有保存登記的建物，才有房屋權狀，也才能代表其合法性，所以未保存登記除了難以買賣，也可能導致貸款困難，致使房屋在你名下，卻無法妥善利用。那麼保存登記該如何申請，未保存登記要如何申請貸款呢？

保存登記是什麼意思？

建物保存登記又稱「建物所有權第一次登記」，指的是新建的房屋或目前既有的房屋，為了確保所有權歸屬，而向地政事務所申請登記。

除了建物，土地也需要登記，不過土地不太變動，因此在早期已經有過土地清查，基本上所有的土地都能查到登記資料。可建物則必須在完工後，經過主管機關認定非違建，才可以申請保存登記。

沒有申請到保存登記的房屋，則稱為未保存登記建物。

未保存登記有哪些情況？

情況一：房屋合法但未申請登記

保存登記並非強制性的規定，只是你想要拿到房屋權狀，一般來說剛蓋好的房屋就一定會申請保存登記，當然也有些人不在乎，那麼這些房屋就會被稱作未保存登記建物。

情況二：高齡房屋

除此之外，屋齡過高也可能是未保存登記建物，原因是早期的不動產法規不完善，即便是合法建築也不一定會有保存登記，因此現在很多老舊建築，都是未保存登記的狀態。

情況三：違章建築

如果建物未取得使用執照，被確定為違建的話，則不得申請保存登記，因此未保存登記的建物有一部分可能是非法的房屋，也就無法取得所有權狀。

未保存登記建物可能是以上三種原因，因此要想申請未保存登記建物貸款，還需要知道你是哪種情況。

未保存登記可以補登嗎？

可以的！若房屋屬於合法範疇，只是年代久遠或者之前並未主動申請，那麼只需要向地政機關申請保存登記，並且保有建築執照與使用執照，再由建管單位驗收、審核，通過後就能變成合法建物並取得權狀。

屋齡較高的建物因當時無明令規定，因此本就屬於合法建物的範疇。

未保存登記會遇上哪些問題？

未保存登記的建物，代表沒有合法權狀，雖然所有權人依然可以進行「買賣、過戶、繼承」等，但對於辦理貸款的機構而言，沒有權狀是一件高風險的事。

銀行審核房貸本就比較嚴苛，因此不會為了貸款給你，而選擇這樣高風險又麻煩的物件。建物未保存登記，銀行基本不受理，畢竟一旦落入法拍市場，將難以出售，且加上現在的未保存登記物件，多以屋齡高或者違建為主，這也是貸款難以申辦成功的原因之一。

未保存登記該如何申請貸款？

要想順利申請貸款，你可以選擇以下兩種方式：

申請保存登記

若你的房屋屬於合法範疇，則可試著向地政事務所申請保存登記，只要通過並取得權狀，便可輕鬆向銀行申請貸款。

申請土地貸款

既然建物未保存登記無法申請貸款，那麼建物下所占的土地，就沒有這個問題了，能試著跟銀行或融資公司申辦土地貸款。

向民間辦理「未保存登記建物貸款」可以嗎？

雖然銀行無法辦理，卻也不建議輕易找民間申辦。

民間之所以可以辦理未保存登記建物貸款，是以信貸為基礎，再由建物提高額度，因此主要辦理的還是信貸而非房屋貸款，這會導致借款人額度借太高，利率也很高。

一般民間房貸的利率落在月息0.8%－2%之間，然而民間信貸的利率卻遠高於此，大約落在月息2%－10%，因此若有機構告訴你可以輕鬆承辦未保存登記建物貸款，最好先問清楚是以哪種貸款形式申辦。

龐德隆有未保存登記貸款嗎？

若建物沒有保存登記，我們不會辦理，因為沒有權狀可供抵押設定，但是只要有土地，我們依舊可以承辦土地貸款，並且享有最低0.5%起利率，所以千萬別灰心，只要有房或土地，都可以向龐德隆免費諮詢，我們會提供最佳的貸款建議，幫你取得資金的同時，又能還得輕鬆、貸得安心。

：0800-891-168

(按我)

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不動產信託有哪些用處？

一、保護對於財產的個人權利

孩子從父母那裡繼承到財產之後，父母就會在法律上失去介入財產的權利，若是利用信託的方式移轉，在契約生效的期間，假如小孩身上出現各種問題，便擁有取回贈與房產的權利，幫助委託人保有掌握財產的能力。

