什麼是代書？代書的工作內容？

國家考試通過合格的地政士，簡稱為代書，主要工作內容多與不動產相關，包括買賣登記、簽約協議、報稅等，由於代書的專業性可以避免民眾在申請相關資料時，或者不懂法律規定，造成太多時間、精力被浪費，因此即使這些資料自己申請也並無不可，但大多數還是會請專業代書負責，避免出錯。

為何會有代書貸款？代書貸款合法嗎？

隨著時間推移，代書的工作與日俱增，除了土地、房屋的移轉、登記、稅務等相關業務之外，還會協助辦理銀行貸款等相關事宜，包括房屋與土地的抵押權登記，因此久而久之代書自己也開始了借貸業務。

最開始代書貸款多為中間仲介的角色，也就是代書負責找金主與借款人，而他就從中收取雙方的手續費、仲介費。這樣的借貸模式對借款人來說很危險，對金主來說也並不安全，因此不僅利率高，加上代書要賺轉介費，因此借款人的借貸成本也高。

那這樣的行為合法嗎？其實很難界定，通常遊走在法律邊緣，而且即便金主開的利率屬於高利貸，也不關身為中間仲介的代書的事，畢竟他不過是牽線的。

不過除了中間仲介型的代書貸款，還有自己是金主的代書貸款，也就是代書本人就是金主。這樣的情況下，手續費可能沒這麼高，或者安全性比較高，但是一樣屬於民間借貸，利率比起銀行一定更高，不過卻有更寬鬆的過件率以及更快的撥款速度。

代書貸款利率高嗎？

代書貸款分為兩種，無擔保貸款與有擔保貸款，這兩者的貸款利率不同，因此要看你申請的是哪種喔！

• 無擔保貸款：指的就是信用貸款，主要評估來源於個人信用、收入等條件，利率約2.5%起，最高可能到10%甚至以上，主要看對方是否為高利貸。
• 有擔保貸款：主要以房屋、土地作為擔保品，評估不動產的價值並以借款人的信用條件、收入為輔，利率2.5%－5%。(以月息為主)

民間借貸的利率一定會比銀行高，不過現行的法律有規定利率最高上限，若超過了就是高利貸，因此要選擇合法、安全的機構才是最好的，千萬別因很方便、過件率高、保證核貸等話術而遭到欺騙，否則可能換來的是無止境的利息費用。

代書貸款優點？為什麼想找代書貸款？

不僅是代書貸款，很多民間借貸都有以下優點，包括：

1. 核貸寬鬆：主要貸款對象為銀行無法承做之客戶，因此在審核方面相對寬鬆，即便信用分數不夠高，或曾經有過不良紀錄，都可申請辦理。不過一樣需要提供財力證明或工作證明。
2. 撥款速度快：因為不像銀行需要經過層層關卡，沒有過多的借貸流程就可加速撥款時間，最快1－3天即可，甚至還有標榜24小時內撥款的，但要注意簽約內容與細節，千萬不要因心急而踏入陷阱當中。
3. 不用擔保品：代書貸款基本屬信貸的一種，因此可以不用擔保品即可借款，但是額度相對來說比較低，且無擔保的話，利率較高，核貸成功機率比有擔保的低。
4. 還款方便：根據不同機構、合約內容，有的還能隨時借還款，意思是不綁約。通常銀行會要你綁約2－7年左右，為的是怕剛借你，就把借款都還清了，或者將貸款轉移到其他機構了，因此才有了綁約的機制，但是代書貸款則不一定需要綁約，因此適合需要短期資金流動的客戶。

因此對於民眾來說，之所以會想找代書貸款，可能有以下幾個原因

• 急需資金，無法等待銀行撥款。
• 信用不佳，在銀行申辦被打槍。
• 靈活資金，希望可以不限制的使用資金。

代書貸款的缺點？為何不推薦代書貸款？

因為代書貸款屬於私人機構，若沒有合法公司營登是非常危險的，畢竟我們無法控制個人行為，因此容易遇上詐騙或高利貸，很有可能得不償失。

1. 利率高昂：以合法的利率來說，最高不應超過2.5%，但是一般代書貸款利率落在2.5%以上，最高還可能超過10%，這都屬於高利貸的範疇。記得喔!這邊指的都是月息非年息。
2. 收費項目多：除了開辦費，還可能有仲介費、手續費、諮詢費等等，各式各樣的收費項目，要記得貸款之前一定要詢問好收費標準，否則可能實際貸款的金額，並不如想像中高。
3. 當心詐騙：有些會利用代書的身分，但並非真的經過國家合法考試，屬於無照的非法代書業者，這類業者很可能會騙取你的個資，讓你成為人頭帳戶，或者騙取錢財後，就逃之夭夭，因此慎選業者真的很重要。

