土地借款有哪些種類？

土地借款又稱土地融資、土地貸款等，不過根據目的不同，有不同的借貸名稱，當然申請的條件以及資金數目也不盡相同。

1. 購地貸款：跟購屋貸款是一個道理，需要準備自備款，剩下的依照貸款成數，申請核貸。不過購地貸款的可貸成數以及房屋是不同的，因此需要多加留意。
2. 土地抵押：就是將名下持有的土地，拿去地政事務所進行抵押權設定，並藉此取得資金。簡單來說就是拿土地換現金的概念，可一旦繳不出錢，土地就會被收走。
3. 土建融資：除了單純的購地貸款之外，還有一種是專門買土地來蓋房子的，簡稱土建融，主要目的就是為了建設而買土地，不過這類貸款的規定嚴格，政府嚴打炒房，將土建融的利率調高，且成數降低，不過大多數需要土建融的多為建商居多。

土地分為哪幾種？利率、成數有差嗎？

土地不光只有蓋房子的那種，其實土地還有各種不同的用途，並且被劃分成了幾個種類，例如蓋房子、蓋停車場、用於建設的叫做建地；種蔬菜、水果、畜牧的叫做農地；工廠、工業發展的土地叫做工業用地；森林、種樹木的叫做林地；像是國家公園的那種叫做保育地；最後還有專門為了保障原住民權益的原住民保留地。不過其實比較常見的土地貸款也就三種，分別為建地、工業用地、農地。

那麼以上幾種不同用途的土地，不僅地價有差，就連貸款的利率與成數也有差，若大概區分的話：貸款利率最低的土地為建地 < 工業用地 < 農地 < 其他土地種類。可貸成數是以建地 > 工業用地 > 農地等，最後就是其他的土地種類。

土地借款 民間與銀行哪個最划算？

一、 利率

銀行的利率大約落在年利率2%－6%之間，分別為建地2%至4%左右，工業用地3%起、農地為2.5%至6%，但如果你是向農會申請農地貸款，並且有農會會員的話，那麼你的利率還能再降低，大約1.5%起。

民間的利率則要以不同的借貸機構為主，但若以龐德隆為例，月息1%起，不論是農地、建地還是工業用地都一樣。

二、 成數

銀行的成數大約在5－7成，不過是依照銀行評估的土地價格去計算的，並非買賣價，這點借款人要注意。舉例來說：如果你擁有一塊價值3千萬的土地，但是銀行鑑價後認為此土地僅價值2千3百萬元，那麼你的可貸金額是以2千3百萬X成數後的金額。

民間的成數大約落在7－8成，最高甚至能到9成，但一樣也是依照鑑價計算，並非買賣價格，不過由於民間借貸機構的評估標準較為寬鬆，因此會比銀行評估的金額高，且由於成數也較高，因此你能在民間用同樣的土地借到更多的金額。

三、 申請條件

銀行的申請條件較為嚴苛，除了需要準備收入證明外，還需要有良好的信用分數，並且要固定的與銀行往來，像是固定存款、使用信用卡等，銀行需要評估你的借貸風險值，一旦超過銀行認定的風險，那麼你就會被拒絕申貸。

民間的申請條件就很寬鬆了，以龐德隆為例，除了不需要收入證明外，就算信用有瑕疵也可以申請，也不需要看存摺，只要土地有價值就可以申請，因此還能縮短撥款時間喔！

四、 撥款速度

銀行的撥款時間大約需要等待1星期至1個月，主要取決於借款人本身以及土地的條件好壞，因此從申請到撥款，需要至少7天以上的時間，也就是說向銀行借款不可以在有急用的時候，例如股票投資失利，明天就要補錢。這種情況是絕不允許等待的，因此只有在時間充裕的時候，才建議向銀行申請土地貸款這種大額的借貸項目。

民間的撥款時間最快3天就能將現金拿到手，由於審核時間大幅度縮短，使得送件至地政事務所設定抵押的效率提高，只要設定完成就能立即撥款。加上利用現金撥款的方式，借款人能及時取得資金，還不需要多跑一趟，或是從ATM領錢，被限制提領額度。

申請土地借款有哪些眉角需要注意？

不管你申請的是哪種借款，有幾點是你必須要注意的!
首先，借款人應當衡量自身的能力，有多少還款能力，借多少錢，不要因為一時急用，或是覺得既然可以貸款這麼多，就隨便借，一定要以能將欠款還清為前提，否則有可能會因為遲繳沒錢繳，而讓傳承下來的土地化為烏有。

其次，並非所有土地都能申請貸款，例如持分土地，如果你的持分比例過低，難以申貸成功，除非你貸款的目的是將其他持分買下來，那就另當別論。再者如果你的土地面積過小，例如不到15坪，也難以申貸成功。並不是有土地、可買賣就能申請貸款，機構會依照土地實際情況進行審核的。

土地已經借過一次 還能再借嗎？

如果你的土地已經被抵押過一次，還是可以繼續申請借款，也就是土地二胎貸款。那土地二胎銀行可以辦嗎? 有，但是很少，且通常需要有良好的信用分數才能申請，可借貸的額度更低，貸款期限更短。

因此若你有土地二胎貸款的需求，可以找龐德隆幫忙。
民間土地二胎的申辦方式，是將你已經申請過貸款的土地，再次送件至地政事務所，設定第二順位抵押貸款，並且將評估初的可貸金額，扣除之前貸款尚未清償的部分，就是你土地二胎可取得的借貸額度。

哪些種類的土地很難成功貸款？

雖然不動產可以申請抵押貸款，但不同種類土地因為性質、位置等因素，價值上有非常大的差距，有些幾乎不可能被銀行接受，根據區域計畫法分類的各種使用地，交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安等用途，不論是價值不足還是公共用地，都不適合拿來借貸