二、專業理財可有效使用

不是所有人都了解如何利用財富，由銀行幫忙進行資產配置，可以妥善地管理投資，又不容易發生意外風險，比如用於收益固定或投資性商品，靈活運用資產，創造更多的財富。

三、保護及經營財產

若是出於單純的目的，可以提交資產給信託，在法律的規範之下，不會被強制執行任何命令，另一方面防止後代子孫散盡家財，幫助保障個人資產得以繼續留存下來。

四、節省稅金

依照稅法的規定，每年的贈與減除免稅額是220萬元，超過這個上限需要繳納贈與稅，如果使用該方式來贈與，將能安排時間來折抵稅金，達到減便省稅的效果，為後代子孫做好理財方面的準備。

不動產信託和二胎有什麼關係嗎？

信託是把財產轉移給委託人代管，通常都是持續數年的時間，或直到委託人過世才失效，在委託的這段期間之內，就算屋主背負債務也不會對房屋造成損失，該棟房子若想申請抵押貸款，必須先經過委託人的同意，或事先說好賣出後的錢給予指定的人。

若是以該方式來辦理借款，就是為財產申請相關業務，把接受委託的所有權人登記成債權人，讓債權人可以任意處理抵押品，當合約簽訂之後，受託人，法律上已經實質擁有房屋的所有權，成為抵押品目前的所有權人。

房屋辦理信託登記，可以申請二胎嗎？

當財產辦理了信託登記，受託人變成真正具有管理權利的人，委託人、受益人，以及其他歸屬權利人，依照契約規定可能決定管理內容，依然不是法律上的權利人，不能任意使用房屋的所有權利，等於屋主失去了自由處分的可能性，即使身為委託人想要申請次順位借貸，根本無法作為抵押品使用，房子已經落入別人手裡，因此若希望申請二胎房貸的話，就必須先解除房子上面的信托登記。

如何解除不動產信託登記？

先讓房產恢復正常狀態，才有可能作為抵押品借到其他相關貸款。若要辦理塗銷，需前往附近的地政事務所，由委託人與受託人攜帶所需文件申請，當受託人不能一起協同處理，權利人需要提交關係無效的證明文件，單獨申請塗銷事項。

關係無效之後，財產歸屬於委託人的名下，不必申報增值稅，另外查清欠繳的房屋稅；若是歸屬於其他第三人，就要申報增值稅、契稅，以及查清欠繳的房屋稅；若是遺囑設下的處置方法，當關係無效的時候，受託人、受益人之間的所有權轉讓，不徵收增值稅、契稅，另外查清欠繳的房屋稅。

塗銷信託登記應該準備哪些文件？

• 登記申請書。
• 登記清冊。
• 登記原因證明文件，如原契約書、原遺囑、關係消滅證明文件、塗銷同意書、終止關係證明文件。
• 土地及建物所有權狀。
• 身分證明文件，如身分證或戶口名簿。
• 印鑑證明。
• 查清無欠繳稅金的相關文件。

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印鑑證明是什麼？

印鑑證明是一張足以代表本人簽章的文件，而非他人盜用的。意思是當有任何事物需要你本人出現，要你親自簽章辦理，只要有印鑑證明，就能代替你，讓你就算不用出面，也可完成。印鑑證明就像是你的身分證，在蓋有印鑑章的文件中，都可以用印鑑證明來表示為你本人，因此你需要好好保管。

印鑑證明的用途？

印鑑證明用途很廣，當初設立的原因是為了避免盜用，為了保障當事人的權益，可使用印鑑證明的用途如下：

• 不動產登記、抵押設定、塗銷、抵押權內容變更登記。
• 法院公證、提存。
• 土地重劃、區段徵收。
• 銀行保管箱承租人死亡、繼承人申辦繼承。
• 金融機構存戶死亡、繼承人辦理存款繼承。
• 領取土地徵收補償費。
• 自然人申辦動產擔保交易設定登記。
• 漁船汰舊換新之汰建資格轉讓。
• 漁船汰建資格讓渡
• 船舶登記
• 船舶擔保交易
• 船舶抵押權設定
• 不限定用途

如何申請印鑑證明？

你必須本人到戶籍所在的戶政事務所辦理，並攜帶作為印鑑證明專用的印鑑章，等待戶政事務所辦理完印鑑章登記後，就會核發該印章的印鑑證明給你，之後只要有人持有這張印鑑證明，就能代替你進行上述提到過的印鑑證明可辦之業務。

印鑑證明申請之相關規定：

1. 須年滿20歲才可自行申請。
2. 第一次申請須本人到場。
3. 未成年人須由法定代理人攜帶身分證、印章共同辦理。
4. 印鑑證明有效期，自核發起1年。
5. 申請一張印鑑證明需支付規費：20元。
6. 一旦申請新的印鑑證明，舊的即作廢。
7. 若委任他人辦理，則需附上委任書或授權書，且委任人需提供身分證明文件影本。
8. 無法跨縣市辦理，目前僅有台北、新北、新竹、台中可縣市內跨區申請，其餘縣市皆須在戶籍所在之戶政事務所辦理。

房子不是自己的可以辦二胎房貸嗎？

有些人他雖然需要資金，但名下沒有房子，不過家人有房卻尚餘房貸，在這樣的情況下，若他想要一筆大額、長期的借款，是否可以拿家人的房子去抵押呢?

