什麼樣的土地才可以申貸?

並不是只要持有地皮，就一定保證借貸成功！辦理最有可能順利通過的，是建築、農地、工業用地，其他類型的地皮不是價值不夠高，在市場上沒有什麼詢問度，很難賣出好價格，要不然就是被限制用途，能夠應用的方面實在太少，因此沒有多少買家想要購入，像是古蹟保存、生態保育、原住民保留地等，幾乎沒有任何銀行有辦法受理，對大多數金融機構而言，建築、農業、工業用地的商業價值比較充足，也願意借錢給這些物件的持有人，當借款人想要辦理，可以先了解一下用途，推測過件成功的機率高不高。

在土地法第二條中土地依照使用法則區分為四大類：

• 一、建築用地：住宅、廠房、倉庫、娛樂場等。
• 二、直接生產用地：農地、林地、漁地、牧地、池塘.等。
• 三、交通水利地：道路用地、水溝、湖泊等。
• 四、其它：沙漠、雪山。很明顯的三、四項的交通水利與其它土地，比較不是一般民眾土地貸款項目，較為常見大多數為建築用地與直接生產用地，而比較能夠成功貸款的項目為建地、農地、工業地這三大類。建地方面又劃分為都市用地與非都市用地。

都市用地常見的有?

住宅區、商業區、工業區、工商綜合區.等。住宅區細分為：住一、住二、住三、住四，依照開發的強度不同層級分類，開發的強度影響到法定容積率，這點將影響未來購建住宅的面積，所以等同土地的價值性高低。

• 建地中非都市用地劃分為：甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築
• 甲種建築地：一般農業區或特定農業區內的建築用地。(建蔽率60%、容積率240%)
• 乙種建築地：鄉村區的建築用地。(建蔽率60%、容積率240%)
• 丙種建築地：山坡保育區內的建築用地。(建蔽率40%、容積率120%)
• 丁種建築地：一般農業區與特定農業區內的工廠建築用地。(建蔽率70%、容積率300%)

土地貸款前先了解住地與建地及農、林地的不同後，你就能輕鬆明白都會區的住地是最有商業價值，買賣熱絡、所以較能取得貸款的優勢條件，而第二順位則是非都市區域的建地，農地、林地則要看它的所在區域，是否兼具未來的發展性，決定它能取得的貸款成數。

土地貸款利率和放款成數是多少?

依照使用目的的不同，可能獲得土地貸款利率、成數也不一樣，通常價值越高，成數越高，利率越低，反之則是成數越低，利率越高，事先解決擔保品的使用問題，這樣要爭取好的方案也才方便。
申辦用地借貸的利率，建築用地落在2%-4%中間，農耕用地落在2%-6%中間，工業用地最低3%起跳，林地、山坡地最低3%起跳，至於放款成數的話，大約落在鑑價的5-7成，條件足夠好，成數自然會偏高，不用擔心到手的款項將短缺。

土地貸款怎麼決定可貸額度?

除了公告現值是一個參考標準之外，金融機構也會前往現場評估，看面積坪數大小、所在地理位置、有沒有臨近馬路、當前管理狀態、週遭發展情形等，綜合上面那些要素，決定如何計算可貸額度，由承貸方給出一個可承擔風險的合理數目。

銀行或農會申請土地貸款的條件是什麼?

• 借款人要年滿20歲，具備完全行為能力。
• 名下登記私有土地，要有辦法出示用地所有權狀。
• 個人信用評分良好，最好不要延遲繳交借貸，或是留下積欠卡債、被停卡的紀錄。
• 擬定土地的用途計畫，詳細列出可能花費的項目，有助於增加通過機率。

銀行有哪些辦理土地貸款的方案?

依照銀行內部評估機制的不同，提供的可貸金額與利率會稍微有些變動，除了使用目的是重要因素之外，參考近期實價登錄的水準，再另外請託專人前往現場評估狀況，藉此獲得一個可能放款的數目，因此方案只會給出一個大略的概況。

銀行土地貸款方案表：

銀行可以辦理土地二胎嗎?