各類土地貸款條件比較表

為什麼銀行土地貸款不好過？

銀行通常較願意受理建造建築物的用地，如果沒有特定目的，單純為了資金週轉申請借貸，銀行可能會因為下列原因拒絕承辦。

1. 不容易做好管理：面積較大缺乏遮蔽，承做機構需要定期檢查現場，記錄當下狀況，增加辦理業務的人力開銷。
2. 空地的審核門檻高：銀行審核的一項重點是用途，使用計畫、還款來源會影響金額、利率，沒有用途難以取得好條件，成數一般最高只到5成。
3. 擔保品條件不佳：由於使用分區和用途，市場上的流通度和接受度有好有壞，周遭建設、發展前景也在考慮之內，即使是位於同個區域的多筆用地，評估價值仍可能出現極大的差距。
4. 承受較大風險：無法保證還款期間不出意外，例如其他人在上面蓋起建物、故意炒作地價等，所以會嚴格限制條件，盡量降低風險。

銀行開辦土地貸款方案

都市與非都市計畫區常見的土地

在都市計畫區內，有住宅區、商業區、工業區、工商綜合區等，不同的區域劃分，其中住宅區細分為：住一、住二、住三、住四，主要依照開發的強度而分為不同層級，而影響建築容積率的部分，因此也會影響未來住宅開發的面積，也就成為土地價值評估的關鍵。

非都市計畫區的土地分為：甲、乙、丙、丁種建築。

• 甲種建築用地：為一般或特定農業區內的建築用地。
• 乙種建築用地：位於鄉村區的建築用地。
• 丙種建築用地：山坡保育區的建築用地，興建須通過嚴格的環評，以及水土保持計畫，同時容積率較低。
• 丁種建築用地：為一般或特定農業區當中的工業用地，用於興建輕污染或零汙染的工廠。

在了解土地的特性之後，你才好針對目前持有的土地情形，進行評估，由此也可得知若要申請土地貸款，都會區的土地具有優勢，也因此能取得更高的成數與更低的利率。

如何申請農會土地貸款？

由於農地本身的用途限制而造成銀行申貸過件率低，且農地的貸款利率比較高，會讓需要申辦土地貸款的農民，感到壓力。因此你就會需要地區性的農會，只要你有農會會員，申請農會的土地貸款，不僅利率優惠，還能提供不錯的額度，那麼農會土地貸款該如何辦理？

申貸條件如下：

• 借款人須年滿20歲，並具完全行為能力。
• 土地登記在自己名下。
• 不能有重大信用瑕疵，也就是拖欠卡債或遲繳貸款等。
• 須擬定資金計畫。
• 需具有農會身分或農民身分，若沒有以上身分，無法獲得優惠利率。

另外需注意的是，持分土地貸款對於農會來說風險太大，因此持分過低或者持分人過多，農會不受理。

土地貸款如何評估額度？

想知道名下土地可貸多少，除了可直接找龐德隆進行免費估價外，你還可以依照以下方式自行評估可貸額度，再決定是否要用土地辦理借款。

第一：土地種類

上述說到，根據不同的土地種類，可貸的成數、額度大不相同，因此你得先釐清持有土地的種類。

第二：土地地段

這裡說的地段並非指都市與鄉村的差別，而是同一條路上，為何地價會差這麼多?原因在於你的土地可能坐落在巷子裡或不臨路等，因地理位置不佳而造成土地價格落差。

第三：周邊設施

土地最大的用途在於建築與農作，因此若是建地，則忌諱旁邊有高壓電塔、附近有靈骨塔等，而農地附近則忌諱有高汙染工廠、水源不易到達等。因此土地周邊的環境會大大影響地價，也就會影響貸款金額。

第四：土地面積、形狀

對於建地來說，好的建地當然要又方正、面積又大，才能更有效的利用與開發，就連農地也是如此。所以若你的土地有尖角、零碎分開的情形，在貸款方面可能無法取得好的貸款額度。

第五：貸款條件

除了土地之外，自身的貸款條件也很重要，若你希望可以向銀行或農會申貸，建議先養好信用分數與收入、存款等財力證明，因為這是銀行最看重的，也是你能否過件的關鍵。但在龐德隆就只會根據你的土地進行評估。

申請土地貸款 無法正常還款會怎樣？

一般向銀行申請土地貸款，若你沒有按時繳款，銀行會先行通知，並給予補繳期限，可一旦期限一到，就會將你的土地送裁定並進入法拍程序，讓你的土地以低於市價的方式賤賣。

其他民間若遇上不良業者，則可能出現暴力討債，或是以非法的手段用超低價格將你的土地騙到手，但你卻求助無門。這時你就需要龐德隆的協助！

龐德隆提供土地貸款的代償與轉貸方案，不論你現在的土地貸款是向誰申辦，只要你有還款困難，就可以直接聯繫龐德隆專員，我們會替你規劃方案，讓你可以轉貸到更合適的機構並降息，或延長還款期限，當然也有代償方案，讓你遠離高利貸或暴力討債的風險。

量身訂做貸款方案 需要收費嗎？

龐德隆提供免費的諮詢服務，只有申貸成功後，會收取代書費、規費等必要費用，至於其他事項，都是不收費的喔！

持分土地可以貸款嗎？

持分地是指土地所有權人至少有兩人，分成分別共有和公同共有兩種持有方式，分別共有是所有人取得一定比例產權，公同共有是所有人一起擁有所有權，總而言之每個人手上都沒有完整產權，為了避免後續紛爭，向銀行申貸時一定是所有人出席，有人不同意就無法核貸，如果你有分別共有的部分，可以自己向民間借款申請，僅憑持有比例即可辦理，不需要諮詢其他人意見。

土地二胎貸款該如何申辦？

這非常簡單，就跟申請一般土地貸款是一樣的，在龐德隆申請只需要準備以下資料，就能申辦，且三天內撥款喔！
資料如下：

1. 身分證與第二證件(健保卡、駕照)
2. 印鑑章
3. 土地權狀

並且通過以下步驟就能輕鬆申請：

步驟一：申請
向龐德隆劉副理聯絡，可以撥打免費專線：0800-891-168，或是加入LINE好友進行線上聯繫：@PL168，專員與您一對一問答，有任何問題都能及時提出獲得解答，效率第一。

步驟二：估價
提供您的土地權狀、謄本，可線上拍照上傳或是傳真，替您免費估算土地的可貸款金額，估算完成後提供初步利率、可貸額度等。

步驟三：現勘
到土地所在進行現場勘查，確認物件沒問題，若土地良好，還有降低利率、提高額度的機會。

步驟四：簽約
若雙方確認沒問題後，即可進行簽約，由龐德隆專業代書做第三方公證，確保雙方權益，待合約對保後沒問題，由借款人親自簽約，安全有保障。

步驟五：設定
簽約完成後，會立即請代書將土地權狀正本及申請資料，交至地政事務所進行抵押權設定，接下來等待設定完成的公文批下來後，就會立即撥款喔!

