不動產的定義比房地產更廣泛一些，定著物可能連帶林木、鐵軌、橋梁等設施，建物、用地應該算是不動產下面的細項。

房地產可分成預售屋、新成屋、中古屋，若是用不動產的定義來看，預售屋只有設計圖，不存在具體的建物，沒有附著在地放，不被歸類在此範圍裡面，至於其他成屋，則同樣具有合法讓渡轉移的權利。

房地產具有什麼特色？

【不可移動】

不動產必須固定在地面上，無法隨意地移動到其他地方，所以買房時一定要考慮坐落的地段，好或不好都會大大影響價格，導致房市形成個別的地域性，不同的地區有不同的行情。

【差異性】

像是房屋格局、坐落位置、生活環境、週邊機能等條件，都會讓價格產生差異，無法模式化大量生產完全一樣的房產商品，只要條件稍一變動，變有天壤地別的差距，要定制相同價格有難度，因此應該先了解商品再來選購。

【高昂的價格】

房子是許多人花費大量時間、金錢，一生中不得不買的商品，價格非常昂貴，根據不同的需求，從百萬、千萬到上億都找得到，大多數人只承擔得起少量的房產，即使要多買幾間，也會經過仔細考慮才下手。

【耐用時間長】

除非是無法躲避的嚴重天災，讓房子一夕之間崩塌，否則通常使用壽命非常長，房屋年限可拉長到50、60年，土地幾近不會損壞，風險低且價值高，讓民眾更樂於投資房產。

【無法切割】

當買下一棟建物，就等於一起買下了周遭的生活環境、公共設施、鄰居素質等，這些要素很難分開看待，和房子本身的價值緊密聯繫，因此買房前建議再三確認是否能夠接受。

【具有投資、消費功能】

民眾買下不動產時，同時就是在進行投資，房子不僅可以居住，提供一個遮風避雨的場所，還能在房價上漲時，獲得資產的增值。

房地產交易的過程是什麼？

商品的流動過程可分成「投資、生產、交易、使用」四個階段，若是套用到不動產上面，則是先取得足夠的資金，接著按照設計圖動工，房子興建完成之後，建商推案出售給買家，買家擁有了自由使用的權利，或是再次進行投資，將中古屋轉手銷售出去。

投資

剖析市場環境、投資目的等因素，尋找動用資金的管道，買下預備建造建物的用地，構思產品特色，並且安排一套完整的規劃，由於房產造價不低，一但動用到龐大資金，必定伴隨著高風險，週轉上需要多多注意。

生產

從提供設計圖、申請與領取建照、工程發包、開工與完工、申請與領取使用執照為止，便是整個生產的過程，因為缺乏一個統一的標準，目前還沒有辦法大量生產，成本因此降不下來。

交易

結束營造工程，就是包裝進行銷售，這一系列的活動中，包含規劃廣告企劃、定位交易族群、雙方議價、簽訂契約、報稅、移交產權、啟動銀行貸款，中間牽涉到眾多人員，運用到專業知識，而且大額交易有不小風險，情況可能變得很複雜。

使用

屋主一旦擁有所有權，在未來長達50、60年的使用時間內，應該背負起管理、維護的責任，留意房子的況是否完善，一直到轉手賣掉，才能脫離這個責任，由於耐用年限長，管理、維護變成最主要的工作。

房地產市場具有哪些特色？

地方性

房市不像量販店，每個地區的價格都差不多，根據當地的供給、需求條件，一地會產生一地的價格，行情各不相同，了解當地狀況是購屋的必要參考。

供給修正慢

因為購地、施工等因素，從規劃到出售，起碼會延遲2、3年的時間，短期內無法快速應對市場，但若是以中、長期的眼光來看，仍然有靈活調整的空間。

需求修正慢

購屋需求會依照人口增減與所得高低變化，時間跨度可能到數十年，過程非常緩慢，當房價爬升到消費者難以負擔的程度，短期內無法快速反應狀況，將讓需求往下掉。

公共參與多

政府推出都市發展計畫、公共建設、相關法規，或是更改貸款、稅率等財務金融政策，將會變成買賣雙方的考慮因素，而對房市造成一些波動。

房地產出現高風險有哪些警訊？

堅信房價不會倒

投資客的心態，大都是抱著房價會越漲越高的期待心理，不認為價格會出現暴跌的可能性，房市一旦走入只能漲不能跌的處境，就表示準備出問題了，想要保持穩定，一定先微幅下降然後上升，避免起伏差異過於劇烈。

