什麼是不動產融資？

個人或企業體執行某些計畫時，需要資金支持，或是遇到需要緊急支出的突發事件，為了取得資金，將名下現有的不動產，以其價值做為抵押，向金融機構或他人辦理抵押程序並取得資金，這就是不動產融資。

如果借款人是在不動產相關的領域缺少金流，利用房屋、土地本身原有的價值，借來足以馬上運用的現金，就會成為不動產融資，通常是發生在土地開發、房屋興建、抵押貸款等情況上，尤其借貸更是許多人希望迅速得到大筆款項，一個無法被取代的管道。

不動產融資有那些相關項目？

一、購置不動產

以目前台灣的不動產價值來說，房屋、土地都要價不斐，一般民眾很難馬上拿出大筆現金，一次付清買房和買地的價錢，所以都會向金融機構申請借貸，請他們提供現金，自己先支付頭期款，剩餘的款項利用借來的錢墊付，後面再慢慢償還房貸的欠款，現在不管銀行還是政府都有推出買房方案，針對不同的族群給予不同的優惠，比如內政部有青年安心成家專案，國泰世華有一般購屋專案，遠東商銀有優質房仲專案等。

有推出購地借貸的金融機購比較少，相對而言，能夠挑選的方案數量也會減少，大說是農會、合作金庫、台灣土銀才有開放受理案件，像農會有購買耕地專案、山坡地保育利用專案，土銀有購買建地專案、承購公有地專案、市地改良專案等。

二、擔保品抵押貸款

借款人把房子、用地抵押給債權人，依照抵押品的價值高低，借來相應的資金額度，並且需要在一定年限之內，分期償還所有債務，這期間還要支付利率給債權人，借款人若是還不出來的話，不動產就會被拍賣用來還錢。

一般房貸除了借取資金之外，還可以進行增貸、轉貸、二胎房貸等，市場上有各式各樣的商品提供選擇，例如指數型採用浮動利率，理財型方便隨時調用資金，抵利型可用存款折抵借貸利率等多種方案。

用地貸款主要是以住宅區、商業區的建地為主，價值比較高，風險比較低，通過銀行審核的機會大。如果是農地等生產用地的話，目前銀行承辦的意願不高，可向農會申請看看，若是有二胎土地貸款需求，那麼民間金融公司願意承作的也不少，申辦過件更簡單容易。

三、建築融資

建商想要建造一棟全新的建築物，除了取得一塊可使用的土地之外，蓋房子本身就要花費材料、人力、運送等各種營建成本，所有花費加總起來，是一筆非常巨大的開銷，建商也無法自己一下子全部承擔下來，需要金融機構的資金援助，運用在購買建築用地，支付合建保證金，協助啟動興建工程等事項，通常借貸年限在3-5年之間，不需要支付利率，一但房子銷售出去，就要立即償還之前的借款，兆豐、第一銀、台銀、凱基、陽信等大型銀行，都有推出建築業的融資方案。

四、廠房興建貸款

企業若想要進行大型投資，提升原本有限的產能，可以向金融機構申請借貸計畫，取得足夠的資金，在工業區購買用地，建造全新的工廠和設備，廠房全部興蓋完成，才能真正取得用地所有權，借貸年限最長有20年，包含興建工程的3年，期間需要攤還本金和利息，例如兆豐有工業區優惠專案，用地的放款成數最高有8成，興建工廠的放款成數最高有6成；土銀有購買工業用地及購建廠房專案，用地和興建工廠的放款成數最高有7成；玉山有短中長期融資專案，為企業提供不同時期的援助。

五、都更危老貸款

隨著房子的年齡增加，台灣需要重新審視的老屋越來越多，這些住宅可能出現結構扭曲、牆壁腐化、漏水漏電等問題，為身家安全帶來潛在的未知危害，急待修繕整裡，保障住戶的基本權益，許多金融機構配合政府力推都更的政策，開辦老屋重建方案。例如玉山銀行有「危險及老舊建物重建專案」，兆豐銀行有「危老重建融資」，土地銀行分成「都更」和「危老重建」兩項專案，都提供了興建住屋、合建保證金、週轉金、代償債務的款項，幫助屋主順利翻新健檢不良的老舊房子。

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不過你知道轉銀行該怎麼做嗎？民間轉銀行找代辦公司好嗎？會有什麼潛在風險？或者民間轉銀行會不會花更多錢，反而本末倒置呢？如果你正面臨類似問題，一定要看這篇文章！

二胎房貸民間轉銀行困難嗎？

因為你的房子已經辦理過民間二胎房貸了，想要讓二胎房貸轉移到其他金融機構，需要面對一些困難，因此只有先把事情解決完畢，才能增加轉貸的成功率。

• 不接受私人設定：銀行通常不接受有私設貸款的案件，因為民間貸款屬於私設，對銀行來說這風險太高，即便你是要把貸款轉至銀行，想把民間借貸清償，但銀行怎麼知道你在外面到底欠了多少？萬一轉至銀行後，借款人無力負擔債務了怎麼辦？銀行要的是能穩定還款的客戶。

• 借貸成數要足夠：貸款要有辦法核准，抵押品就必須擁有充足的剩餘價值，辦理一順位、二順位借貸之後，仍然擁有多餘空間給予發放借款，如果兩者相加起來，已經逼近房子市價的9成，那麼對方就無法發放借款。

