什麼是不動產融資？

個人或企業體執行某些計畫時，需要資金支持，或是遇到需要緊急支出的突發事件，為了取得資金，將名下現有的不動產，以其價值做為抵押，向金融機構或他人辦理抵押程序並取得資金，這就是不動產融資。

如果借款人是在不動產相關的領域缺少金流，利用房屋、土地本身原有的價值，借來足以馬上運用的現金，就會成為不動產融資，通常是發生在土地開發、房屋興建、抵押貸款等情況上，尤其借貸更是許多人希望迅速得到大筆款項，一個無法被取代的管道。

不動產融資有那些相關項目？

一、購置不動產

以目前台灣的不動產價值來說，房屋、土地都要價不斐，一般民眾很難馬上拿出大筆現金，一次付清買房和買地的價錢，所以都會向金融機構申請借貸，請他們提供現金，自己先支付頭期款，剩餘的款項利用借來的錢墊付，後面再慢慢償還房貸的欠款，現在不管銀行還是政府都有推出買房方案，針對不同的族群給予不同的優惠，比如內政部有青年安心成家專案，國泰世華有一般購屋專案，遠東商銀有優質房仲專案等。

有推出購地借貸的金融機購比較少，相對而言，能夠挑選的方案數量也會減少，大說是農會、合作金庫、台灣土銀才有開放受理案件，像農會有購買耕地專案、山坡地保育利用專案，土銀有購買建地專案、承購公有地專案、市地改良專案等。

二、擔保品抵押貸款

借款人把房子、用地抵押給債權人，依照抵押品的價值高低，借來相應的資金額度，並且需要在一定年限之內，分期償還所有債務，這期間還要支付利率給債權人，借款人若是還不出來的話，不動產就會被拍賣用來還錢。

一般房貸除了借取資金之外，還可以進行增貸、轉貸、二胎房貸等，市場上有各式各樣的商品提供選擇，例如指數型採用浮動利率，理財型方便隨時調用資金，抵利型可用存款折抵借貸利率等多種方案。

用地貸款主要是以住宅區、商業區的建地為主，價值比較高，風險比較低，通過銀行審核的機會大。如果是農地等生產用地的話，目前銀行承辦的意願不高，可向農會申請看看，若是有二胎土地貸款需求，那麼民間金融公司願意承作的也不少，申辦過件更簡單容易。

三、建築融資

建商想要建造一棟全新的建築物，除了取得一塊可使用的土地之外，蓋房子本身就要花費材料、人力、運送等各種營建成本，所有花費加總起來，是一筆非常巨大的開銷，建商也無法自己一下子全部承擔下來，需要金融機構的資金援助，運用在購買建築用地，支付合建保證金，協助啟動興建工程等事項，通常借貸年限在3-5年之間，不需要支付利率，一但房子銷售出去，就要立即償還之前的借款，兆豐、第一銀、台銀、凱基、陽信等大型銀行，都有推出建築業的融資方案。

四、廠房興建貸款

企業若想要進行大型投資，提升原本有限的產能，可以向金融機構申請借貸計畫，取得足夠的資金，在工業區購買用地，建造全新的工廠和設備，廠房全部興蓋完成，才能真正取得用地所有權，借貸年限最長有20年，包含興建工程的3年，期間需要攤還本金和利息，例如兆豐有工業區優惠專案，用地的放款成數最高有8成，興建工廠的放款成數最高有6成；土銀有購買工業用地及購建廠房專案，用地和興建工廠的放款成數最高有7成；玉山有短中長期融資專案，為企業提供不同時期的援助。

五、都更危老貸款

隨著房子的年齡增加，台灣需要重新審視的老屋越來越多，這些住宅可能出現結構扭曲、牆壁腐化、漏水漏電等問題，為身家安全帶來潛在的未知危害，急待修繕整裡，保障住戶的基本權益，許多金融機構配合政府力推都更的政策，開辦老屋重建方案。例如玉山銀行有「危險及老舊建物重建專案」，兆豐銀行有「危老重建融資」，土地銀行分成「都更」和「危老重建」兩項專案，都提供了興建住屋、合建保證金、週轉金、代償債務的款項，幫助屋主順利翻新健檢不良的老舊房子。

