不動產的定義比房地產更廣泛一些，定著物可能連帶林木、鐵軌、橋梁等設施，建物、用地應該算是不動產下面的細項。

房地產可分成預售屋、新成屋、中古屋，若是用不動產的定義來看，預售屋只有設計圖，不存在具體的建物，沒有附著在地放，不被歸類在此範圍裡面，至於其他成屋，則同樣具有合法讓渡轉移的權利。

房地產具有什麼特色？

【不可移動】

不動產必須固定在地面上，無法隨意地移動到其他地方，所以買房時一定要考慮坐落的地段，好或不好都會大大影響價格，導致房市形成個別的地域性，不同的地區有不同的行情。

【差異性】

像是房屋格局、坐落位置、生活環境、週邊機能等條件，都會讓價格產生差異，無法模式化大量生產完全一樣的房產商品，只要條件稍一變動，變有天壤地別的差距，要定制相同價格有難度，因此應該先了解商品再來選購。

【高昂的價格】

房子是許多人花費大量時間、金錢，一生中不得不買的商品，價格非常昂貴，根據不同的需求，從百萬、千萬到上億都找得到，大多數人只承擔得起少量的房產，即使要多買幾間，也會經過仔細考慮才下手。

【耐用時間長】

除非是無法躲避的嚴重天災，讓房子一夕之間崩塌，否則通常使用壽命非常長，房屋年限可拉長到50、60年，土地幾近不會損壞，風險低且價值高，讓民眾更樂於投資房產。

【無法切割】

當買下一棟建物，就等於一起買下了周遭的生活環境、公共設施、鄰居素質等，這些要素很難分開看待，和房子本身的價值緊密聯繫，因此買房前建議再三確認是否能夠接受。

【具有投資、消費功能】

民眾買下不動產時，同時就是在進行投資，房子不僅可以居住，提供一個遮風避雨的場所，還能在房價上漲時，獲得資產的增值。

房地產交易的過程是什麼？

商品的流動過程可分成「投資、生產、交易、使用」四個階段，若是套用到不動產上面，則是先取得足夠的資金，接著按照設計圖動工，房子興建完成之後，建商推案出售給買家，買家擁有了自由使用的權利，或是再次進行投資，將中古屋轉手銷售出去。

投資

剖析市場環境、投資目的等因素，尋找動用資金的管道，買下預備建造建物的用地，構思產品特色，並且安排一套完整的規劃，由於房產造價不低，一但動用到龐大資金，必定伴隨著高風險，週轉上需要多多注意。

生產

從提供設計圖、申請與領取建照、工程發包、開工與完工、申請與領取使用執照為止，便是整個生產的過程，因為缺乏一個統一的標準，目前還沒有辦法大量生產，成本因此降不下來。

交易

結束營造工程，就是包裝進行銷售，這一系列的活動中，包含規劃廣告企劃、定位交易族群、雙方議價、簽訂契約、報稅、移交產權、啟動銀行貸款，中間牽涉到眾多人員，運用到專業知識，而且大額交易有不小風險，情況可能變得很複雜。

使用

屋主一旦擁有所有權，在未來長達50、60年的使用時間內，應該背負起管理、維護的責任，留意房子的況是否完善，一直到轉手賣掉，才能脫離這個責任，由於耐用年限長，管理、維護變成最主要的工作。

房地產市場具有哪些特色？

地方性

房市不像量販店，每個地區的價格都差不多，根據當地的供給、需求條件，一地會產生一地的價格，行情各不相同，了解當地狀況是購屋的必要參考。

供給修正慢

因為購地、施工等因素，從規劃到出售，起碼會延遲2、3年的時間，短期內無法快速應對市場，但若是以中、長期的眼光來看，仍然有靈活調整的空間。

需求修正慢

購屋需求會依照人口增減與所得高低變化，時間跨度可能到數十年，過程非常緩慢，當房價爬升到消費者難以負擔的程度，短期內無法快速反應狀況，將讓需求往下掉。

公共參與多

政府推出都市發展計畫、公共建設、相關法規，或是更改貸款、稅率等財務金融政策，將會變成買賣雙方的考慮因素，而對房市造成一些波動。

房地產出現高風險有哪些警訊？

堅信房價不會倒

投資客的心態，大都是抱著房價會越漲越高的期待心理，不認為價格會出現暴跌的可能性，房市一旦走入只能漲不能跌的處境，就表示準備出問題了，想要保持穩定，一定先微幅下降然後上升，避免起伏差異過於劇烈。

