以房養老有什麼特色？

一般買房時，會先付清頭期款，其他部分交給銀行房貸，日後每月分期還清，以房養老貸款卻相反，屬於逆向抵押貸款，借款人以名下房子做為擔保，每月從銀行借出一筆錢，支付生活開銷費用，領到的總金額不超過房產總值，而且關係到預期壽命，當貸款期限到期、支付金額已滿額或借款人過世後，銀行會拍賣不動產還清債務，如果想要留下房子，可以由他人付清銀行借款，取回房屋所有權。

以房養老貸款和傳統房貸差異表

怎麼計算以房養老每月利息？

借款人和銀行約好每月固定支付金額，一旦開始領錢便產生利息，撥款前要先扣繳利息，撥款期數越多，利息就不斷增加，所以銀行每月給付金額不會一樣，實際拿到金額反而會遞減，例如借款人目前60歲，屋齡25年的房子獲得1100萬元額度，貸款期限30年，以利率2.1%計算，第1個月無利息，實領30555元，第2個月利息53元，實領30502元，第3個月利息107元，實領30448元，一直推算下去。

難道不會扣到沒錢嗎？

大部分銀行規定，最多僅扣到月付金額三分之一，銀行每月撥款30502元，扣繳利息最多為10000元，到了第189個月，利息已超過上限10000元，其餘超過部分先欠著，等到貸款期限結束，再一次清償所有借款，從第189個月到第360個月，總共積欠利息795395元，房貸大都採取浮動計息，雖然保障每月領到一筆錢，但金額會不斷改變，若利率提高，利息也會跟著上漲。

貸款期間結束後，會發生什麼事？

當借款人和和銀行約好的年限期滿，需要清償借來的錢，不然房屋所有權會被銀行收走，失去長年來的住所，借款包括本金和未繳利息，以上面的例子說明，本金1100萬元加上利息795395元，總金額為11795395元，以房養老仍是一種貸款方式，最好衡量個人狀況看能否承擔，不論是不是已屆退休年齡，都要準備好理財計畫，及早安排退休生活，善用時間持續創造財富，保障日後生活水準，以免老年流落在外。

2025最新各大銀行以房養老一覽

誰符合以房養老申請資格？

1. 年滿60歲的本國人。
2. 信用正常，具有完全行為能力。
3. 名下房屋無貸款，不限自住或商用。
4. 借款人擁有所有產權，沒有其他持分。
5. 屋齡加上借款期間不可超過60。

辦理以房養老後，房子怎麼處置？

借款人只是需要借錢，所以用不動產當作擔保品，所有權並未改變，仍可以清空債務拿回房子，假如借款人早一步過世，子女如何處理房產，可以考慮下列幾種方式。

1. 使用自己的財產還清房貸債務。
2. 賣掉房子的款項進行清償，餘額由子女收下。
3. 和銀行商量，先把房子過戶到子女名下，子女再辦理新貸房貸償還原本債務。
4. 子女選擇不保留，銀行直接進入法拍程序，以出售的價金償還借款，餘額退還給子女，假如價金無法清償，將會追討借款人其他資產，補上不夠償還的部分。

哪些人申請以房養老最好？

1. 名下多間房屋

名下不只一間房產，可以使用非住所的房產申請以房養老房貸，不用為了繼承問題和子女爭執，如果房子座落良好地段，能貸到的金額也高，可以每月領錢經營日常開銷，多出一筆零用金，不但能支付醫療費用，還能過上有品質的老年生活。

2. 沒有子女

這種方案非常適合單身、膝下無子女的年長者，他們努力買下來的房子，將成為老了之後的避風港，不用入住安養中心，在自己的家裡安度晚年，而且不需要處理子女問題，幾乎沒什麼煩惱，可以結交附近的街坊鄰居，彼此互相支持幫助。

以房養老有什麼好處？

不再工作依然擁有現金流，每月都會收到援助生活的資金，不需要為了日常開銷煩惱，尤其是晚年無人照料的年長者，可能更需要這些錢，除此之外，現代社會逐漸以小家庭為主，子女通常會搬出去住，如果有子女又不希望帶給子女額外負擔，年長者可以自己養自己，把房子轉換成養老基金，避免加重晚輩經濟壓力，也能維護晚年自尊。

以房養老有什麼壞處？

目前承做以房養老貸款的銀行不算多，加上國民平均壽命拉長、利率波動、房價下跌風險，導致過件機會不高，實際情況和借款人的預期有落差，貸款成數比起一般房貸也偏低，大約為5-7成，所以金額一定比較少，不在都市地區的物件，可貸額度可能無法應付生活支出。

二胎房貸如何支撐你的退休生活？

銀行以房養老方案要求信用良好，如果借款人有信用瑕疵，面對嚴格的審核程序，通常很難成功核貸，而且可貸額度實在不高，萬一借款人碰到意外，臨時需要較大額支出，以房養老支付金額可能不敷使用，民間二胎房貸給予另一個週轉管道，即使房子已辦過房貸，仍可以利用第二順位抵押權借出剩餘殘值，最高可貸到8成，比起銀行限制成數，提供的貸款空間更充分，而且沒有年齡限制，退休人士照樣辦理。