銀行信貸V.S代書貸款

• 貸款難易度：銀行信貸有很嚴格的審核機制，若信用分數未達600分以上，基本無法辦理。代書貸款則不限信用，就算有過信用瑕疵，一樣可以申辦。
• 還款靈活度：銀行需要本利攤還，無法隨時增貸或還款。代書貸款則可以隨時借、隨時還，靈活運用資金。
• 利息費用：銀行利率一定比代書貸款還要低很多，畢竟代書貸款比銀行承擔更多呆帳風險，因此需要把風險轉嫁到利率上。
• 額度：主要依照借款人的個人條件去取決可貸額度，通常向銀行申貸成功者，有很好的信用條件，因此額度可能幾十萬、幾百萬都有機會，但是代書貸款屬民間，申貸者的信用條件也不好，因此額度難以超過百萬，大多都落在幾十萬左右。

如何挑選合法代書貸款？

要想找到合法機構，需要自己提高警覺，千萬不要覺得僥倖，再找好資料並比對過後，再決定是否申貸，且除了代書貸款，你也可以選擇房貸、車貸等利率較低的民間借貸，不過若是沒有其他抵押品，那你可以這麼做。

1. 選擇資訊透明、公開的機構
   若找代書貸款，一定要有合法考試證書，且建議找有實體店址、公司營登的機構，另外見面詳談，才能掌握對方態度，避免遇上暴力討債的風險。
   若對方避而不見，堅持網路辦理，則可能是有問題的，請一定要避開。簽約的時候要注意，要仔細審閱後再簽約。
2. 收費、利率要注意
   代書貸款主要以月息為主，若月利率超過2.5%則不建議申貸，另外收費的部分，一定要在申貸之前，都先問好收費項目，且簽約內容上得註明收費標準，不得多收，避免被重複收費，或者被收奇怪的費用。
3. 不將個人資料寄出
   若對方要求你把貸款資料用郵寄的方式寄出，則代表他就是要騙取個人信息的，他就是個詐騙集團。因為正規的做法是絕不會讓你用寄的方式，而是應該謹慎的面對個人資料。還有不輕易提供存摺，更別交出提款卡，這些都可能致使你變成人頭帳戶，替詐騙背黑鍋。

申請代書貸款所需文件？

• 身份證正反面影本
• 第二證件影本
• 薪轉存摺半年份
• 勞保異動明細表
• 所得清單
• 戶籍謄本
• 財產清單

由於代書貸款是信貸，因此對於借款人的身家背景、工作、職業比較注重，因此若你收入不穩，沒有穩定存款，或者是八大行業、有前科，都可能遭到貸款拒絕，或者你已經是警示帳戶，也無法申貸成功。

正常的貸款程序

1. 申請諮詢
   先向代書貸款進行諮詢，除了詢問你個人的意見外，也建議從諮詢中了解對方是否有透明的額度、利率、流程等等，了解對方是否為正規經營，不過要事先確認是否有諮詢費喔！
2. 繳交審核文件
   基本上審核僅需以影本為主，直到需要進行簽約才會用到正本，否則一律不交出正本。
3. 簽約對保
   正常的簽約程序需要進行對保，也就是雙方確認過合約內容無誤後，都需要親自簽名，才能保證合約的合法性，以及對借款人的保障。對保的內容包括：貸款期限、還款方式、利率、額度，以及貸款所產生的任何收費，一定要關注這些重要的資訊，並且還需要第三方公證，確保合約的正當性。
4. 撥款
   簽約完成後即可立即撥款，可選擇匯款或撥現的方式，通常從申請到撥款不到1周的時間就能完成。

如果遇上貸款詐騙怎麼辦？

若你真的不幸，已經向來路不明的代書貸款申請借款，且資料都交出去了，該怎麼辦?首先最應該做的就是報警！

不論你是如何申貸的，若遇上詐騙疑慮，建議先將資料保存，不論是對方的匯款帳戶、對話紀錄或者通話紀錄等等，都要先保存好並交給警察，由警察負責幫你把這個人給揪出來。

一般來說會遇到這樣的情況，多是僅利用網路申辦貸款的人，由於便利加上快速，使得不少人就這樣踏入了陷阱當中，但這是非常危險的方式。若你真的把自己的個資外洩了，也千萬別緊張，一樣要先報警，並如實告知警察，表示自己的個資有外洩的可能，之後重新辦理一張新的身分證。