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不動產的定義比房地產更廣泛一些，定著物可能連帶林木、鐵軌、橋梁等設施，建物、用地應該算是不動產下面的細項。

房地產可分成預售屋、新成屋、中古屋，若是用不動產的定義來看，預售屋只有設計圖，不存在具體的建物，沒有附著在地放，不被歸類在此範圍裡面，至於其他成屋，則同樣具有合法讓渡轉移的權利。

房地產具有什麼特色？

【不可移動】

不動產必須固定在地面上，無法隨意地移動到其他地方，所以買房時一定要考慮坐落的地段，好或不好都會大大影響價格，導致房市形成個別的地域性，不同的地區有不同的行情。

【差異性】

像是房屋格局、坐落位置、生活環境、週邊機能等條件，都會讓價格產生差異，無法模式化大量生產完全一樣的房產商品，只要條件稍一變動，變有天壤地別的差距，要定制相同價格有難度，因此應該先了解商品再來選購。

【高昂的價格】

房子是許多人花費大量時間、金錢，一生中不得不買的商品，價格非常昂貴，根據不同的需求，從百萬、千萬到上億都找得到，大多數人只承擔得起少量的房產，即使要多買幾間，也會經過仔細考慮才下手。

【耐用時間長】

除非是無法躲避的嚴重天災，讓房子一夕之間崩塌，否則通常使用壽命非常長，房屋年限可拉長到50、60年，土地幾近不會損壞，風險低且價值高，讓民眾更樂於投資房產。

【無法切割】

當買下一棟建物，就等於一起買下了周遭的生活環境、公共設施、鄰居素質等，這些要素很難分開看待，和房子本身的價值緊密聯繫，因此買房前建議再三確認是否能夠接受。

【具有投資、消費功能】

民眾買下不動產時，同時就是在進行投資，房子不僅可以居住，提供一個遮風避雨的場所，還能在房價上漲時，獲得資產的增值。

房地產交易的過程是什麼？

商品的流動過程可分成「投資、生產、交易、使用」四個階段，若是套用到不動產上面，則是先取得足夠的資金，接著按照設計圖動工，房子興建完成之後，建商推案出售給買家，買家擁有了自由使用的權利，或是再次進行投資，將中古屋轉手銷售出去。

投資

剖析市場環境、投資目的等因素，尋找動用資金的管道，買下預備建造建物的用地，構思產品特色，並且安排一套完整的規劃，由於房產造價不低，一但動用到龐大資金，必定伴隨著高風險，週轉上需要多多注意。

生產

從提供設計圖、申請與領取建照、工程發包、開工與完工、申請與領取使用執照為止，便是整個生產的過程，因為缺乏一個統一的標準，目前還沒有辦法大量生產，成本因此降不下來。

交易

結束營造工程，就是包裝進行銷售，這一系列的活動中，包含規劃廣告企劃、定位交易族群、雙方議價、簽訂契約、報稅、移交產權、啟動銀行貸款，中間牽涉到眾多人員，運用到專業知識，而且大額交易有不小風險，情況可能變得很複雜。

使用

屋主一旦擁有所有權，在未來長達50、60年的使用時間內，應該背負起管理、維護的責任，留意房子的況是否完善，一直到轉手賣掉，才能脫離這個責任，由於耐用年限長，管理、維護變成最主要的工作。

