土地鑑界是什麼？

土地鑑界指的是測量土地的邊界，雖然以前登記土地時已測量過一次，不過因為人為或天災等狀況，原本實際存在的界線產生「偏移、掩蓋、消失」等原因，導致分界變得模糊難辨，這時買方或隔壁用地的所有權人，便需要重新確定界線在哪裡，以免所有權遭到損害。

土地鑑界並非自己量就可以，而是需要到地政機關申請，請專業測量人員到場勘查，再根據原本的測量資料，設下新的界址位置，並更改登記在案的資料。完成作業後，測量人員會繪製成果圖，讓人看清楚是否有不同，避免占用等情形。

什麼情況會申請土地鑑界？

除了當事人權益問題，還牽涉到法規問題，因此必須謹慎行事，如果出現以下任何一種情形，都能申請重新測量。

1. 由於自然增加、浮出水面、坍陷、分割、合併、界線不明而需要進行變更。
2. 由於界線遭到扭曲，需要重新修正。
3. 根據建築法第44條、第45條第1項規定，建築基地形狀畸零，和鄰接基地協議調整地形。
4. 一筆用地需要設定地上權、永佃權、地役權、典權。
5. 不動產的時效完成，因為長時間占有取得所有權、地上權、地役權。
6. 不只所有權人自己申請，司法機關處理紛爭，可以請託他人申請。

申請土地鑑界準備哪些資料？

1. 土地複丈申請書。
2. 網路申請時，準備自然人憑證。
3. 公有用地的使用人申請時，需檢附公地管理機關同意書或承租證明文件。
4. 繼承人取得遺產申請時，需檢附戶籍證明文件，在申請書上說明切結未拋棄繼承權。
5. 祭祀公業用地，需檢附派下員證明文件。
6. 身分證明文件影本，自然人提供身分證、戶口名簿或戶籍謄本，法人提供登記證明、代表人之資格證明，公司法人提供登記機關核發的設立、變更登記表。

土地鑑界費用如何計算？

過程中會收取測量規費，計費單位為每筆每公頃，不到1公頃的部分，視為1公頃計費，超過1公頃的部分，每多出半公頃多收一半費用，多出部分不到半公頃，視為半公頃計費，每單位的費用為4000元，面積超過10公頃，得以依照具體狀況，另外計算費用，此外當事人要自己購買鋼釘界標、塑膠界標、水泥界標，每支各是10元、45元、50元。

為什麼會收到土地鑑界通知書？

有些人沒申請土地鑑界，卻因為名下用地就在旁邊而成為關係人，地政事務所收到申請後，會一併發出定期通知書給當事人、關係人，告知測量日期、時間、地點等資訊，鄰近用地上面是大樓，則會寄送給管委會。關係人若擔心測量失誤，可以攜帶身分證件全程參與，看見問題馬上詢問，了解什麼是周圍的界址，因為工作等事情無法出席，也能請委託人代為視察，準備好委託書出示給現場人員。

土地鑑界不強制關係人到場，因此是否參與鑑界，仍要看民眾個人決定，如果測量當天因天候等因素，無法實際進行勘查，便會延後到其他天，再寄送延期通知書，說明日期及地點。

土地鑑界通知書怎麼看？

通知書會提供基本資訊，包括「案件申請人姓名、住址、通訊地址、收件字號、案件坐落區段、地號、申請事由、日期、測量員姓名、關係人姓名及地號、指定會合地點、通知目的」等，最下方備註應知事項，像是攜帶證件、收費規定、專線電話等，讓當事人和關係人能夠配合作業。

對鑑界結果有異議怎麼辦？

當事人若認為測量結果有爭議，可以填寫土地鑑界申請書，註明再次測量的原因，繳費給地政事務所，由地政事務所提交給當地主管機關，派專業人員進行第2次鑑界，並呈交新的結果給當事人，第2次鑑界後仍存在爭議，地政事務所並不受理第3次申請，當事人只能找司法機關判決，或是透過訴訟外的方式解決爭議，鄰近用地的關係人，如果認為結果有問題，一樣可以利用地號申請再次測量，過程如上面敘述，經過重新檢查後，發現測量確實出現失誤，當事人可要求退還測量規費，且期限長達10年。

土地邊界不明 可以申請土地貸款嗎？

一般人可能難以得知自己的土地是否有「邊界不明」或者「被他人占用」，又或者「占用他人」土地的情況，因此土地鑑界才會這麼重要。那麼當借款人打算申請土地貸款，卻被借貸機構告知，土地有問題時，該怎麼辦？此時還能順利申請土地貸款嗎？