土地鑑界是什麼？

土地鑑界指的是測量土地的邊界，雖然以前登記土地時已測量過一次，不過因為人為或天災等狀況，原本實際存在的界線產生「偏移、掩蓋、消失」等原因，導致分界變得模糊難辨，這時買方或隔壁用地的所有權人，便需要重新確定界線在哪裡，以免所有權遭到損害。

土地鑑界並非自己量就可以，而是需要到地政機關申請，請專業測量人員到場勘查，再根據原本的測量資料，設下新的界址位置，並更改登記在案的資料。完成作業後，測量人員會繪製成果圖，讓人看清楚是否有不同，避免占用等情形。

什麼情況會申請土地鑑界？

除了當事人權益問題，還牽涉到法規問題，因此必須謹慎行事，如果出現以下任何一種情形，都能申請重新測量。

1. 由於自然增加、浮出水面、坍陷、分割、合併、界線不明而需要進行變更。
2. 由於界線遭到扭曲，需要重新修正。
3. 根據建築法第44條、第45條第1項規定，建築基地形狀畸零，和鄰接基地協議調整地形。
4. 一筆用地需要設定地上權、永佃權、地役權、典權。
5. 不動產的時效完成，因為長時間占有取得所有權、地上權、地役權。
6. 不只所有權人自己申請，司法機關處理紛爭，可以請託他人申請。

申請土地鑑界準備哪些資料？

1. 土地複丈申請書。
2. 網路申請時，準備自然人憑證。
3. 公有用地的使用人申請時，需檢附公地管理機關同意書或承租證明文件。
4. 繼承人取得遺產申請時，需檢附戶籍證明文件，在申請書上說明切結未拋棄繼承權。
5. 祭祀公業用地，需檢附派下員證明文件。
6. 身分證明文件影本，自然人提供身分證、戶口名簿或戶籍謄本，法人提供登記證明、代表人之資格證明，公司法人提供登記機關核發的設立、變更登記表。

土地鑑界費用如何計算？

過程中會收取測量規費，計費單位為每筆每公頃，不到1公頃的部分，視為1公頃計費，超過1公頃的部分，每多出半公頃多收一半費用，多出部分不到半公頃，視為半公頃計費，每單位的費用為4000元，面積超過10公頃，得以依照具體狀況，另外計算費用，此外當事人要自己購買鋼釘界標、塑膠界標、水泥界標，每支各是10元、45元、50元。

為什麼會收到土地鑑界通知書？

有些人沒申請土地鑑界，卻因為名下用地就在旁邊而成為關係人，地政事務所收到申請後，會一併發出定期通知書給當事人、關係人，告知測量日期、時間、地點等資訊，鄰近用地上面是大樓，則會寄送給管委會。關係人若擔心測量失誤，可以攜帶身分證件全程參與，看見問題馬上詢問，了解什麼是周圍的界址，因為工作等事情無法出席，也能請委託人代為視察，準備好委託書出示給現場人員。

土地鑑界不強制關係人到場，因此是否參與鑑界，仍要看民眾個人決定，如果測量當天因天候等因素，無法實際進行勘查，便會延後到其他天，再寄送延期通知書，說明日期及地點。

土地鑑界通知書怎麼看？

通知書會提供基本資訊，包括「案件申請人姓名、住址、通訊地址、收件字號、案件坐落區段、地號、申請事由、日期、測量員姓名、關係人姓名及地號、指定會合地點、通知目的」等，最下方備註應知事項，像是攜帶證件、收費規定、專線電話等，讓當事人和關係人能夠配合作業。

對鑑界結果有異議怎麼辦？

當事人若認為測量結果有爭議，可以填寫土地鑑界申請書，註明再次測量的原因，繳費給地政事務所，由地政事務所提交給當地主管機關，派專業人員進行第2次鑑界，並呈交新的結果給當事人，第2次鑑界後仍存在爭議，地政事務所並不受理第3次申請，當事人只能找司法機關判決，或是透過訴訟外的方式解決爭議，鄰近用地的關係人，如果認為結果有問題，一樣可以利用地號申請再次測量，過程如上面敘述，經過重新檢查後，發現測量確實出現失誤，當事人可要求退還測量規費，且期限長達10年。

