你以為只要住在這，就享有自住稅率嗎？

有民眾因為工作關係，必須要將戶籍遷出，不過人住在舊址沒有搬走，想不到11月地價稅單一來，稅費比之前高出不少，嚇到他到財稅局諮詢才知道，原來只要戶籍遷出，此地變成「空戶」狀態，即便有人居住，還是不符合自用住宅用地稅率。

這導致原本的稅率從2‰增長為一般用地稅率，也就是10‰－55‰，比原本要繳的費用多出了4倍不止。

什麼條件才符合自用住宅用地稅率？

根據稅法規定，若想享有自住優惠稅率，你必須符合以下條件：

1. 土地房屋所有權人須為本人、配偶或直系親屬所有。
2. 所有權本人、配偶或直系親屬於該地完成戶籍登記。
3. 房屋沒有出租或有營業情形使用。
4. 都市土地面積300平方公尺內、非都市土地面積未超過700平方公尺。
5. 所有權本人與配偶及未成年之受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。

遷出戶籍如果沒有申報會怎樣？

財稅局提醒民眾，一旦你想要遷出戶籍，導致土地上的建物變成「無人設籍」的狀態，就不符合自用住宅用地優惠稅率的條件，因此建議土地所有權人應於30日內，主動向土地所在的地稅捐稽徵機關申報，如果被稅務局查獲，從戶籍遷出當天到隔年起，改成按照一般用地稅率課徵10‰的地價稅，並且可依土地稅法規定處以罰鍰。

之後如果再次將戶籍遷入時，必須在9月22日(課徵地價稅前40日)前重新向地稅捐稽徵機關提出申請，經核准後才可以自當年度起適用自用住宅用地優惠稅率，如果逾期申請，則從申請後的隔年起才適用。

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房屋買賣費用基本四大項目

買房從交易到過戶完成，這中間需要花費多少精力與金錢?房屋的買賣流程有哪些費用項目呢?

1. 諮詢與擬定文件：包括簽約的費用、法律文件撰擬費用、履約保證規費等等。
2. 移轉登記費用：包括房屋、土地代書費用、其他權利贈代書費等等，也就是房屋買賣過戶的費用。
3. 稅務費用：買賣相關稅務申報。
4. 代書費用：幫你代辦各種房屋買賣相關業務的代書所收取的費用。

房屋買賣雙方須承擔的費用有哪些?

買方：

• 契稅：主要課徵對象為買賣、承典、交換、贈與、分割或佔有，而依法取得的所有權之不動產，稅額：徵核定契價×6%(評定現值)。
• 印花稅：屬於一種針對憑證所課徵的稅，房屋買賣課徵按土地、建物契稅價格核課0.1%印花稅。
• 地政登記規費：包括了登記費、書狀費、工本費等等，通常買賣登記費為：申報地價以及核定契價之0.1%，設定登記費為權利價值的0.1%，另外還包括了謄本費、閱覽費。
• 代書費：雇用代書負責代辦房屋買賣過戶事項之費用，通常內含：買賣代書費用、抵押權設定費用、簽約手續費、實價登錄費，收費標準依照代書事務所之規定。
• 銀行貸款/查詢費：需要查詢房屋是否有負債情形等，以及無自用住宅查詢、票據查詢。
• 保費：包括地震險、住宅險等，費用則依照各行收費標準而定，通常年限一年。
• 履約保證規費：指的是買賣過程會有第三方機構負責保管價金及文件，避免買賣過程出現問題，直到過戶完成才會將價金撥給賣方。

賣方：

• 土地增值稅：指的是在所有權轉移的時候，依照土地漲價總數額採累進稅率計算而繳納的一種租稅。計算：
  土地漲價總額＝土地移轉時總現值－取得時的移轉現值或者原規定的地價總額。
• 累進稅率：第一級40%、第二級50%、第三級60%；持有20年以上減徵20%、30年以上減徵30%、40年以上減徵40%；自用住宅稅率10%，依級數分20%、30%、40%。
• 交屋日前的房屋稅：一般課稅期間為前一年7/1至當年6/30，在過戶前賣方應依照課稅期間計算持有持間的房屋稅比例，並將房屋稅繳清，過戶後則由買方負擔。
• 交屋前的地價稅：與房屋稅的原理相同，都需要在過戶之前，將持有期間部分的地價稅繳清，課稅期間為1/1至12/31。
• 交屋前的水電瓦斯費：一樣必須在過戶前，賣方須將之前使用房屋所產生的任何費用繳清。
• 代書費：若賣方有請第二位代書，則需要支付代書費用，收費內容與上述差不多。
• 交易所得稅/房地合一稅：依照房屋持有時間不同，課徵45%、35%、20%、15%等不同稅率。通常需要在房地產完成所有權轉移登記後的隔天起算30天內申報完成。
• 履約保證規費：指的是買賣過程會有第三方機構負責保管價金及文件，避免買賣過程出現問題，直到過戶完成才會將價金撥給賣方，通常為買賣雙方各半。

在購買房屋之前，就必須將這些費用一一計算清楚，否則很可能造成預算不足的問題，而賣家也要計算好賣屋的成本，避免買賣過程中的支出影響到實際收益。

房屋買賣一定要請代書嗎?

