為什麼房東不想租給銀髮族？他們在顧慮什麼？

根據調查有不少房東不願意將房子租給銀髮族，原因多半是擔心可能「無法負擔租金」，或者害怕「發生意外無人照料」。對於65歲以上的銀髮族，租屋困難普遍存在，房東們的這些疑慮並非全無道理，但對銀髮族而言，租屋市場如果對他們不友善，難免會讓許多銀髮族在年邁的時候找不到合適的住所，甚至面臨無家可歸的困境。

以上租屋情況，主要針對的是獨居、沒有子女或親戚可以幫忙照看的情況，面對獨居的銀髮族，房東們的擔心可以理解，但該如何解決這樣的情況呢？

高齡租屋的應對策略

身為有親屬的銀髮族，其實大可不必太擔心租屋問題，一般只要由親屬與房東接洽，並且確定親屬會負責租金以及定期探望等，房東便不會太刁難你，畢竟只要知道有人會來照顧你，有人會幫忙付租金，即使居住者已高齡90歲，也一樣能有房屋可住。但獨居老人呢？他們的租屋難題該如何解決？

需政策支持高齡友善住宅推動

在民間無法有效解決的問題，自然就需要政府當推手，主動推動社會福利發展，台灣目前缺乏針對銀髮族的專案小組，仍以社會福利的角度思考，但是銀髮族的住宅需求涉及「生活服務」、「醫療保障」等多層次需求，因此需要更為全面的政策推動，政府如果能在住宅政策中加入高齡友善設計，並推動合作，將能為銀髮族提供更有保障的晚年居住環境。

面對高齡者，人們往往沒有足夠的同理心站在他們的角度思考，但換個方面想，我們都會變老，屆時也可能面臨類似的境遇，因此不要著眼於當下的狀態，最好年輕人從30歲後，就要開始規劃退休生活，以免到了年紀後，無法隨心所欲的生活。

自有住宅的重要性

相比租屋，「購置自有住宅」仍然是銀髮族最為穩妥的選擇，尤其是隨著年齡增長，租屋不穩定性讓許多人在年輕的時候就選擇買房做為未來的「退休宅」。擁有自有住宅的銀髮族，不僅能避免搬家困擾，還可以確保居住穩定，且隨著房價的變動，自有住宅往往能為退休族群提供額外的資產保障。此外若希望年老後有額外的資金，可提供更多的金錢保障與生活品質，還能與銀行簽訂「以房養老」貸款，將自有房屋作為抵押品或信託，以此活用房屋價值，等待身故後，房屋可直接由銀行拍賣或者由子女負擔債務並繼承。

買房的好時機？

有意購置退休宅的銀髮族，最關鍵的就是銀行是否願意貸款給你。所以最好在年輕或中壯年時就規劃好買房，以便能順利申請長年限的貸款，專家建議有退休宅需求的民眾，最好在45-55歲間就買房，避免晚年貸款條件變差，無法承受過高的還款壓力。

如何選擇合適的退休宅？

既然規劃要買退休後的養老居所，那一定不能少了針對銀髮族的居家照護設施。選擇退休住宅時，地點和周邊設施顯得尤為重要，銀髮族常需要靠近醫療資源充足的地區，如果能臨近醫院，緊急時更方便就醫，此外市場、公園等生活設施的便利性，也應列入考量，許多銀髮族在買房時會優先選擇這些地區，雖然價格略高，但更能保障退休生活的品質。

此外銀髮族對於居住環境的設計需求不同於年輕人，尤其是 “便利性” 與 “安全性” 為重，考慮到體力衰退，銀髮族多傾向選擇有電梯、設施完善的新型住宅，這樣不僅方便出行，還能確保居住安全，此外屋齡過高的建築可能存在維修問題，對老年人來說並不合適，因此專家建議選擇較新的住宅，避免屋齡過高帶來的居住風險。

一生三宅的概念 是理想還是白日夢？

對於高齡居住問題，國內銀髮產業議題專家提出，隨著年齡的增長，對於居住需求也會有所變化，許多銀髮族在事業期完成置產後，晚年時選擇將自住房出售，改住在公共設施齊全的社會住宅，或選擇與家人住得較近的社區，方便日常互動，這種「一生三宅」的概念，正是適應生活階段的不同需求，從年輕的事業期到中年的家庭期，再到晚年的養老期，合理規劃各階段的住宅配置。

不過一生有三宅的概念，「原生宅」、「起家厝」、「退休宅」真的能實現嗎？以目前的社會型態來看，不少年輕人的原生家庭都可能是以租屋的形式生活，加上房價高漲，現在早已不是打拼個幾年就能買下一間房屋的時代，有更多的年輕人連自己都快養不起了，更別說因為少子化，不少家庭只育有一子，未來他必須負擔家中開銷，扶養長輩，那麼他又該怎麼存到錢買下退休宅呢？

