這種大額的借貸項目。

民間的撥款時間最快3天就能將現金拿到手，由於審核時間大幅度縮短，使得送件至地政事務所設定抵押的效率提高，只要設定完成就能立即撥款。加上利用現金撥款的方式，借款人能及時取得資金，還不需要多跑一趟，或是從ATM領錢，被限制提領額度。

申請土地借款有哪些眉角需要注意？

不管你申請的是哪種借款，有幾點是你必須要注意的!
首先，借款人應當衡量自身的能力，有多少還款能力，借多少錢，不要因為一時急用，或是覺得既然可以貸款這麼多，就隨便借，一定要以能將欠款還清為前提，否則有可能會因為遲繳沒錢繳，而讓傳承下來的土地化為烏有。

其次，並非所有土地都能申請貸款，例如持分土地，如果你的持分比例過低，難以申貸成功，除非你貸款的目的是將其他持分買下來，那就另當別論。再者如果你的土地面積過小，例如不到15坪，也難以申貸成功。並不是有土地、可買賣就能申請貸款，機構會依照土地實際情況進行審核的。

土地已經借過一次 還能再借嗎？

如果你的土地已經被抵押過一次，還是可以繼續申請借款，也就是土地二胎貸款。那土地二胎銀行可以辦嗎? 有，但是很少，且通常需要有良好的信用分數才能申請，可借貸的額度更低，貸款期限更短。

因此若你有土地二胎貸款的需求，可以找龐德隆幫忙。
民間土地二胎的申辦方式，是將你已經申請過貸款的土地，再次送件至地政事務所，設定第二順位抵押貸款，並且將評估初的可貸金額，扣除之前貸款尚未清償的部分，就是你土地二胎可取得的借貸額度。

哪些種類的土地很難成功貸款？

雖然不動產可以申請抵押貸款，但不同種類土地因為性質、位置等因素，價值上有非常大的差距，有些幾乎不可能被銀行接受，根據區域計畫法分類的各種使用地，交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安等用途，不論是價值不足還是公共用地，都不適合拿來借貸

各類土地貸款條件比較表

為什麼銀行土地貸款不好過？

銀行通常較願意受理建造建築物的用地，如果沒有特定目的，單純為了資金週轉申請借貸，銀行可能會因為下列原因拒絕承辦。

1. 不容易做好管理：面積較大缺乏遮蔽，承做機構需要定期檢查現場，記錄當下狀況，增加辦理業務的人力開銷。
2. 空地的審核門檻高：銀行審核的一項重點是用途，使用計畫、還款來源會影響金額、利率，沒有用途難以取得好條件，成數一般最高只到5成。
3. 擔保品條件不佳：由於使用分區和用途，市場上的流通度和接受度有好有壞，周遭建設、發展前景也在考慮之內，即使是位於同個區域的多筆用地，評估價值仍可能出現極大的差距。
4. 承受較大風險：無法保證還款期間不出意外，例如其他人在上面蓋起建物、故意炒作地價等，所以會嚴格限制條件，盡量降低風險。

銀行開辦土地貸款方案

都市與非都市計畫區常見的土地

在都市計畫區內，有住宅區、商業區、工業區、工商綜合區等，不同的區域劃分，其中住宅區細分為：住一、住二、住三、住四，主要依照開發的強度而分為不同層級，而影響建築容積率的部分，因此也會影響未來住宅開發的面積，也就成為土地價值評估的關鍵。

非都市計畫區的土地分為：甲、乙、丙、丁種建築。

• 甲種建築用地：為一般或特定農業區內的建築用地。
• 乙種建築用地：位於鄉村區的建築用地。
• 丙種建築用地：山坡保育區的建築用地，興建須通過嚴格的環評，以及水土保持計畫，同時容積率較低。
• 丁種建築用地：為一般或特定農業區當中的工業用地，用於興建輕污染或零汙染的工廠。

在了解土地的特性之後，你才好針對目前持有的土地情形，進行評估，由此也可得知若要申請土地貸款，都會區的土地具有優勢，也因此能取得更高的成數與更低的利率。

如何申請農會土地貸款？

由於農地本身的用途限制而造成銀行申貸過件率低，且農地的貸款利率比較高，會讓需要申辦土地貸款的農民，感到壓力。因此你就會需要地區性的農會，只要你有農會會員，申請農會的土地貸款，不僅利率優惠，還能提供不錯的額度，那麼農會土地貸款該如何辦理？

申貸條件如下：

• 借款人須年滿20歲，並具完全行為能力。
• 土地登記在自己名下。
• 不能有重大信用瑕疵，也就是拖欠卡債或遲繳貸款等。
• 須擬定資金計畫。
• 需具有農會身分或農民身分，若沒有以上身分，無法獲得優惠利率。