其實是可以的。在經過家人同意後，你可以拿著房屋權狀與所有權人的印鑑證明，到金融機構辦理房貸。不論是銀行或民間，只要房屋價值扣除負債後，還有可貸金額的話，就能申請房貸，就看你是申請增貸、轉貸、還是二胎房貸了。

印鑑證明請謹慎他人使用

從上述說到的，只要有你的印鑑證明加上房屋權狀，家人甚至友人，都能拿你的房子申請抵押貸款，一旦對方無法還款，房屋就會被法拍，你好不容易打拼下來的家，就這樣被拍賣，你甘心嗎？
由於印鑑證明基本上等於你本人，因此請在有需要時再去申請，並且確定好自身用途，讓印鑑證明有限制，避免遭人偷用。

防人之心不可無，不要因為是家人就放鬆警惕，把印鑑證明、權狀通通放一起，然後放到觸手可及的床底下、櫃子深處什麼的，真的沒有用!很多家庭糾紛都跟偷拿房屋抵押有關，因此請一定要保管好印鑑證明，最好把印鑑證明跟權狀分開放，避免遭到最親的人盜用！

印鑑證明遺失該怎麼辦？

如果你的印鑑證明不見了，可能遭人盜用，因此一旦發現就要及早去掛失，去戶政事務所申請註銷，以確保你的印鑑證明不會成為他人的工具。可是若現在就需要印鑑證明怎麼辦呢？你只要將原本的申請註銷後，再重新申請一份即可！

印鑑章遺失怎麼辦？

若你的印鑑章遺失或是希望變更印章的話，則需要重新向戶政事務所申請，辦理印鑑變更登記，才會重新建檔一份新的印文。

有印鑑證明 還需要帶印鑑章嗎？

有些人可能會想說，既然我都拿印鑑章去申請印鑑證明了，那麼在辦理業務時，應該只要帶印鑑證明就好了吧？
並非如此喔！之所以需要印鑑證明，是為了要核對印章是否為印鑑章，而且是經過戶政事務所審核過的印鑑章，因此辦理任何需要印鑑證明的事務，都還是要攜帶印鑑章，以確保這是經過本人的意願，若為他人代辦，就不需要本人親自簽名了。

印鑑證明的常見用途？

上述說到印鑑證明有非常多種的用途，但太多太複雜不好看，所以以下簡單介紹幾個常見的印鑑證明用處！

• 房屋交易、買房或賣房時會需要。
• 房屋貸款，包括購屋房貸、二胎房貸等。
• 持分房屋要進行產權分割時。
• 將房屋送給父母、孩子、配偶時。
• 貸款清償塗銷。
• 繼承房產或拋棄繼承時都需要。
• 到法院公證、提存時。

除了房屋，攸關土地所有權的任何目的，也都需要用到印鑑證明。

申請印鑑證明 有指定印章嗎？

並沒有，任一印章都可以!只要有你本人的姓名刻在印章上，任何印章都可以申請印鑑章，可一旦申請就會鎖定，這顆印章就必須保留好，且申辦任何事物都只能帶這顆印章，因此建議印鑑章不要拿那種隨便都能刻出來的，可以選稍微特殊的字體，或者有點微瑕疵，稍微帶點區別，以防別人盜刻。

申請二胎房貸忘記帶印鑑證明怎麼辦？

現在政府有推出一種便民的機制，叫做「線上聲明」這可代替印鑑證明作為設定抵押權的憑證，至於線上聲明該如何申請呢？只要現場有專業合格的地政士，也稱為代書，或者合格律師，透過他們的協助加上借款人的自然人憑證，即可順利申辦線上聲明，申請時間快速且便利，幫助沒有時間申請印鑑證明的人，提供便利的管道。

土地借款有哪些種類？

土地借款又稱土地融資、土地貸款等，不過根據目的不同，有不同的借貸名稱，當然申請的條件以及資金數目也不盡相同。

1. 購地貸款：跟購屋貸款是一個道理，需要準備自備款，剩下的依照貸款成數，申請核貸。不過購地貸款的可貸成數以及房屋是不同的，因此需要多加留意。
2. 土地抵押：就是將名下持有的土地，拿去地政事務所進行抵押權設定，並藉此取得資金。簡單來說就是拿土地換現金的概念，可一旦繳不出錢，土地就會被收走。
3. 土建融資：除了單純的購地貸款之外，還有一種是專門買土地來蓋房子的，簡稱土建融，主要目的就是為了建設而買土地，不過這類貸款的規定嚴格，政府嚴打炒房，將土建融的利率調高，且成數降低，不過大多數需要土建融的多為建商居多。