房地產超過家庭總資產的一半

不要讓房產占比超過家庭資產的50%，建議分散在其他高、中、低風險的金融市場，投資客僅僅寄希望於房產賺取利潤，放棄其他方式，導致投資管道越來越狹隘，一旦房價下跌，資產將跟著縮水，調查顯示台灣的的家庭財產，有60%都押在不動產上面，形成危險的風氣。

租售比太低

年租金除以房價就是租售比，房價低的話，租金是一筆額外的收入，房價高的話，租金根本無法彌補購買價格，例如台北市的租售比就非常低，如果想藉由租金回收成本，至少要出租50年的時間，顯見現今房價之高，已經在出超民眾未來的收入。

自住族群難買房

都市地區往往是富人置產的理想地點，稍微有些財富的人，全往高房價的地方跑，至於鄉村地區的一般民眾，即使房價較為低廉，由於收入不夠豐厚，同樣承擔不起炒高的價格，容易引發民怨，催生反對的聲浪。

如何申辦二胎房貸？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有「申請、審核、對保」三個部分：

申請後估價

借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的金額，慎重選擇承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、房屋所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下房產的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。

審核價值

承辦機構確認房屋的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。

對保後撥款

審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

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房市逐漸轉冷 警訊出現

未來房市，成屋市場價格預計平均跌幅達9-12%，過去因為快速增值而熱鬧的預售屋市場將更先下跌，跌幅甚至會多出5%，呈現區域性強弱分明的走勢。

預售市場「先漲先跌」的結構特性

預售屋市場一直以來都是房市波動的先鋒，當需求強勁時價格往往都會先行上漲，而當房市逐漸轉冷時也會率先跌價，由於過去幾年預售屋房價上升過快，因此在這波房市降溫期中，預售市場的價格將更會大幅下滑，購屋者如果打算入手預售屋，應考慮其價格波動性，可能需要更多風險承擔能力。

哪些區域具有防禦性抗跌？

在房市波動中並非所有區域的房價都會下跌，房產專家指出，桃園和台北等區域相較於其他地區更具有抗跌優勢，原因在於這些地區擁有高科技園區、高鐵經濟帶以及高度成長商圈等優勢，這些因素為當地房市帶來穩定的需求和支撐。

高科技園區的抗跌優勢

高科技產業園區周邊區域因其產業高度發展，帶動當地高就業和高收入水準，形成穩定的購需求，例如新北林口、桃園龜山、新竹竹北等高科技園區周邊，由於就業機會穩定，當地房價相對具備抗跌性，未來這些區域有望成為房市回溫時的主力市場。

交通便利帶動房價抗跌

高鐵沿線經濟特區因交通便利，吸引大型商場和outlet等設施進駐，使得周邊人口流入，提升購屋需求，成熟的高鐵特區如台北南港、新北板橋、桃園青埔等地區房市具備抗跌特性，因而在整體房市降溫期中也展現更好的防禦能力。

高度成長的商圈重劃區

隨著都市重劃區域的擴大，商圈逐漸成熟，這些區域的房價表現兩極分化，過去經歷長期波動的區域如竹北與青埔特區，未來因基礎建設的完善有望逐漸增強抗跌性，而新板特區、七期等高成熟商圈則更具穩定性，房價波動較小。

鎖碼效應與價量背離

當房市在成長期中受外部影響而交易量下降時，會出現所謂的「鎖碼效應」，房價不僅不下跌，反而會因稀缺性而上升，形成價量背離，然而如果市場在末升期受打擊而交易量急遽萎縮，房價將很快出現下跌，從8、9月的交易兩萎縮現象看來，未來房價可能會面臨更大的下跌壓力。