• 塗銷設定：由於銀行目前最多只接受二順位貸款，辦理前要還清所有民間借款，並將房子的抵押設定登記塗銷完畢，這樣才有多出給對方設定的機會，不然是不可能予以核貸的。

• 借貸條件不佳：畢竟有民間機構借貸的紀錄，代表借款人多少有借貸問題，例如有信用瑕疵或財力證明不足等，因此若沒有改善自身的借貸條件，銀行也難以提供核貸機會。

轉貸銀行的困難點該如何解決？

• 自行償還借貸款項：如果還有足夠的還款能力的話，最好由自己還清從民間公司借來的欠款，並完成塗銷房子的抵押設定，這樣一來負擔較輕，解決方式也簡單明瞭，不容易衍生多餘的麻煩。

• 洽詢代墊公司還款：在很多情況下，借款人不具備相當的資金和能力，無力一次清償所有款項，但又非常希望可以轉貸，這時候就要另找其他公司，幫忙代替償還，然後才能轉到另一間機購。

• 提供條件優良的保人：利用信用可靠、條件優良的保證人，來加強自己信用不足的部分，金融機購會更願意承辦案件。

二胎房貸民間轉銀行找代辦公司安全嗎？

若你需要二胎房貸民間轉銀行的服務，不一定需要找代辦公司幫忙，雖然他們才能幫你找代償業者，並擁有銀行管道可供轉貸，不過代辦公司很多，良莠不齊，除了一般專門在做代辦的業者外，還可能遇到不肖業者、法外狂徒，當然也有像龐德隆這樣，除了有二胎房貸服務，還能直接提供客戶轉貸銀行的方案。

找代辦公司並非不好，而是大多數借款人因心急，總是找到錯誤的業者，這將導致無法轉貸成功，還可能讓借款人損失更多時間與金錢，所以找對機構很重要！

如何避開代辦陷阱？

第一：沒有保證過件

網路上有非常多代辦廣告，如果你有搜尋過相關字詞，大數據就會推播這些廣告給你，然而有些誇大不實的廣告，例如：百分百過件、超高過件率等，這些都是為了博眼球而讓你主動聯繫他們的技巧，實際上並沒有這麼好康的事情，能否過件還得取決借貸條件與抵押品好壞。

第二：不用事先提供個資正本

辦理民間二胎轉銀行，需要由代辦公司事先評估借款人的條件，因此需要提供基本資料，包括負債情形、房屋權狀影本等，但如果對方要求要先寄送身分證件或存摺正本，則屬詐騙行為，這將會導致借款人變成人頭帳戶的風險。記住！在確定可核貸並且雙方見面簽約之前，絕不需要提供個資正本，影本也需註記用途。

第三：注意收費標準

代辦轉銀行一定需要收取代辦費及手續費，其中包含的項目有「塗銷費、代書費、規費、銀行開辦費、設定費、代墊費用」等等，這些屬於必要費用，也是二胎房貸民間轉銀行過程中，不同階段會遇到的費用，不過辦理之前，正規的業者都會事先說明收費項目與實際收費金額，最後告知借款人轉貸總費用，以此可讓借款人考慮是否決定辦理。

不肖代辦則會在簽約前才告知要收費，並且還可能額外增加收費項目，讓即將轉貸成功的借款人沒有退路可選，導致得支付高額費用。

二胎房貸民間轉貸銀行流程？

當你有民間高息債務需要降息，並打算轉貸銀行，那麼你需要經過以下流程：

1. 評估：由代辦業者評估轉貸可行性，並提供方案供借款人選擇。
2. 代償：由金融機構代償你的民間債務，讓民間借貸的紀錄消除，才可讓銀行接受貸款辦理。
3. 塗銷：到地政事務所塗銷房屋的抵押權。
4. 簽約：並同時簽訂銀行貸款契約、代辦協議書等。

待簽約完成後，客戶的房屋貸款就是轉貸銀行成功，之後就可享有銀行利率。除此之外，若借款人都正常繳款，還有機會將二胎房貸與一胎房貸進行整合，將兩筆銀行債務整合成一筆，讓繳款更加便利。

辦理民間轉銀行的風險？

龐德隆遇過不少有轉貸需求的客戶，因為遇上不肖業者而導致得面臨更為難的處境，因此借款人一定要注意，並且盡量避免這些潛在的風險。

• 代辦協議書：簽訂協議書為什麼會有風險？這是因為有詐騙業者專門針以此行詐，騙取借款人的金錢。他們利用借款人想要轉銀行的心理，便告知只要先簽代辦協議書，再轉貸到他們的機構，3個月後即可轉貸銀行。但實際是不少借款人都遇到業者一拖再拖，一下說條件不足需要保人，一下說重新送件需要再繳費，來來回回不只3個月的時間，導致借款人想反悔不辦了，卻因代辦協議書會有違約問題，除非支付高額違約金，才能放行。嚴重甚至還會被代辦業者威脅告上法院。

• 騙取個資：常見的風險還有被代辦業者騙取個資後，成為人頭帳戶。一旦成為人頭帳戶，將可能被認為是詐騙團夥，帳戶被警示，那你不僅無法轉貸成功，還可能因警示帳戶吃上官司。

• 亂送件信用破產：有些代辦公司並非真的有配合銀行管道，而是透過包裝貸款條件，並一次送件多間銀行，亂槍打鳥的方式碰運氣，這可能導致聯徵被多次查詢。一旦聯徵被查詢次數超過3次，其他銀行便會認定你有問題，因此在紀錄消失之前，你將無法再通過任何銀行借貸。