土地分為哪幾種？利率、成數有差嗎？

土地不光只有蓋房子的那種，其實土地還有各種不同的用途，並且被劃分成了幾個種類，例如蓋房子、蓋停車場、用於建設的叫做建地；種蔬菜、水果、畜牧的叫做農地；工廠、工業發展的土地叫做工業用地；森林、種樹木的叫做林地；像是國家公園的那種叫做保育地；最後還有專門為了保障原住民權益的原住民保留地。不過其實比較常見的土地貸款也就三種，分別為建地、工業用地、農地。

那麼以上幾種不同用途的土地，不僅地價有差，就連貸款的利率與成數也有差，若大概區分的話：貸款利率最低的土地為建地 < 工業用地 < 農地 < 其他土地種類。可貸成數是以建地 > 工業用地 > 農地等，最後就是其他的土地種類。

土地借款 民間與銀行哪個最划算？

一、 利率

銀行的利率大約落在年利率2%－6%之間，分別為建地2%至4%左右，工業用地3%起、農地為2.5%至6%，但如果你是向農會申請農地貸款，並且有農會會員的話，那麼你的利率還能再降低，大約1.5%起。

民間的利率則要以不同的借貸機構為主，但若以龐德隆為例，月息1%起，不論是農地、建地還是工業用地都一樣。

二、 成數

銀行的成數大約在5－7成，不過是依照銀行評估的土地價格去計算的，並非買賣價，這點借款人要注意。舉例來說：如果你擁有一塊價值3千萬的土地，但是銀行鑑價後認為此土地僅價值2千3百萬元，那麼你的可貸金額是以2千3百萬X成數後的金額。

民間的成數大約落在7－8成，最高甚至能到9成，但一樣也是依照鑑價計算，並非買賣價格，不過由於民間借貸機構的評估標準較為寬鬆，因此會比銀行評估的金額高，且由於成數也較高，因此你能在民間用同樣的土地借到更多的金額。

三、 申請條件

銀行的申請條件較為嚴苛，除了需要準備收入證明外，還需要有良好的信用分數，並且要固定的與銀行往來，像是固定存款、使用信用卡等，銀行需要評估你的借貸風險值，一旦超過銀行認定的風險，那麼你就會被拒絕申貸。

民間的申請條件就很寬鬆了，以龐德隆為例，除了不需要收入證明外，就算信用有瑕疵也可以申請，也不需要看存摺，只要土地有價值就可以申請，因此還能縮短撥款時間喔！

四、 撥款速度

銀行的撥款時間大約需要等待1星期至1個月，主要取決於借款人本身以及土地的條件好壞，因此從申請到撥款，需要至少7天以上的時間，也就是說向銀行借款不可以在有急用的時候，例如股票投資失利，明天就要補錢。這種情況是絕不允許等待的，因此只有在時間充裕的時候，才建議向銀行申請土地貸款這種大額的借貸項目。

民間的撥款時間最快3天就能將現金拿到手，由於審核時間大幅度縮短，使得送件至地政事務所設定抵押的效率提高，只要設定完成就能立即撥款。加上利用現金撥款的方式，借款人能及時取得資金，還不需要多跑一趟，或是從ATM領錢，被限制提領額度。

申請土地借款有哪些眉角需要注意？

不管你申請的是哪種借款，有幾點是你必須要注意的!
首先，借款人應當衡量自身的能力，有多少還款能力，借多少錢，不要因為一時急用，或是覺得既然可以貸款這麼多，就隨便借，一定要以能將欠款還清為前提，否則有可能會因為遲繳沒錢繳，而讓傳承下來的土地化為烏有。

其次，並非所有土地都能申請貸款，例如持分土地，如果你的持分比例過低，難以申貸成功，除非你貸款的目的是將其他持分買下來，那就另當別論。再者如果你的土地面積過小，例如不到15坪，也難以申貸成功。並不是有土地、可買賣就能申請貸款，機構會依照土地實際情況進行審核的。

土地已經借過一次 還能再借嗎？

如果你的土地已經被抵押過一次，還是可以繼續申請借款，也就是土地二胎貸款。那土地二胎銀行可以辦嗎? 有，但是很少，且通常需要有良好的信用分數才能申請，可借貸的額度更低，貸款期限更短。

因此若你有土地二胎貸款的需求，可以找龐德隆幫忙。
民間土地二胎的申辦方式，是將你已經申請過貸款的土地，再次送件至地政事務所，設定第二順位抵押貸款，並且將評估初的可貸金額，扣除之前貸款尚未清償的部分，就是你土地二胎可取得的借貸額度。

