央行第三季議事錄顯示，理事們對房市炒作的影響感到憂心，並提出對策，這一波重拳打擊將如何影響房市？對一般購屋者是否公平？以下政策背後的分析，幫助大家深入了解房市新規的目的與未來可能走向。

理事會大力支持管制加碼

央行理事們普遍贊同加強房市抑制政策，他們認為房市炒作已達非健康發展，不僅影響房市本身，更可能威脅金融穩定，有理事在會議上指出，部分投資客錯誤的將不動產視為短期賺取差價的流動性資產，這種賭博形式行為如果不加以制止，恐怕導致房市「硬著陸」。

房市需求的三大來源

房市需求不僅來自剛性需求，也包括資產配置和投機需求，理事指出這三類需求之中，投機需求對市場的波動性影響最大，因此第七波信用管制將透過限制貸款條件，特別是取消寬限期的適用範圍，減少投機性需求，這一政策方向也讓房市需求更集中於剛性需求，使得更多資金流向真正有利於經濟發展的領域，而不是停留在房市的炒作空間。

自備資金降低貸款依賴性

有理事提出，房市投資應更具備財務自足性，過度依賴貸款進行房產投資的模式隱藏風險，一旦房市面臨修正，將導致高槓桿投資者承擔巨大壓力，針對這一點央行規定名下有房者的房貸不得享有寬限期，進一步逼退短期投機客，這樣的限制無疑是增加了投資門檻，並可能促使炒房者退出市場，有助於房市走向更為理性的需求結構。

對「無辜者」鬆綁

儘管新政策主旨在嚴防投機，但也不希望影響到真正有需求的購屋者，因繼承而擁有的房子不會被視為投機，並且因工作或居住城市變動的換屋需求者也可豁免，這一人性化的安排減少了政策對一般民眾的影響，讓政策在打擊炒房時，不會對真正需求者增加負擔。

房市有望進行修正

台灣房市長期以來少有明顯修正，此次措施可能促使房市進行小幅度的價格調整，房市不同於股市，通常不會出現短期大幅度變動，但政策變動會影響市場情緒，可能會導致投資者在買房時更加謹慎，短期內需求減少可能導致房價小幅修正，這對剛性需求者來說可能是一個入場良機，畢竟在市場降溫後，更容易找到適合的房子。

央行持續調整政策落地

央行承認全面抑制炒房並非一蹴可幾，政策推動需考慮市場反應，並隨時調整，政策推動不可能面面俱到，但會持續觀察市場情況，適時進行檢討修正。

第七波房市信用管制標示著一場對抗炒房的硬仗，也代表央行對房市熱度的控制意圖，為剛性需求者提供更公平的買房環境，可望促進投機需求下降，讓房市回歸理性發展，對一般購屋者而言，短期內可能迎來相對穩定的市場，但隨著市場逐漸適應，需要注意長期經濟發展對房價的影響。

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房屋交易量首季表現不佳 民眾信心受損

2023年第一季因全球通膨嚴重，各國開始貨幣緊縮政策，加上升息、平均地權條例即將上路等話題，導致民眾對房市缺乏信心，認為今年房價上升幅度不高，甚至會出現房價下跌的現象，因此即便有買房計畫的民眾，也呈現觀望的態度。

因此今年首季的預售屋市場，在總銷金額與交易量上皆比去年同期減少了34.9%。然而隨著經濟逐漸穩定、復甦，在升息幅度放緩後，房市又出現回溫的跡象，2023年第二季的銷售總額衝高，更創下今年最高紀錄。

不溯及既往！《平均地權條例》讓房市創新高？

6月份的預售交易量衝破1.3萬件，總銷金額上看2,260億元，月增率達39%，年增率更達到驚人的117%，創下19個月來的單月新高，更是今年的最高紀錄！

會造成此現象的原因在於政府定下了《平均地權條例》中「預售屋禁止換約轉售，採不溯及既往的原則」，因此在7月份新法正式上路之前購買的預售屋，依然可以換約轉售，這使得原本還在觀望的投資客紛紛急著進場，為了搶佔尚未被新法限制的交易機會。

新法上路 交易量瞬減！下半年預售市場依舊看好？

不過就在6月創下新紀錄後，由於《平均地權條例》7月正式上路，致使7月份的預售市場相較上月大幅度萎縮，總銷金額減少55.8%，交易量萎縮53.8%，不過相較於去年同期來說，僅年減7.1%交易量與5.1%總銷金額。