房地產市場具有哪些特色？

地方性

房市不像量販店，每個地區的價格都差不多，根據當地的供給、需求條件，一地會產生一地的價格，行情各不相同，了解當地狀況是購屋的必要參考。

供給修正慢

因為購地、施工等因素，從規劃到出售，起碼會延遲2、3年的時間，短期內無法快速應對市場，但若是以中、長期的眼光來看，仍然有靈活調整的空間。

需求修正慢

購屋需求會依照人口增減與所得高低變化，時間跨度可能到數十年，過程非常緩慢，當房價爬升到消費者難以負擔的程度，短期內無法快速反應狀況，將讓需求往下掉。

公共參與多

政府推出都市發展計畫、公共建設、相關法規，或是更改貸款、稅率等財務金融政策，將會變成買賣雙方的考慮因素，而對房市造成一些波動。

房地產出現高風險有哪些警訊？

堅信房價不會倒

投資客的心態，大都是抱著房價會越漲越高的期待心理，不認為價格會出現暴跌的可能性，房市一旦走入只能漲不能跌的處境，就表示準備出問題了，想要保持穩定，一定先微幅下降然後上升，避免起伏差異過於劇烈。

房地產超過家庭總資產的一半

不要讓房產占比超過家庭資產的50%，建議分散在其他高、中、低風險的金融市場，投資客僅僅寄希望於房產賺取利潤，放棄其他方式，導致投資管道越來越狹隘，一旦房價下跌，資產將跟著縮水，調查顯示台灣的的家庭財產，有60%都押在不動產上面，形成危險的風氣。

租售比太低

年租金除以房價就是租售比，房價低的話，租金是一筆額外的收入，房價高的話，租金根本無法彌補購買價格，例如台北市的租售比就非常低，如果想藉由租金回收成本，至少要出租50年的時間，顯見現今房價之高，已經在出超民眾未來的收入。

自住族群難買房

都市地區往往是富人置產的理想地點，稍微有些財富的人，全往高房價的地方跑，至於鄉村地區的一般民眾，即使房價較為低廉，由於收入不夠豐厚，同樣承擔不起炒高的價格，容易引發民怨，催生反對的聲浪。

如何申辦二胎房貸？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有「申請、審核、對保」三個部分：

申請後估價

借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的金額，慎重選擇承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、房屋所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下房產的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。

審核價值

承辦機構確認房屋的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。

對保後撥款

審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

龐德隆二胎房貸會很難辦嗎？

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什麼樣的土地才可以申貸?

並不是只要持有地皮，就一定保證借貸成功！辦理最有可能順利通過的，是建築、農地、工業用地，其他類型的地皮不是價值不夠高，在市場上沒有什麼詢問度，很難賣出好價格，要不然就是被限制用途，能夠應用的方面實在太少，因此沒有多少買家想要購入，像是古蹟保存、生態保育、原住民保留地等，幾乎沒有任何銀行有辦法受理，對大多數金融機構而言，建築、農業、工業用地的商業價值比較充足，也願意借錢給這些物件的持有人，當借款人想要辦理，可以先了解一下用途，推測過件成功的機率高不高。

在土地法第二條中土地依照使用法則區分為四大類：

• 一、建築用地：住宅、廠房、倉庫、娛樂場等。
• 二、直接生產用地：農地、林地、漁地、牧地、池塘.等。
• 三、交通水利地：道路用地、水溝、湖泊等。
• 四、其它：沙漠、雪山。很明顯的三、四項的交通水利與其它土地，比較不是一般民眾土地貸款項目，較為常見大多數為建築用地與直接生產用地，而比較能夠成功貸款的項目為建地、農地、工業地這三大類。建地方面又劃分為都市用地與非都市用地。

都市用地常見的有?

住宅區、商業區、工業區、工商綜合區.等。住宅區細分為：住一、住二、住三、住四，依照開發的強度不同層級分類，開發的強度影響到法定容積率，這點將影響未來購建住宅的面積，所以等同土地的價值性高低。

• 建地中非都市用地劃分為：甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築
• 甲種建築地：一般農業區或特定農業區內的建築用地。(建蔽率60%、容積率240%)
• 乙種建築地：鄉村區的建築用地。(建蔽率60%、容積率240%)
• 丙種建築地：山坡保育區內的建築用地。(建蔽率40%、容積率120%)
• 丁種建築地：一般農業區與特定農業區內的工廠建築用地。(建蔽率70%、容積率300%)

土地貸款前先了解住地與建地及農、林地的不同後，你就能輕鬆明白都會區的住地是最有商業價值，買賣熱絡、所以較能取得貸款的優勢條件，而第二順位則是非都市區域的建地，農地、林地則要看它的所在區域，是否兼具未來的發展性，決定它能取得的貸款成數。

土地貸款利率和放款成數是多少?

