市面上有哪些不同房貸種類？

生活開銷已是一大筆錢，還要背數十年百萬元房貸，如果不仔細從頭計算，房貸利息可能吃掉你的收入，對大部分人而言，不存在最理想的方案，只能依照目前狀況，申請最有幫助的方案，下面就列出5種常見情形。

銀行房貸

如果是月薪固定的上班族、薪轉戶，銀行會認為是優良客戶，申請人的還款能力，是審核的一個重要因素，因此收入來源穩定，非常有利於過件，銀行房貸產品多樣，仔細挑選可以發現適合方案。

申貸之前，先選出想要配合的銀行，開立帳戶或多刷卡，加強熟悉度，和銀行打好關係，希望建立良好信用，就要先有實際往來，有了一定程度了解，審核房貸案件時，比較不會被退件，相反的找不了解的銀行，就算借款人、房屋條件不錯，仍會被懷疑是否可以放款。

土地銀行 一般購屋貸款

• 對象：具有還款能力、票信及債信正常的人。
• 利率：2.575%起。
• 期限：最長30年。
• 費用：5,300-5,600元。
• 其他：前3年提前清償者，第1年收塗銷前3個月償還本金的1%違約金，第2年收0.75%違約金，第3年收0.5%違約金。

土地銀行 新青安房貸

財政部針對沒有自用住宅的首購族，推出年青年安心成家貸款，給予相對一般房貸便宜的利率，是為了一般民眾規劃的政策性貸款，通過門檻就能使用優惠，協助滿足置產成家需求，基本適用於大部分購屋族，目前共有8間銀行受理申請，包括台灣銀、土地銀、合作金庫、第一銀、華南銀、彰化銀、兆豐銀、台灣企銀。這裡以土地銀行青安貸為例。

• 對象：符合民法規定的成年年齡，借款人及其配偶、未成年子女，皆無自有住宅。
• 擔保品：申請日前6個月購買的住宅。
• 年限：40年
• 額度：最高1,000萬元。
• 利率：一段式機動利率2.275%；二段式機動利率前2年2.065%，第3年起2.365%；混合固定利率前2年採固定利率，第1年2.245%，第2年2.345%，第3年起2.365%(機動計息)。
• 寬限期：5年。

中國信託 築巢優利貸

由行政院人事處主辦，提給供公教員工的福利之一，幫助建立適當申貸管道，購買房屋可享有特殊優惠，免收開辦費、信用查詢費，目前承貸銀行有台灣銀、中信銀，由於公教員工薪資穩定，退休金優渥，除了政策性貸款外，銀行也另眼看待，設立自己的優惠方案，例如台新銀的公教巢好貸、土地銀的公教人員優惠房貸、全國農業金庫的公教人員房屋優惠貸款。

• 對象：中央及地方各機關、公立學校編制內員工，公營事業機構編制內員工。
• 不適用對象：軍職人員、離職人員、試用人員、約聘僱人員。
• 額度：最高成數85成。
• 利率：2.185%。
• 期限：35年
• 寬限期：5年。
• 開辦費：０元。

壽險房貸

有些壽險公司會承辦房貸業務，不過由於近年利率較低，多家業者退出市場，將資金投入利潤更高的項目，像是南山、富邦、中國人壽等，就宣告停止辦理，國泰、新光、三商美邦、全球人壽等，作為額外服務提供給保戶，並非都會接受非保戶申請。

壽險房貸的來源，主要是業者現有保戶，有些能受理新件，有些僅辦理轉貸，利率相比市面行情，沒有太大差距，利息計算方式和銀行差不多，以幾家行庫的定儲平均利率為準，業者依據保費貢獻度決定利率，貢獻度越高，利率就越好。

台灣人壽－房屋貸款

• 對象：提供房地為擔保者。
• 用途：購屋、房屋修繕、理財周轉。
• 額度：依本公司鑑估規定辦理，最高成數8成。
• 利率：2.875%起。
• 期限：屋齡不超過15年，最長可貸30年，屋齡超過15年，最長可貸20年。
• 費用：開辦費8,000-50,000元、估價報告費3,500-5,000元。

整批分戶貸款

預售屋大批出售給民眾，建商完成銷售後，再找銀行配合處理房貸，同樣大批送出申請，這就是整批分戶貸款，由於案件數量眾多，和銀行協商條件，容易取得比獨自申請優惠的方案，利率、成數、手續費可能比一般好，所以購買預售屋的人，最好先詢問優惠方案，找建商合作的銀行貸款，比起一個人單打獨鬥，談好條件的機會更高。

如何避免繳不出保費的狀況?