銀行基本上以承辦第一順位為主，幾乎不可能承作土地二胎的案件，然而放款成數不會估到將近百分之百，即使用地辦理過一次借貸，仍然存在些許能夠借來資金的空間，借款人申請一胎拿到的款項，和抵押品的價值不會完全相符，仍有部分殘值沒有變現出來，若是面臨必須用錢的時刻，可能希望通過申請二胎緩解急用。 建議諮詢民間借款的管道，不要求抵押權順位的優先次序，不看個人信用評分、負債比高低、過往的還款情形，以擔保品的價值為衡量標準，有著充足殘值的話，隨時可以提供相應的額度，協助借款人更快速、更便捷地借來可利用的資金。

申請土地貸款需要準備什麼資料嗎?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

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林地的用途是什麼？

樹林地就是地面被樹木覆蓋的土地，可以分成國有、公有、私有林，其中以國有森林地佔地面積最廣大，由政府機關負責安排管理林木的任務，出於保持國土長遠利益的目的，不會去任意開發利用，避免因為破壞自然環境和水土保持，引起發生重大災害，基本上可以分成自然保護區、國土保安區、森林育樂區、原住民保留地、林木經營區等，不同的區塊發揮的功用各不相同；至於私有林業用地，則是依法登記為個人或團體經營使用，大部分位在中低海拔地帶，有些是以造林為計畫用途，種植價值高的的木材再賣出，有些則因為樹木生長花費時間過長，或是因社會應環保意識提高，政府政策變動不一，改成耕種其他農作物，甚至乾脆就整片荒廢不動用。

銀行辦理為什麼林地貸款有那麼多限制？

參考森林法實施細則裡面的規定，被列為林業用地的土地，是不可以隨意更改成其他用途的，除非向直轄市、縣市的主管機關申報，經由中央地政主管機關核准同意後，才可能進行其他使用規劃，法律一開始就把林業用地限縮在非常狹小的範圍之內，還要經歷非常麻煩的變更程序才有可能進行開發，種種因素造成銀行對於林業用地沒有好感，因此借款人希望可以用來向銀行借錢，成功機會可以說是非常渺茫。

林地的價值與地點 會影響過件的機率嗎？

會的。

坪數面積、實地狀況、位處地點將會改變林業用地的價值高低，面積越大、狀況越好、地點越靠近有人的聚落，價值會越高，那麼過關的機率自然提升，跟著影響可貸額度也會增加，反之則不容易被受理，因此提交申請之後，將有人去到現場評估物件價值，藉此決定要不要放款。

有哪些機構可以承辦林地貸款？

目前來說農會有推出造林貸款，目標是鼓勵推廣個人或農民廣泛種植森林，讓林木可以發揮它原有的經濟和生態效益，對象有一般的土地所有權者、數人共同持有所有權或承租、原住民保留地的所有權者等，但是借款用途只能應用在造林育林方面，分成下列三個階段：

1. 新種植的林木：樹齡不滿一年，因為準備拓植的土地需要做好整理、植木、施肥等前置動作，所以調來資金週轉運用，還款年限最長二十年。
2. 供養保育林木：樹齡已滿一年以上，尚未到達六年，需要為補充苗木、除草、施肥等工作支付金額，還款年限最長十九年。
3. 管控林木品質：樹齡已滿六年以上，尚未到達二十年，需要為修剪樹木、除去蔓草、梳理枝枒、砍伐過熟的林木、防治害蟲等工作支付金額，還款年限最長十四年。

專案要求承辦機關應該依據需求金額切實放款，還款方式是每月本利攤還，如果資金用處不符合規範，那麼農會就不可能予以過件，萬一借款人被農會退件，或是借來的資金希望投資在其他地方，可嘗試聯繫民間融資機構磋商，看看自己的物件狀況是否可能提供借貸，民間公司放款較寬鬆，不限定款項挪用方式，隨時接受借貸方案的討論，借錢後可以隨借隨還，或是先還利息，後還本金。

林地貸款的利率是多少？可貸金額會很少嗎？

農會的年利率是0.79%，借貸額度最高是2000萬元，但是農會只有成為會員才能申辦，並且要核查借款人的信用條件和負債比；
民間公司的利率比較高，月利率可能到3%，額度沒有規定上限，不看重信用條件是否良好、聯徵記錄是否無蝦疵、有無收入證明等，只要借款人拿得出可擔保的物件，任何時後都能來借款。