另外需注意的是，持分土地貸款對於農會來說風險太大，因此持分過低或者持分人過多，農會不受理。

土地貸款如何評估額度？

想知道名下土地可貸多少，除了可直接找龐德隆進行免費估價外，你還可以依照以下方式自行評估可貸額度，再決定是否要用土地辦理借款。

第一：土地種類

上述說到，根據不同的土地種類，可貸的成數、額度大不相同，因此你得先釐清持有土地的種類。

第二：土地地段

這裡說的地段並非指都市與鄉村的差別，而是同一條路上，為何地價會差這麼多?原因在於你的土地可能坐落在巷子裡或不臨路等，因地理位置不佳而造成土地價格落差。

第三：周邊設施

土地最大的用途在於建築與農作，因此若是建地，則忌諱旁邊有高壓電塔、附近有靈骨塔等，而農地附近則忌諱有高汙染工廠、水源不易到達等。因此土地周邊的環境會大大影響地價，也就會影響貸款金額。

第四：土地面積、形狀

對於建地來說，好的建地當然要又方正、面積又大，才能更有效的利用與開發，就連農地也是如此。所以若你的土地有尖角、零碎分開的情形，在貸款方面可能無法取得好的貸款額度。

第五：貸款條件

除了土地之外，自身的貸款條件也很重要，若你希望可以向銀行或農會申貸，建議先養好信用分數與收入、存款等財力證明，因為這是銀行最看重的，也是你能否過件的關鍵。但在龐德隆就只會根據你的土地進行評估。

申請土地貸款 無法正常還款會怎樣？

一般向銀行申請土地貸款，若你沒有按時繳款，銀行會先行通知，並給予補繳期限，可一旦期限一到，就會將你的土地送裁定並進入法拍程序，讓你的土地以低於市價的方式賤賣。

其他民間若遇上不良業者，則可能出現暴力討債，或是以非法的手段用超低價格將你的土地騙到手，但你卻求助無門。這時你就需要龐德隆的協助！

龐德隆提供土地貸款的代償與轉貸方案，不論你現在的土地貸款是向誰申辦，只要你有還款困難，就可以直接聯繫龐德隆專員，我們會替你規劃方案，讓你可以轉貸到更合適的機構並降息，或延長還款期限，當然也有代償方案，讓你遠離高利貸或暴力討債的風險。

量身訂做貸款方案 需要收費嗎？

龐德隆提供免費的諮詢服務，只有申貸成功後，會收取代書費、規費等必要費用，至於其他事項，都是不收費的喔！

持分土地可以貸款嗎？

持分地是指土地所有權人至少有兩人，分成分別共有和公同共有兩種持有方式，分別共有是所有人取得一定比例產權，公同共有是所有人一起擁有所有權，總而言之每個人手上都沒有完整產權，為了避免後續紛爭，向銀行申貸時一定是所有人出席，有人不同意就無法核貸，如果你有分別共有的部分，可以自己向民間借款申請，僅憑持有比例即可辦理，不需要諮詢其他人意見。

土地二胎貸款該如何申辦？

這非常簡單，就跟申請一般土地貸款是一樣的，在龐德隆申請只需要準備以下資料，就能申辦，且三天內撥款喔！
資料如下：

1. 身分證與第二證件(健保卡、駕照)
2. 印鑑章
3. 土地權狀

並且通過以下步驟就能輕鬆申請：

步驟一：申請
向龐德隆劉副理聯絡，可以撥打免費專線：0800-891-168，或是加入LINE好友進行線上聯繫：@PL168，專員與您一對一問答，有任何問題都能及時提出獲得解答，效率第一。

步驟二：估價
提供您的土地權狀、謄本，可線上拍照上傳或是傳真，替您免費估算土地的可貸款金額，估算完成後提供初步利率、可貸額度等。

步驟三：現勘
到土地所在進行現場勘查，確認物件沒問題，若土地良好，還有降低利率、提高額度的機會。

步驟四：簽約
若雙方確認沒問題後，即可進行簽約，由龐德隆專業代書做第三方公證，確保雙方權益，待合約對保後沒問題，由借款人親自簽約，安全有保障。

步驟五：設定
簽約完成後，會立即請代書將土地權狀正本及申請資料，交至地政事務所進行抵押權設定，接下來等待設定完成的公文批下來後，就會立即撥款喔!