步驟六：撥款
與借款人約定地點撥款，採現金撥款能更加靈活運用資金，不須多跑一趟銀行領錢，直接撥現快、狠、準。

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不過你也可以藉由龐德隆房屋二胎房貸，幫你站上人生巔峰！有許多人害怕擁有負債，所以不敢亂借錢，只要沒事就絕不會向銀行借半分，把錢都放在戶頭裡不敢動用，但其實企業家們可不都是富二代的，大部分會成功的人，都懂得利用資金，懂得利用手中的資源，將自身資產放大，用錢滾錢，因此只要有不動產。

二胎房貸是什麼？貸款還有分二胎？

除了向銀行申請房貸之外，可再把同間房子抵押給其他銀行或民間金融公司，設定第二順位抵押權，但因為是次位貸款，因此承擔風險較高，利率自然比一般房貸來的高，不過卻是短期融資的好選擇。

那麼二胎房貸這一詞是如何產生？因為當你向銀行設定了房貸，便是「第一順位貸款」，如若還向其他金融機構以同一抵押品借款，就稱為「第二順位貸款」，也就是二胎房貸，依此類推的話，便還有三胎、四胎，不過這就要看不動產的殘值多寡了，至於龐德隆二胎的話，只要是不動產，不論房屋、土地皆可辦理，且不論坪數、屋齡、年紀喔！

銀行二胎房貸的利率是多少？民間利率為何比較高？

利率基本上是跟著房屋殘值決定的，如若房產殘值越高，則利率越低。

所有民間借貸公司的利率都不一樣，從最低的月利率0.5%到3%、5%的都有，而二胎房貸利率之所以比一胎高，是因為二胎房貸的風險較高，以市場上一胎的房貸方案為例，銀行提供的20-30年購屋房貸商品，依不同情況來決定貸款成數與利率，購新屋的一胎放貸金額普遍落在7-8成以下，對銀行來說這是一個非常安全的放貸比例，就算房屋跌價也鎖定在安全範圍內。

若銀行的成數已放滿7-8成，此時二胎房貸的放款成數僅剩2-3成的空間，但放貸所承受的壓力，將比銀行高出數百倍，若房市進入不景氣，房價大跌時，二胎房貸就有可能傷及根本，所以二胎房貸的利率較不可能使用一胎的低利率來執行。

銀行的二胎房貸雖看似比民間機構的利率低，標榜著最低2.5%-18%的年利率，但審核的機制卻是嚴格執行，最終真正拿到2.5%的優惠利率又有多少人，首先你可能要是500大企業或是公家機關的員工，且貸款成數符合銀行標準，並通過聯徵的考核，最好不要有信用卡循環呆帳，審核機制基本上跟一胎一樣嚴格，然而當你負債比過高或是信用上出現瑕疵時，你的利率將在此時被提高或是無法申辦。

銀行二胎房貸利率費用一覽表(2024.12.11更新)

房屋貸款成數怎麼算呢？提高成數的方法？

屋齡、屋況、地段、室內裝潢、周遭環境、附近鄰居、生活機能以及實價登陸的金額等……，以上原因皆是銀行或借貸公司在估價房屋時，會列入的評估範疇，而可貸成數還須包括借款人本身的條件下去評估，除房屋本身會影響成數外，如果借款人的收入不穩，或是生活不濟就會影響放款成數，那要如何提高成數，幫助自己的貸款金額提高？

• 不動產位置
  如果所處地段非常好，例如台中七期，那麼正常貸款成數一定會給至7 – 8成，甚至有些民間貸款願意給到9成。
• 屋齡與屋況
  如果是屋況良好的新成屋，或屋齡在五年內的房子，那銀行肯定願意將成數提高，因為如果貸款人還不出錢，最後進入法拍程序，這樣的房子較容易脫手。
• 還款來源
  如果是收入穩定，或是身處五百大企業的員工、公務員、律師、會計師等，銀行會評估提高1 – 2成。
• 信用條件評分
  如果想跟銀行貸款，勢必會看個人信用，要是你經常跟銀行保持良好往來，而且沒有負債問題，例如循環卡債，那麼銀行會斟酌提高成數。
• 增加擔保人
  如果可以，找一位信用良好、收入穩定，可靠的擔保人，可以讓銀行斟酌提高成數喔，或是將名下動產作為附加擔保品，亦可提高成數。

成數算法：

(銀行評估的金額×可貸最高成數) – 一胎借款剩餘本金＝二胎房貸最高可貸額度
例如陳先生有一間繳了7年房貸的四房兩廳兩衛，估價後此間房的價值約1,080萬，可貸成數預估為7成，陳先生還有剩於本金200多萬尚未繳清，那麼陳先生這次二胎房貸的可貸額度為：(1,080萬×0.7) – 200萬 = 556萬

二胎房貸要如何還款？每月利息的算法？

通常根據銀行給出的方案，還款方式會分成：階段式還款、本利攤還……等，如果是民間貸款，可以隨借隨還，意思跟階段式還款差不多，但差別在於，銀行會規定每個階段應該還款的金額，而民間則不論你想借多少本金或是還多少本金，只要在可貸額度內，皆可隨意借出，隨時還款。