土地邊界不明 可以申請土地貸款嗎？

一般人可能難以得知自己的土地是否有「邊界不明」或者「被他人占用」，又或者「占用他人」土地的情況，因此土地鑑界才會這麼重要。那麼當借款人打算申請土地貸款，卻被借貸機構告知，土地有問題時，該怎麼辦？此時還能順利申請土地貸款嗎？

龐德隆承辦的眾多案例中，不乏遇見土地出現邊界問題的人，大多時候都是土地遭到鄰房占用邊角等情況，如遇上此情形可能會面臨與鄰房出現糾紛的情況，因此申請土地貸款會很吃虧，你將可能得不到想要的額度，嚴重甚至無法順利核貸。

然而無法核貸的原因並非土地價值或者個人條件不足，而是因為一旦土地遭到法拍，占用問題尚存，將造成土地買賣不易，很可能與鄰房屋主或地主產生糾紛。所以貸款業者之所以需要審慎評估，也是擔心土地的問題會影響本金回收，屆時造成莫大的損失。

借款人該如何順利辦理土地貸款？

如果你有類似困擾，建議就要使用土地鑑界，重新為您的土地進行測量，避免一切可能造成土地邊界不明的原因，以此就可以提高您的貸款過件機率。如果還有不了解的地方，也歡迎聯繫龐德隆專員，由劉副理為您解答。

房屋買賣費用基本四大項目

買房從交易到過戶完成，這中間需要花費多少精力與金錢?房屋的買賣流程有哪些費用項目呢?

1. 諮詢與擬定文件：包括簽約的費用、法律文件撰擬費用、履約保證規費等等。
2. 移轉登記費用：包括房屋、土地代書費用、其他權利贈代書費等等，也就是房屋買賣過戶的費用。
3. 稅務費用：買賣相關稅務申報。
4. 代書費用：幫你代辦各種房屋買賣相關業務的代書所收取的費用。

房屋買賣雙方須承擔的費用有哪些?

買方：

• 契稅：主要課徵對象為買賣、承典、交換、贈與、分割或佔有，而依法取得的所有權之不動產，稅額：徵核定契價×6%(評定現值)。
• 印花稅：屬於一種針對憑證所課徵的稅，房屋買賣課徵按土地、建物契稅價格核課0.1%印花稅。
• 地政登記規費：包括了登記費、書狀費、工本費等等，通常買賣登記費為：申報地價以及核定契價之0.1%，設定登記費為權利價值的0.1%，另外還包括了謄本費、閱覽費。
• 代書費：雇用代書負責代辦房屋買賣過戶事項之費用，通常內含：買賣代書費用、抵押權設定費用、簽約手續費、實價登錄費，收費標準依照代書事務所之規定。
• 銀行貸款/查詢費：需要查詢房屋是否有負債情形等，以及無自用住宅查詢、票據查詢。
• 保費：包括地震險、住宅險等，費用則依照各行收費標準而定，通常年限一年。
• 履約保證規費：指的是買賣過程會有第三方機構負責保管價金及文件，避免買賣過程出現問題，直到過戶完成才會將價金撥給賣方。

賣方：

• 土地增值稅：指的是在所有權轉移的時候，依照土地漲價總數額採累進稅率計算而繳納的一種租稅。計算：
  土地漲價總額＝土地移轉時總現值－取得時的移轉現值或者原規定的地價總額。
• 累進稅率：第一級40%、第二級50%、第三級60%；持有20年以上減徵20%、30年以上減徵30%、40年以上減徵40%；自用住宅稅率10%，依級數分20%、30%、40%。
• 交屋日前的房屋稅：一般課稅期間為前一年7/1至當年6/30，在過戶前賣方應依照課稅期間計算持有持間的房屋稅比例，並將房屋稅繳清，過戶後則由買方負擔。
• 交屋前的地價稅：與房屋稅的原理相同，都需要在過戶之前，將持有期間部分的地價稅繳清，課稅期間為1/1至12/31。
• 交屋前的水電瓦斯費：一樣必須在過戶前，賣方須將之前使用房屋所產生的任何費用繳清。
• 代書費：若賣方有請第二位代書，則需要支付代書費用，收費內容與上述差不多。
• 交易所得稅/房地合一稅：依照房屋持有時間不同，課徵45%、35%、20%、15%等不同稅率。通常需要在房地產完成所有權轉移登記後的隔天起算30天內申報完成。
• 履約保證規費：指的是買賣過程會有第三方機構負責保管價金及文件，避免買賣過程出現問題，直到過戶完成才會將價金撥給賣方，通常為買賣雙方各半。

在購買房屋之前，就必須將這些費用一一計算清楚，否則很可能造成預算不足的問題，而賣家也要計算好賣屋的成本，避免買賣過程中的支出影響到實際收益。

房屋買賣一定要請代書嗎?

