高雄房價維持著一定的行情，透過高雄二胎房貸具備的價值，立即取得等值現金，如果你有任何財務困難，二胎房貸幫忙調度資金，解決債務協商、短期週轉等問題。

什麼是高雄二胎房貸？

二胎房貸承做分成不同地區，使用在高雄的不動產辦理屬於高雄二胎房貸。二胎房貸代表第二順位抵押權，同樣一個擔保品，之前已經申請一次抵押貸款，接著再申請第二次，前後兩次的承做機構不一樣，同時有第一順位和第二順位債權人，法律上按照順序清償債務，二順位風險比前順位高，利率和額度的限制比較多，對借款人來說，不一定可以按照心意核貸。

高雄二胎房貸價值足夠嗎？

近來高雄推出重大建設，台積電設廠也炒熱房市，高雄房價一度飆升，上漲的時候多，下跌的時候少，甚至中古屋售價接近新成屋，比較屋齡0-2年、2-5年、5-10年的物件，單價差距不到1萬元，0-2年新屋每坪28.3萬元，2-5年新古屋每坪28.35萬元，5-10年中古屋每坪27.56萬元，10-20年中古屋也漲到每坪23.33萬元，尤其精華區漲到破紀錄，美術館特區20年房子，成交價衝上30萬元，楠梓高雄大學特區10年房子，成交價到達23-26萬元，不分屋齡都是一樣情形。

高雄二胎房貸最高可貸多少？

民間借款可貸額度一般為房屋估價8成，公司的專業團隊首先會評估殘值，依照屋種、屋齡、所在地、週遭環境等因素，決定房屋有多少貸款空間，若屋況況不錯、位置優良，可以爭取到比原訂更高的金額，基本上沒有額度限制，完全以估價結果為標準。

如何計算高雄二胎房貸利息？

利率主要受房屋價值所決定，條件越好相對的利率越低，而且還款採取彈性作法，借款人借到資金後，不需要每月固定償還本金，可以先繳利息，或還掉一部份本金，減少本來支付的利息，自由規劃財務狀況，以龐德隆最低利率0.5%為例，當借款人借到70萬元，利息就是3,500元，可以每月只繳3,500元，後面再還掉20萬元，本金降到50萬元，利息便跟著下調到2,500元。

高雄二胎房貸承做哪些擔保品？

價值足夠的擔保品都能辦理二順位貸款，不動產提供借貸的空間大，所以大部分案件的擔保品都是房屋、土地，但高雄二胎房貸一般仍以房屋為大宗，因為銀行並不歡迎林地、山坡地、原保地，對於土地貸款相當保守，連農地貸款都要嚴格檢視，土地二胎幾乎沒有機會通過，借款人若有這方面需要，詢問民間借款門檻比較沒有那麼高。

為什麼申請銀行銀行二胎房貸被退件？

1. 信用條件未達標，包括逾期還款、積欠呆帳、債務協商、循環卡債、信用小白等。
2. 房屋條件不夠好，例如屋齡高的老屋、位於偏僻位置、價值無成長空間等狀況。
3. 沒有收入證明，自由工作者、攤販、家庭主婦、自營商等，無法拿出薪轉明細、扣繳憑單等文件。
4. 一胎房貸的辦理時間不久，銀行認為殘值不足。
5. 申請人年齡太大，加上還款期限已超過銀行規定。

什麼狀況辦理高雄二胎房貸比較好？

1. 需要額度大：高雄二胎房貸的可貸額度多達上百萬元，如果借款人需要大額週轉，房屋殘值能提供許多資金，比起信貸、車貸更適合使用。
2. 急用資金：民間借款審核簡便，放款快速，通常2-3天內就能跑完所有流程，借款人的緊急需求，有辦法在最短的時間內處理完畢。
3. 債務整合：身上背負的各種借貸，利率都不太一樣，這時透過一家金融機構整合所有債務，減少利息支出，償還債務變得更簡單。
4. 持分產權：持分房申請銀行貸款非常困難，更不要說二胎了，民間借款可接受產權持分，不需要經過其他人同意，全程只和借款人討論。