房地產超過家庭總資產的一半

不要讓房產占比超過家庭資產的50%，建議分散在其他高、中、低風險的金融市場，投資客僅僅寄希望於房產賺取利潤，放棄其他方式，導致投資管道越來越狹隘，一旦房價下跌，資產將跟著縮水，調查顯示台灣的的家庭財產，有60%都押在不動產上面，形成危險的風氣。

租售比太低

年租金除以房價就是租售比，房價低的話，租金是一筆額外的收入，房價高的話，租金根本無法彌補購買價格，例如台北市的租售比就非常低，如果想藉由租金回收成本，至少要出租50年的時間，顯見現今房價之高，已經在出超民眾未來的收入。

自住族群難買房

都市地區往往是富人置產的理想地點，稍微有些財富的人，全往高房價的地方跑，至於鄉村地區的一般民眾，即使房價較為低廉，由於收入不夠豐厚，同樣承擔不起炒高的價格，容易引發民怨，催生反對的聲浪。

如何申辦二胎房貸？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有「申請、審核、對保」三個部分：

申請後估價

借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的金額，慎重選擇承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、房屋所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下房產的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。

審核價值

承辦機構確認房屋的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。

對保後撥款

審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

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1. 直接收下當作自己的資產，並定期繳交貸款。
2. 把房產賣了抵債，多的錢收起來。
3. 放棄繼承，房子跟貸款都不是你的。

如果你還沒有做出決定，那在此之前，你得先好好看看這篇文章。

同時繼承房產與負債 我該如何抉擇？

舉例來說，如果A先生的爺爺過世，留下了一棟房產，和統計2,000萬元的負債，那麼需要同時繼承這兩項的A先生，到底該如何做，才是最好的做法呢？

情況一：房屋價值>負債

首先我們先看房子價值多少錢，如果房屋的買賣價可輕易超過2,000萬元，那麼選擇繼承是對的選擇。因為你可以把房子賣了換錢，並把負債清償後，剩餘的錢還能納為己用，何樂而不為呢？

情況二：房屋價值=負債

這時候你繼承與否就要看財力是否充足了。如果你有能力負擔2,000萬元的負債，並且預估房產未來有增值空間，那你就可以選擇繼承。可相對的，如果無力償還貸款，那就乾脆放棄繼承，畢竟如果現在把房子賣了，也頂多將負債清償，過程還得付出手續費等各項費用，這只是多此一舉，給自己找麻煩罷了。

情況三：房屋價值<負債

這種時候就建議放棄繼承了，因為你不可能只繼承房產，然後放棄繼承負債，除非你有足夠的財力可以償還之外，對這棟房子還情有獨鍾，否則千萬別輕易嘗試。

房子2年內賣出要45%稅！

根據現行的房地合一稅2.0規定，若房屋持有2年內出售，要課45%的稅；2-5年要課35%；5-10年課20%；持有10年以上課15%。那萬一我剛繼承到房屋，卻因為無力償還貸款而打算賣出，這樣不就會被扣高達45%的稅率嗎？

其實不用這麼緊張啦，為了因應類似的事件，房地合一稅中還有一項規定，那就是在非自願售屋的情況下，持有10年內都以20%稅率計算，也就是說你就算繼承到房屋的隔年，就將房屋賣出，稅率也只要20%。

非自願售屋條款的適用對象？

那每個人要賣房子就說我是被逼的就好了啊！這樣大家不都享有20%稅率了嗎？

當然不是阿！要符合非自願售屋條款，以下情形才能申請：

1. 因負債無力償還而出售房屋抵債。
2. 被強制執行法拍。
3. 需支付重大醫療費用。
4. 調職或離職而出售因工作購置的房屋。
5. 共同持有房屋未經同意遭變賣。

要如何計算房地合一稅？

在同時繼承房貸與房屋的情況下，如果你的負債大於「房屋評定現值+公告土地現值」，就屬於額外負擔，也就是說並非以房屋買賣價而定，一旦超過額外負擔的部分，還能在賦稅中減除喔！