確實代書並非一定要請，若你對房屋的買賣過程非常熟悉，包括什麼文件該去哪申請、哪個文件該怎麼申請等等的，你都瞭如指掌，並且在簽約過程中，合約絕對不會出問題，那就可以不用請代書。

可是現實生活中沒這麼多厲害的人，可以直接代替代書的位置，不然你去考代書說…。因此即便請代書須要花不少錢，但是他們也能替買家、賣家省下更多時間與麻煩，讓你們的買賣過程能更加順利且避免糾紛。

乙工宅和工業住宅的關係？

位於工業區裡面的住宅就是工業住宅，依照都市計畫法規定土地使用區分，分成住宅區、商業區、工業區、行政區等，總共11個類別，工業區往下區分，又有特種、種、甲種、乙種、零星工業區4個類別，以使用分區而言，可以用在住宅用地上的類別，僅限住宅區以及一般商業設施。
乙工宅是乙種工業用地的住宅，乙種工業用地原本使用於公共服務事業、商業設施，部分建商看中一般商業設施規定中的灰色區域，工業地價格又相對便宜，便打造成民用住宅，低成本建造，提高買家購買意願。

乙工宅能變更格局嗎？

乙工宅可以應用的的商業設施，包括旅館、超商、便利商店等，作為產業支援的一部分放入工業園區，住在自己的事務所、辦公室，沒有違法嫌疑，不過加蓋廁所、隔間等改變建物結構的行為，一旦舉報就屬於違建，政府可強制要求拆除，回復原狀，由於政府人力不足，現在無法逐一檢查，所以類似這種的房屋產品仍繼續販售。

乙工宅和一般房屋差在哪裡？

買乙工宅的根本原因在於價格低廉，建物的真正使用情形，其實和一般房屋沒有多少差異，自住用途一樣能夠申請自用住宅稅率，房屋稅、地價稅、水電瓦斯費的計算方式沒有變，不一樣的地方表現在下列這幾點。

一、 可貸成數低

乙工宅土地價格比不上真正住宅用地，銀行評估通常只同意核准成數6-7成，曾經出現借款人以青年首購貸款取得8成的例子，重點應該仍是看銀行想法和借款人條件。

二、 沒有優惠方案

銀行貸款不能申請軍公教專案、青年安心成家貸，拿不到優惠利率，不過名下沒有其他房子的話，可以申請使用青年首購較低利率。

三、 交易買賣

由於地目歸類於工業區商業用地，比普通住宅更難脫手賣掉，此外建物位置若不在雙北等繁榮市區，生活機能不夠完善，無法在學區內入學，種種問題將拉低售價。

四、 建築物高度

使用建材有制定一套標準，建築結構、樓地板乘載力比一般住宅更好，部分建築高度還會蓋到超過3-5米，可以空出來作為倉庫，或擺放工廠機器。

五、 毛胚和隔間

因為有被舉報違建的危險，一些建商為了趁機降低成本，僅出售毛胚屋，如果希望加入隔間，買家需要另外加錢，遭到他人舉辦拆除，全由個人承擔。

買乙工宅不能忽略哪些事項？

一、 查看土地使用分區

最常出現的糾紛，是接待中心沒有明確說明建案用地的權利義務，若擔心買錯，內政部不動產資訊平台能查詢使用分區，購買中古屋前，可以要求房仲給予不動產說明書，查看建物用途，當上面標註一般事務所、技術服務業，便屬於工業住宅。

二、不容易改變房屋用途

工業住宅很難合法化，以前出現過乙工宅改成一般住宅的案件，不過這種情況相當罕見，想要改變使用分區，勢必要經由捐獻公共設施和回饋金，這樣一來社區住戶會喪失部分權益，要通過所有住戶同意，捐出土地和金錢，只會變得更困難。

三、 登記開設公司

乙工宅用於一般事務所或商業登記開公司，沒有任何違法問題，不過商業登記仍需要依照地方政府法規執行，例如台北市的規定還包含房屋前方路寬，新北市門牌商業登記則比較單純。