龐德隆有民間轉銀行方案？哪些情況下適用？

有民間高息債務困擾，同時名下也有不動產者，即可向龐德隆辦理二胎房貸轉貸業務，那麼龐德隆提供哪些轉銀行方案呢？

情況一：借貸條件優良，只是有民間而無法自行轉貸銀行者

可以直接聯繫龐德隆，由劉副理幫您找到合適的銀行借貸管道，經過評估後若確定可核貸，則幫客戶代償民間債務並轉貸銀行。

情況二：借貸條件不佳，且民間債務項目過多者

因信用條件差或者收入較不穩，而無法自行向銀行辦理轉貸，那麼龐德隆會先評估名下房屋是否有額度可貸，並透過二胎房貸方案，提供較高額度的資金，幫助客戶利用二胎還清其他民間債務，達到降息的目的。之後在龐德隆申貸一陣子後，會提供客戶轉貸建議，待時機一到，就能馬上辦理轉銀行。

情況三：有緊急資金需求，但希望之後可轉貸銀行者

龐德隆二胎房貸【急速貸】專案可以幫到有急需的客戶，在面臨較緊急的情況時，銀行或許無法馬上提供協助，但是你又希望借了民間之後還有機會轉貸銀行，那麼一定要選龐德隆的急速貸專案，不僅可以在最快24小時內取得大額資金，還能享有0.5%起利率，加上申辦二胎房貸不收手續費。直到客戶的資金需求穩定，即可向龐德隆申請轉銀行服務，透過龐德隆多年建立的轉銀行管道，可以快速媒合並轉貸成功！

若你也有想轉銀行卻遭到拒絕的經驗，或者正面臨高息民間債務的困擾，都歡迎撥打龐德隆免費諮詢專線：0800-891-168，或加入官方LINE：@PL168，劉副理隨時在線為您解答～都是免費諮詢喔！

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不動產的定義比房地產更廣泛一些，定著物可能連帶林木、鐵軌、橋梁等設施，建物、用地應該算是不動產下面的細項。

房地產可分成預售屋、新成屋、中古屋，若是用不動產的定義來看，預售屋只有設計圖，不存在具體的建物，沒有附著在地放，不被歸類在此範圍裡面，至於其他成屋，則同樣具有合法讓渡轉移的權利。

房地產具有什麼特色？

【不可移動】

不動產必須固定在地面上，無法隨意地移動到其他地方，所以買房時一定要考慮坐落的地段，好或不好都會大大影響價格，導致房市形成個別的地域性，不同的地區有不同的行情。

【差異性】

像是房屋格局、坐落位置、生活環境、週邊機能等條件，都會讓價格產生差異，無法模式化大量生產完全一樣的房產商品，只要條件稍一變動，變有天壤地別的差距，要定制相同價格有難度，因此應該先了解商品再來選購。

【高昂的價格】

房子是許多人花費大量時間、金錢，一生中不得不買的商品，價格非常昂貴，根據不同的需求，從百萬、千萬到上億都找得到，大多數人只承擔得起少量的房產，即使要多買幾間，也會經過仔細考慮才下手。

【耐用時間長】

除非是無法躲避的嚴重天災，讓房子一夕之間崩塌，否則通常使用壽命非常長，房屋年限可拉長到50、60年，土地幾近不會損壞，風險低且價值高，讓民眾更樂於投資房產。

【無法切割】

當買下一棟建物，就等於一起買下了周遭的生活環境、公共設施、鄰居素質等，這些要素很難分開看待，和房子本身的價值緊密聯繫，因此買房前建議再三確認是否能夠接受。

【具有投資、消費功能】

民眾買下不動產時，同時就是在進行投資，房子不僅可以居住，提供一個遮風避雨的場所，還能在房價上漲時，獲得資產的增值。

房地產交易的過程是什麼？

商品的流動過程可分成「投資、生產、交易、使用」四個階段，若是套用到不動產上面，則是先取得足夠的資金，接著按照設計圖動工，房子興建完成之後，建商推案出售給買家，買家擁有了自由使用的權利，或是再次進行投資，將中古屋轉手銷售出去。

投資

剖析市場環境、投資目的等因素，尋找動用資金的管道，買下預備建造建物的用地，構思產品特色，並且安排一套完整的規劃，由於房產造價不低，一但動用到龐大資金，必定伴隨著高風險，週轉上需要多多注意。

生產

從提供設計圖、申請與領取建照、工程發包、開工與完工、申請與領取使用執照為止，便是整個生產的過程，因為缺乏一個統一的標準，目前還沒有辦法大量生產，成本因此降不下來。

交易

結束營造工程，就是包裝進行銷售，這一系列的活動中，包含規劃廣告企劃、定位交易族群、雙方議價、簽訂契約、報稅、移交產權、啟動銀行貸款，中間牽涉到眾多人員，運用到專業知識，而且大額交易有不小風險，情況可能變得很複雜。

使用

屋主一旦擁有所有權，在未來長達50、60年的使用時間內，應該背負起管理、維護的責任，留意房子的況是否完善，一直到轉手賣掉，才能脫離這個責任，由於耐用年限長，管理、維護變成最主要的工作。