「進可攻退可守」的購屋策略

當前的房市趨勢下，購屋者不僅要考量房價變動，還要關注區域的抗跌特性，選擇具有長期發展潛力的抗跌區域，即便市場波動加劇，也能在未來的回溫期中獲得保障。

如果有購屋需求，建議選擇高科技園區、高鐵特區或是高度成熟的商圈重劃區，以降低未來價格波動風險。

房市由熱轉冷，專家預測隨著第四季的到來，整體房市將進一步轉弱，隨著冬季的來臨，房市也將迎來一波寒冬。

車道戶價格偏低卻乏人問津！

網友文章裡面說明，半年內參觀了20個建案，不論是新成屋或預售屋，看中的物件都有二樓車道上方一戶，無法賣掉變成餘屋，而且3、4個建案都是這樣，應該不是，比如他之前看了一個建案，僅有一戶在2樓的房子滯銷，1年前就聲稱完售，連代銷也停止經手。
由於情形特殊，他提出了疑問，一是倉儲車位上方的2樓那戶，會碰到多大震動與噪音，因為他一直到看屋之後，才了解原來房子有倉儲車位，二是位於車道上方賣不掉的房子，價格要降到多少才會有買家入手，據他所知，車道戶房價本來就比市價少一成，可是顯然買家依然認為價格太高，因此遲遲賣不出去。

網友們如何看待車道戶？

文章發出後，網友認為新建案較不用擔心噪音干擾，表示自己住的社區是使用柵門，鐵捲門則安裝在地下室，基本上非常安靜，雖然2樓車道戶風水不算好，除此之外沒有其他特別明顯的缺點，另有網友反對，認為現在機器狀態新，運作沒聲音，不能確定十幾年後還能維持。
然而不少人還是非常猶豫，因為除了噪音另有其他問題，例如鐵捲門的聲響，可能整天開開關關，然後早上還有收垃圾時間，最好距離車道遠一點，此外2樓會碰到空氣汙染，樓下的人抽菸、揚起的灰塵、汽機車疵排放廢氣、垃圾散發的臭味，加上通風、採光不好，也不太容易買賣，繳的管理費卻和其他樓層一樣多，有人就說即使打折也不見得願意買。

住戶親自證實住二樓的缺點

討論中親身經驗的人出來說明，表示自己剛好住2樓，壞處和網友提到的部分差不多，大人還能接受，小孩一定會被干擾，慶幸的是大樓住戶不多，不會一直出入，另有住3樓的網友表示，主臥在車道上方，即使關上氣密窗，依然會聽到鐵門落到地上的雜音，住在2樓的話，或許還會感受到震動。

購買車道戶要注意什麼事？

車道戶原本就有買家在意的缺點，好處是價格較便宜，且是否足夠便宜，能夠讓買家忽略那些缺點，這樣的房子不存在公定價，也不需要等打折搶買，假如買家確定想要這樣物件，價格盡量放低當然是好事，但萬一面臨脫手的時候，或許要仔細思考出售的難易度。

大樓頂樓與次頂可以怎麼選？

不少購屋族想要買高樓層，可是價格也會高出一大截，讓人無法馬上下定決心，有網友在ptt上發文詢問，頂樓與次頂樓想買哪一個，並舉例說明，有一棟25樓層的預售屋，建商的名聲不錯，具備永久棟距，能夠直接望向遠方的城市地標，次頂價格較頂樓少30萬，但頂樓的景觀比次頂更為開闊，問網友們會如何做出選擇？

網友一面倒指定視野佳的頂樓

其他網友看完文章後，毫不考慮馬上給出答案，大部份寧願住頂樓也不買次頂，不少人覺得新大樓價格昂貴，不像中古公寓便宜，買頂樓有不少好處，例如環境較安靜，不怕樓上吵鬧，就算容易吸熱，最多就是電費開銷比較高，或另外花錢解決散熱問題，如果建商有品質保證，還能免去過熱和漏水等煩惱，有其他樓層比不上的優點。
另一派有不同意見的網友認為，頂樓還是有其他缺點，不能忘記公設的存在，假如頂樓上面做了公設，例如花園、草皮、游泳池等，花費同樣的預算，那還不如買次頂更好。

頂樓與次頂有哪些優缺點？

頂樓與次頂各自有不同好處、壞處，一般次頂比起頂樓更加熱銷，受買家歡迎，頂樓的優點是視野開闊，缺點是可能漏水、過於吸熱等，次頂沒有這些困擾，只是有一點無法避開，和別樓層類似可能有樓上噪音干擾。

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申請一胎房貸做好哪些功課？

1. 自備款不要少

申請房貸的起點，首先就是看自備款是否夠用，購屋貸款通常成數最高大約8成，銀行會根據你的信用條件決定成數，從這點來看，應該預留2-4成左右的自備款。

並非所有類型的房屋產品都需要一次付完自備款，像是預售屋付款方式就不一樣，自備款分為幾部分，有簽約前定金、完成議價補上定金、簽約金和開工金、階段性工程款，總共大約是房屋總價10%-15%，這些費用不可以用銀行貸款償還，如果是購買中古屋、新成屋，需要短時間內全部付掉。