民間公司的風險會不會很高呢？

銀行非常注意控管風險，採取保守的態度，所以審核偏向嚴格，借款人不但需要一切信用狀況沒有問題，擔保品的價值也不能過低，否則就能輕易引起還款的疑慮，但是整體而言，風險因此被壓低，利率不會太高，民間公司的審核相較之下較寬鬆，借款辦法自由無拘，但風險會跟著往上增長，所以借款人在申請前，應該審慎挑選民間公司，有在政府立案合法經營，年利率不超過法定的20%，並且找得到實體位址，以免偶然間碰到高利貸或地下錢莊。

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什麼是山坡地貸款？

借款人名下有一塊土地，剛好就是山坡地，用此物件作為擔保品，抵押給要借錢的機構，如果案件被受理的話，承辦機構將前去現場勘查山地的現況，綜合評估擔保品的價值，當作款人可貸額度的一個參考，由於土地作為擔保品風險較低，因此可能貸到比較大的額目，利率也會比車貸、信貸來的低廉。

什麼樣的地形才能叫做山坡地？

山坡地保育利用條例第3條裡面有提到，坡地包含國有事業林地、試驗用的林地、防止土壤崩壞的保安林地等，此外政府還會按照地理形勢和行政區域，把範圍劃分出來，方便用來應對可能的保育和利用需求，以地理形勢來說，標高有100公尺以上，或是平均坡度有5%以上的地形，都能算在坡地的定義之內，擁有這類土地的所有者，就表示同時背負起水土保持義務人的責任，要依照法令規定處理使用權，妥善維護土壤的穩定和品質。

要去哪裡申請山坡地貸款？

一般來說，借款人抵押申貸時都會優先想到從銀行那裡借錢，但是因為坡地的使用要遵照法令來進行，需要事前向主管機關申請核准，不能隨心所欲地修蓋建築物，或是經商等其他用途，加上位置偏僻，遠離人群聚集的熱鬧地點，對銀行來說是條件不佳的物件，承辦的意願低下，很容易就被退件。
即使銀行拒絕受理，借款人仍然可以利用農會、民間融資機構等管道申辦，農會為了輔助農民推進農作耕種、水土保持的施作，有設立山坡地保育利用貸款的方案，但身分限制必須是農民才能申辦，除了合法擁有土地是不可缺少的要件之外，還要額外審核營運計畫是否可行，整體夠不夠完備，以上狀況都達標才符合資格，相比普通的銀行貸款嚴苛許多，還款期限最長10年，還款方式是本金平均攤還，寬限期最長三年。
民間金融機構是比農會還要快捷的方式，借款人若求助無門，可以向民間公司洽詢，審核條件不複雜，不要求借款人信用評分良好，繳款記錄不需要無蝦疵，不看負債比，不看收入證明，借款人提供的坡地條件足夠優良的話，將會有專人根據擔保品價格制定借貸方案，讓借款人順利取得資金，還款方式自由靈活，可以不約定日期，先繳利息，延遲繳本金，等到有充裕的資金再來償還本金。

貸款用途會影響過件嗎？

農會有規定，借來的錢只能投資在修建、加強公共設施，或是應用在水土保持、農作經營的項目上，如果用途不符合規定，那麼就不會過件，民間公司對借款的使用場合沒有那麼多拘束，不一定要侷限在農業施作或環境保護方面，借來資金之後可以隨意自由調度。

山坡地貸款的可貸額度大約是多少？

可貸金額基本根據土地的價值訂定，標準會在市面買賣交易價的的左右，農會的放款成數大約在市價5成，金額最高不能超過 400萬元，民間公司的放款成數則大約在8成，最高額度沒有一定的上限，讓借款人能遵照用度需求去考慮怎麼借債。

山地貸款的利率怎麼訂定？

基於使用目的有所不同，利率也會隨著變動，由於農會的坡地貸款，目的是為了讓農民增加收入，大多是和農作耕種和修建農業設施相關，年利率會在1.29%，民間公司的話沒有限制特定用途，但因為此種借貸風險比較高，收取的月利率可能會達到3%，比農會來得高。