步驟六：撥款
與借款人約定地點撥款，採現金撥款能更加靈活運用資金，不須多跑一趟銀行領錢，直接撥現快、狠、準。

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你以為只要住在這，就享有自住稅率嗎？

有民眾因為工作關係，必須要將戶籍遷出，不過人住在舊址沒有搬走，想不到11月地價稅單一來，稅費比之前高出不少，嚇到他到財稅局諮詢才知道，原來只要戶籍遷出，此地變成「空戶」狀態，即便有人居住，還是不符合自用住宅用地稅率。

這導致原本的稅率從2‰增長為一般用地稅率，也就是10‰－55‰，比原本要繳的費用多出了4倍不止。

什麼條件才符合自用住宅用地稅率？

根據稅法規定，若想享有自住優惠稅率，你必須符合以下條件：

1. 土地房屋所有權人須為本人、配偶或直系親屬所有。
2. 所有權本人、配偶或直系親屬於該地完成戶籍登記。
3. 房屋沒有出租或有營業情形使用。
4. 都市土地面積300平方公尺內、非都市土地面積未超過700平方公尺。
5. 所有權本人與配偶及未成年之受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。

遷出戶籍如果沒有申報會怎樣？

財稅局提醒民眾，一旦你想要遷出戶籍，導致土地上的建物變成「無人設籍」的狀態，就不符合自用住宅用地優惠稅率的條件，因此建議土地所有權人應於30日內，主動向土地所在的地稅捐稽徵機關申報，如果被稅務局查獲，從戶籍遷出當天到隔年起，改成按照一般用地稅率課徵10‰的地價稅，並且可依土地稅法規定處以罰鍰。

之後如果再次將戶籍遷入時，必須在9月22日(課徵地價稅前40日)前重新向地稅捐稽徵機關提出申請，經核准後才可以自當年度起適用自用住宅用地優惠稅率，如果逾期申請，則從申請後的隔年起才適用。

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什麼是借名登記？

簡單來說就是把你的財產登記在別人的名下，財產可以是房屋、土地、股票等，只要是可記名的財產，並將其登記在他人名下，就叫做借名登記。例如：阿美買了一棟房屋，但房屋登記在阿美的兒子名下。

借名登記如何確保財產依舊是自己的？

這時你需要與他人約定好，只要跟借名的人約定，即使登記在名下，你也可以享有使用財產的權利，那麼即便財產在他人名下，但實際上可使用的還是你，法律是會承認這樣的約定的，因此你也可以隨時終止借名登記的關係。

為什麼需要借名登記？

這是因為一個人可能有多筆房產或土地，為了減少稅金，而將名下的財產以借名登記的方式，分散於他人名下，另外也可以用於分散風險、貸款等。

原因一：節稅

當一人擁有多筆房產，稅金將會以累進制往上加，因此為了減少稅務問題，而將房產借名登記至他人名下。

原因二：取得購買資格

某些房屋或土地因購買資格限制，而必須以擁有該身分的人才能申購，例如原住民保留地，因此透過將土地以借名登記的方式，登記在具有原住民身分的人名下，即可購買此地。

原因三：信用、貸款問題

當你想購買房屋並申辦房貸，但因為自身信用條件較差，因而無法獲得銀行相對優惠的貸款條件，這時透過借名登記，將房屋登記在信用佳的親友名下，就能得到更好的房貸方案。

原因四：積欠債務

當你有不少債務纏身，一旦無力償還，債權人將可能向法院聲請將你名下的財產變賣以抵債，因此為了避免財產遭到查封，使用借名登記的方式將財產轉移至他人名下，不過若房屋早就設定了抵押權並有預告登記，此法不可行。

原因五：贈與

有可能是家人想把房屋買給尚未成年的子女，因此房屋雖然登記在子女名下，可實際的「使用權、房貸繳款、繳稅」等還是在父母手裡，因此這也算是種借名登記，之後等待子女成年或成家，父母才會將房屋的全部權利交由子女。

借名登記該如何相互約定？

在韓劇中，婆婆為了要節稅而偷偷的買房卻登記在媳婦名下，然而媳婦卻不知情，是直到媳婦想辦理信貸時，才被銀行告知名下有一棟正在繳貸款的房屋，因此這種借名登記實屬無約定行為，那麼若婆婆想要將房屋拿回並登記到自己名下，是可行的嗎？

首先借名登記這件事本身就具有爭議，大部分的借名登記或許只是雙方的口頭約定，因此若兩人爭執不休，都堅持房屋是自己的話，一旦上了法院就需要提出持有房屋的具體證據。

因此建議若想要做借名登記，還是建議雙方可「簽訂契約」，保障買房者可在之後想將房屋轉回名下時，有個明確的證據。

如果借名登記有爭議 法院該如何判決？

若韓劇中婆婆打算把房屋要回來，其實是可行的。雖然房屋登記在媳婦名下，但實際的房貸繳款人是婆婆，出租、使用也都是婆婆，因此只要能拿出這些證據並提供給法院判決，就有機會將房屋拿回，並轉為登記在自己名下。