確實代書並非一定要請，若你對房屋的買賣過程非常熟悉，包括什麼文件該去哪申請、哪個文件該怎麼申請等等的，你都瞭如指掌，並且在簽約過程中，合約絕對不會出問題，那就可以不用請代書。

可是現實生活中沒這麼多厲害的人，可以直接代替代書的位置，不然你去考代書說…。因此即便請代書須要花不少錢，但是他們也能替買家、賣家省下更多時間與麻煩，讓你們的買賣過程能更加順利且避免糾紛。

什麼是二順位房貸？

指的是銀行房貸尚未繳清的情況下，向其他機構辦理二次貸款，用同一間房屋抵押給不同機構，以此換取現金。辦理第二次房貸需要重新設定抵押權，可是之前銀行的房貸已經有抵押權了，所以這次只能設定在銀行之後，也就是二順位抵押權，亦稱做二胎房貸。

高雄二順位房貸有哪些優點？

二順位房貸可以提供大額、長期且利率低的融資，對於長期有資金需求的人來說，利用房屋抵押換現金是最合適的方案。不過有些人本身房貸尚未繳清，同時又需要資金卻無法順利向銀行申請增貸，因此只好另尋他法，試著找其他的資金管道。

二順位房貸之所以這麼夯，是因為他跟增貸一樣，可以在既有房貸的前提下，再將房屋價值換現金，但不同的是民間二順位貸款還有以下優點：

• 撥款快速，最快3天就能撥款。
• 審核寬鬆，基本只看房屋價值，不看個人條件。
• 資金靈活，可以隨時借還款，還款就降息，還能在額度內隨時增貸。
• 繳款輕鬆，可只繳息不還本。
• 不限身分，超過60歲也可申辦，且不限任何職業。

家庭主婦也能申請高雄二胎房貸

張小姐在結婚之前就有一間自己的房子，後來出租把租金作為娘家貼補家用的生活費，而婚後的她成為全職家庭主婦。但因丈夫的生意失敗，家境瞬間困頓，張小姐只好到工廠找工作，但丈夫卻不希望她去工作，因此他們總在吵架，後來鬧到要離婚。

孩子都大了，張小姐決定等租約到期後，她就把房子收回來自住，除此之外她還打算開間店，在自家做起網路購物的生意，只是沒有多少存款，沒有收入證明，又還有10幾年的房貸，對銀行來說她的貸款條件太差，使得她的貸款申請被駁回，這令她苦惱不已，因為她需要80萬左右的資金，要想申請信貸也過不了。

後來張小姐透過朋友介紹，找到龐德隆並向我們聯絡，才得知原來即便還有銀行房貸，還是可以向其他機構辦理二順位房貸，且審核相對寬鬆又不需要財力證明，這讓她心動不已。

高雄二順位房貸 最快3天內撥款！

張小姐為了能快速上線販售商品，需要趕緊籌得資金，只是她擔心銀行貸款至少都需要快1個月的時間才能拿到錢，所以非常忐忑，擔心可能要等很久。不過幸好龐德隆提供「高雄二胎急速貸」的方案，不論地區、屋況、個人條件，最快都能在3天之內獲得款項，還不用你跑銀行，直接撥現最方便。

因此張小姐提供了她的房屋進行估價，透過龐德隆專員鑑價後，80萬元需求額度沒問題，便在專業代書的陪同下，完成了所有的貸款流程，並順利在不到3天的時間，從申請到撥款一氣呵成，讓張小姐很是開心，另外龐德隆提供1.2%的利率，並採隨借隨還，讓張小姐可以輕鬆解決資金問題。

二胎申辦所需文件：

1. 身分證件+第二證件
2. 印鑑章
3. 房屋權狀
4. 收入證明(加分用，沒有也可辦理)