每月的利息若以民間貸款來說，就看你當下貸了多少。例如原本的可貸餘額有800萬，但你目前只借了100萬，利率是2%，一個月須繳還的利息是100萬×2% = 2萬，如果下個月你還了50萬的本金，剩下50萬的貸款在手上，那麼從下個月開始的利息就是50萬×2% = 1萬，依此類推。
每月利息若以銀行的本息攤還計算，那麼利息是平均分攤好的，在簽約期間內，無法一次還清本金，來節省利息費用，而每個月的應繳金額也是固定的。

房屋借款寬限期的意思？二胎房貸也有寬限期？

銀行的房屋貸款不像民間金融公司可以隨借隨還，而是需要綁約的，意思是在約定期間內，不可將貸款一次繳清，而是必須經過一陣子的本利攤還，但是銀行會在房貸方案裡，給貸款人寬限期。那麼這個寬限期的用意在於，貸款人初期借貸期間，只需繳交利息，不需攤還本金，減少初期借款壓力，但是寬限期根據每間銀行所給予的條件，分為1-3年不等，近期最多到5年。

雖然寬限期可以緩解初期繳款壓力，但還是需要根據自身條件評估還款計畫，因為有寬限期就代表，之後的本金因攤還天數減少，因此還款金額會提高，所以就看之後的金額是否還得出來，再做寬限期的打算。

那麼民間的二胎房貸借款是沒有寬限期的限制的，意思是本金只需要等要有能力償還的時候，只要在還款期限內，皆可隨時償還，其餘時間只需要繳交利息，例如你貸了100萬，分10年還款，這100萬不需定期攤還，只需要在10年內還完就行，且利息會隨著還款而減少喔！

二胎房貸的申辦程序

• 申請辦理二胎房貸
• 到現場審核建築現值與評估未來發展價值
• 進行對保，當面確認利率及可貸金額後簽約
• 合格代書進行抵押權設定
• 完成後撥款。

二胎房屋貸款的所需文件

上市銀行：

1. 須提供雙證件(身分證、健保卡、駕照)
2. 印鑑章
3. 持有人的不動產所有權狀。
4. 提供可證明自身財力狀況的所有文件

民間公司：

1. 無年齡限制、不需財力證明
2. 需有雙證件、印章、房子或土地所有權狀

※記住不論在哪申請貸款，都一定要本人辦理！

借款找民間的風險有哪些？需要注意的事項怎麼看？

市面上民間借款百百種，自然也就衍生出很多詐騙方式，為了在市場上競爭，許多合法混著非法，或是偽裝合法的非法，所以在挑民間公司的時候，請一定要多多停看聽，不要讓他們利用你急需資金的心理，扯斷你的理智線。

詐騙形式：

• 亂設立費用項目
  藉由添加多項費用，例如手續費、仲介費、代辦費等，向客戶隨意收取高額費用，但事實上許多費用根本是免費的。
• 優惠方案掩蓋地下錢莊
  那些優惠的條件與方案，就是為了吸引你入魔坑的偽裝，不要隨便相信那些低於市面的優惠利率，因為大部分都是非法的。
• 半強迫的債務整合協商
  原本協商是預防信用問題擴大，但是有些不肖業者會欺騙客戶，誇大原本問題不大的信用問題，讓客戶害怕而答應，業者再向客戶收取高額手續代辦費用，結果就是造成協商後銀行在信用評分上面註記，導致信用評分降低。

避免方法：

• 調查借貸公司是否合法與可信度
• 不隨意透露個人資料
• 熟悉借貸的流程

如何自己評估房屋貸款價值？房子的種類有哪些？

不論是銀行或民間，貸款的評估並不是以實價登陸作為依據，而是金融公司本身的專業團隊替房子重新估價，除了參考時價登陸外，會實地勘查房地產狀況，然後根據建築型式不同、屋齡，進行評估，這其中也會影響借款成數，如果屋況極差，例如壁癌、屋齡老舊、海砂屋、風水不好等等……，就會根據嚴重程度，斟酌減少成數，要是房屋差到無法貸，或是鐵皮屋，則金融公司會建議使用房屋所在的土地進行貸款。
房屋依照樓層戶數總共分成四大類

如何安心借二胎房貸？貸款有哪些需要知道的小知識？

當你有資金需求時，必須先行了解自身條件，來為你的貸款謀取最佳的利益，所以當資金需求出現時你可以依照以下步驟找尋你適合貸款的途徑：

• 向原銀行提出增貸
  若您房貸已繳了許多年，您可以向銀行提問是否可以將原本的額度再次申請增貸。
• 其他銀行評估額度
  若原銀行無法再提供額度給您，您可以詢問第二家銀行能不能提供更高的額度，此項可稱為轉貸或轉增貸。
• 找合法的民間貸款公司申辦房屋增貸或二胎房貸
  當無法在銀行方面取得資金需求時，可透過專業的貸款公司=龐德隆不動產融資，辦理專屬於你的需求。

龐德隆8大優勢

若你是選擇先透過銀行取得增貸條件時，以下是說明貸款的小秘訣，教你如何在銀行方取得漂亮的聯徵分數：

• 調整您的信用卡繳費方式
• 避免有房貸遲繳的紀錄
• 信用貸款也會影響增貸的條件
• 需有6-12個月以上的薪轉工作證明
• 銀行為了確保你有還款能力，除了以上三項外最重要的是需要有穩定的收入來源，證明將來的還款無虞。

我想借款卻是持分房屋該怎麼辦？持分房屋借款銀行能貸嗎？

所謂持分房屋貸款，簡單而言就是2人以上共同持有一棟房屋，向銀行申請的貸款，對銀行而言單一民眾，因為權力不齊全，未來若有求償或法也相對麻煩，使得銀行多半都會婉拒，因為銀行需要完整的產權，才會有意願進行申貸。

持分房屋又分為以下兩種：

分別共有：每個人會分到指定比例的財產，興許是1/4，此比例便是持有人所有。
公同共有：所有權人一起擁有此房子的產權。所以公同也是大家都有對此不動產的權利。不過要注意的是，公同共有的持有人持分比例不會清楚定義，所以處分、轉移、限制、消滅、變更、設定等權利比分別共有更加複雜，需要全體共有人都同意。