因此借名登記若想請求將不動產歸回自己所有，就需要蒐集相關證據，其中包括：

• 繳房貸、出資的證明：只要證明你是真正購買不動產的人，並提供房貸文件、繳款證明等等，就有機會要回房產。
• 繳稅證明：證明房屋稅都是你繳的。
• 真正的管理者：有時候房貸繳款、繳稅都可能是用借來的名字進行的，因此或許無法獲得相關證據，但你也可以提出長期居住證明、或者有租出契約、繳納水電費、管理費等紀錄，來證明房產是你的。
• 權狀在誰身上：這點也很重要，很多時候法院在判決時，大多會以權狀為基準，若權狀在你手，則很可能以此判斷誰才是真正的不動產擁有者。

建議如果正身陷於借名登記的官司之中，可向專業律師諮詢，避免多走冤枉路。

簽署借名契約有哪些重點？

要想利用借名登記達到某些目的，就需要做好完整的配套措施，因此最好的方式就是與對方簽訂契約，以保你的不動產不會被搶走。那麼契約當中應該記載些什麼，才能讓合約有效且具有保障呢？

合約內容應記載：

• 標的物，也就是借名的財產，例如某地址的一間獨棟透天。
• 借名期限，例如借名登記存在期間10年等等。
• 借名關係人，包含借名人是誰，誰是出名人。
• 借名詳細內容，包含：使用房屋的權利、借名期間的費用歸屬、借名登記的標的物收益(出租的租金等)、借名是否有報酬。

借名登記後還可以申請房貸嗎？

如果你已經將房屋登記在他人名下，卻需要申請房屋貸款時，該怎麼辦呢？上述提到，在韓劇中婆婆需要拿房屋申請二胎房貸，卻被銀行告知需要媳婦的證件才可辦理，因此借名登記的房屋想要申請貸款，並非不可，但你需要出名人的證件。

一般申請二胎房貸，需要的文件資料如下：

• 身分證件、印章
• 房屋所有權狀
• 印鑑證明

因此想要申請房貸，需要持有房屋的出名人提供相關證件，因此借名人需要取得出名人的印鑑證明、身分證件才可辦理二胎房貸，而若你申請的金融機構是銀行，還得拿出名人的財產證明，確保目前的屋主是有能力還清貸款的。

結論是借名登記後一樣可以申請房屋貸款、二胎房貸，可是即便你是房屋真正的使用者，還是得需要出名人的同意並取得個資，才可辦理。

土地鑑界是什麼？

土地鑑界指的是測量土地的邊界，雖然以前登記土地時已測量過一次，不過因為人為或天災等狀況，原本實際存在的界線產生「偏移、掩蓋、消失」等原因，導致分界變得模糊難辨，這時買方或隔壁用地的所有權人，便需要重新確定界線在哪裡，以免所有權遭到損害。

土地鑑界並非自己量就可以，而是需要到地政機關申請，請專業測量人員到場勘查，再根據原本的測量資料，設下新的界址位置，並更改登記在案的資料。完成作業後，測量人員會繪製成果圖，讓人看清楚是否有不同，避免占用等情形。

什麼情況會申請土地鑑界？

除了當事人權益問題，還牽涉到法規問題，因此必須謹慎行事，如果出現以下任何一種情形，都能申請重新測量。

1. 由於自然增加、浮出水面、坍陷、分割、合併、界線不明而需要進行變更。
2. 由於界線遭到扭曲，需要重新修正。
3. 根據建築法第44條、第45條第1項規定，建築基地形狀畸零，和鄰接基地協議調整地形。
4. 一筆用地需要設定地上權、永佃權、地役權、典權。
5. 不動產的時效完成，因為長時間占有取得所有權、地上權、地役權。
6. 不只所有權人自己申請，司法機關處理紛爭，可以請託他人申請。

申請土地鑑界準備哪些資料？

1. 土地複丈申請書。
2. 網路申請時，準備自然人憑證。
3. 公有用地的使用人申請時，需檢附公地管理機關同意書或承租證明文件。
4. 繼承人取得遺產申請時，需檢附戶籍證明文件，在申請書上說明切結未拋棄繼承權。
5. 祭祀公業用地，需檢附派下員證明文件。
6. 身分證明文件影本，自然人提供身分證、戶口名簿或戶籍謄本，法人提供登記證明、代表人之資格證明，公司法人提供登記機關核發的設立、變更登記表。

土地鑑界費用如何計算？

過程中會收取測量規費，計費單位為每筆每公頃，不到1公頃的部分，視為1公頃計費，超過1公頃的部分，每多出半公頃多收一半費用，多出部分不到半公頃，視為半公頃計費，每單位的費用為4000元，面積超過10公頃，得以依照具體狀況，另外計算費用，此外當事人要自己購買鋼釘界標、塑膠界標、水泥界標，每支各是10元、45元、50元。