雖然一生三宅的概念很理想，但現實很骨感，如果這種空口說白話的方式可以讓大家有房住的話，就不會有如今這麼多問題產生了。

四項具體措施

這幾年政府一直致力於打炒房，早早祭出各種抑制房價政策，然而從目前的成果來看，不僅沒有獲得有效改善，房價更是肉眼可見的瘋狂上漲，因此除了以往已推行的政策外，如今又新增了哪些具體措施呢？

房地合一稅2.0

為防止短期炒作的投機行為，於2016年起開始實施的房地合一稅，在2021年7月進一步推行2.0版本，將原本針對持有不動產1年內出售45%的高稅率延長至2年內，而原本2年內出售35%稅率延長至5年內，此外預售屋交易也會納入課稅的範圍。以此打擊短期炒作，避免房屋在短時間內透過多次交易，造成房價上升。

健全租賃市場 改善空屋黑洞

為了鼓勵房東將閒置的房屋投入租賃市場，提出了租稅優惠政策，讓釋出空房的房東們可以獲得綜合所得稅、營業稅、地價稅、房屋稅的優惠。此外也為了提升社會住宅的供應量，政府強調房東必須配合《住宅法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》，以此加速推動租賃住宅的專業經營制度，提升租賃市場的透明度。與此同時，稅務單位也會持續嚴查租賃市場的黑市交易，確保市場的公平和健康發展。

申報所得稅 租金扣除額提升

自2024年起房屋租金支出的扣除額將由列舉扣除額改列為特別扣除額，並且每一申報戶的年度扣除上限將從12萬提高到18萬元，對於租房的上班族來說，將會非常有感！此外再配合政府推出的租金補助政策，此措施將進一步減緩租屋族的壓力，獲得更完善的居住需求保障。

囤房稅2.0明年開始課徵

2024年7月起，房屋稅差別稅率2.0(簡稱囤房稅)新制正式上路，並從2025年5月起開始課徵，新制將以往各縣市分別計算改成「全國歸戶差別稅率」，針對擁有多間房屋者，將適用2%-4.8%的累進稅率，要求地方政府案戶數訂定稅率差別，強化對多屋族的稅負，促使房市資源有效利用，透過增加持有多套房者稅負壓力，來減少房屋閒置狀況，進而減緩供需不平衡。

預售案急凍 買氣驟減

除了上述四大項目推動外，近期最夯的房市話題莫過於「第七波信用管制」措施，加上之前銀行放貸額度近滿水位，導致不少民眾無法順利核貸，致使房屋買氣開始降溫，隨著進入冬季，房市寒冬也即將逼近，其中預售屋需求大幅下降明顯，部分的預售案來客量減少20%－30%，房仲業更表示帶看量明顯降低，顯示出民眾對房市信心受損，其中部分民眾擔心，房價會出現急跌的情況，然而房產專家認為房市未來僅會緩跌，且跌幅並不明顯。

房價修正路徑怎麼走？

據不動產專家的分析，在過去2、30年的經驗中，房價不論急跌還是緩跌，平均跌幅一般不超過20%，所謂急跌甚至暴跌，一般為外部因素所導致，例如金融風暴、疫情等，這些使得市場短期內產生恐慌使交易量急劇萎縮的情況，不過像這樣的現象過後，通常伴隨著反彈行情，當事件平緩，房市會出現復甦，甚至進一步大漲！

而緩跌的情況，大多是市場內部的供需平衡開始調整而產生，房價會以極緩慢的速度下跌，例如1990年至2000年初的「失落十年」以及2014年至2017年期間，房市經歷了長時間的盤整期，跌幅非常小，市場的修正過程也非常漫長，讓人感覺房價下跌無止境。

自住客不用過度預期房價走向

擔心房價暴跌是非必要的，因此如果有購屋需求的民眾，若非投資型需求，自住客大可不必太擔心房價的起伏，畢竟雖然房價處在跌勢，還是應以長期居住考量為主，長期持有的狀態下，就不必過於憂慮短期的房價波動。

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房市問題難解 短期政策的後遺症

回顧過去十幾年的政策，房市經歷了多次調整，但政策效果不盡理想，首先，政策往往更重視短期效益，卻忽略了市場的長期穩定。2009年降低遺產稅的措施，初衷是為了吸引海外資金回流，促進經濟發展，然而這些資金流入房市後，推高房價，反而加劇房市投資需求，資金過剩與低利率結合，使得房價進一步上升。

奢侈稅鎖死市場，無法降溫

2011年為了控制過熱的房市，推出奢侈稅政策，然而正處於快速成長階段的房市，因政策導致市場鎖死，使得交易量大幅度減少，卻依然無法有效壓抑房價上升，造成治標不治本的結果，未能針對供需不平衡解決問題。