持分房屋申辦流程：

申請：若欲申請，可先撥打諮詢專線，免費服務專線0800-891-168，我們會依照客戶需要，量身製訂申貸方案。
估價：依照房屋狀況進行書面審核，審核房屋殘值進行額度初估。
屋況審核：進行現場屋況勘查，了解房屋實際狀況。
設定：簽約設定，跑過件程序， 完成書面評估與屋況審核後，確定貸款額度，約定在第三方公正代書事務所進行簽約，完成手續後由代書送件至地政辦理手續。
完成撥款：地政完成設定後，提供現金或是匯款至借款人戶頭。

除了二胎房貸還有哪些借貸項目？借貸都需要聯徵紀錄嗎？

只要與借貸相關的業務，一切統稱融資，那麼融資所包含的項目就非常多了，街上琳琅滿目的當鋪、代書，到底都在辦些甚麼業務呢？

【當鋪】

通常是辦理動產的貸款，例如汽車、珠寶等，一切有價值的物品皆可貸，然後會有專人估價，並提供借款，但是小心還不出來，你寶貴的物品可是會收不回來的。

【代書】

現在出現很多民間的代書貸款，主要是因為信用瑕疵而無法向銀行申貸，便可以藉由抵押存摺的方式，評估個人信用與收入後簽約撥款，但是要小心經常有非法代書藉此收取高額費用。

【龐德隆】

我們針對的貸款項目是不動產的借款，不論信用、收入，只要有土地或房屋就可以來找我們貸款喔!

借貸種類概括：

【信用貸款】

因為信用貸款是不需抵押品的，因此你的聯徵紀錄與收入來源就必須非常好，申貸成功率才高，且貸到的金額要以不超過月薪的22倍為準。

【動產抵押貸款】

也就是諸如汽車、珠寶、名錶等貴重物品作為抵押，依照物品價值做為放貸標準。

【不動產抵押貸款】

房屋、土地作為抵押物品，例如銀行房貸或是二胎貸款，這種貸款方式的可貸金額比其他貸款都高，但是借款的成本會比較高，因為繳款期限長，所要繳的利息費用自然較多。

那麼以上貸款皆需要聯徵紀錄與收入證明，因為只要借貸皆有風險，為了確保借款人能穩定還款，就需要這些能證明的資料作為評估，但是資金缺乏又暫時無收入的情況下，自然不易申貸，這時千萬不要找地下錢莊喔！不要病急亂投醫，龐德隆可以為你量身打造還款方式，且不須聯徵紀錄與收入證明，不要再因為一時心急而受騙了！

二胎房貸借款的啟動時機？什麼時候借二胎房貸最好？

要是你本身信用良好，或是收入穩定，那可以向銀行申請貸款就好，不論信貸、房貸，通過率應該都不錯，除非你急需資金，需要撥款速度快的話，為了避免銀行冗長的審核過程，就可以向民間借款，2天內即可撥款；如若是信用有問題、或是收入不穩定，就找民間會最方便，避免跑這麼多間銀行都被打槍。

適合借二胎房貸的族群：

• 擁有閒置的不動產，缺乏流動資金
• 公司需要資金周轉
• 創業資金
• 投資資金
• 購屋裝潢
• 工廠添購設備機具
• 負債整合
• 醫療手術費用

適合向民間借二胎房貸的族群：

• 被循環卡債追著跑
• 被地下錢莊討債
• 被迫放無薪價
• 當老闆沒有薪資轉帳紀錄
• SOHO族沒有固定薪水
• 有理想的藝術家
• 投資失利
• 負債過多

向民間借款的優點有哪些？讓身上有債務是好事嗎？

• 撥款快速方便
  民間的金融公司，因為公司體系不像銀行那般複雜，因此申辦的過程較簡便，相對的撥款速度快，且辦理程序所需的文件較少，省去一直跑銀行的困擾。
• 還款彈性
  因為銀行希望風險越低越好，因此還款的方式除了寬限期外，每個月皆是固定金額繳款，因此萬一這個月的收入不好，或是突有急事暫時拿不出資金繳款，就會影響信用評分。不過龐德隆提供隨借隨還的方式，讓你沒有寬限期限制，只要每個月先繳利息就好，本金隨時還都可以，讓你還款彈性，輕鬆應對。
• 條件寬鬆
  因為二胎房貸是救急不是救窮，所以如果你有急需資金的困擾，但是又沒有好的信用條件或收入，花時間去銀行被拒絕，倒不如來龐德隆，2日內立即到款。

通常親戚朋友會希望你不要有債務纏身會比較好，但是其實你知道嗎?很多的企業都是靠借貸進行資金流動，而且與銀行有好的互動，可以幫助信用評分提高，因此許多成功人士，都有過借貸經驗，而且只要確實掌握好理財規劃，藉由銀行或民間金融幫助自己賺錢，不是更省力嗎?要是因為不敢有負債，而總是錯失一次次賺錢的機會，那豈不是太可惜了嗎?所以你說借款是好事還是壞事，就看你的思維怎麼想的嘍!

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如何申請農地抵押貸款？

以作為農業使用的用地辦理貸款，鑑估價值審視能貸多少額度，根據額度放款給借款人，依照位置大略區分為都市計畫內與非都市計畫內兩種，都市計畫內用地具有較高價值，申貸通過機會大，拿到的成數與額度也會更高，可提高銀行、農會、融資公司申貸的成功機率，其中任何一個管道都有承辦土地業務，不過這些管道設立的申請門檻都不一樣，根據個人條件來抉擇，才不會處處吃閉門羹。

不同管道的申請農貸條件有什麼差異？

1. 銀行：一般而言會調閱聯徵紀錄，審查借款人的信用評分、負債多少、過去的還款紀錄等，除此之外借款人身分必須是農業相關從業人員，還限制資金用途，申貸時必須附上計劃書，願意承辦農地借貸的銀行不多，最好先諮詢開設相關方案的銀行。
2. 農會：首先要成為農會會員，本身和農會有財產上的往來，或是名下用地適用農業政策專案貸款，才符合最基本的資格，審核時一樣要看信用條件、收入證明，申請門檻最為嚴格。
3. 民間借款公司：不要求信用條件或收入證明，甚至因為身分資格不符合、工作不穩定、負債比過高、債務協商等，被銀行認定無法承辦等，也不在考慮因素內，不只申請門檻寬鬆，辦理火速，過程不拖泥帶水，有價值就保證放款。