「代償」也就是「代替償還債務」的意思。當借款人身上同時背負多筆債務，以致無力還清這些累積的欠款；或者因原債務利率過高，希望可以轉貸銀行降息時，此時就需要第三方機構的幫忙。

那麼如何挑選提供代償服務的機構？申請代償需要的支付哪些費用？此篇文章一次告訴你！

為什麼需要代償？

申請代償的原因：想民間轉貸銀行、想降低利息、想整合債務，而這三個原因通常也都互相有關連。

情況一：利息太高，想要轉貸銀行

借款人本身可能有民間高息債務問題，導致還款壓力過大，因此希望藉由轉貸銀行來降息，但銀行並不接受有民間貸款紀錄的人，這時就需要「第三方機構」幫忙代償民間債務，將民間借款的紀錄塗銷後，再辦理轉貸銀行。

情況二：負債過多，想整合債務並轉銀行

除了利息過高之外，借款人也可能因債務項目過多，導致理財不易，同時也因債務項目太多，利息費用太高，因此希望可利用代償，將所有債務一次清償後，再轉貸至銀行重新辦理貸款。

情況三：有信用卡循債務，望透過他行辦理轉貸

除了代償民間債務外，銀行之間也可以進行代償，可能是原銀行額度不足，或有卡循等高息負債，希望透過其他銀行代償原債務後，並轉貸，達到降息或增貸的目的，也就是轉貸降息或轉增貸的概念，而代償只是其中一個環節。

龐德隆遇過的有「代償需求」的客戶，基本上都是以轉貸銀行為目的，為的就是希望擺脫在民間借款的高息債務，以及信貸、車貸、房貸等債務過多，管理不易的問題。不過申請代償需要注意些什麼嗎？若無法順利轉貸銀行，該怎麼辦呢？

如何挑選幫你代償的機構？

• 了解申辦原因

要想找好機構的第一步，得先知道自己要什麼。例如想要轉貸銀行，那就要找有辦理轉銀行業務的機構；想要整合貸款，則要找能提供大額資金的機構；想要降低卡循，則要找適合的銀行等等，所以申辦的原因很重要！

• 收費是否透明

挑選機構時，尤其“非”銀行的金融機構，一定要注意對方的收費是否公開、透明、合理，避免代償過程被收取高額手續費，讓你需要負擔更高的債務。記住，正規的公司不會在即將簽約之際，才告訴你收費項目，而是應該是先就告知所有收費，讓借款人可是先考慮是否辦理。

• 有實體公司位置

當你在網路上隨便找間機構幫你辦理代償，這需要面臨很大的風險。我們遇過不少客戶，被高利貸壓榨，或者變成警示帳戶，而他們原本應該有機會轉貸成功的，都是因為找到這些沒有保障的機構，加上又是在網路上找的，沒有實際位置，即便報警也難以求償。

• 是否有廣告不實

若你在廣告上看到100%過件，或者保證過件等廣告或話術，最好不要輕易嘗試。因為對方就是為了吸引你，或許是騙取錢財或個資也不一定，只要廣告越吸引人，他們就能引人上鉤，成為他們下一位受害者。

除此之外，其實還有很多挑選機構的眉角需要注意，市面上或檯面下辦理這類代償業務的機構很多，但往往越是著急，就越可能遇到不肖業者，所以挑選機構時，最好保持冷靜且選擇有口碑的機構，不要找來路不明的業者幫你。

龐德隆的代償流程

1.申請並列出債務項目

向龐德隆專員申請需要民間轉銀行方案，或降息方案，並找出所有的負債來源，由我們幫你進行評估，提供貸款計畫，待通過後，即可正式進行代償作業。

2.簽約

與龐德隆簽訂代償合約，確定代償合作關係，並等待撥款。

3.代償

由龐德隆提供資金，將借款人名下所有民間債務還清並塗銷。

4.與銀行簽約

由龐德隆幫借款人與銀行進行媒合，替借款人找到銀行轉貸並進行簽約，由於已經沒有民間債務的紀錄了，因此可以很順利的與銀行簽訂貸款契約。

5.銀行撥款還給龐德隆

簽約後並等待銀行撥款，將撥款金額還給龐德隆後，借款人就正式轉貸銀行成功，並獲得銀行利率與貸款年限。

代償需準備以下文件：

• 雙證件（身分證＋第二證件）
• 收入證明，存摺封面與近6個月的存款、取款明細
• 戶籍謄本
• 土地及房屋權狀、謄本
• 過去一年的借貸繳款紀錄

申請代償需要多少費用？

這需要看你辦理的是哪種代償服務，因為不同的借貸需求與方案，需要花費的項目不同，這邊我們以轉貸銀行為例：

民間轉銀行需要經過「清償、代償、貸款」三個階段，清償時需要由代書進行塗銷，此時就需要支出一筆 “塗銷費用” 與 “代書費” ，約落在1-2萬，代償則需要支付一筆代墊費，至於收費行情則根據金融機構而異，建議事先詢問欲申辦的機構再決定，而最後跟銀行貸款，也就是必要的設定抵押權費用、開辦費等等，根據不同銀行也有不同的收費標準，但大約落在3,000-15,000之間。

