樣品屋 - 龐德隆不動產融資

購買預售屋時的注意事項! 小心建商平面圖陷阱!

pl0800891168 — Thu, 16 Sep 2021 01:36:25 +0000

大家在購買預售屋時，會仔細看平面圖，或是小心翼翼將建商所說的每一句話都記下來嗎?因為看不到實體，因此往往購買預售屋都會遇上實體與規劃有落差的事情，落差小是還好，可一旦落差過大，恐怕只會讓你得不償失，還有了一次慘痛的購屋經驗，因此在購買預售屋之前，一定要做好功課，且建議在賞屋時，可以全程錄音或拍照存證。

公設比例要清楚算好面積不吃虧!

對買房有一定了解的人都知道，購買預售屋最重要的就是計算公設比。
電梯大樓、華廈、公寓，只要有集體住宅的建築就一定會有公設問題，只是依照公設比例多寡，電梯大樓的公設比最大，約落在30%－35%左右，當然高公設比也有到38%的，但這就是問題所在。

購買預售屋，銷售都會向你介紹將來會有的公設，你需要以未來的生活需求為主，而不是擁有豪華公設為目的，這樣才能為你省下不少公設，每個月的管理費也才能降低。你要知道越多公設，你的室內實坪越小、管理費越高，這是很不划算的。

要如何計算公設比?

你可以先將建物權狀拿出來，權狀上會顯示面積、附屬建物、共有部分，公設比＝「共有部分÷(面積＋附屬建物＋共有部分)」，這樣你就能知道此棟建築的公設比多寡了。

另外公設比有分為大公、小公，所謂大小的區別在於是否為所有住戶共同使用，例如各個樓層的電梯間、樓梯間、走道等，並非所有住戶會用到，便為小公；游泳池、健身房、交誼廳等，屬於所有住戶皆能使用的，就叫大公。記得在計算公設比時，一定要將小公、大公都算進去喔!

公設超多但真的都合法嗎?

預售屋作為尚未完成的建築，因此你只能憑建商提供的模擬圖以及平面圖憑空想像，但是圖紙中你可能會忽略其中隱藏的陷阱，例如根據法規規定，建物的總樓地板面積，應在每100平方公尺設置機車停車格，但有可能你沒在模擬圖上看見停車位，很有可能是建商故意將其轉換為公設，作為健身房亦或是游泳池等，但這是違法的。因此在購買預售屋時，一定要注意是否有非法公設地存在。

從圖紙上看房都超美但實品真的長那樣嗎?

預售屋賞屋當然沒有實體屋可以看，而是參觀建商所搭建出來的樣品屋，雖然樣品屋並不會與實際房屋的比例差太多，但多少還是會有些差異，因此簽合約時必須要註明可以接受多少的誤差範圍，才能保障你的權益。
還有樣品屋中通常都會有衛浴設備與廚具，這時你要注意合約上的內容是否有寫上「同等級」、「最新款」來表示你將會收到的設備，這樣代表建商可能不會附上原來樣品屋裡你所看到的設備。

家具那樣擺沒問題嗎?

在看到建商設計的預售屋DM時，美美的裝潢、漂亮的家具，是不是已經可以想像未來住在房屋當中的樣子了!可是光看平面，是很難察覺到擺設之間的不合理之處的，例如烘碗機的位置擋到冰箱、衣櫃與床的距離超級近、桌子的抽屜不好開等等，如果事前沒有先向建商提出修改要求，完工交屋後恐怕會產生更多問題與成本。

買毛胚屋設計自己喜歡的格局? 還是幫建商省錢?

如果你跟建商要求修改格局，不少建商會直接建議客戶以毛胚屋的形式交屋，這樣就可以依照自己想要的設計以及配合設計師的想法進行室內裝潢，可是這樣真的划算嗎?
雖說毛胚屋可以省下一些建材費用，但是建材屬大量購買，價格自然低於市價，真正貴的在於工人費用，但建商並不會退工人費給你，相對的你需要自己設計格局，代表你需要用市價購買建材，除了無法省到錢，說不定還要付出更多錢，因此如果沒有太多預算的你，建議一開始選擇喜歡的格局的建案比較好。

如何從平面圖上找梁?

通常買房也會在意房屋梁柱的位置，因為這會影響到視覺以及影響到實際可用坪數，然而大樑卻不是建商會在平面圖上會顯示的，因此要如何在平面圖上找尋梁的位置，可以試著從柱子的位置去判斷，因為通常柱與柱之間會有梁。
如果你不想讓梁出現在不該出現的位置，除了平面圖上的判斷之外，也可以要求建商提供梁位做參考。
購買預售屋除了有以上需要注意的事項之外，還有很多眉角，例如房貸方案的挑選，以及如何選擇好的建商等等，礙於篇幅當然無法告訴各位完整的攻略，不過建議大家在購屋之前，要多看看各種文章，才能讓你買屋有底氣，不會被牽著鼻子走。