什麼是農地貸款？

將使用於農業用途的土地，拿來申請銀行或民間借款，並設定抵押權，以價值換取現金就是農地貸款，比起沒有特定用途的地皮，農地貸款因為常常牽扯到農業，有較為複雜的申辦條件。

借貸最常使用的管道有農會和銀行，透過這兩種機構辦理時，對農業用地有嚴格規定，借款人若不了解不動產是否合格，可查看土地使用分區或登記簿謄本，有沒有註明農業區，有些人身分不是農民也沒有相關經驗，一開始就被駁回，而且不是所有銀行肯承做農地，導致許多需要資金的人，不知從何下手，所以還是需要民間借款協助，度過現金關卡。

那些地區是重要的農業大縣？

台灣農地面積前三多的縣市，分別是台南、雲林、屏東，國土計畫法規定的農地總量共為81萬公頃，台南占9.3公頃，雲林占8公頃，屏東占7.3公頃，這三個縣市也產出各式各樣農產品，雲林縣和屏東縣分居全國農業總產值的1、2名，台南是南部農業產值最高的縣市，雲林特產有文旦、木瓜、馬鈴薯等，台南以稻米、甘蔗、雜糧為主，屏東盛產香蕉、鳳梨、芒果等各種水果，滿足民眾日常生活需要。

農地貸款利率會很高嗎？

農用地貸款利率相比信貸、車貸等降低不少，但辦理機構不同，給出的利率不可能完全一樣，利率最低的農會約為1.5%-5%，其次是銀行的2%-6%，民間公司利率最高，每月1%-2%，不超過以上提到的部分，都不算高到難以接受，高利貸借的三分利、五分利，有時7天計算一次利息，有時10天計算一次利息，已超過法定年利率上限16%，直接危害到借款人的權益。

農地貸款成數多少？如何計算額度？

農地依照不同管道有差別，農會成數一般約為5成，再來是銀行成數約5-7成，民間借款成數最高，一般都有8成，若找銀行或農會申請，需要留意自己的信用條件、財力證明，可能讓金額提高或下降，民間借款則單純看擔保品條件，因此想拿到高成數相對簡單，假如一塊農用地鑑價結果3,000萬元，以8成計算可貸額度，3,000萬元×80%=2,400萬元，也就是說最高可借到2,400萬元，輕鬆完成大額週轉。

農地貸款期限最長是多久？

銀行和農會的期限一般是7-15年，民間公司沒有規定期限，超過20年也照借不誤，每月固定計算一次利息，借幾年就算幾年利息，借款人可以借貸後馬上還清，也能償還部分本金減輕利息負擔，根據財務狀況和借款額度調整償還方式，給予最彈性的還款空間。

哪些管道申請得到農地貸款？

1. 農會：先成為農會會員、保農民保險，才能向農會申請，各鄉鎮市農會皆有承辦，農會的優勢是利率最低，很容易負擔。
2. 銀行：農民或確實有農業相關工作的人，也能找銀行申貸，但一般銀行不一定提供辦理服務，所以要先確認有土地貸款項目，再逐個詢問是否能申辦，假如地面上有建築物，需要先進行保存登記，此外不能使用持分地，地點的影響非常大，位於都市計畫地區，被接受的機會較大，位於非都市計畫地區，核貸可能性便會降到很低。
3. 民間借款：銀行之外的金融機構，就是民間融資公司，借款人條件幾乎不受限，而且提供充足放款額度，只是利率也是最高的，如果借款人條件不好、負債比太高，或土地是持分地、已辦過一胎、無法增貸等，導致申貸卡在某個部分，使用民間借款就很方便。

持分農地怎麼辦理貸款？

持有的產權不完整或只持有一部分產權，就會變成持分農地，當所有權人有2位，每個人的持分比例就是1/2，有3位的話，持分比例就是1/3，由於每個人都沒有全部產權，就會造成使用上的困難，以持分農地申請銀行貸款時，需要先經過所有持分人同意，提供完整的擔保品，接下來才能辦理抵押設定。

如果無法取得所有人同意，只能以自己的持分比例申請，這種情況下，雖然持分部分仍有被自由處置的權利，但銀行考慮風險太高，通常都會回絕此類物件，想要在沒有所有人同意的前提下，一個人辦好貸款，就要找民間借款幫忙，不必先通知其他人，全程保護隱私，而且成功率也較高，最大限度利用手賞的資產。

民間公司可承辦持分農地貸款嗎？

持分地因為共有人多且產權分散，造成借貸上的困難，如果沒有擁有所有權，銀行和農會幾乎不可能通過，有持分借貸需求的民眾一直存在，手上的資產同樣具備價值，民間借款可承辦持分地案件，不需要所有全體人出面同意，所有人提供所有權狀即有機會申請。

怎麼辦理農地貸款最省錢省力？

1. 個人條件優良：如果信用評分高，有穩固的收入證明，選擇利率低的銀行當然較有利，如果信用條件不佳，可篩選出合法融資公司，以尋找低利率為目標。
2. 借貸額度大：銀行或農會的放款成數通常是5-7成，或設定最高上限金額，避免借到最高價值，當銀行給予的成數無法填補資金缺口，融資公司提供8成額度，還能繼續用於增貸。
3. 借貸時間長：長期週轉找銀行辦理，減少支付的利息成本，短期週轉求方便快速，融資公司在最短的時間內籌到款項，也沒有規定綁約期，幫助靈活取得現金。