2. 多搜索房貸優惠

先評估自己需要準備的自備款多寡，後面就是比較各家銀行推出的優惠方案，那目前找得到哪些優惠方案？財政部有青年安心成家購屋優惠貸款，內政部有青年安心成家方案，另外有專門提供給公教人員的築巢優利貸等，讓買房民眾有機會使用這些優惠，減少或補貼利息負擔，因此申請前一定要多查詢最新資訊。

3. 信用條件有問題

申辦貸款的時候，其中一個步驟是銀行審核你的資料，調閱聯徵確認是否有信用不良紀錄，以及根據財力證明資料，決定你拿到的房貸成數、利率、期限等，軍公教、上市上櫃公司員工、律師、醫師等，具專業技能且收入穩定的客戶，銀房方面核貸條件會較放鬆，並給出相當優惠的方案。

相反的，當你的收入不穩定、留下未償還債務、預借現金、信用卡使用循環利息，銀行會認為還款能力不佳，進而改變最後決定的內容，取得的成數將往下掉，所以事前記得要正常還款，不要一直延期繳卡債和其他債務，好好培養個人信用評分。

4. 房貸額度有分寸

一般都說貸款成數最高達8成，然而個人財力、房屋條件都影響成數最終成數，之前有位申貸人即將核貸，卻得知自己罹癌，銀行認定未來可能沒辦法清償，所以直接取消資格，不予以撥款。

除此之外，如果購買物件是高價住宅，受限於貸款規定額度，超過某些價格的房子，最高放款成數僅止於6成，不提供寬限期，包含台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他縣市4000萬元以上的房屋，此外不可用房屋修繕、週轉金等例由，要求增加額度。

即使問過銀行，確認能取得的成數，為了不知什麼時候的需要，仍該留下一些現金，提醒民眾先評估額度是否夠用，接著再考慮年限和利率多少，例如利率相差大約0.1%-0.2%，每月還款金額其實差不多，可是一旦成數減少，借款人就必須準備更多自備款。

5. 留心房貸利率

指標利率加上加碼利息，就是房貸利率的計算方式，依照央行升降息公告調整，通常以碼為單位，1碼等於0.25%，舉例來說，1000萬元貸款，30年平均攤還，每月要繳35494元，若升息半碼，金額增加到26108元，相較原本多出614元，1年下來多負擔7368元，繳納房貸的利率，會改變未來繳納金額的高低，所以借款人可以找銀行討論，看自己的能力，決定指調利率使用月調或季調。

6. 房貸年限適合就好

最後要完成的一步，便是確定還款年限，獲得越長的年限，每月就能減少叫多還款負擔，手上多出來能靈活使用的現金就更寬裕，只是全部利息繳下來會變多。

一般而言還款年限最長30年，少數人有資格拿到40年，不過40年還款期限真的很長，大多數銀行考慮到風險太大，審核申請限制時，都會提高到比20年、30年房貸還嚴格，因此只有無自用住宅首購族可申請40年，借款人年齡加貸款年限也不能超過規定。

就目前承做40年分期的銀行來看，還款年限加年齡不可大於75，或附上其他規定，例如擔保品屋齡加還款年限必須小於60，如果想要拿到最長40年，屋齡就不可超過20年，評估貸款金額時，記得算清楚自己的可負擔程度，每月應繳房貸金額必須在月收入1/3內，不超出這個範圍才能維持生活。

一胎房貸有哪些常見誤會？

不一定需要保證人

是否有保證人看還款能力決定，如果申請人年收入太低、財力不足，銀行會根據個案要求提供保證人，通常需要保證人，出於以下幾個原因。

• 屋主非申請人，例如房子登記在兒子名下，申請人卻是父親。
• 申請人沒有收入、財力證明，或薪水發現金，沒有銀行轉帳證明紀錄，薪資證明不夠清楚。
• 過去繳款紀錄不正常。
• 負債比、收支比明顯失衡。

收入高不等於利率低

房貸利率取決於申請人收入穩定度，藉此評估利率高低，銀行較重視常態性收入，而非單筆大額款項收入，所以月薪保持10萬元以上，盡量降低負債比、收支比，就能成為銀行眼中的優良客戶。