為什麼會收到土地鑑界通知書？

有些人沒申請土地鑑界，卻因為名下用地就在旁邊而成為關係人，地政事務所收到申請後，會一併發出定期通知書給當事人、關係人，告知測量日期、時間、地點等資訊，鄰近用地上面是大樓，則會寄送給管委會。關係人若擔心測量失誤，可以攜帶身分證件全程參與，看見問題馬上詢問，了解什麼是周圍的界址，因為工作等事情無法出席，也能請委託人代為視察，準備好委託書出示給現場人員。

土地鑑界不強制關係人到場，因此是否參與鑑界，仍要看民眾個人決定，如果測量當天因天候等因素，無法實際進行勘查，便會延後到其他天，再寄送延期通知書，說明日期及地點。

土地鑑界通知書怎麼看？

通知書會提供基本資訊，包括「案件申請人姓名、住址、通訊地址、收件字號、案件坐落區段、地號、申請事由、日期、測量員姓名、關係人姓名及地號、指定會合地點、通知目的」等，最下方備註應知事項，像是攜帶證件、收費規定、專線電話等，讓當事人和關係人能夠配合作業。

對鑑界結果有異議怎麼辦？

當事人若認為測量結果有爭議，可以填寫土地鑑界申請書，註明再次測量的原因，繳費給地政事務所，由地政事務所提交給當地主管機關，派專業人員進行第2次鑑界，並呈交新的結果給當事人，第2次鑑界後仍存在爭議，地政事務所並不受理第3次申請，當事人只能找司法機關判決，或是透過訴訟外的方式解決爭議，鄰近用地的關係人，如果認為結果有問題，一樣可以利用地號申請再次測量，過程如上面敘述，經過重新檢查後，發現測量確實出現失誤，當事人可要求退還測量規費，且期限長達10年。

土地邊界不明 可以申請土地貸款嗎？

一般人可能難以得知自己的土地是否有「邊界不明」或者「被他人占用」，又或者「占用他人」土地的情況，因此土地鑑界才會這麼重要。那麼當借款人打算申請土地貸款，卻被借貸機構告知，土地有問題時，該怎麼辦？此時還能順利申請土地貸款嗎？

龐德隆承辦的眾多案例中，不乏遇見土地出現邊界問題的人，大多時候都是土地遭到鄰房占用邊角等情況，如遇上此情形可能會面臨與鄰房出現糾紛的情況，因此申請土地貸款會很吃虧，你將可能得不到想要的額度，嚴重甚至無法順利核貸。

然而無法核貸的原因並非土地價值或者個人條件不足，而是因為一旦土地遭到法拍，占用問題尚存，將造成土地買賣不易，很可能與鄰房屋主或地主產生糾紛。所以貸款業者之所以需要審慎評估，也是擔心土地的問題會影響本金回收，屆時造成莫大的損失。

借款人該如何順利辦理土地貸款？

如果你有類似困擾，建議就要使用土地鑑界，重新為您的土地進行測量，避免一切可能造成土地邊界不明的原因，以此就可以提高您的貸款過件機率。如果還有不了解的地方，也歡迎聯繫龐德隆專員，由劉副理為您解答。

遺產繼承的方式有哪些？

有些人可能手中會有持分房屋，大多情況下就是繼承來的，這種就是公同共有繼承，另外還有其他的繼承方法，以下向各位介紹：

第一種：一般繼承

又稱為「應繼分繼承」，屬於常見的繼承狀況，例如父母育有一子，父去世後，由母與子各自均分遺產，若有兩個孩子，就是各均分3分之1，以此類推。

這種繼承方式最單純也最好申請，並且申請時不需要額外準備印鑑證明、印鑑證明。

第二種：公同共有繼承

公同共有繼承指的是所有的繼承人共同繼承這份財產，有可能是土地或房屋，因此並沒有明確的表示誰繼承的比例更多。這樣的情況下，若要對財產進行產權變更，例如買賣，則需要全體繼承人的同意。

一般而言在親人過世後，財產會自動地變成公同共有，可這樣的分配方式太麻煩，容易有糾紛，因此大多數人會辦理成「分別共有繼承」的狀態。

分別共有的情況下，每個繼承人都能分配到明確的產權比例，若想買賣自己持有的那一份，是不需要經過其他人同意的，所以通常也會建議辦理成分別共有繼承。

第三種：分割協議繼承

這種繼承方式比較特別，他沒有一個法律的強制性，而是由繼承人之間去協商要如何分配遺產。雖然法律有規定分法，但是也不一定要照法律走，只要繼承人之間有協議好，也是可以依照協議去走。

但要注意的是協議後須要簽屬「遺產分割協議書」，且全體繼承人都須出具印鑑證明及印鑑章，為的就是避免日後爭議。

例如：一位單親父親去世，留下3個兒子，然而大兒子長期不在家，覺得沒資格繼承，於是答應將遺產都給另外兩位兄弟均分。但若父親有負債，大兒子無法拒絕繼承債務，而是要選擇拋棄繼承才行。