雖然這些費用加總看似很多，卻能幫到你遠離民間高息債務，因此相對來說還是非常划算的。

若你也有轉銀行或整合負債的需求，歡迎找龐德隆洽詢，我們提供免費諮詢服務。

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二胎房貸是什麼？又有哪些特點？

又稱二順位房貸或房屋二胎，是指當房屋已經有第一順位房貸（例如購屋貸款）尚未繳清時，再次向另一家銀行或金融機構抵押同一間房屋，申請第二筆貸款。 這第二筆貸款的債權，在房屋的抵押權設定上是第二順位，因此稱為二胎房貸，等於先後借了兩筆資金，在金額、利率、還款期限上有差別，尤其二順位的風險較高，通常利率會增加，審核態度也比較嚴格。

1. 屬於不動產貸款：不動產借貸的風險低，金融機構給予良好方案的意願高，相比各種借貸商品，有低利率、高額度的優勢，作為籌資管道非常合適。
2. 不用清償前貸款：房子辦過借貸的情形下，不需要還清所有款項，直接申請二胎房貸，依然可以借到資金。
3. 適合短期週轉：短期期內若有緊急需要，審核時間比一般不動產借貸短，不必等待太長時間撥款，立即填補週轉缺口。

什麼樣的人需要二胎房貸？

1. 動用大筆資金：二胎房貸沒有月薪22倍的限制，範圍從幾十萬到幾百萬都有，加上房產的增值空間，提高可借額度的最高上限，滿足大額資金需求。
2. 債務整合：身上有信貸、車貸、卡債等多筆債務，每筆債務的利率、金額、還款時間不一樣，造成繳款非常複雜，可以用利率較低的房貸整合債務，減少每月支付利息，用單一時間繳清還款。
3. 無法成功增貸：向原機構辦理增貸是最快的，不過若是無法通過，辦理二胎房貸，依然能找到適合的金融機構。

二胎房貸有哪些申請條件？

1. 借款人年滿20歲，名下有房子。
2. 房子的殘值足夠設定第二筆抵押貸款。
3. 前房貸繳款紀錄正常。
4. 個人信用沒有瑕疵。
5. 提供薪轉證明、勞保證明、扣繳憑單。

二胎房貸資金可以用在哪些地方？

1. 實現人生夢想：買車、買房、結婚、創業、投資理財、緊急支出、債務整合。
2. 公司營應週轉：更換工廠設備、擴展公司規模、購買原物料、週轉金。
3. 房屋裝潢：內部裝潢、整體裝修、老屋翻新。

二胎房貸的可貸額度是多少？

基本上是依照個人條件、房屋價值決定，申請途徑不同會影響核貸金額，銀行重視個人信用，信用差則成數低，由於次順位的風險高，案件審核比較嚴格，可貸額度通常會受限，民間借款主要看房屋價值，價值高則成數高，相比銀行放款態度審慎，民間公司的可貸額度更高，成數最高可以借到9成。

二胎房貸資金不夠用時怎麼辦？

已經洽詢過二胎房貸，手頭上的現金還是短缺，可以試試看這些方法。

1. 申請原機構的增貸：假如還有借款空間，也符合資格，就能和原機構討論增貸方案。
2. 找其他金融機構轉貸：當增貸行不通，若是改用轉貸的方式，轉移給另一家承辦公司，說不定還有多餘金額。
3. 使用房屋三胎：不想轉移設定的話，可以再找第三家融資公司，辦理第三順位的抵押借貸。

民間二胎房貸是什麼？

借款人在民間公司辦理二胎房貸，透過代書、金主取得資金，就叫作民間二胎，辦理第一筆房貸後，不透過銀行進行第二次申貸，將第二順位抵押權設定給金主，經由專員評估房屋殘值，扣掉原有債務計算可貸額度，藉此快速獲得資金，之後再支付利息給承辦的融資公司。

民間二胎房貸利率有多高？

民間二胎房貸審核門檻寬鬆，許多案件的借款人條件不佳，依然成功獲得資金，相對而言放款風險也會提高，承辦公司把風險反映到利率上，訂定利率通常比銀行高，民法規定約定利率最高不得超過16%，超過就是非法借貸，民間公司利率範圍一般是1%-3%，建議申貸前先了解融資公司提供的方案，確定自己可以負擔而不會被債務壓垮。

民間二胎房貸有什麼優點？

1. 申請條件寬鬆：民間公司不調閱聯徵報告，個人信用狀況不影響申請，便於條件差的客戶申請，即使信用有瑕疵、過去有逾期繳款紀錄、負債比過高，也不會因為這樣讓案件審核受到阻礙。
2. 辦理時間快速：民間公司要求的資料少，審核過程簡單，花費時間不多，借款人若有非常緊急的需求，24小時之內完成案件的審核、評估、對保、撥款，即時支援資金危機。
3. 還款方式自由：可討論還款期限，短時間內本金還不出來，和承辦機構約定後能夠往後拉長期限，還能無限制使用寬限期，只需要先繳利息，本金延後緩繳，降低財務壓力，此外提供隨借隨還的選項，借完就還，直接省掉後面的月付金。
4. 申貸成功率高：民間放款基本上是審核擔保品殘值，判斷有沒有達到核貸的門檻，只要殘值確認有可貸空間，案件獲得受理是非常常見的事，那些條件比較不理想的擔保品，也同樣有機會通過民間融資變換成現金。