清償一胎房貸注意什麼細節？

如果有提前償還房貸的計畫，要先問過銀行，會不會另外收取手續費、違約金，然後在完成房貸清償後，記得檢查是否拿到清償相關文件，包含抵押權塗銷同意書、他項權利書、火災保險單正本、抵押權範圍設定契約，收到這些文件，再去建物所在地的地政事務所，辦理抵押權塗銷，這樣才是走完所有房貸流程。

建築執照是什麼？

建築執照常被當成建照，建物施工之前，必須先向政府申請，經過檢核發出建照，才能合法動工，我們常說的建築執照，涵蓋的範圍較廣，其實還能細分成不同種類，根據建築法第28條規定，建築執照分成以下4種：

1. 建造執照：建築物本身的新建、增建、改建、修建。
2. 雜項執照：雜項工作物的建造，例如水塔、廣告牌、煙囪、游泳池、地下儲藏庫等。
3. 使用執照：建築物施工完畢後，開始使用或變更使用。
4. 拆除執照：建築物的拆除。

對房屋進行任何變更之前，都需要取得相關執照，所以不論是預售屋、成屋都有機會接觸使用，而在所有執照之中，建築執照關係最大，也最容易和建築執照搞混，接下來就先說明建造執照的用途。

建造執照期限多長？需要註銷嗎？

取得建造執照後，必須在6個月內開工，並且將開工日期、起造人及承造人姓名、住址、施工計劃書等，呈報給主管機關備查，6個月內無法開工，可以申請1次延期3個月，如果超過期限仍未提交開工日期，建照便會自動失效，開始動工後，無法在期限內準時完工，可以申請1次延期1年，如果不能完工，執照一樣會失去效力。
建造執照在蓋好建築物後，不必另外註銷，不需要另外準備文件申請，不必重跑任何程序，未在期限內開工、開工後未準時完成，也會自然作廢，如果承造人想中斷工程，便需要向主管機關申請註銷。

建造執照主要有什麼功能？

房屋的建造、改建、翻修、新增部分，都要申請建造執照，提供所有權狀、同意書、說明書等，確定你有可以動工的權利，如果擅自變更，未經過主管機關允許，可能就變成違建，日後有被檢舉拆除的風險。

1. 確保預售屋照圖完工，不具有違規情形

申請建照必須通過政府審核，提交各種工程相關資料，確保每一處規劃都符合法規，包括基地位置、建築設計圖、建築物構造及材料等，像是每層陽台面積占比，不能超過樓層地板面積10%，梯廳面積未超過樓層地板面積10%，不能計入總地板面積，不符合規定便不能開工，建造核發下來後，必須依照當初提交的設計圖，蓋完整棟房子，主管機關核對發現不符合的狀況，可以依法開罰，因此這些文件是具有效力的。
建照受法律規範，建商不能擅自改變格局，成為對消費者的保障，有些預售屋蓋完後，卻出現室內坪數縮水、停車位被濫用、防空避難室改做他用等問題，損害消費者權益，如果施工和設計圖不一樣，後面將申請不到使用執照，一直無法完成交易，房子也沒有真正的產權。

2. 建商須取得建照，保護消費者權益

預售屋並沒有實體，從簽訂合約到交屋，通常需要2-5年，因為等待施工的時間長，中間可能發生意外情形，導致建物完工日期延後，或是遇到不良建商，興建途中偷工減料、更改設計，影響到房屋整體品質，更過分的是蓋到一半消失，消費者發現事情不對時，往往已經造成損失，結果還要更花更多力氣解決爭端。
預防預售屋建成後，和合約載明落差太大，政府規定未取得建照前，不可向外銷售預售屋，如果想進行簽約，建商必須提供建照，證明建案各項設計通過主管機關審核，並在取得建照的一定時間內完工，未按照規定辦理，政府可懲處罰金，而且不限一次，藉此充分保障購屋者權益，已經看到想買的建案，建照尚未核發下來，應該延後下訂金，避免產品和原本的約定有出入，大幅增加風險。

建築執照上列出哪些項目？

1. 建照號碼

每個建案都有專屬編號，而且固定不變，想要了解建案具體內容時，可以利用該編號到政府網站進行查詢，通常會列出建物的基本資訊。

2. 使用分區

基地概要欄中有一項使用分區，說明該區域土地的用途，例如商業、住宅、工業區等，關係到使用項目和開發強度，根據不同強度設定相關建築規定，蓋在住宅區上的建案，比在其他分區的規定更寬鬆，就算都是住宅，也會因所在分區不同，出現價格落差，如果怕買錯住宅，可以自行查看使用分區。