申請山坡地貸款需要預備什麼資料嗎？

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

山坡地貸款到底要怎麼辦理呢？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分：

• 申請後估價：借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的數目，慎重選擇希望的承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下坡地的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。
• 審核價值：承辦機構確認土地的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。
• 對保後撥款：審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，要先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

所有流程跑下來，可能需要7個工作天或以上，借款人依序成功通過每個程序之後，承辦機構將知會撥款日期，款項匯入到預先選定的帳戶，借款人接著就可以自由使用資金。

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如何申請無償取得原住民保留地所有權？

1. 原住民於原保地開發管理辦法施行前使用至今之原住民保留地。
2. 原住民於保留地內留有原自住房屋，其面積以建築物及其附屬設施實際使用者為準。
3. 原住民依法於保留地設定耕作權、地上權或農育權。

第18條規定：原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定特殊用途外，其轉至之承受人以原民為限制。

原住民保留地可以繼承、贈與或轉租嗎？

根據原保地開發管理辦法第15條規定，繼承或贈與之對象，限定為三等親內具原住民身分者之外，不可轉讓或出租。若違反規定者，依照16條規定：

1. 已為耕作權、地上權力或農育權登記持有者，訴請法院塗銷登記。
2. 租用或無償使用主，終止其契約。

若持有原保地可以申請土地貸款嗎？

除了保育地之外的土地皆可申請貸款，所以即便持有原住民保留地，只要擁有所有權，即可申請土地貸款。但是有個問題，並不是每間金融機構都願意承做原保地，因為光看上述介紹原保地特性就能知曉，原保地若經歷到法拍程序，會很麻煩，且只有原住民身分有權對原保地進行處置。所以不論任何金融機構，尤其是官僚體系的銀行，為了避免麻煩與降低風險，幾乎不承作原保地貸款。

哪裡可以申辦原住民保留地貸款？

通常人們都對原住民抱有刻板印象，會認為他們懶散、不善理財，因此若要通過銀行的貸款審核，很難! 但原住民其實並不是大家所想的那樣，他們樂觀、開朗，並非懶散，只是因為傳統原民社會性，導致的理財觀念較差，但其實只需要灌輸一點理財觀念，也能好好生活，但是需要資金創業，或是做任何經濟行為時，卻因為刻板印象加上持有原保地，因此貸款金額不高，或是根本無法貸到款。要是銀行不行借，還有哪裡願意提供貸款?

龐德隆原保地貸款專案

在銀行之外，你還有第二個選擇，實際案例帶你了解。
希望藉由創業打造原住民美食新氣象的王老闆，原打算在台北開一間原民美食餐廳，利用現在很夯的網美風裝潢，希望可以讓原民文化重新受到重視之外，利用網路平台宣傳力量，打開知名度。
但是在初期準備階段，需要100萬左右的資金，所以王老闆向銀行申請原民會的「綜合發展基金」貸款創業，但卻被銀行不斷拒絕，幾個月過去才找到一間願意申貸的銀行，卻被告知只有30萬的額度。
30萬!連一半的資金都不夠，王老闆要怎麼開始?好不容易找好店面，但是沒有錢，就算簽了租約也開不成，所以一直遲遲未簽，但害怕店面被別人搶走，王老闆在30萬撥款後，就先簽下了店面，用這極度有限的資金先行作業。

王老闆原本想這樣硬撐創業，但真的快撐不下去了，所以他打算利用名下擁有的原住民保留地申貸土地貸款，但經過多間銀行詢問，皆不願承貸。為了推動創業進度，他只好另尋他法，這才好不容易找到了龐德隆不動產融資，一間具有多年經驗的金融公司。

經過王老闆提供的土地資料進行初步評估後，若想申貸70萬沒有問題，於是經過簽約對保，2天後款項撥入王老闆戶頭，且隨借隨還，所以王老闆可以依照開店進度申請貸款額度，不需一次提領，省下利息費用。王老闆現在可以放心的創業，不需要再面對冷漠的銀行職員，只要一通電話或線上聯絡，就可立即撥款。

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