申辦二胎房貸需注意哪些風險？

非法營業公司

地下錢莊看似作正當生意，但客戶在他們那邊辦理借款之後，利息債務卻快速增加，如果延遲繳交、還不出來，就用極端手法討債，比如暴力威脅、恐嚇，或天天打電話騷擾，導致受害者精神衰弱，甚至強迫屋主變賣、過戶房產。

不合理的高利率

訂定超高利率，遠遠超過法定上限，採用以日計息，向客戶收取超高利息就叫做高利貸，即使借的額度不高，利滾利累積下來將變成數目非常大的債務，光是每月利息就繳不完，成為被高利貸剝削的羔羊。

隨意開立收費項目

還沒簽約就開始收取各項費用，也有完成簽約後，沒有仔細說明收費項目，直接在契約上註明繳納代辦費、手續費、帳戶開辦費等，而且從借貸金額扣掉一大筆費用，客戶事後才知道損失金錢，已經來不及討價還價。

詐騙集團陷阱

部分不肖者業者利用漂亮的文字，到處宣傳吸引不懂行情的人，比如最低利率、有身分證就過件、不需要經過審核等，等到受害者落入圈套，就扣留身分證、存簿等文件，作為人頭戶胡亂用在其他用途，可能意外變成詐騙集團幫兇，反而讓自己的處境變得更糟糕。

行銷不符實情

不少公司聲稱提供整合行銷服務，透過和銀行合作的管道，保證幫助客戶轉貸到銀行，然後從中收取代辦費，然而卻沒有真正處理好問題，文件送交出去後就置之不理，核貸失敗也不會將錢退還回去。

銀行二胎房貸有哪些方案？

銀行偏重降低授信風險，當拍賣房屋來償還債務時，第一順位可以先清償債務，接下來才是輪到後面順位，由於次順位借貸的債權保障在靠後順位，風險明顯比前一位來得高，因此願意受理二胎房貸的銀行數量較少，條件審核比較嚴格，額度、期限的限制也比較多。

商業銀行房屋二胎方案比較表：

什麼樣的人無法申請銀行二胎房貸？

• 沒有固定收入：為了確保申貸人具有一定還款能力，需要提供薪轉證明、在職證明、扣繳憑單等資料，當作每月償還債務的保證，銀行非常重視收入來源和穩定工作，沒有工作或收入不固定的人，無法通過核貸。

• 負債比過高：負債比會影響申貸成功率，月債務除以月收入得出月負債比，銀行的標準是月負債比不得超過70%，當作借出額度的上限，表示債務越高能借的額度就越少。

• 留下逾期繳款紀錄：過去繳交房貸、信貸、車貸、信用卡等債務，出現延遲繳交的狀況，會造成信用評分嚴重下滑，最近1年內有任何不良紀錄，都會變成申請案件的阻礙。

• 信用空白：沒有和銀行往來的紀錄，在聯徵中心調查不到任何資料，無法計算信用評分，一般就叫做信用小白，屬於可查詢資料太少的高風險客戶，最好先辦幾張信用卡，和金融機構建立關係以及個人信用。

• 調閱聯徵次數太多：申貸人為了找出最有利於自己的方案，多次向不同的金融機構詢問，結果就是不停地調閱聯徵報告，短時間內查詢超過3次，將引起對方的不信任，通過審核更加困難。

• 強制停卡、預借現金等：申貸人累積卡債未繳清，遭到發卡機構強執停用，將送到聯徵中心列入報告中，嚴重影響分數評定，或頻繁使用信用卡預借現金功能，可能被認為經濟狀況非常差，而不考慮過件。

什麼是二胎房貸轉銀行？二胎房貸轉銀行有哪些限制？

申貸人因為急需用錢、條件不良、債務協商等因素，決定先在民間公司辦理二胎房貸，之後培養個人條件，直到能夠通過銀行的審核門檻，便把借貸從民間轉移到銀行名下，就是所謂的二胎房貸轉銀行，由於民間的利率通常比較高，難以節省成本支出，轉貸給銀行可以減少利息，所以不少人還是希望能夠轉到低利率的機構。

1. 清償民間債務：必須先還清已存在的欠款，塗銷房產上的次順位抵押權設定，後面銀行才有空間承作，限制比較嚴格的話，還會要求過去1年沒有私人設定。
2. 可貸額度足夠：每次新辦理一次借貸，承辦機構會重新評估鑑定房產價值，如果一胎加二胎的總金額，已經接近成數8成，幾乎沒有提供放款的額度，那就不可能成功轉貸。
3. 個人信用良好：銀行非常重視申貸人的信用狀況，依照聯徵報告的評分判斷是否適合授信，建議認真培養信用分數，按時繳交欠款，並好好規劃收入來源，提升自身條件是最有效的作法。

二胎房貸、信貸、增貸有什麼不同嗎？

二胎房貸是用房屋當作擔保品，授信風險容易控制，所以利率低且額度高，依照房產的各項條件，判斷怎麼辦理授信業務，適合用來辦理大額週轉，信貸主要審核信用條件當作放款依據，不需要其他擔保品，不過因為風險上升的關係，利率會上升，額度也不高，只能滿足小額資金的需求，額度上限透過收入證明、工作年資來訂定，只要有一分穩定的工作，很容易就通過申請。