房地產市場具有哪些特色？

地方性

房市不像量販店，每個地區的價格都差不多，根據當地的供給、需求條件，一地會產生一地的價格，行情各不相同，了解當地狀況是購屋的必要參考。

供給修正慢

因為購地、施工等因素，從規劃到出售，起碼會延遲2、3年的時間，短期內無法快速應對市場，但若是以中、長期的眼光來看，仍然有靈活調整的空間。

需求修正慢

購屋需求會依照人口增減與所得高低變化，時間跨度可能到數十年，過程非常緩慢，當房價爬升到消費者難以負擔的程度，短期內無法快速反應狀況，將讓需求往下掉。

公共參與多

政府推出都市發展計畫、公共建設、相關法規，或是更改貸款、稅率等財務金融政策，將會變成買賣雙方的考慮因素，而對房市造成一些波動。

房地產出現高風險有哪些警訊？

堅信房價不會倒

投資客的心態，大都是抱著房價會越漲越高的期待心理，不認為價格會出現暴跌的可能性，房市一旦走入只能漲不能跌的處境，就表示準備出問題了，想要保持穩定，一定先微幅下降然後上升，避免起伏差異過於劇烈。

房地產超過家庭總資產的一半

不要讓房產占比超過家庭資產的50%，建議分散在其他高、中、低風險的金融市場，投資客僅僅寄希望於房產賺取利潤，放棄其他方式，導致投資管道越來越狹隘，一旦房價下跌，資產將跟著縮水，調查顯示台灣的的家庭財產，有60%都押在不動產上面，形成危險的風氣。

租售比太低

年租金除以房價就是租售比，房價低的話，租金是一筆額外的收入，房價高的話，租金根本無法彌補購買價格，例如台北市的租售比就非常低，如果想藉由租金回收成本，至少要出租50年的時間，顯見現今房價之高，已經在出超民眾未來的收入。

自住族群難買房

都市地區往往是富人置產的理想地點，稍微有些財富的人，全往高房價的地方跑，至於鄉村地區的一般民眾，即使房價較為低廉，由於收入不夠豐厚，同樣承擔不起炒高的價格，容易引發民怨，催生反對的聲浪。

如何申辦二胎房貸？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有「申請、審核、對保」三個部分：

申請後估價

借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的金額，慎重選擇承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、房屋所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下房產的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。

審核價值

承辦機構確認房屋的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。

對保後撥款

審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

龐德隆二胎房貸會很難辦嗎？

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印鑑證明是什麼？

印鑑證明是一張足以代表本人簽章的文件，而非他人盜用的。意思是當有任何事物需要你本人出現，要你親自簽章辦理，只要有印鑑證明，就能代替你，讓你就算不用出面，也可完成。印鑑證明就像是你的身分證，在蓋有印鑑章的文件中，都可以用印鑑證明來表示為你本人，因此你需要好好保管。

印鑑證明的用途？

印鑑證明用途很廣，當初設立的原因是為了避免盜用，為了保障當事人的權益，可使用印鑑證明的用途如下：

• 不動產登記、抵押設定、塗銷、抵押權內容變更登記。
• 法院公證、提存。
• 土地重劃、區段徵收。
• 銀行保管箱承租人死亡、繼承人申辦繼承。
• 金融機構存戶死亡、繼承人辦理存款繼承。
• 領取土地徵收補償費。
• 自然人申辦動產擔保交易設定登記。
• 漁船汰舊換新之汰建資格轉讓。
• 漁船汰建資格讓渡
• 船舶登記
• 船舶擔保交易
• 船舶抵押權設定
• 不限定用途

如何申請印鑑證明？

你必須本人到戶籍所在的戶政事務所辦理，並攜帶作為印鑑證明專用的印鑑章，等待戶政事務所辦理完印鑑章登記後，就會核發該印章的印鑑證明給你，之後只要有人持有這張印鑑證明，就能代替你進行上述提到過的印鑑證明可辦之業務。

印鑑證明申請之相關規定：

1. 須年滿20歲才可自行申請。
2. 第一次申請須本人到場。
3. 未成年人須由法定代理人攜帶身分證、印章共同辦理。
4. 印鑑證明有效期，自核發起1年。
5. 申請一張印鑑證明需支付規費：20元。
6. 一旦申請新的印鑑證明，舊的即作廢。
7. 若委任他人辦理，則需附上委任書或授權書，且委任人需提供身分證明文件影本。
8. 無法跨縣市辦理，目前僅有台北、新北、新竹、台中可縣市內跨區申請，其餘縣市皆須在戶籍所在之戶政事務所辦理。

房子不是自己的可以辦二胎房貸嗎？

有些人他雖然需要資金，但名下沒有房子，不過家人有房卻尚餘房貸，在這樣的情況下，若他想要一筆大額、長期的借款，是否可以拿家人的房子去抵押呢?