依照使用目的的不同，可能獲得土地貸款利率、成數也不一樣，通常價值越高，成數越高，利率越低，反之則是成數越低，利率越高，事先解決擔保品的使用問題，這樣要爭取好的方案也才方便。
申辦用地借貸的利率，建築用地落在2%-4%中間，農耕用地落在2%-6%中間，工業用地最低3%起跳，林地、山坡地最低3%起跳，至於放款成數的話，大約落在鑑價的5-7成，條件足夠好，成數自然會偏高，不用擔心到手的款項將短缺。

土地貸款怎麼決定可貸額度?

除了公告現值是一個參考標準之外，金融機構也會前往現場評估，看面積坪數大小、所在地理位置、有沒有臨近馬路、當前管理狀態、週遭發展情形等，綜合上面那些要素，決定如何計算可貸額度，由承貸方給出一個可承擔風險的合理數目。

銀行或農會申請土地貸款的條件是什麼?

• 借款人要年滿20歲，具備完全行為能力。
• 名下登記私有土地，要有辦法出示用地所有權狀。
• 個人信用評分良好，最好不要延遲繳交借貸，或是留下積欠卡債、被停卡的紀錄。
• 擬定土地的用途計畫，詳細列出可能花費的項目，有助於增加通過機率。

銀行有哪些辦理土地貸款的方案?

依照銀行內部評估機制的不同，提供的可貸金額與利率會稍微有些變動，除了使用目的是重要因素之外，參考近期實價登錄的水準，再另外請託專人前往現場評估狀況，藉此獲得一個可能放款的數目，因此方案只會給出一個大略的概況。

銀行土地貸款方案表：

銀行可以辦理土地二胎嗎?

銀行基本上以承辦第一順位為主，幾乎不可能承作土地二胎的案件，然而放款成數不會估到將近百分之百，即使用地辦理過一次借貸，仍然存在些許能夠借來資金的空間，借款人申請一胎拿到的款項，和抵押品的價值不會完全相符，仍有部分殘值沒有變現出來，若是面臨必須用錢的時刻，可能希望通過申請二胎緩解急用。 建議諮詢民間借款的管道，不要求抵押權順位的優先次序，不看個人信用評分、負債比高低、過往的還款情形，以擔保品的價值為衡量標準，有著充足殘值的話，隨時可以提供相應的額度，協助借款人更快速、更便捷地借來可利用的資金。

申請土地貸款需要準備什麼資料嗎?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

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台北二胎實際案例 感謝吳小姐的分享

吳小姐說因為有龐德隆，她才可以毫無顧忌的去實現夢想，因此為了讓更多和她一樣的人得到幫助，便決定分享自己的心路歷程。

從新加坡嫁來台灣，嚮往在新環境生活的每一天，但是沒想到幾年後生意失敗的丈夫會因為憂鬱酗酒，肝硬化過世了。30歲就成了單親媽媽，必須自己照顧兩個剛上國小的孩子，但沒有收入來源才是我更擔心的。

我決定接手丈夫的生意，可是僅憑著在身邊幾年的觀摩經驗，不知道自己做不做得到，但為了家庭我必須咬牙苦撐。可是堅持了一陣子卻不見成效，看著赤字我便想，是不是該放棄了，但想到這又不禁覺得惋惜。

每天都在想著要放棄，卻想著想著，想到一筆大訂單進來，我高興了！可是這筆訂單需要200萬元的原物料，卻暫時沒有這麼多資金，融資不順已是常態，現在又需要200萬，又該上哪找？