增貸是利用原有房貸當作基礎，再次向原機構申請借來資金，已償還的本金轉變成可貸額度，假如房屋有所增值的話，更可以提高借錢成功的機率，作法看上去和次順位借貸非常相似，只不過當增貸遭到拒絕時，就需要找另一家金融機構辦理二胎房貸，登記設定房屋的第二順位抵押權，申貸人實際上是還款給兩家不同的承辦機構。

申請二胎房貸需要準備什麼資料嗎？

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、房屋所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

二胎房貸到底要怎麼辦理呢？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分。借款人如果想要申辦，最好先了解所有流程，關鍵步驟有申請、審核、對保三個部分：

1. 申請後估價：借款人先考慮需求資金額度，挑選承辦機構申請貸款，根據對方要求條件，準備好所需文件送出，若初步檢查受理案件，接下來前往現場勘查，拍照並記錄下物件的各方面條件。
2. 審核價值：承辦機參考公告現值，確認基本價值，評估借款人需求額度，放款成數約在5-8成之間，借款人提供完整資料，送交給承辦機構審核，然後是訂下金額、利率、期限等，快速成立案件。
3. 對保後撥款：完成審核後，承辦機構將和借款人對保，雙方約定時間和地點，現場確認內容並簽訂合約，之後前往地政事務所，把抵押權設定給債權人，抵押權設定金額是借貸金額的1.2倍，辦理登記結束後，借款人才會收到款項。

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抵押權的角色為何？

名義人：一般指的是借款人，提出貸款的持有人，債務清償的義務人。
債權人：提供貸款的單位或個人，是取得抵押權的人。

普通抵押權與「最高限額抵押權」有何不同？

普通抵押權

1.抵押權與債權「不可」獨立存在

當借款人申請房屋貸款，債權人必須在普通抵押權設定前，必須要先有「債權」存在，也就是必須要有合約書。

合約書內必須載明借款金額、期限等，以此當債務人無力償還債務時，債權人便能以普通抵押權行使權利。

2.保障範圍為「債權」而非設定金額

普通抵押權優先受償範圍包含合約書載明內容，包括：「借款本金、利息、延遲利息、違約金」等。

舉例來說：如果阿美借款100萬並設定普通抵押權，一旦阿美沒有依照合約內容還款，債權人有權利將阿美的房屋法拍，以此將100萬借款本金取回，除此之外還可額外要求將未繳的利息、延遲利息以及違約金等一併討回。也就是說實際債權人可以取得比100萬更高的回報。

3.普通抵押權如何消失？

債權存在，才能設定普通抵押權，因此當債權消失，抵押權也就不見了。若想提前清償債務，則需要到地政事務所申請塗銷。

最高限額抵押權

1.抵押權與債權「可」獨立存在

最高限額抵押權可以先進行設定，再產生債權，因此其中不論產生多少債權都可以。但債權約定的金額，必須在最高限額抵押權設定的金額內，才能保障債權人不受到損失。

舉例來說：如果阿明的房屋被設定了500萬的最高限額抵押權，則阿明能在500萬內，隨時進行債務增減，例如今天借了200萬，明天還了50萬，則阿明最高還有350萬的額度可借。

2.保障範圍為「金額」而非債權內容

意思是最高限額抵押權保障債權人可以在設定金額內，獲得優先清償，可一旦超過設定金額，要想要求利息、延遲利息、違約金等，債權人不能主張優先受償。

簡單來說就是一旦阿明借了500萬未還，債權人有機會將500萬拿回，卻難以追討利息費用等合約所載明的金額。

3.最高限額抵押權如何消失？

由於債權與抵押權兩者獨立，因此最高限額抵押權的期限，可由債務人、債權人雙方互相約定，不過根據法律規定，最長不可超過30年。要想提前塗銷也可以到地政事務所申請。

房子抵押貸有哪些特性？

1.保障債權人
當債務人無法在規定時間內繳付本金或利息時，債權人可以向法院申請拍賣房子，拍賣後取得的錢，法院會按照借貸金額歸還給銀行或債權所有人，扣除後剩餘的錢會還給債務人。

2.債權人優先權
當執行拍賣的房子中債權出現有兩者以上時，此時拍賣後取得的現金會依照順位的優先權逐一清償，例如銀行的20年房貸通常都是第一順位，債務人在銀行之後申辦的二胎房貸，就是第二順位，法院會優先清償銀行後剩餘的部分再執行清償第二順位，以此類推。

3.債權歸屬性
抵押權屬於債權人持有的債權，當債務人清償債務後，雙方已結束債務關係，通常還款時也會同時塗銷抵押權設定。

4.債權穩定性
不動產的抵押權，不像一般信貸或是個人小額貸款，債權人持有不動產債權時，不需要擔心債務人跑掉，若債務人惡意失聯，債權人可以執行法院拍賣房屋。

5.債權追朔性
若債務人將設定抵押權的房產轉賣或贈與他人，依民法規定，抵押權依然存在，債權人依然可以執行法院拍賣，債權不會因此消失。

抵押權設定需要準備哪些文件？

1. 申請書
2. 契約書正副本
3. 抵押權權利書狀
4. 義務人印鑑證明
5. 戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本(三擇一)
6. 身分證正本+印章
7. 申辦規費