第四種：拋棄繼承

除了上述的三種繼承方式外，還有一種叫做拋棄繼承，指的是拋棄繼承權。這與上述說到的分割協議繼承中，自願不拿遺產是不一樣的概念。拋棄繼承需要向法院辦理，這樣一來不論是財產或負債，都不關你的事。往下閱讀還有更多有關拋棄繼承的詳細說明。

如何辦理遺產繼承？

要想順利的將遺產繼承，你需要了解非常多層面，畢竟遺產可能不只是房屋、土地或現金，也很可能是債券、基金、股票，因此要如何順利的繼承遺產呢？

先搞清楚繼承順位

民法中有明確記載當親人過世時，其遺產的繼承順位及分配的比例，因此你得先了解自己在哪個順位。至於繼承順位的部分，往下看會有詳細解說。

需要注意登記期限

根據遺產及贈與稅法第23條第1項前項規定，有納稅義務的繼承人，必須在被繼承人死亡後的6個月內，到戶籍所在地的主管稽徵機關，辦理遺產稅申報。

如果超過時間未申報，以每超過一個月為單位，需繳交1倍以上的罰緩，最高可罰到20倍。另外若要登記不動產，則是限定3個月內，如果超時，地政機關會代管15年，一旦15年過去，都未有人認領，將會收納進國庫。

注意辦理流程

繼承人需要注意每個步驟要準備的文件資料以及申辦場所，因為各項資料的去處各不相同，因此繼承人需要熟知流程才能避免白跑一趟，當然也可以請代書幫你。

辦理遺產繼承的流程？

申辦遺產繼承的流程共有6個步驟、5大機關要跑，因此大家要做好功課，千萬別一個步驟錯了，什麼都得重來。

第一關：戶政事務所 (辦理死亡登記、申請相關資料)

到戶政事務所辦理死亡登記以及申請除戶，將已經過世的親人從戶籍謄本裡移除，並且可同時申請以下資料，之後其他步驟要用：

• 除戶戶籍謄本
• 繼承人戶籍謄本
• 繼承人的印鑑證明(可準備多份)

註：印鑑證明申請時，申請用途可寫繼承、分割繼承或不動產登記等，不太建議選擇「不限定用途」，以免遭他人盜用。

申請除戶須準備以下資料：

• 死亡證明書(正本)
• 死者身分證(正本)
• 配偶身分證(正本)
• 戶口名簿(正本)
• 申請人身分證(正本)、印章

第二關：國稅局(調查被繼承人的所有財產)

為了確認死者的財產情況，繼承人需要到國稅局申請死者的財產清單，不過需要注意的是，由於國稅局無法即時更新財務情形，因此恐會有點出入，繼承人需要多次確認。

申請時，繼承人可以一併申請以下金融資料，包括：存款、保管箱、股票、期貨、壽險保單、基金、聯徵報告、貸款、信用卡債等。這些都是可以免費申請的。

申請死者財產清單需準備以下資料：

• 申請人身分證(正本)
• 除戶戶籍謄本
• 申請人與死者的關係證明文件，例如戶籍謄本或身分證影本。
• 委任代辦則需檢附委任書及代理人身分證(正本)。

第三關：地方法院(辦理拋棄繼承等相關特殊需求)

若你沒有拋棄繼承或限定繼承的需求，則可略過這個步驟。但若你還沒確定自己是否要拋棄繼承，則建議你找個律師幫你看看。

第四關：國稅局(申報遺產稅並繳納)

想要繼承遺產，就一定有稅務問題，而國稅局會依照死者的遺產金額去計算稅金。

申報遺產稅需準備以下資料：

• 遺產稅申報書
• 除戶戶籍謄本(影本)
• 繼承系統表
• 全部繼承人相關資料，如戶籍謄本或身分證件。
• 若委任代辦則須出具委任書及代理人身分證件。
• 若有拋棄繼承，則需檢附法院核准之文件。

第五關：地方稅稽徵機關(查詢是否有地價稅、房屋稅欠繳問題)

要想繼承不動產沒有這麼容易，若死者生前有欠繳稅金，政府會請繼承人一定要繳清稅金後，才可繼承。

而申請人須準備以下資料：

• 遺產稅繳清證明書，或免稅證明書、同意移轉證明書、不計入遺產總額證明書。
• 遺產分割協議書(正本)，但並非每筆遺產都有，如有再出示。

第六關：地政事務所(辦理產權移轉登記)

接下來是最後一個步驟，就是將繼承的不動產部分過戶到繼承人名下。而根據繼承的方式，分為一般繼承登記、公同共有繼承登記以及分割協議繼承登記，相關詳細內容，在上述已經提過了。