台中北屯房價吸引年輕首購族?親民價格不再有，新屋單價直奔2字頭!

pl0800891168 — Fri, 21 May 2021 01:15:16 +0000

台中作為人口第二多的都會區，目前為止仍然不斷有外來人口搬移進來，而且預售屋以年輕人居多，年齡層大多落在20幾歲的範圍，和台灣社會高齡化的趨勢相比，呈現截然不同的風景，去年人口遷入數最多的三大行政區，分別是北屯區、南屯區、西屯區，北屯以移入人數2549人成為第一名，目前區內總人口已經成長到28.9萬人。
北屯遷入人口數最多的三個里，分別是廍子里、舊社里、和平里，這三個地方剛好就位於重劃區裡面，廍子里在徵收的廍子區段，舊社里在G0特區、單元12裡面，和平里在10期裡面，附近的學校近年逐漸補滿招生額度，顯見遷入族群不乏小家庭、首購族，因此才讓孩童的就學需求直線上升。

臺中新興重劃區是熱門遷入地點嗎?

根據台中市政府所提供的資料來看，北屯各里今年1-4月增加的戶籍數，廍子里移入戶數有1166戶，位居北屯的冠軍，第二名是舊社里，移入戶數有545戶，第三名是和平里，移入戶數有207戶，第四名是仁美里，移入戶數有182戶。
廍子里東側有大坑風景區，西側有單元13，北側有單元14，南側有太平新光重劃區，此外還臨近台74線太原分支道路，交通方便沒有阻礙，不少建商在此地推出新建案，太原路、祥順路為其中的重點地段，成為近幾年來房市討論的焦點，等到人口慢慢移入，周邊生活機能發展完善，可望成為自住購屋族的熱門選項。
舊社里裡面設有捷運線北屯總站、舊社站、松竹站三站，松竹站不但有綠線還有台鐵經過，是所謂的雙鐵共構，具有優越的交通便利性，總站周邊已經有全新建案紛紛落成，即將進入銷售流程，可能是帶動人口增加的原因，在僑孝國小與北新國中附近的地區，多有中古屋待售，定位中古屋的買家不用擔心沒得挑。
仁美里正好位於11期與14期裡面，11期早就發展出成熟的生活圈，14期則是擁有大好機會的新興地區，附近的崇德商圈是北台中的商業中心，從崇德路出發，可連接起洲際棒球場、市31 BOT案、漢神百貨等，沿路不少餐廳或是商場，未來仍有值得期待的發展。

北屯區房價會跳上2字頭嗎?

分析年輕人願意搬移到台中的原因，和公共建設、就業機會、大量投資等因素息息相關，像是捷運綠線、COSTCO等消息不時傳出，足以引發外地人遷入的興趣，另外建商看準機會不斷推案，也呼應了買家的置產需求，但探究最根本的原因，則是相較便宜的價格，台中房價明顯上漲許多，靠近精華地段的房子，對首購族來說負擔稍微沉重，同樣千萬元的價格，在市區只找得到屋齡超過20年的中古屋，在郊區、重劃區卻能夠買到新建的2、3房，因此不少首購族願意放棄市區，改買外圍的房子。
在2018年推出的建案總太2020，標榜10幾萬元的親切價格，吸引到大批買家，但是由於這幾年的重大建設出爐，土地的標售價格也飛快上漲，一些當地建商所推出的建案，房價也不同以往，例如佳昂建設的新建案佳昂太和2，每坪要價25萬元起跳，總太地產的心之所向系列，每坪也來到20幾萬元的價格，表示未來北屯將很難找到1字頭的新成屋。

北屯區房價是否比市區實惠?

看過北屯各個地區的房價，就會發現比市區物美價廉得多，以去年第四季的價格來說，10期的大樓每坪平均價格是20.5萬元，廍子區段每坪平均價格是20.7萬元，G0特區每坪平均價格是21.5萬元，實價登錄不會那麼快出現預售屋的價格，但就現有的統計來看，位於重劃區的房價確實較為低廉，不會造成年輕人太大的壓力。
廍子里、舊社里、和平里的位置在郊區，生活機能、商業發展不像市區那麼發達，然而台中未來前景備受期待，大部分人預期將會有繁榮的發展，只要人口不斷遷入，就能推動產業進一步擴大，人口成長代表穩定的居住需求，所以買下這些地方的房子，不用擔心以後無法脫手，就算不想使用了，依然可以找到有能力接手的買家。

二胎貸款過了賞味期!還款一樣無限期

pl0800891168 — Tue, 25 Aug 2020 06:37:57 +0000

購買一間房子有的人有富爸爸資助，有的人單身打拼工作存了10年，也有人先找尋另一半一起奮鬥，讓雙倍薪水迅速累積頭期款，另一些人繼承遺產，還有少數人可能中樂透..等，但大多數的人當存夠的頭期款後，開始選擇一間自己喜歡的房子，它有可能是預售屋、也可能是新屋、新古屋、樣品屋..等，當標的確立後，完成最終一筆高額的房貸。

人生的第一筆高額貸款，想必多數人都是因為購屋而開始揹負一個20-30年的還款愛情慢跑計畫，從此開始有了一個專屬自己的家，當每月領薪時，將薪資的一半或以上全數捐獻給愛的小窩，在此特別為您解說新屋貸款在選擇上有何不同，大致上房屋貸款可分為有寬限期與無寬限期兩種，在無寬限其中又區分本利攤還與本息均攤兩種，以下就是小編為您整理的完整說明&優缺點比較:

如何計算房屋寬限期房貸?