龐德隆承辦的眾多案例中，不乏遇見土地出現邊界問題的人，大多時候都是土地遭到鄰房占用邊角等情況，如遇上此情形可能會面臨與鄰房出現糾紛的情況，因此申請土地貸款會很吃虧，你將可能得不到想要的額度，嚴重甚至無法順利核貸。

然而無法核貸的原因並非土地價值或者個人條件不足，而是因為一旦土地遭到法拍，占用問題尚存，將造成土地買賣不易，很可能與鄰房屋主或地主產生糾紛。所以貸款業者之所以需要審慎評估，也是擔心土地的問題會影響本金回收，屆時造成莫大的損失。

借款人該如何順利辦理土地貸款？

如果你有類似困擾，建議就要使用土地鑑界，重新為您的土地進行測量，避免一切可能造成土地邊界不明的原因，以此就可以提高您的貸款過件機率。如果還有不了解的地方，也歡迎聯繫龐德隆專員，由劉副理為您解答。

地價稅概況介紹

地價稅的徵收方式為年繳，每年11月就是地價稅的徵收月份，課稅的計算期間為1/1－12/31，稅率則根據土地使用目的而有所區分。

一般稅率

通常不論是出租或營業用都使用一般稅率的徵收方式，而依照地價會分為6個級別，每進一個級別，就會有累進稅率，第一級為10‰稅率、第二級稅率15‰、第三級25‰，依此下去直到第6級，更多詳細可以上內政部官網查詢。

特別稅率

分為自用住宅稅率、國民住宅用地、勞工宿舍用地、公有土地等等，人們最常會遇到的就是自用住宅稅率，也就是土地上的建物屬於自用住宅，並且設有戶籍，就可享有稅率2‰的特別稅率。

如果明年想將房屋轉出租 地價稅會如何計算?

根據稅務局表示，之前台中有位先生希望將名下一筆土地上的所有建物，從明年起將自用住宅改為出租使用，而目前他所繳納的地價稅為自用住宅稅率，由於他不了解改為出租後地價稅會有何差異，因此向稅務局提出疑問。

而稅務局表示，目前尚未改成出租用的住宅，即便現在正在裝修中，但依舊是使用自用住宅稅率，直到明年變更為出租，並且一整年都將會是出租狀態的話，那麼自用住宅稅率將會變成一般稅率。如果在裝修期間又覺得不想出租了，那麼明年還是可以享有自用住宅稅率。

如果土地不符合特別稅率的條件，那麼稅務局就會根據通報的資料，在隔年調整稅率並且通知納稅人將改為一般稅率。

取得自用住宅稅率的條件?

如果想要取得自用住宅稅率，必須先滿足以下五項條件：

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬需要在此地設戶籍登記。
2. 房屋只能自住，不可有出租或營業的情形。
3. 土地上所屬建物，其所有權人須為土地所有權人或其配偶、直系親屬。
4. 都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地面積不得超過700平方公尺。
5. 土地所有權人以及其配偶、未成年受扶養之親屬，只能有一處土地適用自用住宅稅率。

更改徵收稅率需在多久前提出申請?

如果原定要出租的房屋，在裝修之後並未出租，並且也已經恢復自用，假如在這之前已經被稅務局通知隔年將更改為一般稅率徵收的話，想改回自用住宅稅率，只要在9月22日之前提出申請，那麼就還是可以重新申請自住稅率優惠。

房屋轉出租後 稅率差多少?

上述資訊已經告知各位有關地價稅的變更以及稅率問題，不過實際到底該如何計算來保障自己不會因地價稅而吃虧呢?這邊就用個簡單的例子告訴各位有關地價稅的計算方式，當然正確的數字還得依據你的自身條件去計算，不過想必看過之後你就會有個底了。

假如吳先生有一間透天厝，最近想改建成套房出租，不過今年尚無法出租，須等到明年2月才能正式招房客，而他希望可以事先得知明年將須繳交的地價稅有多少?