委託代書代辦抵押權設定需要多少費用？如何塗銷？

公式:貸款金額*1/1000
範例：設定金額為500萬 5,000,000*1/1000=5000，委託代書辦理一般收取約4000-5000元的委託設定費。

抵押權設塗銷需要準備哪些文件？

1. 申請書
2. 申請人證明文件影本
3. 抵押權人印鑑證明&身分證明文件
4. 他項權利書
5. 塗銷同意書與債務清償證明文件
6. 其他證明文件

抵押權效力範圍在哪裡？

附加一體物：不只有建築物本身，還包含和抵押物合為一體的附加物。
孳息：包含天然孳息與法定孳息，天然孳息是從動植物獲得的產物，法定孳息是利息、租金與其他法律上的收益。
租賃權：租借給別人的權利，抵押品拍賣後，租賃權和所有權一起轉讓。
物上代位：一物代替另一物的位置，就算抵押品消失，賠償金應該代為補償，比如損害賠償金、保險金等。

什麼是抵押權順位？

不動產可以同時設定數個低押權，分成第一、第二、第三等順位，代表優先償還的次序，拍賣不動產所得到的價金，根據該順位來進行分配，後位債權人只能拿到前位債權人清償的剩餘金額，當價金不足以還清所有債務，後位債權人只能取得不完整的款項。

設定抵押權的流程怎麼走？

申請：申請人遞交相關文件，由收件人核對身分，加上收件號數、收件日期、收件人員章。
計費：核算登計費、書狀費、逾期申請登計的罰鍰，列印繳費單。
收費：申請人完成匯款後給予收據。
初審：檢查查封、預告等地籍資料，確認申請書填寫資料正確，審查通過後將移送複審。
核定准登：完成複審後，在申請書簽名並簽上日期，相關系統內輸入准登。
列印書狀：案件與電腦檔案校對無誤，就能印出權狀，蓋上機關印信、簽字章。
歸還文件：申請人領取所有文件時，要在收件簿蓋章並簽上日期。

設定登記的申請方式是什麼？

臨櫃申請：前往各地區地政事務所辦理。
跨所申請：民眾可到縣市的任何一個地政事務所申請，超過10連件的大量案件，以及不能跨所辦理的項目則不在此列。
跨縣市代收：民眾到各縣市地政事務所送件，代收人員審核送件人的申請，然後把申請書、需要文件以郵寄方式，送到土地管轄所處理相關事宜，等到案件完成登記，再把相關文件寄回去給申請人。

先告訴你房貸的秘密！

為了能買間屬於自己的房屋，你付出了很多精力，就為了能籌到自備款，但是你考慮過之後的每月還款嗎？為了能降低每月支付，於是你選擇30年房貸，為了讓剛開始的貸款繳得輕鬆，於是你選擇3年寬限期，搭配上8成房貸以及2.5%利率。

在寬限期間，你的每月支付不到1萬，寬限期一過每月至少需要3萬，你真的準備好了嗎？假如你的月薪只有5萬，又要如何面對房貸、車貸？如果你是一個人住到還好，但偏偏你是家庭支柱又該如何是好？

買房雖然能代表財力，但千萬別覺得自己可以，但這可不是在看衰你，而是給你最實在的砥礪。

你要知道每個月的負債不可超過薪資的1/3，因為一旦超過，將有可能影響基本生活，但是你會說：拉長還款期限不就能降低月付了嗎？
確實啦！拉長還款期限能降低月付金額，但同時你需要付出更多利息支出！

舉個例子來說：20年V.S30年房貸，若以貸款800萬、利率2.5%來算，不考慮寬限期：

• 20年房貸的利息總額為217萬元
• 30年房貸的利息總額為338萬元

若你不曾提前還過本金，利息費用至少差了121萬，這還只是以單一利率計算，但通常房貸都是機動利率，恐怕數字將會差更大。

房貸期間可以提前還款嗎？

銀行都會與借款人進行簽約，所以會有綁約期，在這段期間你不可以提前償還本金，不過合約期限一過，你可以選擇階段式償還本金，又或者一次繳清所有本金。如果你想在綁約期間還款，可是會有違約金的，這點需要注意。

借了房貸之後，還能用房子借錢嗎？

借了房貸之後，不代表就不能有其他借貸行為，以下就介紹幾種房貸方案供你參考。

房屋增貸

如果你已經還款一陣子了，代表額度釋出，假設你都還款正常，未有不良繳款紀錄，這段期間也未新增其他負債，那麼銀行若當初給你800萬額度，你已經還了2成，那麼想要再次將餘額借出是可以的，這也就是房屋增貸。

想要向銀行申請房屋增貸的條件較為嚴苛，除了需要有正常的繳款、信用評分高之外，還要有足夠的額度。假如800萬的欠款，你只還了50萬，卻想再借出100萬是不可能的，因為額度不足；但如若你還了100萬，想借50萬，通過率會較高。

二胎房貸

民間與銀行皆有二胎房貸的方案，就是建立在第一次房貸之下，藉由重新設定抵押權，以二順位抵押的方式取得房貸資金，將房屋尚餘的額度給提領出來。不過銀行的二胎方案額度不比民間，因為民間不需要查聯徵紀錄與收入證明，因此提供較高成數。