龐德隆台北二胎房貸 百萬額度瞬間入袋

吳小姐用她在內湖區的房產向銀行申請抵押，卻因為企業融資的額度已經滿了，遭到銀行拒絕，因此她才找到龐德隆，並向我們申請二胎房貸。

吳小姐說：在龐德隆申辦的過程非常輕鬆，沒有過多的話術、沒有令人腦霧的合約條文，只有明確的額度、利率和還款方式，所以很快的，在他們的幫助下，不到3天的時間，我獲得了250萬元的資金，還能用1%的利率還款。

要是知道龐德隆還免手續費，我肯定不會多跑一趟銀行，直接找他們還比較快，而且在初期還不需要本利攤還，可以先繳利息就好，真的很方便。

台北二胎房貸申請條件？

以龐德隆來說，身為專業不動產融資公司，可以精準評估房屋額度，讓房屋的價值受到重視，同時又不像銀行這般嚴格，只要你有房屋、土地可供評估，就不需要審核個人條件，即便信用不佳、收入不穩，都能申貸成功。

如何獲得二胎免手續費方案？

想要跟吳小姐一樣省下萬元手續費嗎？很簡單！只要向龐德隆申請，不論身分、屋況，都可以用免手續費方案申請喔!因為龐德隆是金主直營，而非借貸仲介，因此不需要向你多收一分一毫，畢竟我們主要的目的是幫助別人。

申辦台北二胎房貸的優勢有哪些？

假如你擁有台北的房產，千萬不要浪費其中的潛力，如果你正為錢而煩惱，其實擁有房產的你就擁有翻身的機會。

沒錢不一定要賣房籌錢，因為一旦賣了，就不一定買得回來，不過若是利用二胎房貸申請資金，不僅可以在擁有房產的同時，還能利用房屋價值，最後還款成功，你依然擁有房產。

• 優勢一：台北房屋保值性高，可貸額度更高。
• 優勢二：有房就能辦，即使屋齡40歲以上也可以。
• 優勢三：免去6%以上手續費用，借百萬省6萬元，借越多省越多。
• 優勢四：單一窗口隨時服務，免費諮詢不怕找不到人。
• 優勢五：撥款速度比你想的還要快。
• 優勢六：借錢不用看人臉色。

通膨貨幣是主因 但房市成為幫兇

雖然大眾普遍認為通膨是由超印貨幣所帶來的影響，確實也是因為這樣造成資金過盛使得貨幣價值降低，物價指數升高，但資金的流通方式才是通膨加劇的原因。

由於寬鬆政策的影響，使得貨幣往房市流動，當房屋抵押貸款興盛，大家跟銀行借錢出來買房，然後再一點一滴還清，將錢放回銀行，這個流程可以在一棟房子上來回無數次，但每一次房價又會再升一點，因為不斷能有人接盤買房，而賣房的需要價差做為收入。

在這樣的循環下，房價只能越推越高，但這都必須建立在有人願意接手的前提，這樣房屋才有保值、抗通膨的效應。如果再沒有人願意接手房子了，那麼房屋就會失去價值，就無法幫你保值了。

自私讓後代決定躺平

對於房屋抗通膨這件事是有自私的成分在的，因為你只想著要讓人高位接盤，越高的房價，後代只能面對越來越買不起房的事實，但你也不會因此而降低價格。

然而最近房市熱度有所趨緩，比起前兩年的話題性與熱度少了很多，但真的與台灣爆發疫情有關係嗎?其實少子化、高房價才是根本原因。現在的房價非常高，年輕人的起薪卻停在原地，若沒有家人的支持，或直接繼承，根本無力買房，更別說負擔房貸這件事。這會導致什麼?那就是年輕人只想躺平。

躺平族是什麼意思?

意思是不想努力買房、買車、結婚、生子。但躺平族並不等於啃老族，這些人有工作、有收入，甚至有些人的收入是足以負擔房貸、車貸、生育的，可躺平族對於現在的生活很滿足，畢竟收入可以自理，不用擔心房貸、車貸、孩子的學費，想幹嘛就幹嘛，下班回家玩遊戲、追劇，養個寵物陪自己，活在自己的舒適圈中。

他們想躺平的原因是因為觀念的改變，年輕一代不再在乎傳宗接代，長輩給的壓力也比以前來的更薄弱，因此若能靠著自身收入過上不錯的日子，其實更願意維持現在的生活，且房價太高，一旦買房又需要面對房貸，壓縮自己過日子的本錢，若想要結婚，面對的事情又更多，除了買房，還得決定要不要生，因此才會有越來越多不婚主義者。

躺平族越來越多 房子還賣嗎?