通膨貨幣是主因 但房市成為幫兇

雖然大眾普遍認為通膨是由超印貨幣所帶來的影響，確實也是因為這樣造成資金過盛使得貨幣價值降低，物價指數升高，但資金的流通方式才是通膨加劇的原因。

由於寬鬆政策的影響，使得貨幣往房市流動，當房屋抵押貸款興盛，大家跟銀行借錢出來買房，然後再一點一滴還清，將錢放回銀行，這個流程可以在一棟房子上來回無數次，但每一次房價又會再升一點，因為不斷能有人接盤買房，而賣房的需要價差做為收入。

在這樣的循環下，房價只能越推越高，但這都必須建立在有人願意接手的前提，這樣房屋才有保值、抗通膨的效應。如果再沒有人願意接手房子了，那麼房屋就會失去價值，就無法幫你保值了。

自私讓後代決定躺平

對於房屋抗通膨這件事是有自私的成分在的，因為你只想著要讓人高位接盤，越高的房價，後代只能面對越來越買不起房的事實，但你也不會因此而降低價格。

然而最近房市熱度有所趨緩，比起前兩年的話題性與熱度少了很多，但真的與台灣爆發疫情有關係嗎?其實少子化、高房價才是根本原因。現在的房價非常高，年輕人的起薪卻停在原地，若沒有家人的支持，或直接繼承，根本無力買房，更別說負擔房貸這件事。這會導致什麼?那就是年輕人只想躺平。

躺平族是什麼意思?

意思是不想努力買房、買車、結婚、生子。但躺平族並不等於啃老族，這些人有工作、有收入，甚至有些人的收入是足以負擔房貸、車貸、生育的，可躺平族對於現在的生活很滿足，畢竟收入可以自理，不用擔心房貸、車貸、孩子的學費，想幹嘛就幹嘛，下班回家玩遊戲、追劇，養個寵物陪自己，活在自己的舒適圈中。

他們想躺平的原因是因為觀念的改變，年輕一代不再在乎傳宗接代，長輩給的壓力也比以前來的更薄弱，因此若能靠著自身收入過上不錯的日子，其實更願意維持現在的生活，且房價太高，一旦買房又需要面對房貸，壓縮自己過日子的本錢，若想要結婚，面對的事情又更多，除了買房，還得決定要不要生，因此才會有越來越多不婚主義者。

躺平族越來越多 房子還賣嗎?

隨著世代推移，以前一大家子有好幾個孩子，每個孩子不見得能繼承到房子，因此需要靠自己打拼，且相較今日，以前只要打拼個10年，說不定就能買得起透天厝。可現在呢?少子化讓家庭多為獨子或二胎，一個人繼承一間房不是問題，那還需要去買房嗎?

現在不吃不喝60年才能買得起一間普通的公寓，不然就是省吃儉用存到頭期款，之後30年繼續省吃儉用還房貸，在這樣的情況下，其實大部分人是無力負擔生育費用的，那麼少子化會越來越嚴重，而房市也會隨著少子化越來越弱，因為大家繼承來的房屋可以繼續住，即使老舊了也沒打算買新的，但是可以賣掉舊的，就等別人接盤。
可當大家都不想買房了，房子要賣給誰?

房市兩極化 房市萎縮經濟停滯

台灣正步入這樣的情況當中，再過幾年就會迎接如同日本的經濟現況，呈現經濟停滯，原因在於當買房呈現了兩種不同的極端，一個是想買房的人會接受高房價，或者持有現金觀察房市；另一個就是不想買房的人，將身上的錢放在消費品市場。

但消費市場雖受到這群不買房的人而活絡，但房市卻寂靜無聲，因資金流通不夠就會造成經濟停滯。而未來大城市的消費力充足，因此房價不會有太多的浮動，但是一些中小型的城市會因為開發度不足，房屋老舊、日漸凋零，使房市呈現兩極化。

三假一查封的差異?

三假一查封，其中假扣押、假處分、假執行為何前面都要加個假?想必很多人都知道什麼是查封，但是那三個假分別代表什麼意思呢?

「假」指的並不是假裝，也不是真真假假，而是指「暫時」，所以說假扣押也就是「暫時扣押你的金錢、黃金。」；假處分指的是「暫時扣押、凍結金錢以外的動產、不動產。」；假執行指的是「假扣押強制執行」，也就是直接變賣家產。

什麼是假扣押? 假扣押的目的?

當你積欠別人錢而未償還，債權人為了保障自身權益，會到法院聲請假扣押，不過你知道假扣押的真正意思嗎?