預售市場在大起大落之後，迎來相對穩定的8月份，預售市場再次崛起，買氣回升，根據房仲業者統計資料顯示，8月份交易量年增23.5%，總銷金額年增34.6%，可謂是表現良好。

住房基本面支撐 房價下跌無望

統計2023年1月至8月的總交易量以及總銷金額可以看到，交易量年增6.9%，總銷金額年增11.4%，並且光是前8個月的總銷金額就達到了2022整年度的77.9%，交易量也達到了75.5%。

可見今年政府推出的各種打炒房措施，因基本居住需求的民眾並未受到影響，因此維持了預售市場的交易量，有著基本面的支撐，表現不會太差，甚至有機會比去年的表現更好。

不過這不代表政府打炒房的措施無效，畢竟這些都要往長期的看，房市的變動並非一朝一夕，而是需要時間去看出整體的變化，也不是一項政策一出，就能讓房市瞬間健全轉好。

根據戴德梁行總經理顏炳立的說法，甚至2024年的房市也不會出現房價上漲幅度高的現象，反而會逐年往下修，雖然不會暴跌，但今年的漲勢放緩，且尚未有拋售的壓力，預估未來將會呈現緩跌、量縮的趨勢。

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南部二都買氣進入衰退

查看南部二都今年第1季買賣移轉棟數，高雄創下3年來新低，第一季買賣移轉總棟數為8025棟，台南創下6年來新低，第一季買賣移轉總棟數為4932棟，再看月增率，移轉棟數並非只有當月買賣，通常分成1-3月前的二手屋交易、預售屋交屋、少部分繼承，2月遇到228假期，放假天數較多，3月則有一波預售屋交屋潮，互相加減後，月增率大幅上漲，但再比較歷年同期，仍看得出現在熱度下降。

3月交屋帶起買賣移轉棟數

先看高雄各行政區買賣移轉棟數，三民區的504棟續居第1名，月增率3.1%，年增率7.2%，鳳山區的448棟位居第2名，月增率35.5%，年減率35.7%，楠梓區的348棟則是第3名，月增率157.8%，年減率15.5%，再來是台南各行政區買賣移轉棟數，安南區的395棟排行首位，月增率74.8%，年增率64.3%，其次是永康區的267棟，月增率35.5%，年減率35.7%，歸仁區則以252棟成為黑馬，躍升第3名，月增率245.2%，年增率281.8%。
3月高雄三民區有大型預售案郡都當代支撐，因此交屋數超過百戶，楠梓區有預售成屋悅讀5G、新成屋晴萃等案件，交屋數總計超過百戶，台南各區中成績突飛猛進的歸仁區，月增率倍數成長，則是因為高鐵區大型預售案晶悅首發等，開始交屋成為助力。

高雄房市成交率低迷

從最近高雄中古屋市場而言，市場交易狀況依然冷清，即使預約看屋絡繹不絕，但考慮到價格高漲、升息導致壓力加重等原因，成交率依然偏低，舉例來說，位於市區的2房平車中古宅，價格約800多萬元，假如是去年上半年釋出，一定馬上被搶買，不過今年成交時間整體往後延長，雖然一些屋主願意小幅降價，但讓步仍然不多，買家出手也有所猶豫，主動出價不多，買家、賣家對定價的認知差異大，導致購屋族決定先縮手觀望。
在目前情況下，可以選購的物件較多樣化，價格上也出現議價機會，對購屋族其實有好處，如果是自住需求的買家，建議多看屋選出符合目標的物件，找對時機出手。

平均地權針對預售屋市場

這幾年全台房市免於疫情危害，加上資金匯回和通膨太高，房地產市場買氣扶搖直上，同時帶動房價飛漲，不少蛋白區房價也一起隨之提高，然而國際局勢改變、台灣央行不斷升息、兩岸關係不清晰等各方因素籠罩下，房市從去年中間出現轉移，買氣不再火熱，特別是曾紅極一時的預售市場更加顯而易見。
政府為了高房價引起的民怨，以及壓制投機炒房，修改平均地權條例，對於預售屋買賣嚴加管控，以後再也不能任意轉手，預售屋市場一下子進入急凍，去年下半年熱度總的來說大幅衰減。

預售屋未來供給表格

預估預售屋供給量大

話雖如此，整理2022年1-10月台全建照量，可看出相比2021年同期增加7%，建照量來到17.8萬戶，成為28年來的最多紀錄，新案開工量年增16%，使用執照年增8%，保持較高成長，未來房市供大於求的狀況還會更突出。
如果評估預售屋新建案完工年份，2023-2025年竣工戶數將超過15萬戶，到時候會冒出大量銷售壓力，未來3年完工預售屋超出3000戶的各個區域中，新北淡水以6946戶居冠，接下來是桃園中壢區6539.9戶、台中梧棲區5314戶、桃園龜山區5277戶。