哪些種類的土地很難成功貸款？

雖然不動產可以申請抵押貸款，但不同種類土地因為性質、位置等因素，價值上有非常大的差距，有些幾乎不可能被銀行接受，根據區域計畫法分類的各種使用地，交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安等用途，不論是價值不足還是公共用地，都不適合拿來借貸

各類土地貸款條件比較表

為什麼銀行土地貸款不好過？

銀行通常較願意受理建造建築物的用地，如果沒有特定目的，單純為了資金週轉申請借貸，銀行可能會因為下列原因拒絕承辦。

1. 不容易做好管理：面積較大缺乏遮蔽，承做機構需要定期檢查現場，記錄當下狀況，增加辦理業務的人力開銷。
2. 空地的審核門檻高：銀行審核的一項重點是用途，使用計畫、還款來源會影響金額、利率，沒有用途難以取得好條件，成數一般最高只到5成。
3. 擔保品條件不佳：由於使用分區和用途，市場上的流通度和接受度有好有壞，周遭建設、發展前景也在考慮之內，即使是位於同個區域的多筆用地，評估價值仍可能出現極大的差距。
4. 承受較大風險：無法保證還款期間不出意外，例如其他人在上面蓋起建物、故意炒作地價等，所以會嚴格限制條件，盡量降低風險。

銀行開辦土地貸款方案

都市與非都市計畫區常見的土地

在都市計畫區內，有住宅區、商業區、工業區、工商綜合區等，不同的區域劃分，其中住宅區細分為：住一、住二、住三、住四，主要依照開發的強度而分為不同層級，而影響建築容積率的部分，因此也會影響未來住宅開發的面積，也就成為土地價值評估的關鍵。

非都市計畫區的土地分為：甲、乙、丙、丁種建築。

• 甲種建築用地：為一般或特定農業區內的建築用地。
• 乙種建築用地：位於鄉村區的建築用地。
• 丙種建築用地：山坡保育區的建築用地，興建須通過嚴格的環評，以及水土保持計畫，同時容積率較低。
• 丁種建築用地：為一般或特定農業區當中的工業用地，用於興建輕污染或零汙染的工廠。

在了解土地的特性之後，你才好針對目前持有的土地情形，進行評估，由此也可得知若要申請土地貸款，都會區的土地具有優勢，也因此能取得更高的成數與更低的利率。

如何申請農會土地貸款？

由於農地本身的用途限制而造成銀行申貸過件率低，且農地的貸款利率比較高，會讓需要申辦土地貸款的農民，感到壓力。因此你就會需要地區性的農會，只要你有農會會員，申請農會的土地貸款，不僅利率優惠，還能提供不錯的額度，那麼農會土地貸款該如何辦理？

申貸條件如下：

• 借款人須年滿20歲，並具完全行為能力。
• 土地登記在自己名下。
• 不能有重大信用瑕疵，也就是拖欠卡債或遲繳貸款等。
• 須擬定資金計畫。
• 需具有農會身分或農民身分，若沒有以上身分，無法獲得優惠利率。

另外需注意的是，持分土地貸款對於農會來說風險太大，因此持分過低或者持分人過多，農會不受理。

土地貸款如何評估額度？

想知道名下土地可貸多少，除了可直接找龐德隆進行免費估價外，你還可以依照以下方式自行評估可貸額度，再決定是否要用土地辦理借款。

第一：土地種類

上述說到，根據不同的土地種類，可貸的成數、額度大不相同，因此你得先釐清持有土地的種類。

第二：土地地段

這裡說的地段並非指都市與鄉村的差別，而是同一條路上，為何地價會差這麼多?原因在於你的土地可能坐落在巷子裡或不臨路等，因地理位置不佳而造成土地價格落差。

第三：周邊設施

土地最大的用途在於建築與農作，因此若是建地，則忌諱旁邊有高壓電塔、附近有靈骨塔等，而農地附近則忌諱有高汙染工廠、水源不易到達等。因此土地周邊的環境會大大影響地價，也就會影響貸款金額。

第四：土地面積、形狀

對於建地來說，好的建地當然要又方正、面積又大，才能更有效的利用與開發，就連農地也是如此。所以若你的土地有尖角、零碎分開的情形，在貸款方面可能無法取得好的貸款額度。

第五：貸款條件

除了土地之外，自身的貸款條件也很重要，若你希望可以向銀行或農會申貸，建議先養好信用分數與收入、存款等財力證明，因為這是銀行最看重的，也是你能否過件的關鍵。但在龐德隆就只會根據你的土地進行評估。