舉個例子來說：A先生繼承了一間總價1,200萬元的房屋，尚餘房貸720萬元，房地現值合計為500萬元。他決定以1,200萬元出售該房屋，具體計算如下：

1. 出售所得：1,200萬元
2. 扣除房地現值：500萬元
3. 扣除必要支出：30萬元
4. 計算應稅所得：1,200萬元 – 500萬元 – 30萬元 = 670萬元
5. 扣除額外負擔（負債720萬元–500萬元）：220萬元
6. 實際應稅所得：670萬元 – 220萬元 = 450萬元
7. 房地合一稅：450萬元 × 20% = 90萬元

最終，A先生需繳納90萬元的房地合一稅。

房地合一稅2.0六大修法重點

短期套利者課重稅

• 增加高稅率適用的持有期間：2年內出售，稅率45%；超過2年未逾5年，稅率35%。

法人比照個人課稅

• 營利事業短期交易須依持有期間按45%、35%、20%差別稅率課稅。

擴大課稅範圍

• 增列預售屋及特定營利事業股權交易為課稅標的。

土地漲價總數額減除上限

• 課稅基礎調整為：房地收入-成本-費用-土地漲價總數額。

五種交易不受影響

• 都更、自住6年、強制執行等特定交易，稅率維持20%或10%。

適用日期

• 110年7月1日起交易，適用房地合一稅2.0規定。

房市逐漸轉冷 警訊出現

未來房市，成屋市場價格預計平均跌幅達9-12%，過去因為快速增值而熱鬧的預售屋市場將更先下跌，跌幅甚至會多出5%，呈現區域性強弱分明的走勢。

預售市場「先漲先跌」的結構特性

預售屋市場一直以來都是房市波動的先鋒，當需求強勁時價格往往都會先行上漲，而當房市逐漸轉冷時也會率先跌價，由於過去幾年預售屋房價上升過快，因此在這波房市降溫期中，預售市場的價格將更會大幅下滑，購屋者如果打算入手預售屋，應考慮其價格波動性，可能需要更多風險承擔能力。

哪些區域具有防禦性抗跌？

在房市波動中並非所有區域的房價都會下跌，房產專家指出，桃園和台北等區域相較於其他地區更具有抗跌優勢，原因在於這些地區擁有高科技園區、高鐵經濟帶以及高度成長商圈等優勢，這些因素為當地房市帶來穩定的需求和支撐。

高科技園區的抗跌優勢

高科技產業園區周邊區域因其產業高度發展，帶動當地高就業和高收入水準，形成穩定的購需求，例如新北林口、桃園龜山、新竹竹北等高科技園區周邊，由於就業機會穩定，當地房價相對具備抗跌性，未來這些區域有望成為房市回溫時的主力市場。

交通便利帶動房價抗跌

高鐵沿線經濟特區因交通便利，吸引大型商場和outlet等設施進駐，使得周邊人口流入，提升購屋需求，成熟的高鐵特區如台北南港、新北板橋、桃園青埔等地區房市具備抗跌特性，因而在整體房市降溫期中也展現更好的防禦能力。

高度成長的商圈重劃區

隨著都市重劃區域的擴大，商圈逐漸成熟，這些區域的房價表現兩極分化，過去經歷長期波動的區域如竹北與青埔特區，未來因基礎建設的完善有望逐漸增強抗跌性，而新板特區、七期等高成熟商圈則更具穩定性，房價波動較小。

鎖碼效應與價量背離

當房市在成長期中受外部影響而交易量下降時，會出現所謂的「鎖碼效應」，房價不僅不下跌，反而會因稀缺性而上升，形成價量背離，然而如果市場在末升期受打擊而交易量急遽萎縮，房價將很快出現下跌，從8、9月的交易兩萎縮現象看來，未來房價可能會面臨更大的下跌壓力。

「進可攻退可守」的購屋策略

當前的房市趨勢下，購屋者不僅要考量房價變動，還要關注區域的抗跌特性，選擇具有長期發展潛力的抗跌區域，即便市場波動加劇，也能在未來的回溫期中獲得保障。

如果有購屋需求，建議選擇高科技園區、高鐵特區或是高度成熟的商圈重劃區，以降低未來價格波動風險。

房市由熱轉冷，專家預測隨著第四季的到來，整體房市將進一步轉弱，隨著冬季的來臨，房市也將迎來一波寒冬。

四項具體措施

這幾年政府一直致力於打炒房，早早祭出各種抑制房價政策，然而從目前的成果來看，不僅沒有獲得有效改善，房價更是肉眼可見的瘋狂上漲，因此除了以往已推行的政策外，如今又新增了哪些具體措施呢？