投資客欲退場急轉售

查看各房屋交易平台的預售轉售量，同樣出現暴漲情形，2022年12月全台預售轉售量相比2021年同期大增6500件，可見平均地權條例修法，已讓投資客心生顧慮，害怕未來賣不出去，開始陸續退出。
若以區域而言，桃園成長驚人77.4 %，台中增加77%，台南增加51.6%，台北增加48.1%，高雄增加42.7%，新竹縣市和台中市的預售屋轉售比例高，其中新竹市北區轉售比居冠，高達28.2%，台中市北屯區、西區、北區、豐原區、南區和新竹縣竹東區等，佔比全都至少超過2成。

北北桃民間借貸盛行

升息讓當前購屋民眾承受巨大壓力，也是未來房市不穩的地雷，根據房產業者統計資料，屋主用房子辦理私人設定，也就是給民間借款設定抵押權，北北桃有3851個，將近4000個社區的8483間房子。
從各行政區社區數量來看，桃園333個社區排1位，中壢224個社區排2位，中山213個社區排3位，而各行政區私人設定房屋數量多寡，桃園最多958間，其次是中壢628間、淡水406間，一旦未來繼續升息，這些有私人設定的房子，將面臨非常嚴苛的環境，若屋主支持不下去，這些社區將湧現急售屋，低價求賣，甚至可能遭到法拍，恐怕破壞房價行情。

買房留意私人設定房屋

利率增加造成房貸負擔加重，有私人設定的屋主更容易碰到資金壓力，成為莫大問題，屋主會想要借民間貸款，就是因為迫切需要資金，卻因為承受到了極限，多出一點壓力就被擊垮。
北北桃共有8483間私人設定的房子，在整體住宅數量占比不多，大部分社區私人設定的建物數量較少，因此對房市造成的衝擊不大，不過這些私人設定的屋主，一旦現有資金不足，必須降價求售房子，對該社區行情總是會帶來一定範圍的影響。
多了解這些私人設定社區，可看到許多新社區交屋不久，便已經留下大量私人設定，可能是因為近來房價飆升，購屋民眾沒有足夠自備款，於是建商、代銷推出各種公司貸吸引客戶，民眾若想置產，建議多查詢、注意有私人設定的住宅，自己搜索看看，和急著用錢的屋主交易，砍價買下喜歡的房子機會不小。

房市利多徵兆出現了? 網友這樣說!

前些日子因為美國的升息壓力巨大，導致一間銀行破產倒閉，於是就有網友出來預測，認為2023年美國本沒這麼快開始降息，但因為這起事件，美國降息會提早開始，再加上台灣選舉快到了，因此現在是房市大利多的徵兆，房價暴漲的時間點要來臨了。

選舉到了房價就漲?

網友表示2024年選舉，政府一定會為了穩住選票而穩住房市。畢竟台灣房屋有87%自有率，打房就等於是失去了民眾對於政府的信心。而且近兩年來的打房政策，已經讓不少中小型建商支撐不下而退場，剩下的就是大型建商的主戰場，有絕對的實力讓房價維持，並且一旦新房屋價格上漲，又會帶動中古屋價格，因此他看好2023年的房價將一飛衝天。

景氣復甦真的這麼快? 房價惹民怨買氣低

雖然網友分析得頭頭是道，但是利多條件並無法掩蓋年輕人買不起房的事實，而且台灣升息跟美國的關係不大，即便美國開始降息，台灣也不會因此停滯升息，畢竟原本升息幅度的落差超大。

再者選舉的變數非常多，若要真的等到房市穩定，恐也需要等選舉之後，房市才會有回升的機會。

房屋自有率87% 沒錢買房的卻滿大街都是!

雖然網友表示台灣房屋自有率達87%，但是有許多人都是持有多間房產，大部分人還是對於房價充滿怨言，在台灣這個多震又面臨戰爭風險的土地上，房價這麼高真的不合理，因此買房氣氛也在逐漸降溫中。

大建商真的就穩嗎?

另外專家提到一點，2016年當房地合一稅出現，房市出現賣壓時，也是大建商搶第一波降價，甚至還有建商不願申請建照，就怕開賣就跌價。

以目前升息的狀態來看，房價的上漲速度趨緩實屬正常，但即便買氣弱，卻依舊無法撼動房價下跌，主要原因還是出在素地難取得，加上缺工、缺物料等因素，讓房價下不去，但近期也不會暴漲就是了!