3. 構造種類

常見構造分成鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝股、木構造，鋼骨構造成本最高、不易倒塌，經常用於辦公室大樓，鋼筋混凝土成本最低、防火和隔音效果好，經常用於一般住宅，鋼骨鋼筋混凝土兼具其他兩者的優點，造價成本也比較高。

4. 建蔽率、容積率

建蔽率、容積率和使用分區息息相關，不可超過法定上限，建蔽率調控建築物高度，比例越高，可用空間就越小，容積率限制總樓層面積，比例越高，樓層數越多，如果想知道建築物大約多高，可以將容積率除以建蔽率，得出建築物的樓層數，例見某間房子的建蔽率60%、容積率240%，套用公式計算，240%÷60%=4，最高能蓋到4樓，當建商只蓋到3樓，代表以後還能增建到4樓。

5. 竣工日期

建照核發下來後，規定必須完工的日期，包含申請獲得使用執照，超過這個期限，可能變成逾期完工，有些建商知道自己無法準時交屋，於是合約上註明，使用執照掛件申請日為完工日，這樣一來重複申請的時候，多出鑽漏洞的空間，避免違約繳太多罰金，消費者閱讀契約，除了比較建照的竣工日期，留意是否明載取得使用執照為完工日。

如何自己查詢建築執照？

各縣市政府皆有建照查詢系統，輸入建照號碼，便能看到建案的地號、地址、面積、高度、建造類別等資料，依照想了解的建物所在地區，前往同縣市的網站搜尋，很快就能得到完整資料，如果不知道建照號碼，可以從起造人姓名、地址、地號、發照日期、掛號號碼查詢，由於關鍵字比較廣泛，可能跑出好幾筆相關建案，這時需要根據已知資訊，篩選出真正的目標。

申請建築執照準備哪些文件？

建築執照準備哪些文件有下列幾項：

1. 申請書
2. 審查表
3. 委託書
4. 現地彩色照片
5. 土地使用權同意書
6. 土地登記謄本或土地所有權狀影本
7. 地上物拆除同意書
8. 建築改良物登記謄本
9. 地基調查報告
10. 建築物工程圖樣及說明書，例如基地位置圖、地盤圖、建築物平面圖、尺寸構造及材料、結構計算書等。
11. 建築師簽證表
12. 規定項目審查表
13. 專有、共用等部份的詳細圖說、規約草案。
14. 各地政府按自治法規要求的證件、表單、附件等。

建築執照和使用執照哪裡不同？

建築執照在開始蓋房子前就要申請，而使用執照則是房子蓋好後申請，必須先取得才能使用建築物，主管機關會檢查實際情況，詳細記錄在執照中，有時候新房子明明蓋好，可能因為各種原因，遲遲沒有執照核發下來，導致無法交屋，所以建商進行銷售時，都會說明已取得執照或大約取得日期，以免消費者不放心。

使用執照對房屋有什麼作用？

1. 規定預售屋完工期限，逾期繳付違約金

使用執照核發下來後，建商必須在6個月內交屋，如果逾期違約，便要依照天數繳交延遲利息，為什麼保留這段時間呢?是因為房屋只是即將蓋完，尚未鋪設水電管線，仍待完成剩餘工程，才能過戶給消費者，不過收尾也不能拖太久，有些建商為了等房價上漲，故意拖延交屋時間，以天候等理由申請展延，消費者可以要求提供證明，如果完工超過3個月，仍未取得使用執照，消費者能依法解除合約，取回已付出的房價款項，建商也要賠付一筆違約金，所以使用執照取得日期非常重要，是保護權益的基本底線。

2. 小心二次施工，恐成為違章建築

主管機關確認房子符合設計，才會予以認可，然而部分建商偷渡二次施工同意書，讓消費者同意修建，完工後再修改面積、新增建物，像是樓層挑高、陽台外推等，這些部分容易變成違章建築，影響建物整體安全性，日後被主管機關發現，也會面臨相關懲處，必須拆除回復原狀，然而有了同意書，責任已不在建商身上，反而成為住戶的問題，因此消費者一定要小心二次施工，不要為了一時方便，被建商牽著鼻子走。