受到疫情影響的保戶，手頭一時緊縮沒有能力繳款，將面臨解約的風險，依照下面介紹的方法進行，可以成為自保的技巧。

一、 使用緩繳

保戶基於不得已的因素，可以對保險公司表示申請緩繳，獲得大約3-6月的展延期限，現在不少人壽公司都有提供疫情之下的保戶相關服務，國泰、富邦、遠雄、全球、元大等給予續期保費緩繳的辦法，例如國泰規定確診、居家隔離等的保戶，附上相關文件申請就有3個月的緩繳期，若有需要可諮詢公司的業務員。

二、 寬限期

部份保單採取年繳、半年繳的方式，利用保費的催告運作模式，可獲得部分喘息空間，當保戶忘記或預算不夠，導致過了一個月仍沒有繳款、自動扣款失敗，保險公司將發送催告通知，從通知信寄到收件地址的隔天算起，將有長達30天的寬限期，寄件時間、寬限期加上應該繳款的日期一個月，總共有2個月的時間，成為調整個人財務的絕佳時機。
每家人壽公司的日期推算存在落差，或許差個幾天，詢問業務員最晚的繳費期限在哪裡，保單不致於遭到停用，不過季繳、月繳的方式沒有寬限期，所以無法採用這個做法。

三、 保單借款

從7/1開始，人壽公司開設經濟弱勢保戶保單借款方案，適用優惠利率，在每家投保公司的申請額度，總計有最高10萬元的額度上限，假設同時是2家公司的保戶，就能借來最高20萬元，開辦的年利率是1.28%，優惠的持續期間共有3年，但只有具備保價金的壽險、年金險符合資格，能夠藉此申請借款，醫療險、意外險無法進行借錢。

四、 保費墊繳

壽險具有保價金，投資型保單具有帳戶價值，兩個項目都附加了保費墊繳的支付方式，以保價金、帳戶價值代墊當期應該支付的費用，簡而言之，就是先拿錢出來運用，即使中間需要繳付保險公司訂定的利息，利率通常比保單借款來得低廉，幫助保單維持它的有效性。

醫療險無法借款，有其他辦法嗎?

醫療險無法借用墊繳來支付，也無法適用保單借款，只能透過利用別項壽險獲得資金，繳納當期的保費，如果是期限較長的醫療險，像是已經繳了15年的時間，差不多要結束繳納，途中停止繳納保費將讓保障失效，等於之前支付的金額也一併作廢，因此當然需要盡力去維護效力。
對資金有急用的保戶，完成繳費且到達期限的保單，可進行部分解約或全部解約的選擇，方便取回存在的保價金，建議先考量是否能放棄這份保障，若是需求度低，剛好遇到經濟上的困難，辦理部分解約是可行的，如果尚未繳到期滿，則可以使用減額繳清，減少原有的保額，不必一直繳費用，當不能明確疫情對自己的影響有多大，這方法有助於大大降低負擔。

由於銀行資金豐沛、房貸利率降超低，房市隨之興起，銀行搶占房貸市場，民眾搶搭房貸低利，房價隨之大漲。根據央行的統計資料顯示，全國銀行的購置住宅貸款餘額，已經升至8.4兆元，再次的創下歷史新高，雖然7月、8月同時受到疫情以及農曆7月的影響，房市交易趨緩，但是整體的放款額度依舊處在上升趨勢。
然而隨著疫情趨緩、民俗月已過，將再次出現可怕的房市熱潮，房貸需求持續增加，伴隨著現象發生的，還有銀行的推銷亂象。

房貸壽險對銀行有哪些好處?

房貸保單的最主要目的，是為了保障繳房貸者，可能因重大事故、生病、身殘等，以致於無法有能力繼續負擔房貸費用，而這時保單就會行使它的作用，那就是替你支付剩餘的房貸，因此保險人可以繼續持有房屋又可不用擔心後續房貸繳款問題。

那麼為何銀行這麼推這項保單?那是因為一旦你繳不出房貸，不僅是自己的問題，也會對銀行造成麻煩，畢竟銀行要的不是你的房子，而是賺取你正常繳款的利息費用，一旦房屋進入法拍程序，又將是一個漫長且本金不見得能收得回來的過程，因此銀行推行保房貸壽險的主要目的，也是為了保障之後，繳款人一旦出現問題，依舊可以將房貸的本金拿到手，保障銀行不虧損。

為何銀行出現可怕的推銷手段?