二胎可貸額度計算：假如800萬房貸，你已經償還了300萬，現如今你想要貸款，於是經過評估後，發現你的房屋有增值且一樣提供8成貸款，於是現在這間房屋的總額度提升到1,000萬，扣除尚未繳清的500萬房貸，你的二胎額度就是500萬。

三胎房貸、四胎房貸

二胎也無法滿足你的資金需求的話，還有房屋三胎、四胎、五胎，只要你的房屋有足夠的額度，不論是幾胎都已申辦，而計算方式與二胎是一樣的，只要房屋有增值，想要再次借出便重新評估，在扣除掉尚餘的貸款額度後，就是你能申貸的金額。

舉例來說：假如一胎還有500萬，二胎尚餘300萬，那麼想要借三胎經過評估後，這間房屋可貸總額為1,000萬，用1,000－500－300＝200萬，這就是你三胎可以申請到的額度喔！

房貸能買房也能幫你理好財！

購屋之後，你會覺得自己被房貸綁死，但你知道嗎？別總是傻傻地繳貸款，如果在你背房貸的期間，要是遇上任何需要錢但卻臨時籌不出錢的情況，就應該善加利用房貸。

房屋是具有保值、增值性的物品，你放久了不動它，房屋也能為你帶來收益，因此你的房貸額度並非永久固定，或許你能在繳款一段期間之後，發現房屋增值，若你有資金需求，便可以向銀行提出重新估價的請求並申請增貸，你便能用房貸的低利去活用資金，把不動產變成可靈活動用的資產。

增貸不成怎麼辦？有信用瑕疵如何申請房屋增貸？

雖然上面好像把增貸說得很簡單，但實際上如果你要向銀行申請房屋增貸，除非你要保持著良好的信用，並且收入穩定、工作穩定，所以申請增貸可不是說房屋有額度就可以申請通過。

可是因為有資金困難造成信用瑕疵怎麼辦？想要貸款卻被拒之門外，除了銀行還有哪裡可貸？答案就是找民間貸款！

民間有不少機構都有能力承做不動產貸款，其中龐德隆不動產融資在業界深耕多年，早已是業界的佼佼者，因此擁有不少客戶，也不乏藉由朋友介紹推薦來的，因為龐德隆具又非常專業的不動產借貸服務，加上不用查聯徵紀錄，也不需要收手續費，因此不少人即便條件符合銀行需求，但為了能更快速的取得資金，也會選擇龐德隆做為資金提供來源，使用二胎、三胎、四胎等房屋貸款的方式，為自己的生活鋪路。

龐德隆房屋貸款申辦流程(不論一、二、三、四胎皆一樣)

步驟一：
先加了龐德隆的官方LINE ID：@PL168，之後利用線上申請的方式，與龐德隆接洽，並上傳了身分證正反面、房屋權狀、房屋謄本的照片，以及告知所需額度。

步驟二：
經過龐德隆專業評估團隊的快速估價，半個小時後估出房屋的可貸額度及成數。

步驟三：
確定可申貸後，與借款人相約於欲抵押的房屋進行屋況審核，確認房屋現況沒問題後，即可立即進入簽約。

步驟四：
將由專業國家考試合格代書做第三方，進行簽約對保。在確認合約內容沒問題後，雙方在代書對保下簽約，使合約生效具法律公證效益。

步驟五：
代書會與借款人一同到地政事務所，設定房屋抵押權，並由借款人提供房屋權狀正本，以及身分證正本、印章等，之後等待設定完成。

步驟六：
抵押權設定完成公文一下，龐德隆立即撥款給借款人，現場點交，不須經過銀行，減少一項提款的過程，省下銀行手續費，以及被行員詢問的麻煩。

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一般來說一筆不動產會由一個人單獨擁有，不過可能因為某些原因，必須與其他人共同擁有一棟房子，且每人僅持有一定比例產權，這就造成申貸上的麻煩，有時候持分房屋貸款並不容易，了解怎麼成功辦理，就看下面攻略文章！

持分房屋有哪些類別？

持分房屋分成兩個種類，分別是「公同共有」和「分別共有」，若想確認自己擁有哪些權利，可以先了解持分狀態來確認，持有方式不同也會影響使用權益。

1. 公同共有：持有人之間形成公同關係，一起擁有房子所有權，沒有固定的持分比例。
2. 分別共有：持有人各自擁有房子一定比例，可以獨立處置擁有的部分，雖然所有權沒完全分開，仍享有部分權利。

公同共有和分別共有的差別，體現在好幾個方面：

公同共有：需要經過所有人同意，然後才能行使處分權利，而且由所有人一起享有收益，不能請求分割，管理方式一樣要取得全體同意，除非另有規定契約。

分別共有：可以任意處置持有部分，依照比例享有使用後的收益，除非契約特別規定不可分割期限，得以隨時請求分割，持有人自己決定保存、修繕等管理方式，其他改良則需要至少半數人同意才能進行。

產生持分房屋的原因是什麼？

1. 繼承遺產：長輩傳承財產給兒女，多數所有人共有管理，不過家族內部可能產生糾紛，無法達成共識，導致使用上遇到各種阻礙。
2. 合資購買：親友、夫妻等熟識的人，一起出資買下一棟房子，但要注意如果發生爭吵、離婚等狀況，如何分配處理持分財產。
3. 他人贈與：家人以共有的方式，贈送名下的財產，避免因為分配感情破裂，也不用擔心未來的貸款問題。