隨著世代推移，以前一大家子有好幾個孩子，每個孩子不見得能繼承到房子，因此需要靠自己打拼，且相較今日，以前只要打拼個10年，說不定就能買得起透天厝。可現在呢?少子化讓家庭多為獨子或二胎，一個人繼承一間房不是問題，那還需要去買房嗎?

現在不吃不喝60年才能買得起一間普通的公寓，不然就是省吃儉用存到頭期款，之後30年繼續省吃儉用還房貸，在這樣的情況下，其實大部分人是無力負擔生育費用的，那麼少子化會越來越嚴重，而房市也會隨著少子化越來越弱，因為大家繼承來的房屋可以繼續住，即使老舊了也沒打算買新的，但是可以賣掉舊的，就等別人接盤。
可當大家都不想買房了，房子要賣給誰?

房市兩極化 房市萎縮經濟停滯

台灣正步入這樣的情況當中，再過幾年就會迎接如同日本的經濟現況，呈現經濟停滯，原因在於當買房呈現了兩種不同的極端，一個是想買房的人會接受高房價，或者持有現金觀察房市；另一個就是不想買房的人，將身上的錢放在消費品市場。

但消費市場雖受到這群不買房的人而活絡，但房市卻寂靜無聲，因資金流通不夠就會造成經濟停滯。而未來大城市的消費力充足，因此房價不會有太多的浮動，但是一些中小型的城市會因為開發度不足，房屋老舊、日漸凋零，使房市呈現兩極化。

三假一查封的差異?

三假一查封，其中假扣押、假處分、假執行為何前面都要加個假?想必很多人都知道什麼是查封，但是那三個假分別代表什麼意思呢?

「假」指的並不是假裝，也不是真真假假，而是指「暫時」，所以說假扣押也就是「暫時扣押你的金錢、黃金。」；假處分指的是「暫時扣押、凍結金錢以外的動產、不動產。」；假執行指的是「假扣押強制執行」，也就是直接變賣家產。

什麼是假扣押? 假扣押的目的?

當你積欠別人錢而未償還，債權人為了保障自身權益，會到法院聲請假扣押，不過你知道假扣押的真正意思嗎?

假扣押的目的在於「暫時債務人的錢財扣住」，也就是防止你脫產，避免將自身財務轉移到他人名下，以免債權人無法拿回欠款，是一種保全債權人的程序。

假扣押的作用如下：

• 避免債務人脫產。
• 對債務人施壓，逼迫對債務處分。
• 具有隱密性，債務人不會事先知道要被假扣押。

一旦執行假扣押，債務人便不得動用資金，因此會陷入週轉失靈的經濟危機之中，被迫得處理，但同時因會造成債務人的生活不便，所以債權人需要有聲請假扣押的必要性，才可成立。

聲請假扣押需要符合哪些條件?

條件一：扣押是現金、處分是不動產

假扣押指的是暫時扣押金錢財物，因此若非現金或是可以立即兌換成現金的物品，便不再此限，而是應該聲請假處分。

可聲請假扣押的目的物：現金、黃金、鑽石等，可以依特定的價格兌換成現金。

不可聲請假扣押的目的物：不動產等浮動價格，或是以自行訂價的財務。

條件二：若強制執行有困難

如果債務人本身並未有脫產的打算，或者債務人有足夠的財力，若聲請強制執行是可以拿回欠款的，那麼債權人就無法申請假扣押，因此要符合強制執行困難這一點，債務人需要有以下行為才可聲請。

• 找不到債務人。
• 催款不成，債務人還到處花天酒地、奢侈消費。
• 債務人刻意減少財產，假裝無力償還。

若發現以上幾點，債權人就有權利向法院提出聲請。

遭到假扣押該怎麼辦? 可以撤銷假扣押嗎?