吳先生的透天厝底下那塊地約為122平方公尺，申報地價為每平方公尺16.5萬元，也就是說土地總價為2,013萬元。
若為自用住宅用地稅率計算的話，那就是：2,013萬元× 2‰＝40,260元，這就是原來吳先生每年需要繳交的地價稅率。

一旦改為出租，那麼一般稅率的計算方式將會是：

• 2,013萬元−166.2萬元(累進起點地價)＝1,846.8萬元(超過累進起點之地價)
• 1,846.8萬元 ÷ 166.2萬元＝約11倍，適用第4級一般稅率計算，也就是超過累進地價10倍至15倍者。
• 2,013萬元 × 35‰(4級稅率)−(166.2萬元× 0.175)
• 704,550−290,850＝413,700元

也就是說，一旦吳先生將房屋出租，每年的地價稅將會變成41.37萬元。

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外國人台中買房增加3成

外籍人士人來台置產的趨勢浮現，觀察台中市地政局的資料，到2021年7月為止，外國人取得建物為81棟，相較2019年的54棟，過去3年來成長3成，各行政區的表現不同，比如北屯區在各區移居量中，位居第一名，買賣轉移動數不輸西屯區，龍井區一下子衝上前5名，可見蛋白區正在超車都會區，成為外國人選擇定居的目的地。
若更深入分析各行政區交易量，西屯的轉移棟數是16棟，移居量是89人；北屯區是14棟，移居量是101人；西區是13棟，移居量是64人，北屯只差西屯區2棟，國際戶籍遷入量更以101人奪得第一，超越西屯、南屯、西區等中心地區，此外不停推案的龍井區，成交量共有8棟，一下子上升到第4名，出乎眾人意料之外。
7期富有經驗的仲介說明，今年帶看的各組人員，大約每20組就有1組是外籍人士，占比緩慢上升，然而交易的方式，多數是採用借名登記、法人等作法購買，因此真正的成交數量，比明面上公開的數大更大，而看屋最多則是香港籍人士。
來自香港的莊先生說，台灣的房價、物價比香港低，香港買房只能買到地上權，台灣則能永久獲得所有權，光這部分就有明顯的差異，然而在台置產需要經過繁瑣程序，後來夫妻倆人最後以太太的名義買房。

都會區不再是外國人移居首選

住在台中的外籍人士大都聚集在西區，該地區以前有許多美軍駐紮，西區美村路的正式名稱就是美國軍眷村路，所以整個週遭環境、氣氛都非常美國化，格外吸引外國人來此地買房。
北屯區內部穿過台74線、中捷綠線，因為交通便利，成為大台中半小時生活圈的一部分，此外馬禮遜美國學校、葳格國際學校等誘因，助長外國人的置產意願，其它不少退休人士、外籍人士也看好居住環境，而購買住宅自住。
以往外國人買房看重的地點，是機能成熟的都會區，不過近來交通發展建設有成，像是北屯區外圍、龍井區等蛋白區，由於具有類似國外的高綠地覆蓋率、低基期房價，也正變成外國人的優先選項。
來自南非的Casper，買下北屯廍子重劃區的總太2020，自從15年前來到台中工作，便住在空氣清新、環境舒適的大坑風景區附近，原先想說租房過日子沒有影響，身邊有妻小後就買房建立真正的家。
過去龍井區的主要買盤是當地買家，伴隨中部科學園區逐漸完成開發，台中工業區、精密科學園區互相連接起來，組成大肚山產業走廊，許多在台工作的外籍人士，瞄準產業的核心地區買房自住，最近建商的推案，比如「睿鍇馥築」、「裕國豐盛」，都出現外國人諮詢看房的消息。

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地上權是指合法地使用別人土地的權利，在地面上營造建築物、工作用雜物、植物等，屬於用益物權的一種，用益物權是說妥善利用不動產的功能，來給自己增加收益，用地本身的所有權不被使用者持有，真正的所有者將物權讓出給其他人，藉此向對方收取應該支付的代價費用，不但讓不動產充分發揮它的效益，還幫助促進社會的經濟活動，比如小明擁有一塊用地，準備租借給小新興建一棟透天，於是把用益物權登記給他，小新雖然沒有所有權，仍然可以自由處置，新蓋建物看是要自住，還要留給租客住都沒問題。

地上權還可以往下分出不同種類嗎？

民法規定分成普通和區分兩種，普通地上權是一般最常見的使用方式，使用他人所擁有用地的上、下面，坪數多大可使用範圍就有多大，民國99年之後才出現區分地上權，是從第一項衍生出來的，在他人的用地的上、下面設定固定範圍，只准許規定內空間使用，由於以前政府建造重要公共設施，總是用收購或徵收等方式取得所有權，可能變成公權力過度擴張，侵犯民眾的私有財產權，所以多設下一層障礙，不用到處徵收用地，只要劃分出某種程度的邊界，就能滿足完成捷運、鐵路等公共設施的需求，簡單來說，兩者雖然有著空間大小的差異，但是用途卻大同小異，都是以興造建物為主要目的。