央行升息半碼再打通膨

學者表示此次央行升息值得肯定，可以削減民眾預期通膨程度，避免價格漲太誇張，壓制通膨不光看消費者物價指數而已，重點是選擇動手的時機，由於美國金融業陸續爆出意外，許多人開始不信任美國銀行，紛紛領出帳戶存款，成為台幣不停升值的原因，因此升半碼後，不必太擔心台幣匯率，即使未調升，也不一定會一路往下貶值，再導致出口推高。

千萬房貸每月增加近3500元

根據央行資料，1月5大銀行台灣銀、合作金庫銀、第一銀、華南銀、台灣土地銀，新增房貸利率1.935%，月增率連續14個月上揚來到0.089%，創下7年半新高，市場上最新的房貸方案，理財型利率大都定在2%左右，升半碼後，5大銀行房貸利率將從1.935%一舉超過2%，最近一次利率出現2%已是2009年1月。
依照現在房貸利率1.953%，計算本利支出，金額1000萬元分30年期償還，每月支出約36727元，去年開始升息循環前利率為1.375%，每月繳納金額為33915元，此次升半碼後，相比之下多出快3500元，整年算下來多繳超過4萬元，如果今年升息總共1碼，房貸利率來到2.2%，每月繳納金額將漲到37985元，再增1258元，相比升息循環前，整年繳納金額多出超過4.8萬元，壓力真的相當有感。

購屋族觀望房市行情下修

2022年央行整體調升2.5碼，房貸利率即將破2%，許多在2022年3月升息前購置預售屋的民眾，萬萬沒想到去年一升就是2.5碼，如果今年再升1-2碼，將出現部份人無力還款的現象，房市面臨買賣壓力，而重劃區成交量大恐深受其害。
整體環境不利的情況下，利率越來越高，而薪資毫無長進，民眾背負生活和購屋成本，消費能力有限，看屋將轉向謹慎、小心，先觀察房市走勢，預測房價有機會下跌，所以想成功交易主要看價格，賣家可以降價出售，和買家就價格認知協商，提高買賣成交的可能性。

升息不止保戶湧現解約

台灣壽險業者推出的儲蓄險，因為利率比銀行好，深得保戶青睞，不過美國強力升息下，債券殖利率數飆破4%，甚至超過儲蓄險年化報酬率2倍，許多儲蓄險持有人乾脆解約，改投入買債券，去年保單解約金額便超過1兆元，刷新歷史紀錄，解約潮大量湧現，加上保單銷售變差，壽險業者陷入入不敷出的困境，資金流動壓力加重，若無法補上流失資金，可能只能拋售資產止血。
壽險業者海外投資主要是美國國債及公司債，如果台幣大幅升值，便會出現匯兌差額，兩種因素相加將減少今年獲利，更嚴重還會虧損，金管會保險局局長表示，業者最大困難是流動性資金，不過今年解約潮已減緩，最壞情況是歐美持續升息，投資債券的人更多，壽險業者壓力增加，連帶傷害股民、保戶權益。

政府補貼升息方案有哪些?

政府貸款項目不受升息影響，仍維持原有利息補貼，包括以下6類方案：

1. 青年安心成家購屋貸款：2022年3月起公股行庫自行減少半碼，時間從2022.12.30延長到2024年底，因為已有優惠，此次不另外補貼。
2. 政策性房貸：內政部住宅基金補貼利率半碼，延長到2024年底，因為已有優惠，此次不另外補貼。
3. 勞工紓困貸款：2022年開辦後共核貸159萬件，額度最高10萬元，期限最長3年，第1年利息補貼優惠，此次升息將由政府全額補貼。
4. 青年創業及啟動金貸款：金額最高100萬元，政府全額補貼5年利息，優惠期間內，政府自行排除利率增加差額。
5. 就學貸款：申請人就學期間不必繳息，其他則要繳半額或全額利息，教育部補貼利率調升利息，所有學貸的在學學生不會加重負擔，畢業後還款申請緩繳本息，期間利息也由政府全額補貼。
6. 紓困振興貸款：經濟部的舊有貸款展延、營運資金、振興資金貸款及享有優惠的業者，根據郵政定儲機動利率補貼，將依升息修正金額，額度有上限，舊貸展延、振興貸款22萬元，營運資金貸款5.5萬元。