假扣押的目的在於「暫時債務人的錢財扣住」，也就是防止你脫產，避免將自身財務轉移到他人名下，以免債權人無法拿回欠款，是一種保全債權人的程序。

假扣押的作用如下：

• 避免債務人脫產。
• 對債務人施壓，逼迫對債務處分。
• 具有隱密性，債務人不會事先知道要被假扣押。

一旦執行假扣押，債務人便不得動用資金，因此會陷入週轉失靈的經濟危機之中，被迫得處理，但同時因會造成債務人的生活不便，所以債權人需要有聲請假扣押的必要性，才可成立。

聲請假扣押需要符合哪些條件?

條件一：扣押是現金、處分是不動產

假扣押指的是暫時扣押金錢財物，因此若非現金或是可以立即兌換成現金的物品，便不再此限，而是應該聲請假處分。

可聲請假扣押的目的物：現金、黃金、鑽石等，可以依特定的價格兌換成現金。

不可聲請假扣押的目的物：不動產等浮動價格，或是以自行訂價的財務。

條件二：若強制執行有困難

如果債務人本身並未有脫產的打算，或者債務人有足夠的財力，若聲請強制執行是可以拿回欠款的，那麼債權人就無法申請假扣押，因此要符合強制執行困難這一點，債務人需要有以下行為才可聲請。

• 找不到債務人。
• 催款不成，債務人還到處花天酒地、奢侈消費。
• 債務人刻意減少財產，假裝無力償還。

若發現以上幾點，債權人就有權利向法院提出聲請。

遭到假扣押該怎麼辦? 可以撤銷假扣押嗎?

其實假扣押指是為了防止債務人脫產的一種手段，只要你主動表示不會脫產，並且試著與債權人協商，並且以撤銷假扣押為前提，向債權人提出還債計畫，就有機會讓債權人主動的撤銷假扣押。

還有一種方法就是「抗告」。也就是向法院提出，質疑假扣押的正當性，有可能是被扣押的財產大於所積欠的金額，如果抗告成功，法院會撤銷扣押，甚至還能對不正當的扣押提出精神賠償。

什麼是假處分?

上面已經有提到，假處分是針對非現金類的物品，例如不動產，所以聲請假處分是以金錢以外的請求為主，藉此防止目的物被變更現狀，例如避免房屋被屋主轉至他人名下或變賣等行為。

什麼樣的情況可能被假處分?

曾有案例A先生向B先生購買一間房屋，並且下了訂金並簽訂契約後，B先生卻沒有交屋打算，甚至還在物色新的購買人，這時A先生為了確保自身權益，避免房屋被B先生過戶給他人，便向法院聲請假處分，將B先生的房屋扣押，避免在爭議釐清之前，B先生將房屋脫產或刻意損毀。

也就是說若有非現金的請求，並非以支付現金為目的，都可以算是假處分的範疇，例如借別人東西未歸還，要求返還等。

聲請假處分的條件?

與假扣押有點類似，一樣需要有「強制執行有困難」為前提，才可聲請。

條件一：請求的標的物現狀變更

意思是若想要聲請假處分，需要有權利上的變更才可以聲請，例如房屋、土地的轉移，但若變更的物品無關物品本身的權利狀態，則不可聲請，舉例：需要債務人提供勞力補償，若債務人不照做，債權人也無法聲請假處分逼迫。

條件二：難以進行強制執行的可能

就像是房屋買賣，如果B先生將房屋賣出會損害A先生的權益，並且賣出之後便不可進行強制執行，則可聲請假處分。可若房屋權利的部分可用現金償還，那麼除了假處分，也可以換成假扣押。

總之若假處分之事項是可用其他物品替代，或不具有難以強制執行的條件，便不可聲請假處分。

假處分不同於假扣押的特點

除了限制的物品有現金與非現金的差別之外，假處分還有一些地方跟假扣押有點不同，例如假處分擁有較自由的裁量空間，法官若認定有其他的保全之法，是可以裁定藉由查封或扣押等其他辦法代替假處分。

再者假扣押本身是可以藉由擔保金撤銷扣押的，畢竟假扣押就是要錢，但是假處分則不可僅用擔保金就撤銷，因為若換成現金，將可能造成重大損失，因此無法僅用擔保金就免除假處分。

如何撤銷假處分?

想要撤銷假處分，其實跟撤銷假扣押類似，一樣都可以向債權人等先進行協商，或是向法院提出不合理抗告，藉此保障自身權益。

什麼是假執行?