需準備的資料如下：

• 土地登記申請書
• 登記清冊
• 繼承統計表
• 土地及建物權狀
• 除戶謄本及全體繼承人戶籍謄本。
• 遺產稅的繳稅證明書
• 申請人印章、身分證件(正本)
• 若拋棄繼承，則需檢附相關法院之文件。

遺產繼承順位一覽

根據民法第1138條與1144條的規定顯示，繼承人分成「配偶」與「血親」，當然這是在親人死亡之後，未留下遺書的情況下，屬於自然遺產分配的順位，若有留下法院認證過的遺書，則具有法律效益，就會依照遺書上的記載分配遺產。

那麼自然分配的遺產順位是如何排列的呢？

首先若亡者有配偶，則最先拿到遺產分配的，是配偶，也叫做「當然繼承人」，之後剩餘的遺產，才會是血親之間的分配，並由第一順位開始繼承。

第一順位繼承人：直系血親卑親屬，也就是被繼承人的子女，這其中包含親生、收養、非婚生、孫子女等並以親等近者優先。

第二順位繼承人：父母。

第三順位繼承人：手足。

第四順位繼承人：祖父母。(包含外祖父母)

配偶一定是拿最多遺產？

並非如此！配偶叫做當然繼承人，指的是一定有資格分配到遺產，但與第一順位繼承人是同個繼承順位，因此有分配比例的問題。例如：甲過世了，並與乙育有2個子女，因此乙必須跟2個子女平均分配遺產。

依照順位分配，每個人都拿得到遺產嗎？

並不是喔！上述的順位指的是，當第一順位繼承人因某些因素無法繼承遺產時，例如死亡、拋棄繼承等，第二順位才有機會繼承，以此類推。因此所謂的順位，指的是分配遺產的順序，只有前一位無法繼承，才能輪到你。

什麼是應繼分？

簡單來說指的是繼承人可得的遺產比例。若被繼承人沒有指定分配比例的話，則會依照順位、人數等，依比例進行分配，可根據民法第1144條的規定來看。

第1種：配偶與子女均分遺產。假設有1位子女，則配偶與子女各為2分之1，若有2位子女，則各為3分之1，以此類推。

第2種：當被繼承人與配偶之間無子女，則配偶先取得遺產的2分之1，另外一半由被繼承人的父母各繼承4分之1。

第3種：當被繼承人既無子女也無父母，則一樣由配偶先繼承2分之1，剩下的一半由被繼承人的手足，也就是兄弟姊妹繼承，並依照人數均分。

第4種：若被繼承人只有祖父母與配偶，則配偶擁有3分之2的應繼分，剩餘3分之1將由祖父母繼承。

若被繼承人的兒子死亡，可由孫子繼承嗎？

這也被稱作是「代位繼承」。舉例來說，假設A先生過世後，留下了一筆遺產，而名下有一個大兒子和小女兒，可大兒子在前一年已經離開人世，僅留下他生的2個孩子，那麼原本該屬於大兒子的遺產，是可以由他的孩子，也就是A先生的孫子繼承。

分配的比例是這樣算的：A先生的配偶擁有3分之1應繼分，小女兒也有3分之1應繼分，大兒子的兩個孩子各擁有6分之1的應繼分。

什麼是遺產繼承特留分？

指的是在有遺囑的情況下，若本有繼承權的繼承人，未被記載在遺囑中，若被繼承人沒有剝奪你繼承的權利，那麼在法律規定中，你可以領取「特留分」，將可以依照比例給繼承人。

例如：A先生留下遺囑，要將遺產留給配偶與兒子，卻並未明確表示是否留給女兒，在這樣的情況下，女兒一樣擁有遺產的繼承權，並可依照特留分得到相應的遺產比例。

若還是覺得遺產分配不公，該怎麼辦？

若你已經領到了特留分，但覺得這個分配比例對你不公平，你可以在2年內向法院提出「特留分遺囑訴訟」，表達你的不滿並捍衛你的權利。

什麼是拋棄繼承？如何辦理拋棄繼承？

也就是拋棄你的繼承權。根據民法第1174條規定，若繼承人想拋棄繼承權，則需要在得知繼承事宜後的3個月內，以書面的方式向法院申請。

那麼拋棄繼承，是拋棄了哪些東西呢？當然就是死者生前的所有財產與負債，因此通常需要辦理拋棄繼承的人，大多是死者的負債大於財產，或者是繼承人本身有負債，就能選擇拋棄繼承的方式，以免繼承到負債，或者繼承之後的財產遭到銀行追討抵債等。