房地合一稅2.0

為防止短期炒作的投機行為，於2016年起開始實施的房地合一稅，在2021年7月進一步推行2.0版本，將原本針對持有不動產1年內出售45%的高稅率延長至2年內，而原本2年內出售35%稅率延長至5年內，此外預售屋交易也會納入課稅的範圍。以此打擊短期炒作，避免房屋在短時間內透過多次交易，造成房價上升。

健全租賃市場 改善空屋黑洞

為了鼓勵房東將閒置的房屋投入租賃市場，提出了租稅優惠政策，讓釋出空房的房東們可以獲得綜合所得稅、營業稅、地價稅、房屋稅的優惠。此外也為了提升社會住宅的供應量，政府強調房東必須配合《住宅法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》，以此加速推動租賃住宅的專業經營制度，提升租賃市場的透明度。與此同時，稅務單位也會持續嚴查租賃市場的黑市交易，確保市場的公平和健康發展。

申報所得稅 租金扣除額提升

自2024年起房屋租金支出的扣除額將由列舉扣除額改列為特別扣除額，並且每一申報戶的年度扣除上限將從12萬提高到18萬元，對於租房的上班族來說，將會非常有感！此外再配合政府推出的租金補助政策，此措施將進一步減緩租屋族的壓力，獲得更完善的居住需求保障。

囤房稅2.0明年開始課徵

2024年7月起，房屋稅差別稅率2.0(簡稱囤房稅)新制正式上路，並從2025年5月起開始課徵，新制將以往各縣市分別計算改成「全國歸戶差別稅率」，針對擁有多間房屋者，將適用2%-4.8%的累進稅率，要求地方政府案戶數訂定稅率差別，強化對多屋族的稅負，促使房市資源有效利用，透過增加持有多套房者稅負壓力，來減少房屋閒置狀況，進而減緩供需不平衡。

預售案急凍 買氣驟減

除了上述四大項目推動外，近期最夯的房市話題莫過於「第七波信用管制」措施，加上之前銀行放貸額度近滿水位，導致不少民眾無法順利核貸，致使房屋買氣開始降溫，隨著進入冬季，房市寒冬也即將逼近，其中預售屋需求大幅下降明顯，部分的預售案來客量減少20%－30%，房仲業更表示帶看量明顯降低，顯示出民眾對房市信心受損，其中部分民眾擔心，房價會出現急跌的情況，然而房產專家認為房市未來僅會緩跌，且跌幅並不明顯。

房價修正路徑怎麼走？

據不動產專家的分析，在過去2、30年的經驗中，房價不論急跌還是緩跌，平均跌幅一般不超過20%，所謂急跌甚至暴跌，一般為外部因素所導致，例如金融風暴、疫情等，這些使得市場短期內產生恐慌使交易量急劇萎縮的情況，不過像這樣的現象過後，通常伴隨著反彈行情，當事件平緩，房市會出現復甦，甚至進一步大漲！

而緩跌的情況，大多是市場內部的供需平衡開始調整而產生，房價會以極緩慢的速度下跌，例如1990年至2000年初的「失落十年」以及2014年至2017年期間，房市經歷了長時間的盤整期，跌幅非常小，市場的修正過程也非常漫長，讓人感覺房價下跌無止境。

自住客不用過度預期房價走向

擔心房價暴跌是非必要的，因此如果有購屋需求的民眾，若非投資型需求，自住客大可不必太擔心房價的起伏，畢竟雖然房價處在跌勢，還是應以長期居住考量為主，長期持有的狀態下，就不必過於憂慮短期的房價波動。

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車道戶價格偏低卻乏人問津！

網友文章裡面說明，半年內參觀了20個建案，不論是新成屋或預售屋，看中的物件都有二樓車道上方一戶，無法賣掉變成餘屋，而且3、4個建案都是這樣，應該不是，比如他之前看了一個建案，僅有一戶在2樓的房子滯銷，1年前就聲稱完售，連代銷也停止經手。
由於情形特殊，他提出了疑問，一是倉儲車位上方的2樓那戶，會碰到多大震動與噪音，因為他一直到看屋之後，才了解原來房子有倉儲車位，二是位於車道上方賣不掉的房子，價格要降到多少才會有買家入手，據他所知，車道戶房價本來就比市價少一成，可是顯然買家依然認為價格太高，因此遲遲賣不出去。