所謂寬限期是代表屋主能在30年房貸中取得前幾年的反衝期，一般新屋的一胎寬限期普遍落在2-3年，也有銀行在到期後展延2年，最長達5年。
如果不清楚可先閱讀：投資客首購族如何操作寬限期?

新手族:新屋購入的買家有80%以上可能支付完頭期款後，沒有額外的資金打理家電或裝修，運用無限期的彈性完成家的完整度。
投資族:新屋購入後以投資為目的，透過寬限期減少支出，寬限期期間先出租賺取租金，並在3-5年的時間間尋求買家賺取價差。
優點:在前幾年只需要支付利息不需還本金
缺點:時間過後還款年限減少本金增加負擔加重
應繳金額試算:
範例:以30年 1000萬房貸利率1.5% 為例:
寬限期間(1-5年):1000萬*1.5%/12個月=每月1.25萬(利息)
寬限期後(6-30年):1000萬5年後本利攤=每月3.9994萬(本金+利息)

本利均攤還款二胎房貸計算

本利還款代表本金+利息平均攤還，將本金與利息分30年平均攤還，借款人可分為本金平均攤還或本息平均攤還兩種。
本利平均攤還:係指每期還款的本金相同，加上每月本金餘額的利息，繳款金額會隨著每月本金總額下降而同時下降。

一.本利攤還試算:
1000萬/30年/12月=27777元(每月本金)
首月應繳:1000萬*1.5%/12=12500元(首月利息) 首月總額27777+12500=40277元
13個月應繳:1000萬-33.3324(2.7777*12)=966.6676萬(本金餘額) 966.6676萬*1.5%/12=12083元，13個月應繳27777+12083=39860元
優點:適合手頭較寬裕有可能會在換屋的屋主

二.本息平均攤還:
30年每月還款的本金+利息的金額固定，前期以償還較多利息，後期償還本金提高。
1000萬/30年本息攤還=34513
缺點:適合手頭較不寬裕不打算換屋的屋主，若打算在短時間內換屋，前幾年所繳的房貸大部分會落在繳息上，若短時間轉售本金上減少比例較少。

還款常使用的二胎寬限期又有甚麼優點?

在了解銀行的房貸模式後，可以歸類出都屬於還款有期限的限制，無論你選擇「寬限期」或是「平均攤還」，最終都是需要依照辦理的規則進行本利還款，當賞味期過後「本金」+「利息」的支出就會因此加重，然而龐德隆不動產融資公司，針對市場上借款人的需求，特別推出「還本無限期」的二胎房貸需求，以下就來談談它有那些優點。龐德隆的二胎無限期還本房貸，屬於一種不催收本金的借貸模式，當借款人因資金需求申辦100萬貸款以月息1%為例，每月應繳金額為100萬*1%=1萬，本金部分將不會規定還款時間，它的優點就是您不需要擔心負重的本金加上利息而繳不出來，借款人可以評估每月的收入狀況再決定當月要不要償還本金，在借款人正常的繳息下不會有催收本金的問題存在。

還款無期限二胎貸款還有甚麼功用?

在龐德隆申貸的二胎房貸中，當額度核定完成後，借款人有兩大特別VIP禮遇，以下就來介紹該如何使用:

一.分段使用
範例:A君取得200萬的二胎額度利率為1%，首月動用100萬、次月動用50萬、第三個月動用50萬，而每月利息試算如下:

第一個月利息:100萬*1%=1萬
第二個月利息:(100萬+50萬)*1%=1.5萬
第三個月利息:(100萬+50萬+50萬)*1%=2萬

優點:您可以依照資金上的需求，動用需要的資金，不需要一次提領全數額度，減少不必要的利息支出。

二.循環使用
範例:A君動用200萬二胎額度利率為1%，三個月後A君還款100萬，第四個月因資金需求可再度撥款使用。
三個月還款100萬利息為:(200-100)*1%=1萬

還款無期限的好處為何?

不僅資金可以分段靈活運用，還可以大額還款也可以再次循環使用，無論是首次動用或是再次動用都不會有額外的手續費產生，為您省下一般銀行或代辦公司每次撥款收取得3000-6000撥款手續費，在時間效率下再次撥款可在24小時內完成，不需經過層層關卡與漫長等待，這對於剛要創業的你或是生意往來的頭家族，都是非常便利的貸款方式，讓你的貸款過了賞味期依然保留它的原味。

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