什麼情況之下企業最適合運用地上權？

除了重大公共建設之外，商業活動也很喜歡運用相同模式，由於在都市地區，大片空地是稀缺資源，對大部分企業來說，取得地上權是一個比較便捷的方法，不用額外買下所有權，有利於大量減少營業成本的花銷，尤其是大型商用大樓、娛樂區等，容易成為人潮聚集的熱門地點，不但有助於活絡地區商機，帶來的商業效益龐大，也讓地主樂意提供相關權利好賺取租金，比如2019年的信義行政中心標案，位於信義路5段上，附近就有101大樓、地上權廣場、世貿中心等，共有3家業者競爭投標，南山人壽保險開出權利金159.81億元得標，超出原本底價99.88億元，新增了60億元，每坪單價高達744.19萬元，取得時間長達50年，計畫建蓋商業辦公大樓，串連起南山廣場，營造優良的工作環境，被稱為地上權新地王。

地上權都是怎麼取得的？

首先個人或法人要和土地所有者討論用途計畫，對方同意出租之後，才能設定登記物權轉移，雖然法律沒有強制規定使用年數，通常還是會保留一個約定時間，長短由當事人雙方自行決定，這段期限之內，租賃者將領有任意處分的權利，要讓渡、抵押、放棄相關權利都行得通，並且經營結果的利益都將歸他所有，但是作為使用的代價，需要固定付出一筆租金給出租者，如果沒有確實繳納，累積欠款長達二年，出租者可以自己撤回合約，註銷權利登記。

地上權住宅有什麼優勢和劣勢嗎？

優勢是房價比較便宜：

因為不需要擁有所有權，只會動用到物權，通常價格會比一般住宅低廉2-3成，就算沒有自己的土地，還是可以住到相近的價位區間下，品質和外觀更優良的房子，享受周遭高水準的生活機能，並且不用繳交地價稅、增值稅等；

劣勢是住戶沒辦法持有地基：

只擁有住宅本身，用地所有權在開發商或地主手中，可能會設下50-70年的使用年限，期限一滿，房屋就要被開發商收回，拆掉地面上的建物，歸還地上權給地主，價值瞬間降為零，如果要用此類建物向銀行申請貸款，因為產權不算非常完備，貸款成數最高只放寬到6-7成，低於一般房貸行情，而且需要背負地租支出，等於是和開發商訂立一個長期合約，位於精華地段的話，租金自然是昂貴到驚人，從另一方面來說，沒有人保證未來價值一定一成不變，若是不動產的價格下降了，而屋主還要不停付出原本定好的租金，一直持續到合約結束，當然是比較有失公正的事。

地上權和使用權住宅是一樣的嗎？

不一樣
地上權可以被分割，另外轉讓過戶給其他人使用，像是要劃分出售或是貸款都是被允許的，雖然房子立基的地面不屬於屋主，但仍然持有建物所有權狀，由於售價比週邊建物低2-3成的關係，入手無負擔，但比一般房子更難脫手；使用權無法被分割，除了給自己利用之外，不能過戶給他人，而且沒有建物所有權，銀行不太可能同意申貸，售價更低，減少3-4成都有可能，在市面上不容易流通，以後如果想要賣出，困難程度將比前者來得高，價格也不可能盡如人意。

地主缺錢想賣地，地上房屋所有權人的權益為何？

土地繼承問題，當長輩過世後，地主大伯已經急著賣出資產，可是地上權是屋主小叔的，這時候屋主可以保留優先購買權，就算賣家已經事先跟其他人談好，還是要依照規定通知出售的消息，詢問屋主是否有願意承購，若在10天之內，遲遲沒有開價，就等於是放棄買地權利，賣家就可以順理成章地把土地轉移給買主，屋主可以選擇塗銷地上權，或是和地主討論怎麼分配收益，但還有另一種相反情況，就是地主發現用法出現差異，不符合當初讓渡權益所協商的用途，違反契約內容，想要強行售出，當雙方不能達成一致共識，就只能讓法官給予判決，透過司法途徑解決紛爭。