網友們如何看待車道戶？

文章發出後，網友認為新建案較不用擔心噪音干擾，表示自己住的社區是使用柵門，鐵捲門則安裝在地下室，基本上非常安靜，雖然2樓車道戶風水不算好，除此之外沒有其他特別明顯的缺點，另有網友反對，認為現在機器狀態新，運作沒聲音，不能確定十幾年後還能維持。
然而不少人還是非常猶豫，因為除了噪音另有其他問題，例如鐵捲門的聲響，可能整天開開關關，然後早上還有收垃圾時間，最好距離車道遠一點，此外2樓會碰到空氣汙染，樓下的人抽菸、揚起的灰塵、汽機車疵排放廢氣、垃圾散發的臭味，加上通風、採光不好，也不太容易買賣，繳的管理費卻和其他樓層一樣多，有人就說即使打折也不見得願意買。

住戶親自證實住二樓的缺點

討論中親身經驗的人出來說明，表示自己剛好住2樓，壞處和網友提到的部分差不多，大人還能接受，小孩一定會被干擾，慶幸的是大樓住戶不多，不會一直出入，另有住3樓的網友表示，主臥在車道上方，即使關上氣密窗，依然會聽到鐵門落到地上的雜音，住在2樓的話，或許還會感受到震動。

購買車道戶要注意什麼事？

車道戶原本就有買家在意的缺點，好處是價格較便宜，且是否足夠便宜，能夠讓買家忽略那些缺點，這樣的房子不存在公定價，也不需要等打折搶買，假如買家確定想要這樣物件，價格盡量放低當然是好事，但萬一面臨脫手的時候，或許要仔細思考出售的難易度。

大樓頂樓與次頂可以怎麼選？

不少購屋族想要買高樓層，可是價格也會高出一大截，讓人無法馬上下定決心，有網友在ptt上發文詢問，頂樓與次頂樓想買哪一個，並舉例說明，有一棟25樓層的預售屋，建商的名聲不錯，具備永久棟距，能夠直接望向遠方的城市地標，次頂價格較頂樓少30萬，但頂樓的景觀比次頂更為開闊，問網友們會如何做出選擇？

網友一面倒指定視野佳的頂樓

其他網友看完文章後，毫不考慮馬上給出答案，大部份寧願住頂樓也不買次頂，不少人覺得新大樓價格昂貴，不像中古公寓便宜，買頂樓有不少好處，例如環境較安靜，不怕樓上吵鬧，就算容易吸熱，最多就是電費開銷比較高，或另外花錢解決散熱問題，如果建商有品質保證，還能免去過熱和漏水等煩惱，有其他樓層比不上的優點。
另一派有不同意見的網友認為，頂樓還是有其他缺點，不能忘記公設的存在，假如頂樓上面做了公設，例如花園、草皮、游泳池等，花費同樣的預算，那還不如買次頂更好。

頂樓與次頂有哪些優缺點？

頂樓與次頂各自有不同好處、壞處，一般次頂比起頂樓更加熱銷，受買家歡迎，頂樓的優點是視野開闊，缺點是可能漏水、過於吸熱等，次頂沒有這些困擾，只是有一點無法避開，和別樓層類似可能有樓上噪音干擾。

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申請一胎房貸做好哪些功課？

1. 自備款不要少

申請房貸的起點，首先就是看自備款是否夠用，購屋貸款通常成數最高大約8成，銀行會根據你的信用條件決定成數，從這點來看，應該預留2-4成左右的自備款。

並非所有類型的房屋產品都需要一次付完自備款，像是預售屋付款方式就不一樣，自備款分為幾部分，有簽約前定金、完成議價補上定金、簽約金和開工金、階段性工程款，總共大約是房屋總價10%-15%，這些費用不可以用銀行貸款償還，如果是購買中古屋、新成屋，需要短時間內全部付掉。

2. 多搜索房貸優惠

先評估自己需要準備的自備款多寡，後面就是比較各家銀行推出的優惠方案，那目前找得到哪些優惠方案？財政部有青年安心成家購屋優惠貸款，內政部有青年安心成家方案，另外有專門提供給公教人員的築巢優利貸等，讓買房民眾有機會使用這些優惠，減少或補貼利息負擔，因此申請前一定要多查詢最新資訊。