申請使用執照準備哪些文件？

1. 申請書
2. 審查表
3. 營造業竣工查報表
4. 建造執照正本
5. 竣工報告書
6. 編訂門牌證明
7. 監造人及承造人切結書
8. 設備及材料證明
9. 竣工圖說
10. 竣工照片
11. 公寓大廈共同基金收據影本

二工是什麼？

建商推出新建案的準備過程中，需要申請建築執照，後面就能買賣預售屋，交屋前需要申請使用執照，政府單位檢驗已完成的建築物，看整體規劃有沒有和申請建照的資料一樣，確認完畢便會核發使用執照，建商拿到使用執照才能交屋給買家，如果在原訂規畫外增加其他項目，而且拿到使用執照後二次施工，這些項目未算入容積率、權狀面積，改變設計圖原有內容，就會變成部分違法。

二工分成哪些類型？

1. 違規使用

實際用途和使用執照登記項目不一樣，可能妨害逃生安全相關路線或設施，若出現這些狀況，民眾若向主管機關檢舉，屋主被要求必須回復原本用途，反倒造成權益受損。

2. 違章建築

建築法規定，建築物所有權人或使用人應維護合法使用、設備安全，原本應該應該申請建照、雜項執照，卻沒有申請，自己增加建築面積、高度等，就會構成違規情形，將由屋主承受法規的合法使用義務。
民眾若檢舉違建，屋主必須繳納罰款，負起責任回復原狀，因此交屋時，買家最好檢查看看，房子有無二次施工、變更用途，交屋後才不會保留違建，最後因違反法規吃罰單，同時面臨強制拆除、修復損失。

房屋哪些地方可能進行二工？

1. 社區大廳： 1樓的車道空間、機車停車格改建為大廳，機車和汽車一起放到地下室。
2. 頂樓：原本作為機電水箱設備的頂樓屋，改建為健身房、閱覽室。
3. 蓄水池、停車場：消防蓄水池改建為游泳池，汽車停車場改建為視聽空間。
4. 陽台外推：將陽台和客廳之間的隔間拆除，擴大室內空間，改變建築物的容積樓地板面積，按規定應向政府機關申請執照，不可以擅自拆除。
5. 房屋夾層：在天花板和地板中間蓋一層地板，增加使用空間，由於法規限制夾層總面積，建商會刻意設計室內挑高3米6、4米2，然後再增建夾層。

如何防範買到二工房屋？

1. 詢問案場人員

參觀預售樣品屋時，就能直接問現場人員，建商是否會給建物進行二次施工，並進一步問清楚詳細內容，例如包含哪些改建區域、程度是否達違章建築。

2. 檢視設計圖

成屋能直接勘驗是否相符，一一確認合法建物範圍，但預售屋沒有實體，看不到現場屋況，因此買家可以拿建商提供的平面圖對比廣告圖，看看兩者有無不同，廣告圖所標出的公設部位，應該完全符合平面圖上的位置，假如空間對不起來，可能就是建商未來二次施工的區域，
即使圖面上標註僅供參考，和合約沒關係，也不能就這樣放過，一旦寫下是某個用途，就要根據那個用途使用，車道就要給車行駛，不可以是公共大廳，想買預售屋的人，記得把所有銷售資料保存下來，並問清楚會不會有二次施工，想買新成屋的人，可以向建商要求建物竣工圖，再另外申請建物測量成果圖，戶相對比看看，若發現不同的地方就要警惕了。

3. 小心簽下二工同意書

有些建商為了躲避法律問題，會在合約書上另附二次施工同意書，可能用含義不清的條文誤導消費者，所以閱讀時要小心，簽署合約書後，等於和建商達成二工協議，如果民眾檢舉房屋改建的區域，因而被拆除，屋主就要擔下所有問題，建商也不可能另行補償。
其實許多預售屋蓋到後面一半，都會因為預算或設計問題，自己改變一部分規劃，也有些情況是政府修改法規，導致建商不得不二次施工，如果出現相關通知，應該仔細看修改內容，以免日後權益受損，買家自己最要緊的是，簽約時不要同意二次施工或變更用途，並在交屋時仔細檢驗，對比建商執照平面圖，是否符合建物格局、設施，確定沒有出入，後面才不會違反建築法，自己多繳罰款，還要花錢修復違建。