如何得知持分房屋比例？

建物所有權狀裡面的權利範圍項目，會列出公同共有或是分別共有、持分比例，例如3個人共同持有一間房子，每人的持分比例為1/3，權狀上的標示就是3分之1，分配方式不一定都是採取人頭均分，若是好幾人一起出資購買，就按照出資金額分配，當總人數越多，每個人獲得持分比例就越少，處理時也更容易產生摩擦。

持分房屋貸款有哪些方式？

1. 銀行：作為民眾借錢的主要途徑，銀行非常樂意接受不動產抵押貸款，但是持分屬於特殊情形，銀行通常希望能提供完整產權，持有人需要先取得全體同意，只要一人不願意就不符合資格。
2. 民間借款：融資公司最重視擔保品價值，房屋擁有良好條件，貸得到足夠額度的話，核貸一點也不困難，是否持分沒有太大影響，但考慮到放款風險大幅增加，拿到優惠方案的機會較低。

銀行持分房屋貸款條件是什麼？

1. 借款人年滿20-65歲，需要資金週轉。
2. 信用條件良好，借貸、信用卡等往來紀錄一切正常，
3. 提供詳細收入證明，確定有能力償還債務，例如薪轉明細、扣繳憑單等資料。
4. 房屋價值必須充足，銀行鑑價都會避免評估過高，可貸金額大都低於市場行情，屋齡太高、地點太偏僻等因素，可能導致估不到希望額度。

如何成功辦到銀行持分房屋貸款？

不論你的房子是公同共有或分別共有，只要所有人超過一位，產權就不可能完整，雖然權狀上面明確規定權利範圍，但銀行無法針對個人持有部分進行審核，除非全體持有人同意申請借貸，親自出面對保，一起簽訂合約，等於是使用一整間房子進行辦理，確保產權屬於完整狀態，避開持分房貸的不利影響，銀行有了比較穩固的保障，判斷放款風險沒有那麼高，自然願意辦理。

民間持分房屋貸款有什麼優勢？

1. 短時間撥款：辦理中估價、審核、撥款花費的時間，通常僅需要1-2天，借款人不用苦苦等待資金，如果時間非常急迫，還能配合加快辦理速度，讓借款人順利解決問題。
2. 彈性協商方案：根據借款人要求和財務狀況，制定最適合的方案，簽約不一定即綁約，可以選擇隨借隨還，或是先還利息，給予非常大的空間，調整個人還款計畫。
3. 申請難度低：審核條件非常寬鬆，信用有瑕疵、沒有收入證明、還款紀錄不佳等狀況，不在審核範圍內，申請時提供基本資料、建物所有權狀，立即進入辦理程序。
4. 全程不洩密：借款人若不想被其他人知道自己借錢，承做公司可幫忙保密，只和借款人接洽，處理所有貸款相關事項。

持分房屋貸款需要通知其他共有人嗎？

如果是透過銀行辦理，一定要通知所有持有人，事先討論取得變更同意，變成貸款上一個非常大的不便，如果是分別共有的情況下，因為法律規定持有人能自由處置應有部分，民間借款完全免去這個過程，借款人可以單獨提供持有部分，請民間公司評估價值，不一定要知會其他持有人這件事，辦理貸款時也是設定持有部分抵押權，不會動到除此之外的部分，讓持分物件發揮出應有的價值。

民間持分房屋貸款利率如何計息？

民間借款申請條件比銀行寬鬆很多，所以利率訂得更高，每月利率一般落在1.5%-2.5%之間，再根據擔保品條件評估結果，具體決定給予多少利率，也就是說，當持分房屋擁有越多殘值，越有機會降低利率，背負的還款壓力也就更小。

有利率更低的持分房屋貸款嗎？

只能尋找銀行以外貸款管道的你，卻在詢問多間金融機構後發現，他們的利率都太高了，月息2%到10%都有，讓你不知到底該不該借嗎？幸好你已經找到龐德隆了！

想要申請持分房屋貸款，找龐德隆利率最低0.5%起，免手續費即可辦理，想了解更多，歡迎來電免費諮詢。

如何挑選安全的持分房屋貸款機構？

1. 清楚的收費項目：辦理貸款一定伴隨成本，重點是相關費用有無合理來源，不法業者可能隨便開出收費項目，甚至還沒簽約就開始要求付費，通常所有收費都是在核貸後結算，不會一邊評估一邊收錢。
2. 利率不會太誇張：依照貸款方式不同，利率會產生高低落差，但合法利率絕對有一個上限，借款人必須仔細評估能否承擔，不要超出經濟能力之外，不然後面就是沒有盡頭的債務地獄。
3. 審核過程嚴謹：融資公司評估案件並不複雜，但仍具備一套固定程序，規定好的基本條件不會說改就改，若看見業者宣傳不用審核、不用對保，最好警惕是不是詐騙集團陷阱。
4. 手費續超出範圍：代辦公司一般手續費大約在12%-15%，太高的手續費只會讓借款人白白損失，如果收費超過這個行情，實際到手資金將大幅縮水，最好考慮個人狀況，判斷可接受的收費比例。

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