其實假扣押指是為了防止債務人脫產的一種手段，只要你主動表示不會脫產，並且試著與債權人協商，並且以撤銷假扣押為前提，向債權人提出還債計畫，就有機會讓債權人主動的撤銷假扣押。

還有一種方法就是「抗告」。也就是向法院提出，質疑假扣押的正當性，有可能是被扣押的財產大於所積欠的金額，如果抗告成功，法院會撤銷扣押，甚至還能對不正當的扣押提出精神賠償。

什麼是假處分?

上面已經有提到，假處分是針對非現金類的物品，例如不動產，所以聲請假處分是以金錢以外的請求為主，藉此防止目的物被變更現狀，例如避免房屋被屋主轉至他人名下或變賣等行為。

什麼樣的情況可能被假處分?

曾有案例A先生向B先生購買一間房屋，並且下了訂金並簽訂契約後，B先生卻沒有交屋打算，甚至還在物色新的購買人，這時A先生為了確保自身權益，避免房屋被B先生過戶給他人，便向法院聲請假處分，將B先生的房屋扣押，避免在爭議釐清之前，B先生將房屋脫產或刻意損毀。

也就是說若有非現金的請求，並非以支付現金為目的，都可以算是假處分的範疇，例如借別人東西未歸還，要求返還等。

聲請假處分的條件?

與假扣押有點類似，一樣需要有「強制執行有困難」為前提，才可聲請。

條件一：請求的標的物現狀變更

意思是若想要聲請假處分，需要有權利上的變更才可以聲請，例如房屋、土地的轉移，但若變更的物品無關物品本身的權利狀態，則不可聲請，舉例：需要債務人提供勞力補償，若債務人不照做，債權人也無法聲請假處分逼迫。

條件二：難以進行強制執行的可能

就像是房屋買賣，如果B先生將房屋賣出會損害A先生的權益，並且賣出之後便不可進行強制執行，則可聲請假處分。可若房屋權利的部分可用現金償還，那麼除了假處分，也可以換成假扣押。

總之若假處分之事項是可用其他物品替代，或不具有難以強制執行的條件，便不可聲請假處分。

假處分不同於假扣押的特點

除了限制的物品有現金與非現金的差別之外，假處分還有一些地方跟假扣押有點不同，例如假處分擁有較自由的裁量空間，法官若認定有其他的保全之法，是可以裁定藉由查封或扣押等其他辦法代替假處分。

再者假扣押本身是可以藉由擔保金撤銷扣押的，畢竟假扣押就是要錢，但是假處分則不可僅用擔保金就撤銷，因為若換成現金，將可能造成重大損失，因此無法僅用擔保金就免除假處分。

如何撤銷假處分?

想要撤銷假處分，其實跟撤銷假扣押類似，一樣都可以向債權人等先進行協商，或是向法院提出不合理抗告，藉此保障自身權益。

什麼是假執行?

在法院訴訟的過程中，會有一審、二審等，如果原告擔心被告在終局執行之前脫產，即可在一審之後向法院聲請「假執行」。

舉例來說：
若有人欠你一筆錢，但是對方不還，原告(債權人)與被告(債務人)之間產生財務糾紛，對簿公堂。在經過一審之後若判決債務人須償還債務，但判決書還未終局確定，意思是可以上訴。
一旦債務人向法院提出上訴，便無法強制執行，這段期間債權人若擔心債務人脫產，便可以聲請假執行，其效力與最終執行一樣，可以查封或者拍賣債務人的財產。

如果假執行後被告勝訴了該怎麼辦?

假執行是為了保障債權人在進入最終執行之前，避免債務人脫產而聲請的權利，但是若二審一改判決由債務人勝訴可以不還債務時，已經假執行了該如何挽回?