為了增加業績收入以及減少房貸呆帳的發生，過去就曾經出現過保單搭售的情形，也就是說如果想要辦房貸，你就一定得買房貸壽險，如果不買，你也貸款不成。因此形成了不少的爭議，這也讓金管會在多年前設定了一項新規，那就是銀行不得將房貸壽險與貸款搭賣，或是進行不正當的勸誘而讓客戶在不明需求性的當下而購買。

不過近期金管會發現銀行在辦理房貸業務時，以不當的手段搭售房貸壽險，且並未對客戶明確說明權益。

• 話術一：向客戶透露須購買房貸壽險才能提高貸款成數。這是行員為了要增加業績，多筆佣金收入，因此利用一些銷售手段，讓客戶為了房貸優惠，而選擇購買房貸壽險。
• 話術二：行員未確實說明有關房貸壽險契約終止、繳費等攸關客戶重要權益的事項，或是並未提供分期繳款選項供客戶選擇。畢竟房貸壽險有不同的方案，包含躉繳型(一次繳清所有保險費用)、月繳型、季繳型、半年繳、年繳等方式，客戶能夠依照自己的需求選擇想要的繳款方式，但是金管會卻查出，有銀行並未讓客戶有所選擇。

由於低利的時期，壓縮了銀行的利息收入，因此額外的獲利便成了銀行投機的手段，增加手續費收入也將可能是銀行的策略，因此金管會最近會持續的觀察，建議銀行業者不可投機取巧。
除此之外，也建議消費者要能夠自己提高警覺，充分了解合約內容以及房貸壽險之後，才決定要不要購買，千萬不要掉入銀行的推銷手法當中。

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為了預防在房屋所有權人因事故而失去繳款能力，而造成子女必須背上大量債務的窘境，房貸壽險是你應該要知道的產品!讓你在背負房貸的途中，不會因為意外事故、生病，因此給家人帶來麻煩，甚至家人可能繳不出來，導致原本有殼變無殼。

什麼是房貸壽險?保房貸壽險有什麼好處?

所謂房貸壽險，就是與房貸連結的一種保險，主要針對給付對象為貸款人，若當貸款人因為意外生病或身故，無法償還房屋貸款，為了避免之後子女需要背上大量債務，因此藉由房貸壽險可以避免房貸無人繳，房屋被法拍的命運，且若理賠成功，說不定還會多一筆資金可利用。

若有保房貸壽險，就不用擔心萬一發生意外，你的家人會背上沉重貸款，或沒房可住的境遇，因為保險公司會負責將你剩下的保費一次繳清，讓你的家人能安心過日子。

房貸壽險怎麼挑?要如何挑選最適合的壽險方案?

一般房貸壽險會分為兩種繳款方式，一種是平準型，另一個是遞減型，兩者的差別在於繳款時，平準型的保費固定，不會隨著房貸的減少而波動；遞減型保單則會隨著房貸的減少，而同時減少保費。那麼應該挑哪種，才是適合自己的方案?

什麼是平準型房貸保險?

平準型保單的特性是保費固定，但相對的，其保障的金額不會變，假如你申請了500萬的房貸，但是在繳到剩200萬的時候，因為意外導致無法工作，由保險公司判定理賠的話，一樣照賠500萬，意思是除了幫你把房貸繳清外，你的家人還能額外獲得300萬的保險理賠。

什麼是遞減型房貸保險?

遞減型保單的特性是，其保費會隨著房貸的減少而降低，因此你的保費會越來越少但是相對的，你的保障額度也會跟著減少。舉例來說，假如申請了500萬的房貸以及房貸壽險，但在剩下200萬房貸尚未繳清前，你因為意外而無法繳款，保險公司若理賠，則只會將房貸繳清，而家人並不會獲得額外理賠。

如何挑選適合的方案?

買房貸壽險只是為了保障日後、以防萬一，若家中除了你之外，還有其他具有經濟能力的家人，那麼就可以選擇保費較低的遞減型保險，只是若你發生意外，家人不會得到額外理賠。

假如你的經濟能力允許，以及家中只以你為支柱，因此若你因意外無法工作或身故，家人可能頓時失去經濟來源，那麼建議選擇平準型保險，因為家人可以額外多一筆收入，暫時緩解經濟困難。

早點買房好處多 趁年輕趕緊背房貸!

年輕人若有能力，建議在越年輕的時候買房越划算! 依照統計顯示，40歲之前申辦貸款，銀行提供的利率最低，貸款成數最高，且若要同時申請房貸壽險，保費也會隨著要保人的狀況有所不同，越年輕、健康，代表保險需要理賠的風險越低，保險公司評估的預定利率越高，自然保費較低。

所以趁年輕買房好處多多，且越早將貸款還完，就越能提早體驗退休生活!

我一定要保房貸壽險嗎?

在向銀行申辦房屋貸款時，有些銀行會向你推銷房貸壽險，有些人可能會認為，銀行不過就是希望房貸有人能繳清，畢竟房屋法拍會降價，或是推銷壽險後賺取額外的佣金，但是不管銀行怎麼想，重點還是要以自身去評估。

若銀行半推半就地希望你順便辦房貸壽險，你有拒絕的權利，但是若只是為了拒絕而拒絕的話，有可能讓你失去一份重要的保障。因為房貸壽險不僅僅銀受益，重點是為你的家人予以一種保障，以免需要面對日後突如其來的龐大債務，或是無房可住的困境。

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