那麼要如何辦理呢？

上述說到辦理拋棄繼承需要得知可繼承的3個月內向法院聲請，若超過時效，則將會以「限定繼承」來處理，並且一定要到法院陳報遺產清冊，以免權益受損。

辦理流程如下：

1. 到戶政事務所準備資料
2. 向被繼承人戶籍所在的地方法院提出書面申請。
3. 法院將依照當事人情況進行3－6個月的審查。
4. 待審核後寄發通知信函。

辦理拋棄繼承所需文件如下：

• 拋棄繼承聲請書
• 印鑑證明、印鑑章
• 除戶戶籍謄本、死亡證明書
• 申請人戶籍謄本
• 繼承系統表
• 將以書面通知下一順位繼承人。
• 費用1,000元

什麼是限定繼承？ 沒有辦理拋棄繼承的後果？

限定繼承指的是當死者所留下的負債大於財產時，繼承人只需要負擔與財產價值相等的負債即可，也就是說當A先生去世後，留下了一筆500萬的債務，但資產僅有300萬，則繼承人只需要償還300萬的債務即可，剩下的則不用負擔。

限定繼承雖然表面上不需辦理，但實際上一定要注意一點，那就是一定要陳報遺產清冊。

當你已經過了拋棄繼承的時效，也就是3個月後你依然決定留有遺產，那麼遺產會自動變成限定繼承，但是若沒有陳報遺產清冊，你將可能面臨可怕的債務。

陳報財產清冊之後，繼承人得依照比例償還債務，就是上述提到的500萬只要還300萬的例子。但若你沒有陳報財產清冊，萬一又來一個不知名的債權人向你討錢，你就不得不還。

生前的債務 你了解全貌嗎？

或許你以為死者生前的負債你都瞭如指掌，但萬一他有欠私人錢呢?簽下了本票、抵押權就應該還錢，若你沒有拋棄繼承或陳報財產清冊，這些債權人都是有權利向你討債並告上法院的，因此若你不確定死者的負債多寡，還是建議直接拋棄繼承比較好。

如何辦理股票繼承權？

現在很多都有股票、基金、外匯等投資，但這些隱形的資產該如何繼承呢?

根據證券公司所公布的股票繼承過戶辦法，若想要繼承股票，則需要依照以下流程：

1. 由繼承人向股票發行公司申請，將被繼承人的股票過戶登記為繼承人所有。
2. 準備相關資料並繳交：

• 申請人印鑑章
• 被繼承人股票(包括過世前、過世後所配得的全部股票)
• 繼承系統表
• 除戶謄本或死亡證明
• 繼承人之戶籍謄本或新式戶口名簿
• 印鑑證明或身分證(正本)
• 股份分配同意書(當繼承人不只一位時)
• 遺產稅繳清或免稅證明或同意移轉證明書

3. 選定財產分配的監護人，這是在有未成年繼承人的情況下。
4. 查詢尚未領取之增資股及現金股利。
5. 無實體股票則須填寫登錄專戶持股明細異動申請書、登錄專戶特定保管股東帳戶存券轉帳申請書，並且須提供繼承人之集保帳號。

為什麼辦理民間農地貸款?

銀行和農會雖然開辦農用地借貸，申請條件方面卻有許多限制，審核非常嚴格，必須符合下面的規定，才能真的借到錢。

1. 身分是農業相關人員：申貸人必須在農業領域工作，像是農夫、產銷班成員、農作物栽培人員、推廣人員等，如果是農會的借貸，還規定會員才符合申請資格，對於身分有非常明確的限制。
2. 擔保品是農用地：用於申請借貸的擔保品，土地用途只能登記為農業用地，提供耕作、畜牧、養殖使用，或是建造倉庫、曬場等必要設備，像其他建地、工業地、林地等，就絕對無法通過審核。
3. 資金用途單一：從借貸獲取的資金，只能用在農業相關方面，比如購買耕地和機具、建造設備、週轉用資金等，往往會搭配經營計畫書檢查，確認資金會用在業務發展上面。

農地貸款利率太高時怎麼辦?

正因為銀行、農會的申請門檻高，不少名下有農用地的民眾，都選擇找民間融資公司借錢，可是民間公司的素質參差不齊，不但內部規定有差別，資金來源管道也完全不同，民眾若碰到收取較高利率的機構，身上的負擔將變得更加沉重，為了減少利息支出，建議尋找另一家利率更低的公司，將貸款轉移到那家公司名下，才能有效緩解還款壓力。

什麼是農地轉貸?辦理過程如何進行?

申貸人提供農地當擔保品，原來是在一家金融公司辦理貸款，因為覺得利率太高想要降低，便考慮將它轉移到另一家公司，辦理還沒清償的貸款，這時候就要洽詢有意申請的公司，請對方審核案件，鑑價確定擔保品有承作空間後，便是決定利率、放款金額等方案，雙方同意便能簽約，利用借來的錢還清原有的借貸，並且塗銷土地的抵押權設定，然後把抵押權設定給新的公司，完成整個程序後，未來產生的利息就會減少。

申請農地轉貸需要準備哪些文件?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

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