根據法律規定，若債權人想要在最終判決出來之前，向法院聲請假執行，需要提供一筆錢做擔保，確保若敗訴，可以用當初提供的擔保金來賠償被告的損失。因此建議債權人一定要有十足勝訴的把握，再聲請假執行比較好。

如何撤銷假執行?

若在上訴期間，債權人向法院聲請了假執行，若債務人布希望被假執行，則可以拿出一定金額的擔保金，也就是反擔保的意思，即可免除假執行，不過一樣要確保自己可以勝訴再來拚一把!

假執行與假扣押、假處分的差異

假執行與其他二假最大的不同在於，假扣押、假處分是為了避免債務人脫產而聲請使債務人的財產遭到凍結，不可隨意動用，但假執行是直接將債務人的財產，包括現金、不動產等，藉由變賣將欠款還給債權人。

查封跟假扣押、假處分的差異?

查封與前兩者最大的差異在時間，雖然查封是可以有效的扣住債務人的財產，但是如果無法直接聲請法拍，而是需要經過訴訟且勝訴才能聲請，這時再走查封就來不及了，畢竟債務人已經知道可能的後果，這期間他要脫產，你若無法找到脫產證據的話，就得不償失了。

因此聲請假扣押、假處分會比較快速便利，且總是讓人出奇不意。

什麼是查封?

欠債還錢天經地義，欠錢不還就可能遭到法拍，而查封就是法拍其中一道程序。

當債務人未在期間內清償債務，則債權人即可向法院要求要債務人強制還款，若債務人無法拿出現金清償欠款，則可利用法拍財產作為還債的手段，但為了避免債務人脫產，在法拍之前會先對債務人的財產，包括動產、不動產進行查封。

當拍賣的程序裁定後，法院會進行查封的動作，一但查封生效，債務人便不可對已查封的財產進行處分，也就是不可脫產的意思，藉此保障債權人的權益。

如何撤銷查封?

雖然被查封了，但也並非完全走投無路，若房屋被查封，在此期間你一樣可以住在房子裡，只是不可轉移、買賣，變動房屋的產權，但相較於自己賣房，法拍的價格會低於市價，因此通常無法拿到好價錢，即便買出後，可能大部分都拿去還債了，自己留不得半毛錢。

且真的進入法拍，其實對債權人來說也不一定是好事，因為賣出的價格不一定與債權打平，可以拿回來的錢就少，所以債權人其實也不是特別想走法拍一途。既然如此該如何撤銷查封呢?

1. 與債權人溝通、協商

即便不小心真的查封了，債權人還有是權利終止法拍程序的，因此要讓債權人撤銷查封，就要看你的誠意了。你可以提出雙方同意的還款計畫，或是拿其他的擔保品抵債，讓債權人能夠放心，確保出去的錢回得來，那麼就有機會撤銷查封。

2. 向債權人要求正常管道賣房

如果真的沒有錢可以償還，可以與債權人討論，看看是否別走法拍一途，以正常的販售管道出售，讓債權人更有機會將欠款連本帶利全額拿回，同時債務人也能有機會獲得額外的資金。

在被查封之前如何補救?

如果你已經知道自己無法償還欠款，並且有可能被查封的話，建議請儘快找龐德隆不動產融資專員，替你解救查封危機，因為一但查封之後，就沒有機會了喔!

在龐德隆你可以利用已經申貸過的房屋，再次申請房貸，並且設定第二順位抵押權，以取得房屋剩餘價值，這樣你就有一筆應急資金，在短時間內將查封危機解除，之後再來慢慢想辦法，至少這段期間你可以不用擔心房屋會被查封了。

龐德隆二胎房貸申請辦法：

1. 申請
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2. 提供資料
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   替房屋進行專業鑑價，計算出可貸的額度、利率，並規劃合適的方案。
4. 屋況審核
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5. 對保簽約
   審核結束進行簽約，由專業地政是從旁公證，並協助簽約，確認合約內容合法、確實、無虞之後即可雙方親簽。
6. 設定
   簽約完成，由地政士與你一同至地政事務所設定第二順位抵押權，設定完成後房屋權狀會歸還給你。
7. 撥款
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