如何評估農地具有多少價值？

評估土地價值時要考慮多個因素，並根據這些因素的重要性，分出先後順序，藉此了解能實際運用的價值。

1. 環境：區域的自然環境、位置、人口、行政區、不動產制度、土地規劃、發展狀況、經濟水準等，都會改變地價整體平均行情，這是由外界各個因素共同決定。
2. 地域：座落地點、公共設施、基礎建設、交通機能、土地限制、各區不同地價等，尤其周遭是否熱鬧、地點是否靠近市中心，將明顯影響地價。
3. 現況：土地本身所具備的條件，例如面積、形狀、開發方式、使用規劃等，會直接反映在鑑價結果。
4. 市值：地價會隨著市場波動，這時要查詢不動產交易實價登錄，了解目前最新行情，便於評估可提供多少金額。

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為什麼會有持分農地的情形出現？

最常見的情況是，後代在繼承祖產的時候，由於人數比較多，變成所有人一起擁有一塊耕地，每個人持有固定的比例，而且如果有人想要變更耕地的用途，或是進行買賣、讓渡等行為，就需要和其他持有人一起討論，有時候可能造成管理上的麻煩，分歧很大的話，還會引發兄弟姊妹之間的爭吵，甚至變成感情破裂，最後不得不採用法律途徑解決糾紛。

持分農地有區分成什麼樣的不同情況嗎？

持分地按照民法的規定，有分別共有和公同共有兩種形式，兩者雖然都是共有，但是持有方法不同，對於收益的分配也是各有特色。

公同共有：一群人一起擁有用地的所有權，沒有分配個人應得的產權比例，持有人之間的連繫，屬於公同關係，在這種情況之下，所有權處於非常不明確的狀態，共有物是無法隨便交易的，例如現在有1600坪的用地，小華和小光一同擁有全部的所有權。

分別共有：同一塊用地，持有人各自獲得應得的產權比例，可以自由地使用屬於個人的部分，但是如果要改變設定或交易，還是需要經過多數人的同意，例如同樣1600坪的用地，小華和小光決定雙方各持有800坪的所有權，由於產權分配明確，持有人可以隨時進行共有物分割，但假如契約上有明定不能分割，就需要等待超過30年，才有辦法要求處理。

持分農地的所有人這麼多，有什麼管理方式嗎？

因為所有權者超過兩個人以上，延伸出了許多使用上的負擔，管理措施也各有差異，好應對各階段可能出現的糾紛，有分管決定、分管裁定、分管契約三種模式，藉由這些手段，讓眾人妥善地協商如何利用耕地。

分管契約：持有人一同決定怎麼管理，然後約定契約內容，遵守規定來進行相關作業，契約有用簽約的方式訂定，也可以默認其他人的行為，表示約定有生效。
分管決定：持有人採用多數決的方式管理，超過一半人數同意，或是持有產權超過2/3的人同意，就當作結論立即成立，若是有人強烈不同意，就可能要訴諸法律來處置爭議。
分管裁定：當分管契約和決定都不能解決問題，事情的協商遇到瓶頸的時候，持有人可以向發院聲請判決，若是其中一人出現重大損失，或是過程中有失公平，太過偏頗，法院應該另外做出判斷，然後再來展開分管登記

持分農地如果要過戶給兒女，會被收取贈與稅嗎？

不會的，根據遺產與贈與稅法第20條的規定，農業用地不用被徵收贈與稅，但如果過戶之後，5年內沒有繼續作為耕地使用，就會被追討繳交稅金，另外財政部也有解釋法令，即使受贈之後分割耕地，只要取得的持分比例和分割的用地價吻合，就依然符合免交贈預稅的資格。

要怎麼分割持分農地才好呢？

耕地可以自行分割，但需要每個人分到的面積超過0.25公頃，才可以在法律上成立，而且分出來的數量，不可以超過共有人人數，安排方式有協議、調解、裁判分割三種，幫助持有人順利達成一致共識。

協議分割：持有人協商產權按照比例分發，需要全體人員同意結果，若是有得到默認，就算沒有書面契約，那麼用地分割等同於成立，事後追加的討論，經過同意後也可以生效。
調解分割：無法藉由協議得到一致共識，於是尋找第三方立場來居中調解，聲請地政機關來處理相關疑慮，當然即使有了調解結果，依然必須獲得所有持有人的首肯。
裁判分割：協議與調解分割都不能完成交涉，轉向法院聲請調解，參考利害關係、用地價格、使用效益等，請求另外的解決之道，看是要同意分割、合併，還是要用金錢賠償損失。

持分農地有辦法申請貸款嗎？

持分地可以申貸，但是銀行對於這類項目，承辦的意願比較低落，持有人要是希望向銀行申辦，需要事先取得所有共有人同意，讓產權呈現完整的狀態，表示未來面臨法拍時，用地是可以合法賣出的，這樣對方接受的機率比較高，若是被拒絕了也不用喪氣，民間機構有受理持分地貸款的業務，而且條件更寬鬆，過件更簡單，借款人有不方便的地方，民間借貸提供另一個容易借錢的管道。

持分農地貸款到底要怎麼辦理呢？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分：

• 申請後估價：借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的數目，慎重選擇希望的承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下持分地的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。
• 審核價值：承辦機構確認土地的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。
• 對保後撥款：審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，要先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

所有流程跑下來，可能需要7個工作天或以上，借款人依序成功通過每個程序之後，承辦機構將知會撥款日期，款項匯入到預先選定的帳戶，借款人接著就可以自由使用資金。

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持分土地有什麼不同種類嗎？

根據民法第817條和民法第827條的規定，持分地可分為「分別共有」和「公共共有」兩種情況！

分別共有：

是指數個人對於一塊土地的所有權，享有各人應得的部分，因此所有人都持有特定部分的所有權，並且可以自由處理應得的部分，如小明、小花、小寶、小亮各出一千五百萬買下一塊地皮，那他們四人就各持有此地皮四分之一的所有權；