在法院訴訟的過程中，會有一審、二審等，如果原告擔心被告在終局執行之前脫產，即可在一審之後向法院聲請「假執行」。

舉例來說：
若有人欠你一筆錢，但是對方不還，原告(債權人)與被告(債務人)之間產生財務糾紛，對簿公堂。在經過一審之後若判決債務人須償還債務，但判決書還未終局確定，意思是可以上訴。
一旦債務人向法院提出上訴，便無法強制執行，這段期間債權人若擔心債務人脫產，便可以聲請假執行，其效力與最終執行一樣，可以查封或者拍賣債務人的財產。

如果假執行後被告勝訴了該怎麼辦?

假執行是為了保障債權人在進入最終執行之前，避免債務人脫產而聲請的權利，但是若二審一改判決由債務人勝訴可以不還債務時，已經假執行了該如何挽回?

根據法律規定，若債權人想要在最終判決出來之前，向法院聲請假執行，需要提供一筆錢做擔保，確保若敗訴，可以用當初提供的擔保金來賠償被告的損失。因此建議債權人一定要有十足勝訴的把握，再聲請假執行比較好。

如何撤銷假執行?

若在上訴期間，債權人向法院聲請了假執行，若債務人布希望被假執行，則可以拿出一定金額的擔保金，也就是反擔保的意思，即可免除假執行，不過一樣要確保自己可以勝訴再來拚一把!

假執行與假扣押、假處分的差異

假執行與其他二假最大的不同在於，假扣押、假處分是為了避免債務人脫產而聲請使債務人的財產遭到凍結，不可隨意動用，但假執行是直接將債務人的財產，包括現金、不動產等，藉由變賣將欠款還給債權人。

查封跟假扣押、假處分的差異?

查封與前兩者最大的差異在時間，雖然查封是可以有效的扣住債務人的財產，但是如果無法直接聲請法拍，而是需要經過訴訟且勝訴才能聲請，這時再走查封就來不及了，畢竟債務人已經知道可能的後果，這期間他要脫產，你若無法找到脫產證據的話，就得不償失了。

因此聲請假扣押、假處分會比較快速便利，且總是讓人出奇不意。

什麼是查封?

欠債還錢天經地義，欠錢不還就可能遭到法拍，而查封就是法拍其中一道程序。

當債務人未在期間內清償債務，則債權人即可向法院要求要債務人強制還款，若債務人無法拿出現金清償欠款，則可利用法拍財產作為還債的手段，但為了避免債務人脫產，在法拍之前會先對債務人的財產，包括動產、不動產進行查封。

當拍賣的程序裁定後，法院會進行查封的動作，一但查封生效，債務人便不可對已查封的財產進行處分，也就是不可脫產的意思，藉此保障債權人的權益。

如何撤銷查封?

雖然被查封了，但也並非完全走投無路，若房屋被查封，在此期間你一樣可以住在房子裡，只是不可轉移、買賣，變動房屋的產權，但相較於自己賣房，法拍的價格會低於市價，因此通常無法拿到好價錢，即便買出後，可能大部分都拿去還債了，自己留不得半毛錢。

且真的進入法拍，其實對債權人來說也不一定是好事，因為賣出的價格不一定與債權打平，可以拿回來的錢就少，所以債權人其實也不是特別想走法拍一途。既然如此該如何撤銷查封呢?

1. 與債權人溝通、協商

即便不小心真的查封了，債權人還有是權利終止法拍程序的，因此要讓債權人撤銷查封，就要看你的誠意了。你可以提出雙方同意的還款計畫，或是拿其他的擔保品抵債，讓債權人能夠放心，確保出去的錢回得來，那麼就有機會撤銷查封。

2. 向債權人要求正常管道賣房

如果真的沒有錢可以償還，可以與債權人討論，看看是否別走法拍一途，以正常的販售管道出售，讓債權人更有機會將欠款連本帶利全額拿回，同時債務人也能有機會獲得額外的資金。

在被查封之前如何補救?

如果你已經知道自己無法償還欠款，並且有可能被查封的話，建議請儘快找龐德隆不動產融資專員，替你解救查封危機，因為一但查封之後，就沒有機會了喔!

在龐德隆你可以利用已經申貸過的房屋，再次申請房貸，並且設定第二順位抵押權，以取得房屋剩餘價值，這樣你就有一筆應急資金，在短時間內將查封危機解除，之後再來慢慢想辦法，至少這段期間你可以不用擔心房屋會被查封了。

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1. 申請
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6. 設定
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