其實是可以的。在經過家人同意後，你可以拿著房屋權狀與所有權人的印鑑證明，到金融機構辦理房貸。不論是銀行或民間，只要房屋價值扣除負債後，還有可貸金額的話，就能申請房貸，就看你是申請增貸、轉貸、還是二胎房貸了。

印鑑證明請謹慎他人使用

從上述說到的，只要有你的印鑑證明加上房屋權狀，家人甚至友人，都能拿你的房子申請抵押貸款，一旦對方無法還款，房屋就會被法拍，你好不容易打拼下來的家，就這樣被拍賣，你甘心嗎？
由於印鑑證明基本上等於你本人，因此請在有需要時再去申請，並且確定好自身用途，讓印鑑證明有限制，避免遭人偷用。

防人之心不可無，不要因為是家人就放鬆警惕，把印鑑證明、權狀通通放一起，然後放到觸手可及的床底下、櫃子深處什麼的，真的沒有用!很多家庭糾紛都跟偷拿房屋抵押有關，因此請一定要保管好印鑑證明，最好把印鑑證明跟權狀分開放，避免遭到最親的人盜用！

印鑑證明遺失該怎麼辦？

如果你的印鑑證明不見了，可能遭人盜用，因此一旦發現就要及早去掛失，去戶政事務所申請註銷，以確保你的印鑑證明不會成為他人的工具。可是若現在就需要印鑑證明怎麼辦呢？你只要將原本的申請註銷後，再重新申請一份即可！

印鑑章遺失怎麼辦？

若你的印鑑章遺失或是希望變更印章的話，則需要重新向戶政事務所申請，辦理印鑑變更登記，才會重新建檔一份新的印文。

有印鑑證明 還需要帶印鑑章嗎？

有些人可能會想說，既然我都拿印鑑章去申請印鑑證明了，那麼在辦理業務時，應該只要帶印鑑證明就好了吧？
並非如此喔！之所以需要印鑑證明，是為了要核對印章是否為印鑑章，而且是經過戶政事務所審核過的印鑑章，因此辦理任何需要印鑑證明的事務，都還是要攜帶印鑑章，以確保這是經過本人的意願，若為他人代辦，就不需要本人親自簽名了。

印鑑證明的常見用途？

上述說到印鑑證明有非常多種的用途，但太多太複雜不好看，所以以下簡單介紹幾個常見的印鑑證明用處！

• 房屋交易、買房或賣房時會需要。
• 房屋貸款，包括購屋房貸、二胎房貸等。
• 持分房屋要進行產權分割時。
• 將房屋送給父母、孩子、配偶時。
• 貸款清償塗銷。
• 繼承房產或拋棄繼承時都需要。
• 到法院公證、提存時。

除了房屋，攸關土地所有權的任何目的，也都需要用到印鑑證明。

申請印鑑證明 有指定印章嗎？

並沒有，任一印章都可以!只要有你本人的姓名刻在印章上，任何印章都可以申請印鑑章，可一旦申請就會鎖定，這顆印章就必須保留好，且申辦任何事物都只能帶這顆印章，因此建議印鑑章不要拿那種隨便都能刻出來的，可以選稍微特殊的字體，或者有點微瑕疵，稍微帶點區別，以防別人盜刻。

申請二胎房貸忘記帶印鑑證明怎麼辦？

現在政府有推出一種便民的機制，叫做「線上聲明」這可代替印鑑證明作為設定抵押權的憑證，至於線上聲明該如何申請呢？只要現場有專業合格的地政士，也稱為代書，或者合格律師，透過他們的協助加上借款人的自然人憑證，即可順利申辦線上聲明，申請時間快速且便利，幫助沒有時間申請印鑑證明的人，提供便利的管道。

土地借款有哪些種類？

土地借款又稱土地融資、土地貸款等，不過根據目的不同，有不同的借貸名稱，當然申請的條件以及資金數目也不盡相同。

1. 購地貸款：跟購屋貸款是一個道理，需要準備自備款，剩下的依照貸款成數，申請核貸。不過購地貸款的可貸成數以及房屋是不同的，因此需要多加留意。
2. 土地抵押：就是將名下持有的土地，拿去地政事務所進行抵押權設定，並藉此取得資金。簡單來說就是拿土地換現金的概念，可一旦繳不出錢，土地就會被收走。
3. 土建融資：除了單純的購地貸款之外，還有一種是專門買土地來蓋房子的，簡稱土建融，主要目的就是為了建設而買土地，不過這類貸款的規定嚴格，政府嚴打炒房，將土建融的利率調高，且成數降低，不過大多數需要土建融的多為建商居多。

土地分為哪幾種？利率、成數有差嗎？

土地不光只有蓋房子的那種，其實土地還有各種不同的用途，並且被劃分成了幾個種類，例如蓋房子、蓋停車場、用於建設的叫做建地；種蔬菜、水果、畜牧的叫做農地；工廠、工業發展的土地叫做工業用地；森林、種樹木的叫做林地；像是國家公園的那種叫做保育地；最後還有專門為了保障原住民權益的原住民保留地。不過其實比較常見的土地貸款也就三種，分別為建地、工業用地、農地。

那麼以上幾種不同用途的土地，不僅地價有差，就連貸款的利率與成數也有差，若大概區分的話：貸款利率最低的土地為建地 < 工業用地 < 農地 < 其他土地種類。可貸成數是以建地 > 工業用地 > 農地等，最後就是其他的土地種類。

土地借款 民間與銀行哪個最划算？

一、 利率

銀行的利率大約落在年利率2%－6%之間，分別為建地2%至4%左右，工業用地3%起、農地為2.5%至6%，但如果你是向農會申請農地貸款，並且有農會會員的話，那麼你的利率還能再降低，大約1.5%起。

民間的利率則要以不同的借貸機構為主，但若以龐德隆為例，月息1%起，不論是農地、建地還是工業用地都一樣。

二、 成數

銀行的成數大約在5－7成，不過是依照銀行評估的土地價格去計算的，並非買賣價，這點借款人要注意。舉例來說：如果你擁有一塊價值3千萬的土地，但是銀行鑑價後認為此土地僅價值2千3百萬元，那麼你的可貸金額是以2千3百萬X成數後的金額。