申請土地貸款 無法正常還款會怎樣？

一般向銀行申請土地貸款，若你沒有按時繳款，銀行會先行通知，並給予補繳期限，可一旦期限一到，就會將你的土地送裁定並進入法拍程序，讓你的土地以低於市價的方式賤賣。

其他民間若遇上不良業者，則可能出現暴力討債，或是以非法的手段用超低價格將你的土地騙到手，但你卻求助無門。這時你就需要龐德隆的協助！

龐德隆提供土地貸款的代償與轉貸方案，不論你現在的土地貸款是向誰申辦，只要你有還款困難，就可以直接聯繫龐德隆專員，我們會替你規劃方案，讓你可以轉貸到更合適的機構並降息，或延長還款期限，當然也有代償方案，讓你遠離高利貸或暴力討債的風險。

量身訂做貸款方案 需要收費嗎？

龐德隆提供免費的諮詢服務，只有申貸成功後，會收取代書費、規費等必要費用，至於其他事項，都是不收費的喔！

持分土地可以貸款嗎？

持分地是指土地所有權人至少有兩人，分成分別共有和公同共有兩種持有方式，分別共有是所有人取得一定比例產權，公同共有是所有人一起擁有所有權，總而言之每個人手上都沒有完整產權，為了避免後續紛爭，向銀行申貸時一定是所有人出席，有人不同意就無法核貸，如果你有分別共有的部分，可以自己向民間借款申請，僅憑持有比例即可辦理，不需要諮詢其他人意見。

土地二胎貸款該如何申辦？

這非常簡單，就跟申請一般土地貸款是一樣的，在龐德隆申請只需要準備以下資料，就能申辦，且三天內撥款喔！
資料如下：

1. 身分證與第二證件(健保卡、駕照)
2. 印鑑章
3. 土地權狀

並且通過以下步驟就能輕鬆申請：

步驟一：申請
向龐德隆劉副理聯絡，可以撥打免費專線：0800-891-168，或是加入LINE好友進行線上聯繫：@PL168，專員與您一對一問答，有任何問題都能及時提出獲得解答，效率第一。

步驟二：估價
提供您的土地權狀、謄本，可線上拍照上傳或是傳真，替您免費估算土地的可貸款金額，估算完成後提供初步利率、可貸額度等。

步驟三：現勘
到土地所在進行現場勘查，確認物件沒問題，若土地良好，還有降低利率、提高額度的機會。

步驟四：簽約
若雙方確認沒問題後，即可進行簽約，由龐德隆專業代書做第三方公證，確保雙方權益，待合約對保後沒問題，由借款人親自簽約，安全有保障。

步驟五：設定
簽約完成後，會立即請代書將土地權狀正本及申請資料，交至地政事務所進行抵押權設定，接下來等待設定完成的公文批下來後，就會立即撥款喔!

步驟六：撥款
與借款人約定地點撥款，採現金撥款能更加靈活運用資金，不須多跑一趟銀行領錢，直接撥現快、狠、準。

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什麼是借名登記？

簡單來說就是把你的財產登記在別人的名下，財產可以是房屋、土地、股票等，只要是可記名的財產，並將其登記在他人名下，就叫做借名登記。例如：阿美買了一棟房屋，但房屋登記在阿美的兒子名下。

借名登記如何確保財產依舊是自己的？

這時你需要與他人約定好，只要跟借名的人約定，即使登記在名下，你也可以享有使用財產的權利，那麼即便財產在他人名下，但實際上可使用的還是你，法律是會承認這樣的約定的，因此你也可以隨時終止借名登記的關係。

為什麼需要借名登記？

這是因為一個人可能有多筆房產或土地，為了減少稅金，而將名下的財產以借名登記的方式，分散於他人名下，另外也可以用於分散風險、貸款等。

原因一：節稅

當一人擁有多筆房產，稅金將會以累進制往上加，因此為了減少稅務問題，而將房產借名登記至他人名下。

原因二：取得購買資格

某些房屋或土地因購買資格限制，而必須以擁有該身分的人才能申購，例如原住民保留地，因此透過將土地以借名登記的方式，登記在具有原住民身分的人名下，即可購買此地。

原因三：信用、貸款問題

當你想購買房屋並申辦房貸，但因為自身信用條件較差，因而無法獲得銀行相對優惠的貸款條件，這時透過借名登記，將房屋登記在信用佳的親友名下，就能得到更好的房貸方案。

原因四：積欠債務

當你有不少債務纏身，一旦無力償還，債權人將可能向法院聲請將你名下的財產變賣以抵債，因此為了避免財產遭到查封，使用借名登記的方式將財產轉移至他人名下，不過若房屋早就設定了抵押權並有預告登記，此法不可行。