要如何辦理或塗銷登記地上權？

雙方確認過需要履行的內容，完成簽訂契約之後，應該準備身分證、印鑑證明、登記申請書、設定地上權契約書、土地或建物所有權狀、位置勘測圖等文件，清楚填寫成立日期、登記原因、申請權利內容等資料，前往之前辦理不動產登記的地政事務所，再次針對地上權設定所有人，若是要註銷，則是要準備塗銷登記證明、他項權利證明書、法院判決書等，表明撤回相關權利。

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危老重建的基地面積差距懸殊，以目前最熱門的台北市、新北市、台中市來看，最大的面積可到2,000坪以上，但最小的甚至不到20坪。
根據內政部及各地方政府的最新統計，從危老條例開始實施以來自2020年12月底，全台灣共申請了1,646件危老案件，成功核准的有1,236件，平均核准的面積為212坪。

熱門城市危老基地核准面積概況

由上述資料就可以發現，基地大小相差竟有百倍之多，因此政府去年修正了危老條例，鼓勵將土地進行大面積整合，當然若是已經無法進行整合的小土地，政府也會提供額外獎勵，代表不論土地面積大小，皆可以取得獎勵，但是這樣有辦法擴大危老基地面積嗎?目前是尚未有明顯的改變，全台平均依舊在200坪左右。

什麼是危老? 危老的定義是什麼?

所謂危老就是「都市危險及老舊建築物」，那麼是什麼樣的房屋才會被定義成危老建築?

危險建築：經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者。(資料來源：新北市政府都市更新處)

老屋判定：基本上屋齡只要30年以上，經過主管機關評估，其耐震能力評估未達到標準者，不論是有電梯或無電梯的房屋，若認定經改善也無效益者，則被認為是老屋。

哪些建築不在危老建築範圍內?

• 非位於都市計畫地區之建築物
• 歷史性建築、古蹟、具有文化藝術保存價值意義。
• 危險或老舊，但違法的建築。

危老重建有哪些優惠?

政府為了鼓勵大眾將危險及老舊建築淘汰，提出了多項優惠措施，其中最有感的就是容積獎勵，且可增加房屋的附加加值。

※容積：指土地上可以營建的樓地板面積總額；基準容積：指在都市計畫及其相關法規所規定的 (容積率上限 X 土地面積) 所得之積數。

一、容積獎勵

最高可到建築基地的1.3倍基準容積，或是1.15倍的原建築容積獎勵。危老容積獎勵最高上限30%。

※建蔽率：建築基地的水平投影面積，意思是建築面積占基地面積的比率。

二、危老重建放寬建蔽率、高度限制

建蔽率放寬主要以住宅區的基地為限，不能超過原來的建蔽率，而建築高度的管制，會由中央機關授權給各地方主管機關訂立標準。

三、危老重建賦稅減免

在2022年5月9日之前若申請危老重建者，可享有三項稅賦減免優惠。

1. 在重建期間免地價稅。
2. 重建完成之後的2年內，地價稅及房屋稅只收一半。
3. 建築完成後若未移轉所有權者，也就是買賣，房屋稅減半優惠期間可延長10年，若房屋未移轉，則房屋稅優惠最長可到12年。

若要重建 政府有哪些相關補助方案?

耐震能力評估費用部分：

初步評估費用 – 中央補助每件6千 – 8千；機構審查費用1千 / 棟。
詳細評估費用 – 每件補助30%，最高到40萬，若有不足金費將由地方加碼；機構審查費用補助15% / 棟，最高20萬。

營建補助費用部分：

後期重建補助5.5萬 / 件
工程貸款補貼每戶最高350萬保證融資，貸款期限最長20年，寬限期最長5年。

若要重建當然是好，不僅可以整治市容，也可為大眾帶來居住安全，但是重建的資金以及貸款也是一個問題。目前銀行針對危老重建的貸款成數，最高7成，而不足的其他3成則由政府以都市更新基金擔保，也就是將7成直接提高至10成，代表民眾不需要自備款就可以重建新房。

如何申請危老重建?申請流程：

1. 向各縣市政府業務窗口申請。
2. 由開業建築師評估是否適用危老條例以及耐震能力之簽證說明書。
3. 需要建物所有權人1/2以上同意。
4. 主要負責單位進行資格審查。
5. 土地建物的所有權人同意並擬定重建計畫。
6. 建照及拆照申請，並於核發後動工。
7. 重建完畢即核發使用執照。

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