民間的成數大約落在7－8成，最高甚至能到9成，但一樣也是依照鑑價計算，並非買賣價格，不過由於民間借貸機構的評估標準較為寬鬆，因此會比銀行評估的金額高，且由於成數也較高，因此你能在民間用同樣的土地借到更多的金額。

三、 申請條件

銀行的申請條件較為嚴苛，除了需要準備收入證明外，還需要有良好的信用分數，並且要固定的與銀行往來，像是固定存款、使用信用卡等，銀行需要評估你的借貸風險值，一旦超過銀行認定的風險，那麼你就會被拒絕申貸。

民間的申請條件就很寬鬆了，以龐德隆為例，除了不需要收入證明外，就算信用有瑕疵也可以申請，也不需要看存摺，只要土地有價值就可以申請，因此還能縮短撥款時間喔！

四、 撥款速度

銀行的撥款時間大約需要等待1星期至1個月，主要取決於借款人本身以及土地的條件好壞，因此從申請到撥款，需要至少7天以上的時間，也就是說向銀行借款不可以在有急用的時候，例如股票投資失利，明天就要補錢。這種情況是絕不允許等待的，因此只有在時間充裕的時候，才建議向銀行申請土地貸款這種大額的借貸項目。

民間的撥款時間最快3天就能將現金拿到手，由於審核時間大幅度縮短，使得送件至地政事務所設定抵押的效率提高，只要設定完成就能立即撥款。加上利用現金撥款的方式，借款人能及時取得資金，還不需要多跑一趟，或是從ATM領錢，被限制提領額度。

申請土地借款有哪些眉角需要注意？

不管你申請的是哪種借款，有幾點是你必須要注意的!
首先，借款人應當衡量自身的能力，有多少還款能力，借多少錢，不要因為一時急用，或是覺得既然可以貸款這麼多，就隨便借，一定要以能將欠款還清為前提，否則有可能會因為遲繳沒錢繳，而讓傳承下來的土地化為烏有。

其次，並非所有土地都能申請貸款，例如持分土地，如果你的持分比例過低，難以申貸成功，除非你貸款的目的是將其他持分買下來，那就另當別論。再者如果你的土地面積過小，例如不到15坪，也難以申貸成功。並不是有土地、可買賣就能申請貸款，機構會依照土地實際情況進行審核的。

土地已經借過一次 還能再借嗎？

如果你的土地已經被抵押過一次，還是可以繼續申請借款，也就是土地二胎貸款。那土地二胎銀行可以辦嗎? 有，但是很少，且通常需要有良好的信用分數才能申請，可借貸的額度更低，貸款期限更短。

因此若你有土地二胎貸款的需求，可以找龐德隆幫忙。
民間土地二胎的申辦方式，是將你已經申請過貸款的土地，再次送件至地政事務所，設定第二順位抵押貸款，並且將評估初的可貸金額，扣除之前貸款尚未清償的部分，就是你土地二胎可取得的借貸額度。

哪些種類的土地很難成功貸款？

雖然不動產可以申請抵押貸款，但不同種類土地因為性質、位置等因素，價值上有非常大的差距，有些幾乎不可能被銀行接受，根據區域計畫法分類的各種使用地，交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安等用途，不論是價值不足還是公共用地，都不適合拿來借貸

各類土地貸款條件比較表

為什麼銀行土地貸款不好過？

銀行通常較願意受理建造建築物的用地，如果沒有特定目的，單純為了資金週轉申請借貸，銀行可能會因為下列原因拒絕承辦。

1. 不容易做好管理：面積較大缺乏遮蔽，承做機構需要定期檢查現場，記錄當下狀況，增加辦理業務的人力開銷。
2. 空地的審核門檻高：銀行審核的一項重點是用途，使用計畫、還款來源會影響金額、利率，沒有用途難以取得好條件，成數一般最高只到5成。
3. 擔保品條件不佳：由於使用分區和用途，市場上的流通度和接受度有好有壞，周遭建設、發展前景也在考慮之內，即使是位於同個區域的多筆用地，評估價值仍可能出現極大的差距。
4. 承受較大風險：無法保證還款期間不出意外，例如其他人在上面蓋起建物、故意炒作地價等，所以會嚴格限制條件，盡量降低風險。

銀行開辦土地貸款方案

都市與非都市計畫區常見的土地

在都市計畫區內，有住宅區、商業區、工業區、工商綜合區等，不同的區域劃分，其中住宅區細分為：住一、住二、住三、住四，主要依照開發的強度而分為不同層級，而影響建築容積率的部分，因此也會影響未來住宅開發的面積，也就成為土地價值評估的關鍵。

非都市計畫區的土地分為：甲、乙、丙、丁種建築。

• 甲種建築用地：為一般或特定農業區內的建築用地。
• 乙種建築用地：位於鄉村區的建築用地。
• 丙種建築用地：山坡保育區的建築用地，興建須通過嚴格的環評，以及水土保持計畫，同時容積率較低。
• 丁種建築用地：為一般或特定農業區當中的工業用地，用於興建輕污染或零汙染的工廠。