好政策？不夠好導致嚴重錯誤！

實價登錄制度雖然是提高市場透明度的好政策，但最初採用的是地政士登錄方式，導致數據不實，實價登錄2.0的改革，雖然對市場有一定的修正效果，但已經無法彌補前期錯誤帶來的負面影響。

社會住宅推動止步不前

政府在推動社會住宅政策上也面臨挑戰，雖然提出興建社會住宅目標，但實際上執行的進度緩慢，社會住宅的數量遠不足社會要求，相對的政府推出的包租代管制度，這項政策僅僅是把租客和房東重新搭配，對實質房屋供應量的增加幫助有限。

推出信用管制其實肥到建商？

央行在2021年連續四次實施限貸政策，也就是信用管制措施，以此試圖打壓房市投機行為，但房價不僅沒有下降，反而因為建商掌握更多話語權，房價越來越高，政策效果有限。

罪魁禍首是青安貸？

近期的青年安家貸款專案，本意是為了幫助年輕人買房，實際上卻造成市場上的搶購潮，反而助長了房價，這樣的現象顯示，政策經常在錯誤時間推出，沒有考量到市場實際供需狀況。

種種原因 導致房價居高不下！

房價之所以難以控制，主要原因在於政策的設計缺乏長遠的考量，往往重於短期打壓房價，忽略了市場的結構問題，例如利率和稅率不高，讓持有房屋成本較低，即使推出了「囤房稅」等稅收政策，實際效果有限，因持有者可以透過提高房租，將增加的稅務成本轉嫁給租客。

同時房價的組成中，土地成本佔了相當大的比重，建造成本因原物料和工資上漲而不斷上升，在這情況下房價難以下降，部分空屋的持有者不急於出售，而是將房子當作一種金融商品，等適合的時機再賣出，進一步的支撐房價上漲。

解決房價問題的根本之道

要解決房價過高的問題，並非單靠打房政策即可達成。市場需要的是長遠且有系統性的改革，應該從土地、稅制、公共建設等多方面規劃改革，同時要加強租賃市場的管理，杜絕租賃黑市，保障租客權益，此外擴大社會住宅興建，並與民間資源合作，提升市場的供應。

如果要真正實現居住正義，讓民眾買得起、租得起房子，政府應該要重新審視房市的結構性問題，提出符合需求的政策，政策的核心不僅是打壓房價，而是透過多方改革、穩定市場，讓房市回歸理想，進而實現長遠的居住正義。

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為什麼會產生批評聲浪？

租金補貼計畫原本是針對青年族群的措施，但因為前期規劃時間短，所以配套措施不夠周全，導致租賃市場出現對立情況，久而久之更可能因房東的預期心理而助長房價，反而加重了年輕人的負擔。

紓解青年負擔但隱憂未除

2024年8月15日行政院宣布，未來將租金補貼擴大至75萬戶，且專案時間延長到2026年，這一措施相當於全台8成的租屋族群都能享有補助，對於緩解青年族群的經濟壓力確實有所幫助。

但這項政策可能在長期內抬高了租屋價格，政府應如何採取措施避免這一現象的影響，以防止重蹈覆轍，揭露租金補貼政策與租屋市場之間的關係，並從中吸收教訓，才是對政府的真正考驗。

政策漏洞成房東漲價藉口？

內政部多次強調，房客申請租金補貼不用房東同意，但實際上房東仍然掌管最大的權力，現實情況是許多房東對於申請租金補貼的房客採取不友善態度，甚至趁機趕走房客、調漲租金，這也不用經過內政部同意。

這種現象突顯出租金補貼政策在實施過程中的不足，難以解決租屋黑市的問題，進一步削弱了政策的效力。

租金補貼政策的發展與實施

租金補貼政策自推出以來，經歷多次調整與擴大，早期的租金補貼主要集中在經濟弱勢族群，然而隨著政策的推進，補貼範圍逐步擴大到更廣泛的租屋族群，2023年內政部更進一步擴大了補貼範圍，但隨著補貼範圍的擴大，市場對於租金補貼可能推高房租的擔憂也隨之增長，未來如何在擴大補貼範圍與保持市場穩定之間取得平衡，將是政府需要持續探索的課題。

市場穩定與公平性如何兼顧？

青年租屋困難，租金補貼或許在短期內能夠緩解經濟壓力，但如果引發市場副作用，要承擔後果的仍然是年輕一代，如何在提供租金補貼的同時，確保市場穩定，避免失衡，將是政府未來要面臨的重大挑戰。
內政部及相關單位必須採取更積極的措施，確保租金補貼政策不會淪為推高市價的推手，並在政策實施過程中，保持對市場動態的敏銳監測，以便於隨時調整策略。

真正實現居住正義，目標應該兼顧不同族群的需求，推動保障居住權的實現，而政策目的應是為在租屋中經濟負擔能力不足的青年、一般家庭提供幫助。

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