四、二次施工視為違法

建商申請建築執照的名義，通常是用一般事務所等工業用途，確保建造合法，但房屋的平面設計圖、管線配置全都屬於非住宅，買下後買家一定要二次施工，改造成居住格局，一旦被檢舉，罰款和拆除問題將隨之而來。

五、當心房屋環境水準

乙種工業地提供給於低污染工業利用，建造倉庫或商務中心，因此可能有車子不斷出入、人員身分複雜等困擾，之前就出現鄰居辦公使用的情況，導致住戶半夜不得安寧，事先探查左鄰右舍和社區治安非常重要。

買乙工宅避不開這些缺點！

乙工宅的主要優勢就是價格便宜，節省了用地成本，房價就能比市場一般行情減少2-3成，整體品質又和普通房屋幾乎相同，假如地點在市區精華地段，一樣有增值空間，具備地段優點的乙工宅，最應該考慮的的事，是怎麼向買家說明這類物件，話雖如此，不表示其他部分都安全，還是有下面幾項缺點。

• 抗性強：自住買家較不用考慮抗性問題，但如果是買來投資，需要考慮銀行鑑價偏低，貸款成數不多，利率也會更高等。
•  裝修費高：毛胚屋提高裝修費用，要重新把管線配置成適合住宅的規格和電壓，甚至安裝輕隔間的開銷，都比一般建案多。
• 點交程序：完工後房屋的點交過程， 一部分是清楚點交公設，過去就有建商沒有做好公設範圍使用用途的變更，結果交屋後變成既存違建，還是無法實際使用。

乙工宅不適合長居久住！

市區土地成本越漲越高，工業不斷往外遷移，閒置的工業用地變多，建商也更願意買工業用地，改建成民居賣給購屋族，因為售價低，不少第一次買房的民眾選擇乙工宅，但總歸不屬於一般住宅，買下前最好小心看待居住期限，做好未來規劃，想轉手換屋或提供租屋的人，也要經過各方面重複檢查。

地政士是什麼意思?地政士做哪些工作?

地政士又叫做土地登記專業代理人，民間俗稱代書，專長是辦理不動產相關法律文件業務，包含土地登記、土地測量、登記稅務、公證和認證、法律規定提存、撰寫不動產契約和協議、契約和協議簽證等，範圍非常廣泛，合格的地政士必須通過普考，取得政府發出的證書，並在公會註冊完成登記，才能正式承辦業務，沒有證書就沒有開業資格。
一般人對這個職業的看法，通常是替民眾協調土地、房屋的事項，不然就是進行不動產交易、抵押貸款，但地政士包辦了更多細項，主要是簽訂契約書錢的準備、交易或貸款條件的協調、代為處理不動產登記的作業。

什麼時候舉辦地政士考試?

每年舉辦一次公開考試，申請日期在2-3月，考試時間則是6月，報考人必須年滿20歲，學歷在高中職，不限制任何科系背景，考試科目有國文、民法概要和信託法概要、土地法規、土地登記實務，評分方式是60分及格，及格率平均在5%-10%，可以同時準備相關科目多的不動產經紀人考試。

地政士執業收費標準是多少?

根據中華民國地政士公會全國聯合會的規定，執行業務收取費用有一定標準，由於處理項目繁多，而且內容也不太一樣，收費額度會依照承辦事項變動，包含產權調查2000元、房屋稅籍證明2000元、房屋稅籍申報2000元、地價稅優惠稅率申請1500元、建物所有權登記6000元、未登記建物稅籍變更6000元、契約簽約費3000元、買賣移轉登記6000元、拋棄繼承權5000元、申報遺產稅和贈與稅5000元、不動產贈與7000元、繼承登記20000元、抵押權設定登記4000元、他項權利內容變更登記4000元、地上權和典權設定登記10000元、權利書狀補給3000元、土地鑑界3000元、不動產測量3000元、共有物所有權分割8000元、預告登記6000元、塗銷信託歸屬登記12000元、協議合併登記8000元、存證信函擬訂6000元、重購退稅5000元、諮詢費1000元。

地政士和民間貸款有關嗎?