在了解土地的特性之後，你才好針對目前持有的土地情形，進行評估，由此也可得知若要申請土地貸款，都會區的土地具有優勢，也因此能取得更高的成數與更低的利率。

如何申請農會土地貸款？

由於農地本身的用途限制而造成銀行申貸過件率低，且農地的貸款利率比較高，會讓需要申辦土地貸款的農民，感到壓力。因此你就會需要地區性的農會，只要你有農會會員，申請農會的土地貸款，不僅利率優惠，還能提供不錯的額度，那麼農會土地貸款該如何辦理？

申貸條件如下：

• 借款人須年滿20歲，並具完全行為能力。
• 土地登記在自己名下。
• 不能有重大信用瑕疵，也就是拖欠卡債或遲繳貸款等。
• 須擬定資金計畫。
• 需具有農會身分或農民身分，若沒有以上身分，無法獲得優惠利率。

另外需注意的是，持分土地貸款對於農會來說風險太大，因此持分過低或者持分人過多，農會不受理。

土地貸款如何評估額度？

想知道名下土地可貸多少，除了可直接找龐德隆進行免費估價外，你還可以依照以下方式自行評估可貸額度，再決定是否要用土地辦理借款。

第一：土地種類

上述說到，根據不同的土地種類，可貸的成數、額度大不相同，因此你得先釐清持有土地的種類。

第二：土地地段

這裡說的地段並非指都市與鄉村的差別，而是同一條路上，為何地價會差這麼多?原因在於你的土地可能坐落在巷子裡或不臨路等，因地理位置不佳而造成土地價格落差。

第三：周邊設施

土地最大的用途在於建築與農作，因此若是建地，則忌諱旁邊有高壓電塔、附近有靈骨塔等，而農地附近則忌諱有高汙染工廠、水源不易到達等。因此土地周邊的環境會大大影響地價，也就會影響貸款金額。

第四：土地面積、形狀

對於建地來說，好的建地當然要又方正、面積又大，才能更有效的利用與開發，就連農地也是如此。所以若你的土地有尖角、零碎分開的情形，在貸款方面可能無法取得好的貸款額度。

第五：貸款條件

除了土地之外，自身的貸款條件也很重要，若你希望可以向銀行或農會申貸，建議先養好信用分數與收入、存款等財力證明，因為這是銀行最看重的，也是你能否過件的關鍵。但在龐德隆就只會根據你的土地進行評估。

申請土地貸款 無法正常還款會怎樣？

一般向銀行申請土地貸款，若你沒有按時繳款，銀行會先行通知，並給予補繳期限，可一旦期限一到，就會將你的土地送裁定並進入法拍程序，讓你的土地以低於市價的方式賤賣。

其他民間若遇上不良業者，則可能出現暴力討債，或是以非法的手段用超低價格將你的土地騙到手，但你卻求助無門。這時你就需要龐德隆的協助！

龐德隆提供土地貸款的代償與轉貸方案，不論你現在的土地貸款是向誰申辦，只要你有還款困難，就可以直接聯繫龐德隆專員，我們會替你規劃方案，讓你可以轉貸到更合適的機構並降息，或延長還款期限，當然也有代償方案，讓你遠離高利貸或暴力討債的風險。

量身訂做貸款方案 需要收費嗎？

龐德隆提供免費的諮詢服務，只有申貸成功後，會收取代書費、規費等必要費用，至於其他事項，都是不收費的喔！

持分土地可以貸款嗎？

持分地是指土地所有權人至少有兩人，分成分別共有和公同共有兩種持有方式，分別共有是所有人取得一定比例產權，公同共有是所有人一起擁有所有權，總而言之每個人手上都沒有完整產權，為了避免後續紛爭，向銀行申貸時一定是所有人出席，有人不同意就無法核貸，如果你有分別共有的部分，可以自己向民間借款申請，僅憑持有比例即可辦理，不需要諮詢其他人意見。

土地二胎貸款該如何申辦？

這非常簡單，就跟申請一般土地貸款是一樣的，在龐德隆申請只需要準備以下資料，就能申辦，且三天內撥款喔！
資料如下：

1. 身分證與第二證件(健保卡、駕照)
2. 印鑑章
3. 土地權狀

並且通過以下步驟就能輕鬆申請：

步驟一：申請
向龐德隆劉副理聯絡，可以撥打免費專線：0800-891-168，或是加入LINE好友進行線上聯繫：@PL168，專員與您一對一問答，有任何問題都能及時提出獲得解答，效率第一。

步驟二：估價
提供您的土地權狀、謄本，可線上拍照上傳或是傳真，替您免費估算土地的可貸款金額，估算完成後提供初步利率、可貸額度等。

步驟三：現勘
到土地所在進行現場勘查，確認物件沒問題，若土地良好，還有降低利率、提高額度的機會。

步驟四：簽約
若雙方確認沒問題後，即可進行簽約，由龐德隆專業代書做第三方公證，確保雙方權益，待合約對保後沒問題，由借款人親自簽約，安全有保障。

步驟五：設定
簽約完成後，會立即請代書將土地權狀正本及申請資料，交至地政事務所進行抵押權設定，接下來等待設定完成的公文批下來後，就會立即撥款喔!