原因五：贈與

有可能是家人想把房屋買給尚未成年的子女，因此房屋雖然登記在子女名下，可實際的「使用權、房貸繳款、繳稅」等還是在父母手裡，因此這也算是種借名登記，之後等待子女成年或成家，父母才會將房屋的全部權利交由子女。

借名登記該如何相互約定？

在韓劇中，婆婆為了要節稅而偷偷的買房卻登記在媳婦名下，然而媳婦卻不知情，是直到媳婦想辦理信貸時，才被銀行告知名下有一棟正在繳貸款的房屋，因此這種借名登記實屬無約定行為，那麼若婆婆想要將房屋拿回並登記到自己名下，是可行的嗎？

首先借名登記這件事本身就具有爭議，大部分的借名登記或許只是雙方的口頭約定，因此若兩人爭執不休，都堅持房屋是自己的話，一旦上了法院就需要提出持有房屋的具體證據。

因此建議若想要做借名登記，還是建議雙方可「簽訂契約」，保障買房者可在之後想將房屋轉回名下時，有個明確的證據。

如果借名登記有爭議 法院該如何判決？

若韓劇中婆婆打算把房屋要回來，其實是可行的。雖然房屋登記在媳婦名下，但實際的房貸繳款人是婆婆，出租、使用也都是婆婆，因此只要能拿出這些證據並提供給法院判決，就有機會將房屋拿回，並轉為登記在自己名下。

因此借名登記若想請求將不動產歸回自己所有，就需要蒐集相關證據，其中包括：

• 繳房貸、出資的證明：只要證明你是真正購買不動產的人，並提供房貸文件、繳款證明等等，就有機會要回房產。
• 繳稅證明：證明房屋稅都是你繳的。
• 真正的管理者：有時候房貸繳款、繳稅都可能是用借來的名字進行的，因此或許無法獲得相關證據，但你也可以提出長期居住證明、或者有租出契約、繳納水電費、管理費等紀錄，來證明房產是你的。
• 權狀在誰身上：這點也很重要，很多時候法院在判決時，大多會以權狀為基準，若權狀在你手，則很可能以此判斷誰才是真正的不動產擁有者。

建議如果正身陷於借名登記的官司之中，可向專業律師諮詢，避免多走冤枉路。

簽署借名契約有哪些重點？

要想利用借名登記達到某些目的，就需要做好完整的配套措施，因此最好的方式就是與對方簽訂契約，以保你的不動產不會被搶走。那麼契約當中應該記載些什麼，才能讓合約有效且具有保障呢？

合約內容應記載：

• 標的物，也就是借名的財產，例如某地址的一間獨棟透天。
• 借名期限，例如借名登記存在期間10年等等。
• 借名關係人，包含借名人是誰，誰是出名人。
• 借名詳細內容，包含：使用房屋的權利、借名期間的費用歸屬、借名登記的標的物收益(出租的租金等)、借名是否有報酬。

借名登記後還可以申請房貸嗎？

如果你已經將房屋登記在他人名下，卻需要申請房屋貸款時，該怎麼辦呢？上述提到，在韓劇中婆婆需要拿房屋申請二胎房貸，卻被銀行告知需要媳婦的證件才可辦理，因此借名登記的房屋想要申請貸款，並非不可，但你需要出名人的證件。

一般申請二胎房貸，需要的文件資料如下：

• 身分證件、印章
• 房屋所有權狀
• 印鑑證明

因此想要申請房貸，需要持有房屋的出名人提供相關證件，因此借名人需要取得出名人的印鑑證明、身分證件才可辦理二胎房貸，而若你申請的金融機構是銀行，還得拿出名人的財產證明，確保目前的屋主是有能力還清貸款的。

結論是借名登記後一樣可以申請房屋貸款、二胎房貸，可是即便你是房屋真正的使用者，還是得需要出名人的同意並取得個資，才可辦理。

土地鑑界是什麼？

土地鑑界指的是測量土地的邊界，雖然以前登記土地時已測量過一次，不過因為人為或天災等狀況，原本實際存在的界線產生「偏移、掩蓋、消失」等原因，導致分界變得模糊難辨，這時買方或隔壁用地的所有權人，便需要重新確定界線在哪裡，以免所有權遭到損害。

土地鑑界並非自己量就可以，而是需要到地政機關申請，請專業測量人員到場勘查，再根據原本的測量資料，設下新的界址位置，並更改登記在案的資料。完成作業後，測量人員會繪製成果圖，讓人看清楚是否有不同，避免占用等情形。