從各方面來看，這個職業和不動產息息相關，不只代辦法律文件這麼簡單，假如申請不動產抵押貸款，過程必須經過的每個程序，都將由地政士幫忙把關，甚至為借款人想出適合方案，連絡銀行辦理借貸，同樣是能夠提供服務的項目，民眾有信用瑕疵、負債比過高、信用無評分、擔保品不佳等問題，不容易通過銀行貸款，建議找合法代書貸款借錢，不但申請門檻低且有保障，快速審合，提供最即時的援助，滿足民眾的資金需求。

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今年一月份一位男子積欠超速罰單、違停罰單，以及滯納氣燃費綜所稅、勞健保等，共累計129萬元的金額，因此執行署對男子的資產進行查封，並且發現男子在金門共有8筆土地，公告現值超過8千萬元價值，而男子最終只好妥協用分期付款的方式繳清欠費，畢竟他不希望土地被政府收去。

欠費一定要繳 稅務、罰單別忘了！

名下有房產、有汽車的人一定要注意，不論是房屋稅、地價稅、汽車牌照稅等，都是每年必繳的稅務，千萬不能置之不理，地方政府稅務局表示，如果因財務困難而不處理的話，一旦收到行政執行分署的傳繳通知，若依舊不理，名下不動產將被查封，屆時就是欲哭無淚了。

查封房子沒在客氣 台中賴先生怒批政府搶錢

若有財務問題，可以請教政府機關人員，不可忽略積欠稅務與罰單所帶來的後果。台中一名賴先生，因半年前漏繳3萬多元牌照稅，而被政府通知要法拍他價值2千多萬元的房屋，而賴先生痛批，政府此時執行力這麼強，難道市井小民就能這樣被隨意犧牲嗎？
賴先生坦承，對於繳稅一事確有疏失，由於工作忙碌，加上並未收到催繳通知書，因此一直忘記牌照稅，然而當他準備要去銀行申請房貸換約工作時，卻被銀行通知暫緩作業，原因竟是法務部的行政執行署要強制將房屋查封法拍，令賴先生極度錯愕，畢竟欠稅3萬多元，他還有其他資產可供抵債，但政府卻選擇了價值最大的房產作為還稅工具，令他大傻眼。

不光房貸沒繳被查封 小心罰單累積成危機

房屋貸款未繳，一旦積欠過久就會被銀行強制執行法拍，同理，一旦你積欠過多稅務，形成了債務，名下有資產的你，也會受到政府的強制執行。不過畢竟欠稅是事實，因此即便政府要強制法拍你的房屋，也都是依法行事，但也被人詬病說，為何政府未事先提醒納稅人，在不知情的情況下就要面臨法拍危機，實則令人擔憂。

在此提醒納稅人，或是正有罰單未繳者，一定要確實檢查是否有欠繳，否則好不容易買到的房子，有可能就這樣被無辜法拍，得不償失。

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全台所有縣市的房價負擔等級在哪裡?

大部分縣市的房屋總價中位數，都比上季出現了小幅度成長，全部20個縣市之中，就有12個縣市民眾的房貸負擔能力變弱，情況來到六都方面，似乎也沒有比較樂觀，台北房價所得比來到驚人的15.78倍，在台北想買個房子，可能要16年都不吃不喝才辦得到，新北、台中則是在偏低等級，新北的房價所得比是12.09倍，台中是10.02倍，表示買房各自需要不吃不喝12年、10年，也是至少超過10年的時間。
民眾的購屋能力是以房貸負擔率作為指標，總共分成4個等級，可合理負擔、略低、偏低、過低，負擔率不超過30%是可合理負擔，負擔率介於30-40%之間是略低，負擔率介於40-50%之間是偏低，負擔率超過50%是過低，全國的負擔率在36.81%，處於略低水準，台北是63.12%，屬於過低範圍，新北與台中分別是48.36%、40.08%，都在偏低範圍。

去年的4季全國房價負擔能力等級表

近期是什麼原因造成房屋價格狂升?

近期房價呈現增長，背後有兩個因素在推動，一是營建成本明顯上漲，二是投資客刻意炒作價格，針對房市過熱的情形，之前政府與央行動作頻頻，制定了一系列打房政策，例如推出信用管制措施、修改房地合一稅2.0，房地稅也產生一定作用，對短期投機炒作的行為，發揮出止損的抑制效果，然而若是想要壓下不斷成長的價位，上漲的原物料價格，將不可避免地拉高營建成本，造成價格易升難降，因此房價下降幾乎是不可能的事。

現在趕快買房比較好嗎?

由於房價的漲勢過於凶猛，許多年輕人擔憂現在不買，未來沒辦法趕上漲幅，就算當下繳交房貸，需要面對沉重的壓力，還是下定決心搶先買房，認為越。早買越好，台灣經濟目前是邁向K型復甦，比較強勢的金融業、高科技產業，發展上更加繁榮，同樣盈利也非常可觀，而實體經濟則出現疲軟，像是旅遊業、飯店業，以及部分受雇的受薪階層，收入可能往下降。
因此綜合來看，台灣的平均國民所得依然會慢慢上升，使得GDP進一步成長，這也代表房屋價格一定高漲，對於富裕人士而言，影響並不廣泛，對於年輕人而言，則是相當要緊的事，以後買房會變得艱辛許多。

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