3. 信用條件有問題

申辦貸款的時候，其中一個步驟是銀行審核你的資料，調閱聯徵確認是否有信用不良紀錄，以及根據財力證明資料，決定你拿到的房貸成數、利率、期限等，軍公教、上市上櫃公司員工、律師、醫師等，具專業技能且收入穩定的客戶，銀房方面核貸條件會較放鬆，並給出相當優惠的方案。

相反的，當你的收入不穩定、留下未償還債務、預借現金、信用卡使用循環利息，銀行會認為還款能力不佳，進而改變最後決定的內容，取得的成數將往下掉，所以事前記得要正常還款，不要一直延期繳卡債和其他債務，好好培養個人信用評分。

4. 房貸額度有分寸

一般都說貸款成數最高達8成，然而個人財力、房屋條件都影響成數最終成數，之前有位申貸人即將核貸，卻得知自己罹癌，銀行認定未來可能沒辦法清償，所以直接取消資格，不予以撥款。

除此之外，如果購買物件是高價住宅，受限於貸款規定額度，超過某些價格的房子，最高放款成數僅止於6成，不提供寬限期，包含台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他縣市4000萬元以上的房屋，此外不可用房屋修繕、週轉金等例由，要求增加額度。

即使問過銀行，確認能取得的成數，為了不知什麼時候的需要，仍該留下一些現金，提醒民眾先評估額度是否夠用，接著再考慮年限和利率多少，例如利率相差大約0.1%-0.2%，每月還款金額其實差不多，可是一旦成數減少，借款人就必須準備更多自備款。

5. 留心房貸利率

指標利率加上加碼利息，就是房貸利率的計算方式，依照央行升降息公告調整，通常以碼為單位，1碼等於0.25%，舉例來說，1000萬元貸款，30年平均攤還，每月要繳35494元，若升息半碼，金額增加到26108元，相較原本多出614元，1年下來多負擔7368元，繳納房貸的利率，會改變未來繳納金額的高低，所以借款人可以找銀行討論，看自己的能力，決定指調利率使用月調或季調。

6. 房貸年限適合就好

最後要完成的一步，便是確定還款年限，獲得越長的年限，每月就能減少叫多還款負擔，手上多出來能靈活使用的現金就更寬裕，只是全部利息繳下來會變多。

一般而言還款年限最長30年，少數人有資格拿到40年，不過40年還款期限真的很長，大多數銀行考慮到風險太大，審核申請限制時，都會提高到比20年、30年房貸還嚴格，因此只有無自用住宅首購族可申請40年，借款人年齡加貸款年限也不能超過規定。

就目前承做40年分期的銀行來看，還款年限加年齡不可大於75，或附上其他規定，例如擔保品屋齡加還款年限必須小於60，如果想要拿到最長40年，屋齡就不可超過20年，評估貸款金額時，記得算清楚自己的可負擔程度，每月應繳房貸金額必須在月收入1/3內，不超出這個範圍才能維持生活。

一胎房貸有哪些常見誤會？

不一定需要保證人

是否有保證人看還款能力決定，如果申請人年收入太低、財力不足，銀行會根據個案要求提供保證人，通常需要保證人，出於以下幾個原因。

• 屋主非申請人，例如房子登記在兒子名下，申請人卻是父親。
• 申請人沒有收入、財力證明，或薪水發現金，沒有銀行轉帳證明紀錄，薪資證明不夠清楚。
• 過去繳款紀錄不正常。
• 負債比、收支比明顯失衡。

收入高不等於利率低

房貸利率取決於申請人收入穩定度，藉此評估利率高低，銀行較重視常態性收入，而非單筆大額款項收入，所以月薪保持10萬元以上，盡量降低負債比、收支比，就能成為銀行眼中的優良客戶。

清償一胎房貸注意什麼細節？

如果有提前償還房貸的計畫，要先問過銀行，會不會另外收取手續費、違約金，然後在完成房貸清償後，記得檢查是否拿到清償相關文件，包含抵押權塗銷同意書、他項權利書、火災保險單正本、抵押權範圍設定契約，收到這些文件，再去建物所在地的地政事務所，辦理抵押權塗銷，這樣才是走完所有房貸流程。