什麼情況會申請土地鑑界？

除了當事人權益問題，還牽涉到法規問題，因此必須謹慎行事，如果出現以下任何一種情形，都能申請重新測量。

1. 由於自然增加、浮出水面、坍陷、分割、合併、界線不明而需要進行變更。
2. 由於界線遭到扭曲，需要重新修正。
3. 根據建築法第44條、第45條第1項規定，建築基地形狀畸零，和鄰接基地協議調整地形。
4. 一筆用地需要設定地上權、永佃權、地役權、典權。
5. 不動產的時效完成，因為長時間占有取得所有權、地上權、地役權。
6. 不只所有權人自己申請，司法機關處理紛爭，可以請託他人申請。

申請土地鑑界準備哪些資料？

1. 土地複丈申請書。
2. 網路申請時，準備自然人憑證。
3. 公有用地的使用人申請時，需檢附公地管理機關同意書或承租證明文件。
4. 繼承人取得遺產申請時，需檢附戶籍證明文件，在申請書上說明切結未拋棄繼承權。
5. 祭祀公業用地，需檢附派下員證明文件。
6. 身分證明文件影本，自然人提供身分證、戶口名簿或戶籍謄本，法人提供登記證明、代表人之資格證明，公司法人提供登記機關核發的設立、變更登記表。

土地鑑界費用如何計算？

過程中會收取測量規費，計費單位為每筆每公頃，不到1公頃的部分，視為1公頃計費，超過1公頃的部分，每多出半公頃多收一半費用，多出部分不到半公頃，視為半公頃計費，每單位的費用為4000元，面積超過10公頃，得以依照具體狀況，另外計算費用，此外當事人要自己購買鋼釘界標、塑膠界標、水泥界標，每支各是10元、45元、50元。

為什麼會收到土地鑑界通知書？

有些人沒申請土地鑑界，卻因為名下用地就在旁邊而成為關係人，地政事務所收到申請後，會一併發出定期通知書給當事人、關係人，告知測量日期、時間、地點等資訊，鄰近用地上面是大樓，則會寄送給管委會。關係人若擔心測量失誤，可以攜帶身分證件全程參與，看見問題馬上詢問，了解什麼是周圍的界址，因為工作等事情無法出席，也能請委託人代為視察，準備好委託書出示給現場人員。

土地鑑界不強制關係人到場，因此是否參與鑑界，仍要看民眾個人決定，如果測量當天因天候等因素，無法實際進行勘查，便會延後到其他天，再寄送延期通知書，說明日期及地點。

土地鑑界通知書怎麼看？

通知書會提供基本資訊，包括「案件申請人姓名、住址、通訊地址、收件字號、案件坐落區段、地號、申請事由、日期、測量員姓名、關係人姓名及地號、指定會合地點、通知目的」等，最下方備註應知事項，像是攜帶證件、收費規定、專線電話等，讓當事人和關係人能夠配合作業。

對鑑界結果有異議怎麼辦？

當事人若認為測量結果有爭議，可以填寫土地鑑界申請書，註明再次測量的原因，繳費給地政事務所，由地政事務所提交給當地主管機關，派專業人員進行第2次鑑界，並呈交新的結果給當事人，第2次鑑界後仍存在爭議，地政事務所並不受理第3次申請，當事人只能找司法機關判決，或是透過訴訟外的方式解決爭議，鄰近用地的關係人，如果認為結果有問題，一樣可以利用地號申請再次測量，過程如上面敘述，經過重新檢查後，發現測量確實出現失誤，當事人可要求退還測量規費，且期限長達10年。

土地邊界不明 可以申請土地貸款嗎？

一般人可能難以得知自己的土地是否有「邊界不明」或者「被他人占用」，又或者「占用他人」土地的情況，因此土地鑑界才會這麼重要。那麼當借款人打算申請土地貸款，卻被借貸機構告知，土地有問題時，該怎麼辦？此時還能順利申請土地貸款嗎？

龐德隆承辦的眾多案例中，不乏遇見土地出現邊界問題的人，大多時候都是土地遭到鄰房占用邊角等情況，如遇上此情形可能會面臨與鄰房出現糾紛的情況，因此申請土地貸款會很吃虧，你將可能得不到想要的額度，嚴重甚至無法順利核貸。

然而無法核貸的原因並非土地價值或者個人條件不足，而是因為一旦土地遭到法拍，占用問題尚存，將造成土地買賣不易，很可能與鄰房屋主或地主產生糾紛。所以貸款業者之所以需要審慎評估，也是擔心土地的問題會影響本金回收，屆時造成莫大的損失。

借款人該如何順利辦理土地貸款？

如果你有類似困擾，建議就要使用土地鑑界，重新為您的土地進行測量，避免一切可能造成土地邊界不明的原因，以此就可以提高您的貸款過件機率。如果還有不了解的地方，也歡迎聯繫龐德隆專員，由劉副理為您解答。