步驟六：撥款
與借款人約定地點撥款，採現金撥款能更加靈活運用資金，不須多跑一趟銀行領錢，直接撥現快、狠、準。

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警察很難找民間借款？為什麼？

雖然警察身分被視為鐵飯碗，但沒有好好留意自己的信用紀錄的話，可能出現信用瑕疵，結果因為信用不良被銀行退件。造成瑕疵的原因包含：遲繳紀錄、積欠卡債、刷爆信用卡、負債比過高、債務協商、頻繁申貸等，都是銀行核貸的雷區。

還有另一種情況是，臨時發生意外需要用錢，由於是意料之外，手頭現金不夠多加上時間緊湊，沒辦法及時籌到錢，這才申請民間借款公司。只是警察身分有個很尷尬的問題！因為民間充斥很多參差不齊的借款業者，其中不乏違法營運、詐騙團夥，如果遇到警察申貸，對他們來說風險較大，不知何時會被一鍋端，因此有時候警察申請民間貸款，反而會比一般人更有難度。

警察可以申請的民間借款方案？

依照個人條件、借款金額、名下資產來決定你需要的貸款方案！如果是小額週轉，建議信貸、車貸，如果是大額週轉，建議房貸、土地貸款，警察本身就是公務員，可以憑個人信用申請代書信貸，容易符合取得低利的門檻，民間開辦信貸的機構也非常多，名下有房屋、土地、汽機車，都能作為擔保申請抵押借貸，土地、房屋貸款額度較為充裕，利率比其他方案來的低，可以借出大筆資金，而且不會拉高利息成本，汽機車貸款的利率稍高一些，優點是方便，只要有汽機車即可申辦。

但雖然是警察，一樣也要注意借貸機構的合法性！有些機構遊走在法律邊緣，向你收取不合理的手續費或者其他非相關費用，導致申貸時發花費過多成本，讓借款變得越來越小，卻需要償還更高的金額。

警察貸款的最佳管道？

如果你是被銀行拒絕貸款的警察，又需要不動產融資的話，龐德隆正是你最佳的選擇。龐德隆擁有合法經營權，不僅提供二胎房貸服務，還能幫您累積信用分數，等待日後幫您把貸款轉回銀行辦理。不論是大額或小額貸款，都可以找龐德隆諮詢，除了有免費的諮詢服務，還有免手續費的優惠方案，重點是利率0.5%起，還能隨時借還款，讓您的資產成為活用的資金，不受任何用途限制。

警察申辦有什麼優惠嗎？

由於警察身分具有薪資的穩定性，因此在申請貸款時，可以省掉很多審查的過程，除此之外不論任何機構，都有機會取得相對優惠的利率。那龐德隆呢？在龐德隆申請二胎房貸本就不限定任何身分，因此不論任何人都有機會成功核貸，但警察身分的話又不一樣了喔！我們會針對您的特殊條件，提供更優渥的額度以及利率優惠，重點是龐德隆的隨借隨還方案，可以讓您免本利攤還，只要你想，就能有無限寬限期，想還本也可以隨時還款，不會限制您的還款時間以及金額。

警察銀行信貸優惠方案一覽

近期房市多變，如果不想申請房貸，或者名下沒有房產的警察想申請貸款怎麼辦？這邊統整了幾間提供公教優惠信貸的銀行，以及優惠方案供您參考。

玉山銀行

條件：具國家高等考試合格證照的公教、國營事業正職人員。

額度：最高300萬。

利率：一段式利率2.5%起。

年限：最長7年。

申貸費用：6,000元。

試算：申貸100萬；7年；利率2.5%，一個月需繳12,989元。

凱基銀行

條件：公務人員及國營事業員工、公私立學校教職、專業人士、上市櫃及優質企業
………..知名外商公司/財星全球前500大企業之正式員工、金融從業人員。

額度：最高800萬。

利率：2.18%起。

年限：最長7年。

申貸費用：3,000元。

試算：申貸100萬；7年；利率2.18%，一個月需繳12,847元。

永豐銀行

條件：具國家高等考試合格證照的公教、國營事業正職人員、公私立學校教職員工
………..代課老師及約聘僱人員、尉級(含)以上軍人。

額度：最高500萬。

利率：一段式機動利率2.2%-6.7%。

年限：最長7年。

申貸費用：0－9,000元。

試算：申貸100萬；7年；利率2.2%，一個月需繳12,856元。

第一銀行

條件：各機關、公立學校、公營事業之正式職員、私立學校教職員工。

額度：最高300萬。

利率：一段式利率2.185%起。

年限：最長7年。

申貸費用：3,000元起。

試算：申貸100萬；7年；利率2.185%，一個月需繳12,849元。

合作金庫

條件：軍公教員工、公營事業編制內員工及連續服務滿一年以上之約聘僱人員，且無信用不良記錄者。

額度：最高100萬。

利率：正式員工、醫師及公職護士、教師、教官前3個月1.88%起，第4個月起2.145%起；警察、約聘人員2.625%起。

年限：最長7年。

申貸費用：1,300-5,300元。

試算：申貸100萬；7年；利率1.88%，一個月需繳12,715元。

土地銀行

條件：各機關、公立學校、公營事業之正式職員。

額度：最高200萬。

利率：2.145%(機動計息)；育有6歲含以下子女者，前2年得斟酌減利率0.02%。

年限：最長7年。

申請費用：票信查詢費100元。

試算：申貸100萬；7年；利率2.15%，一個月需繳12,831元。

華南銀行

條件：各機關、公立學校、公營事業之正式職員。

額度：最高500萬。

利率：2.205%起。

年限：最長7年。

申請費用：2,800元。

試算：申貸100萬；7年；利率2.21%，一個月需繳12,858元。