高雄二胎房貸的特色是什麼？

1. 還款年限長：不動產抵押貸款通常有較長期限，二順位一樣給予10多年時間，有助於直接減輕負債負擔。
2. 使用利率較少：因為承做風險相比信貸、車貸低，利率便宜非常多，節省利息的一個好方法。
3. 承做銀行不多：銀行態度普遍保守，二胎比起一胎需要承受更大風險，不是每一件銀行願意承做，民間借款反而大量開放申請。

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課徵稅率是契價2%，價金差額則是6%

高雄市稅捐稽徵處指出，交換人互相轉移手上的兩棟房屋，契稅課徵稅率是契價的2%，如果採用等值交換的方式，依照交換契稅稅率的2%來課徵，價金差額則是用買賣或贈與稅率的6%來計算。
用例子說明具體情況，張先生與王先生兩人名下各自有房子，訂定的標準售價是200萬元和260萬元，當雙方交換房子時，張先生要支付60萬元的價差給王先生，兩人申報繳稅的計算方式，張先生是200萬×2%+60萬×6%，總共是課徵7萬6000元的稅金，王先生是200萬×2%，總共是課徵4萬元的稅金。

房屋契稅條例

除此之外，在同一間大樓裡面共同使用的部分型態登計的停車位，並且有編號完成登記，住戶出於個人需求而交換車位地點，假如雙方互換車位後持分比例維持原樣，申報納稅這部分就能免除不用繳交。
高雄市稅捐稽徵處表示，根據契稅條例第2條規定，經由買賣、承典、交換、贈與、分割、占有，進而獲得不動產所有權，全都需要申報繳納契稅，互換車位所拿到的所有權，一樣要按照規定申報繳稅，但是有一個例外，若是一棟大樓之內的相同車位建號，互換後持分沒有增加或減少，便能將此次對換當作更改停車位編號，而非建物的所有權轉移，所以可以不用再繳納稅金。

各都會區要多少買房自備款？

南部二都最容易，備好284-305萬元的頭期款，可在台南購入45.7坪、高雄購入40.5坪，再來是桃園需要320萬元、台中需要364萬元，新北市買房背負的壓力較大，自備款金額423萬元，可購入36坪的住宅，新竹市則是預備451萬元，買下45.4坪的住宅，台北市購屋價格最高，達2,445萬元，買到坪數僅為32坪左右，先拿出692萬元的款項，才有能力買房。

各都會區買房自備款一覽

買房先過自備款這關！

年輕人想買房，碰到的第一個門檻就是自備款，雖然後續背房貸的壓力非常大，但藉由30年分期償還的做法，還款期限延長後，每月壓力就能減輕，因此還不至於負擔不起，只是若將學貸等其他貸款算進去，就要設法增加可支出的費用，加上政府推出的政策，和配偶一起存錢，自己努力累積用於購屋的基金，不然首購族想買價格上千萬起跳的房產，依然脫離不了長輩的贊助。

政府幫年輕人首購存錢

從統計來看，不包含台北市的主要都會區，購屋平均價格為1,200-1,760萬元，貸款中位數落在7成，等於說首購要求的頭期款大約3成，這樣推算下來，買房基金要存到300-500萬元。
最近政府推出新計畫，幫助年輕人存第一桶金買房，確實提升年輕人早點有房的可能性，建商也會根據年輕客戶的狀況，盡其所能管控預算，設計一定價格內的產品，只是以其他方面而言，市場將多出更多資金和需求，長期下來可支撐必要產品。

南部二都買氣進入衰退

查看南部二都今年第1季買賣移轉棟數，高雄創下3年來新低，第一季買賣移轉總棟數為8025棟，台南創下6年來新低，第一季買賣移轉總棟數為4932棟，再看月增率，移轉棟數並非只有當月買賣，通常分成1-3月前的二手屋交易、預售屋交屋、少部分繼承，2月遇到228假期，放假天數較多，3月則有一波預售屋交屋潮，互相加減後，月增率大幅上漲，但再比較歷年同期，仍看得出現在熱度下降。