公共共有：

個人組成一公同關係，進而共同擁有一塊土地的所有權，當想要對共有物做出其他變更時，必須先取得公同關係的所有共有持有人的同意，如宮廟、祠堂等祭祀場所皆屬之。

持分地怎麼管理？有什麼法律的注意事項？

當一塊土地需要多數人一起管理時，便會衍生出不同的管理方式，依照《民法》規定可以分為分管決定、分管裁定、分管契約，分管決定是採用多數決來表達意見，分管裁定是當少數人無法接受多數決的結果，於是決定聲請法院裁定來進行變更，分管契約是指所有共有者一同依照契約所約定的方法管理共有物，此為全體共同制定的規則，內容則依照共有者的想法決定。

持分土地的買賣可以成立嗎？

持分地的買賣必須建立在多數人同意的條件上，所持有土地產權總共超過三分之二的人同意，其中一項通過就可以進行交易，持分地的共有人擁有優先購買權，應該先以書信通知並徵詢其他共有人是否有承購意願，10天保障期過後無人受理才可以賣給其他買家，同時共有人還需要互相討論決定出售部分的價格，以保證後續不會出現糾紛，通過以上程序可知持分地的買賣不但複雜難解，而且曠日廢時，買家和賣家皆需要長時間的溝通協調。

持分土地可以貸款嗎？

持分地可以貸款，但由於單人都只持有物件的部分產權，在所有權不完備的情況下，銀行可能會拒絕承辦此類案件，所以申請之前要先解決所有權分散的問題，需要所有分持所有權的人同意此項變更，或是對共有物產權進行分割，幫助解決法律上可能導致的紛爭。

持分土地如何分割？

共有物的分割是將共有關係消除，改為單獨所有，方式有協議分割、裁判分割、調解分割三項：

• 協議分割：共同持有人一起協商如何分割共有物所有權，並且需要所有人同意分割後的結果，分割才能成立。
• 調解分割：當協商無法擁有一致討論時，應當向地政機關處申請調解，以促成共同持有人對於產權分配達成協議。
• 裁判分割：協議分割和調解分割都不能完成所有權的分配時，就要聲請法院根據判決結果對共同持有人作分配和補償，這就是裁判分割。

無論是取得全部持分地所有權人的同意，還是分割持分地所有權給持有人，在實施上都有不小的難度，因此也可以向民間金融機構申請持分地貸款，門檻較低，不要求所有持有地的共有人同意，以借款人手中的持分地作擔保品，辦理手續簡便快速，過件機率相較銀行更高。

申辦持分土地貸款需要準備什麼文件？

向民間融資公司申請時，借款人要攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等文件，不需要經過其他共同持有人的同意，不需要保證人陪同，幫助借款人自由借貸。

持分土地如何申請貸款？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分：

申請後估價：

借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的數目，慎重選擇希望的承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下坡地的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。

審核價值：

承辦機構確認土地的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。

對保後撥款：

審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，要先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

所有流程跑下來，可能需要7個工作天或以上，借款人依序成功通過每個程序之後，承辦機構將知會撥款日期，款項匯入到預先選定的帳戶，借款人接著就可以自由使用資金。

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較為穩定的為雙北市，因為多為自住居多，且房價漲幅不像其他地區般明顯，因此交易量並無明顯減少。但其他地區如桃園、新竹、台南、高雄等，因為短期內的房價上漲明顯，且不斷開發新建案，且多為投資客，因此在打炒房政策不斷出現之下，民眾開始對房市趨於觀望，也就是房屋交易量下跌的原因。

幾項打炒房政策介紹：

一、囤房稅

目前嚴格實施累進稅率的除了台北市之外，再來就是宜蘭縣與連江縣，其他縣市皆用差別稅率，且把非自住房屋的稅率幾乎都以最低的1.5%徵收，但政府為了制止投資客藉由囤房炒房，因此提出提高囤房稅率。單一且自住採輕稅0.6%；持有非自住一戶是1.2%；2–3戶是1.5%；4–5戶是2.4%至3.6%；6戶以上則是3.6%–4.8%，至於出租可以減稅等修法草案。

二、央行對銀行四大政策

1. 落實授信原則，需針對貸款用途嚴格審核貸款，尤其需要阻斷建商利用房屋貸款，以房養地。
2. 對借款人風險控管，若借款人要求提高成數或將寬限期拉長，銀行有義務要提醒借款人進行財務管理，否則日後景氣一差，現金流動性風險，會影響金融。
3. 建築時程及資金用途揭露，因害怕在目前房貸低利的情況下，建商會趁機囤地，因此銀行須對營建的時程以及資金用途納入授信原則中。
4. 餘屋貸款的風險管理，若有餘屋需要貸款，建商須附上為何需要餘屋貸款，並且解釋為何銷售不佳等原因，且需要有穩定的還款來源，並降低原來餘屋貸款的成數以及貸款期限。

三、金管會金檢各大金融行業

不論銀行或是其他與不動產授信相關的金融公司，皆會列入金管會的金檢範圍，並訂定新規定，若新規定開始，餘屋貸款的風險權數將提高到150%，只有少數符合一定條件的建案才適用100%。

四、房地合一稅

持有或持分房屋短期定義，將由2年延長至5年，這代表若房屋在持有5年內買賣，則會被扣較高的房地合一稅率，而原本的稅率在2年內脫手的房屋只需付35%稅，不過一旦通過新稅制，有可能2年內脫手的房屋會變成45%，看似多了10%而已，但是若你的交易金額在千萬上下，這相差可達百萬!

以上打炒房政策雖說都處在討論階段，但要實施任何一項皆有難度，因為民眾的接受度不知在哪，政府除了需要健全房市，還須顧及民眾心理，因此不斷有各種打炒房提案浮出檯面，且近期行政院才通過「健全房地產市場方案」，通過「實價登錄2.0」等法案。

不僅行政院、金管會、央行等政府機關祭出打炒房措施，還有立法院在最近的法制局報告中提出，因為目前銀行房貸利率低，唯有提高利率，才是最直接有效的打炒房工具，因此提出調高第三戶以上的房屋貸款利率，以增加投資客的購屋成本。

為何是第三戶以上？

因為通常購置到第三戶房屋的民眾，幾乎為投資，因此為了減少投資客的炒作，直接提高利率才是最直接有效的抑制房價手段。

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