3月交屋帶起買賣移轉棟數

先看高雄各行政區買賣移轉棟數，三民區的504棟續居第1名，月增率3.1%，年增率7.2%，鳳山區的448棟位居第2名，月增率35.5%，年減率35.7%，楠梓區的348棟則是第3名，月增率157.8%，年減率15.5%，再來是台南各行政區買賣移轉棟數，安南區的395棟排行首位，月增率74.8%，年增率64.3%，其次是永康區的267棟，月增率35.5%，年減率35.7%，歸仁區則以252棟成為黑馬，躍升第3名，月增率245.2%，年增率281.8%。
3月高雄三民區有大型預售案郡都當代支撐，因此交屋數超過百戶，楠梓區有預售成屋悅讀5G、新成屋晴萃等案件，交屋數總計超過百戶，台南各區中成績突飛猛進的歸仁區，月增率倍數成長，則是因為高鐵區大型預售案晶悅首發等，開始交屋成為助力。

高雄房市成交率低迷

從最近高雄中古屋市場而言，市場交易狀況依然冷清，即使預約看屋絡繹不絕，但考慮到價格高漲、升息導致壓力加重等原因，成交率依然偏低，舉例來說，位於市區的2房平車中古宅，價格約800多萬元，假如是去年上半年釋出，一定馬上被搶買，不過今年成交時間整體往後延長，雖然一些屋主願意小幅降價，但讓步仍然不多，買家出手也有所猶豫，主動出價不多，買家、賣家對定價的認知差異大，導致購屋族決定先縮手觀望。
在目前情況下，可以選購的物件較多樣化，價格上也出現議價機會，對購屋族其實有好處，如果是自住需求的買家，建議多看屋選出符合目標的物件，找對時機出手。

平均地權針對預售屋市場

這幾年全台房市免於疫情危害，加上資金匯回和通膨太高，房地產市場買氣扶搖直上，同時帶動房價飛漲，不少蛋白區房價也一起隨之提高，然而國際局勢改變、台灣央行不斷升息、兩岸關係不清晰等各方因素籠罩下，房市從去年中間出現轉移，買氣不再火熱，特別是曾紅極一時的預售市場更加顯而易見。
政府為了高房價引起的民怨，以及壓制投機炒房，修改平均地權條例，對於預售屋買賣嚴加管控，以後再也不能任意轉手，預售屋市場一下子進入急凍，去年下半年熱度總的來說大幅衰減。

預售屋未來供給表格

預估預售屋供給量大

話雖如此，整理2022年1-10月台全建照量，可看出相比2021年同期增加7%，建照量來到17.8萬戶，成為28年來的最多紀錄，新案開工量年增16%，使用執照年增8%，保持較高成長，未來房市供大於求的狀況還會更突出。
如果評估預售屋新建案完工年份，2023-2025年竣工戶數將超過15萬戶，到時候會冒出大量銷售壓力，未來3年完工預售屋超出3000戶的各個區域中，新北淡水以6946戶居冠，接下來是桃園中壢區6539.9戶、台中梧棲區5314戶、桃園龜山區5277戶。

投資客欲退場急轉售

查看各房屋交易平台的預售轉售量，同樣出現暴漲情形，2022年12月全台預售轉售量相比2021年同期大增6500件，可見平均地權條例修法，已讓投資客心生顧慮，害怕未來賣不出去，開始陸續退出。
若以區域而言，桃園成長驚人77.4 %，台中增加77%，台南增加51.6%，台北增加48.1%，高雄增加42.7%，新竹縣市和台中市的預售屋轉售比例高，其中新竹市北區轉售比居冠，高達28.2%，台中市北屯區、西區、北區、豐原區、南區和新竹縣竹東區等，佔比全都至少超過2成。

北北桃民間借貸盛行

升息讓當前購屋民眾承受巨大壓力，也是未來房市不穩的地雷，根據房產業者統計資料，屋主用房子辦理私人設定，也就是給民間借款設定抵押權，北北桃有3851個，將近4000個社區的8483間房子。
從各行政區社區數量來看，桃園333個社區排1位，中壢224個社區排2位，中山213個社區排3位，而各行政區私人設定房屋數量多寡，桃園最多958間，其次是中壢628間、淡水406間，一旦未來繼續升息，這些有私人設定的房子，將面臨非常嚴苛的環境，若屋主支持不下去，這些社區將湧現急售屋，低價求賣，甚至可能遭到法拍，恐怕破壞房價行情。

買房留意私人設定房屋

利率增加造成房貸負擔加重，有私人設定的屋主更容易碰到資金壓力，成為莫大問題，屋主會想要借民間貸款，就是因為迫切需要資金，卻因為承受到了極限，多出一點壓力就被擊垮。
北北桃共有8483間私人設定的房子，在整體住宅數量占比不多，大部分社區私人設定的建物數量較少，因此對房市造成的衝擊不大，不過這些私人設定的屋主，一旦現有資金不足，必須降價求售房子，對該社區行情總是會帶來一定範圍的影響。
多了解這些私人設定社區，可看到許多新社區交屋不久，便已經留下大量私人設定，可能是因為近來房價飆升，購屋民眾沒有足夠自備款，於是建商、代銷推出各種公司貸吸引客戶，民眾若想置產，建議多查詢、注意有私人設定的住宅，自己搜索看看，和急著用錢的屋主交易，砍價買下喜歡的房子機會不小。

全台申請房貸年限最高縣市

根據內政部公布的資訊來看，2022年第3季房貸期數，最長的縣市落在新竹縣，平均309期，也就是25.75年。六都其他縣市的平均期數如下：以高至低平均下來，全國第3季新增房貸期數為291期，創下歷史新高，比起去年同期的287期，多了4個月。也就是說國人買房，一年的時間就增加了四個月繳房貸的期限，這是為什麼呢?

房價高漲 提高年限才買得起?

由於房價在這一兩年的時間裡以誇張的速度上漲，甚至還曾一度出現一日三市的情形，使得民眾持有萬年不變的薪資，買隨時在漲的房屋，令人壓力巨大。然而有些人為了能買得起房屋，就只好以提高貸款年限的方式，藉由拉長還款期間，降低每月應繳納的本金，但卻會造成購屋成本增加。

目前房貸平均期數超過300期的包括：新竹縣、台中市、台南市、高雄市等，而桃園也即將邁入300期大關，平均年限都來到25年以上。不排除這些地方的新建案、新成屋推案量大，加上購屋者的平均年齡較低，因此才能利用30年房貸購屋。

台北房價高昂 貸款年限竟佔六都最低?

為什麼呢?房貸期數照理來說不是價格越高，年限會越長嗎?為何明明全台最高房價的台北，平均房貸期數會是六都中最低的呢?
大致原因在於，其他縣市的購屋族群多為年輕人，他們有機會獲得更常的貸款年限，當然還有一大主因，就是資金不足，沒有太大的存款可以支付頭期，自然需要申貸較高額的房貸，那就會需要更長的年限降低還款壓力。

而台北市房價過於高昂，基本上若以房價八成核貸也很難買房，因此大多購屋者是年紀較大，手中資金充裕的人，因此申貸的期數自然較低。

房貸期數長 會有什麼問題嗎?

雖然長期房貸並非稀有，以美國及其他歐美國家來說，30年房貸是常態，甚至還有50年以上的房貸紀錄，這樣拉長年限確實能降低還款壓力，或者讓更多人負擔得起高昂的房價，讓更多人買得起房，不過有個問題需要注意。

因為長期房貸代表每個月償還的本金低，總利息支出會隨著房貸期數越長而上升，也就代表持有房屋的成本越高，因此若沒有做好長期持有房貸的心理準備，建議不要輕易購屋，以免生活品質降低。

當然，就算申請長期的房屋貸款，你也可以在有資金的時候提前償還，幫助你提早清償貸款，所以你不用擔心一定要照步驟還到老，趁年輕多賺點，趕緊把房貸繳清吧!