全台申請房貸年限最高縣市

根據內政部公布的資訊來看，2022年第3季房貸期數，最長的縣市落在新竹縣，平均309期，也就是25.75年。六都其他縣市的平均期數如下：以高至低平均下來，全國第3季新增房貸期數為291期，創下歷史新高，比起去年同期的287期，多了4個月。也就是說國人買房，一年的時間就增加了四個月繳房貸的期限，這是為什麼呢?

房價高漲 提高年限才買得起?

由於房價在這一兩年的時間裡以誇張的速度上漲，甚至還曾一度出現一日三市的情形，使得民眾持有萬年不變的薪資，買隨時在漲的房屋，令人壓力巨大。然而有些人為了能買得起房屋，就只好以提高貸款年限的方式，藉由拉長還款期間，降低每月應繳納的本金，但卻會造成購屋成本增加。

目前房貸平均期數超過300期的包括：新竹縣、台中市、台南市、高雄市等，而桃園也即將邁入300期大關，平均年限都來到25年以上。不排除這些地方的新建案、新成屋推案量大，加上購屋者的平均年齡較低，因此才能利用30年房貸購屋。

台北房價高昂 貸款年限竟佔六都最低?

為什麼呢?房貸期數照理來說不是價格越高，年限會越長嗎?為何明明全台最高房價的台北，平均房貸期數會是六都中最低的呢?
大致原因在於，其他縣市的購屋族群多為年輕人，他們有機會獲得更常的貸款年限，當然還有一大主因，就是資金不足，沒有太大的存款可以支付頭期，自然需要申貸較高額的房貸，那就會需要更長的年限降低還款壓力。

而台北市房價過於高昂，基本上若以房價八成核貸也很難買房，因此大多購屋者是年紀較大，手中資金充裕的人，因此申貸的期數自然較低。

房貸期數長 會有什麼問題嗎?

雖然長期房貸並非稀有，以美國及其他歐美國家來說，30年房貸是常態，甚至還有50年以上的房貸紀錄，這樣拉長年限確實能降低還款壓力，或者讓更多人負擔得起高昂的房價，讓更多人買得起房，不過有個問題需要注意。

因為長期房貸代表每個月償還的本金低，總利息支出會隨著房貸期數越長而上升，也就代表持有房屋的成本越高，因此若沒有做好長期持有房貸的心理準備，建議不要輕易購屋，以免生活品質降低。

當然，就算申請長期的房屋貸款，你也可以在有資金的時候提前償還，幫助你提早清償貸款，所以你不用擔心一定要照步驟還到老，趁年輕多賺點，趕緊把房貸繳清吧!

南北部管理費差異多達2倍!

社區裡面的住戶，每個月都需要固定支付一筆金額，內容包含當月的物業、保全、水電、人事等項目，屬於處理雜務所需的不變費用，還有出於規劃、臨時性維修，以及各項重要支出，另外依照需求設立的公共基金，全部加總起來是便是所謂的管理費。
繳交的金額多寡，要看各社區實際上如何安排，比如居住品質、區段位置、公設比、住戶數量、維護設備的費用等等，藉此訂出一個可遵守的辦法，通常北部開出的收取標準，每坪大約介於50-90元之間，高級一點的大樓，每坪可能漲到100-180元之間，中南部的費用，每坪普遍介於40-60元之間，較昂貴的大樓則是每坪介於70-80元之間。

一般支出應該占總經費多少?

北部的物價、房價高昂，這也在維修成本上展現出來，導致管理費相較中南部收更多，但不只是金額高低需要衡量而已，是否善加利用才是應該注意的部分，一般而言，固定性的支出不要超出所有收入的6成，是一個較為安全的上限，剩下的餘額扣掉其他支出後，全數提撥存入公共基金，作為預防未來出現重大項目時，可以使用支援的資金。
假如每月的支出占總收入過多，可能是收支平衡出了問題，表示財務狀況有不穩的風險，萬一碰到重要的修繕工程，公共基金不足以應付支出，需要延後完工日期，對於住戶而言也是權益的損失。
尚在看屋選購的民眾，應該查看社區設施與管委會所列出的收支報表，一是買家可以依照真正的要求，挑到對自己最有利的生活環境，好避開為不常使用的公共設施付出維護費用，二是防止遇到財務問題，使修繕工程無法完成，反而減損社區住宅本身的價值，房價失去成長空間。

社區經費從哪裡來?用途是什麼?

• 管理費：住戶按照登記的坪數來計算，每月固定額度分擔費用，區分所有權人透過開會討論定額標準，用於支付物管與保全服務人事、設備修繕與安全報告、公共水電、建築物與環境的修繕、行政事務、俱樂部等費用。
• 公共基金：建商依照公寓、大廈的維護事項，根據建造價格的一定比例提出金額，並且從住戶每月的管理費中提撥存款，用於支付相關公共設施的拆除、翻新老舊電梯、整修壁磚脫落的外牆、金額超過10萬元的修理項目。

怎麼計算管理費?

現在大部分大樓的管理費，都是採用坪數來計算金額，每坪收一定額度的費用，還要加上住戶數量、公設比等因素考慮，不同社區的住戶即使坪數相同，支付的金額也不一定完全等同，所以當買家處於看屋階段時，也要留意入住後公共設施的使用率，建議選擇自己真正有需要的項目，不至於白白繳交維護費卻發現用不到。

列出維修預算的公共設施：

• 連接設施：為了維持社區得以順利運作，連接不同空間的設施，少不了時常注意優先維修，比如電梯、廊道、大廳、車庫、公共門窗等，這些通向不同區域的設施，基本上是住戶每日必定使用的部分，需要確保不會出差錯。
• 室外景觀：另外就是社區景觀的部分，比如中庭、花園等，是不少民眾選擇購買大樓的原因，正是希望能夠在住家附近觀賞漂亮景色，或是在裡面隨意散步，所以適當護理也是非常重要的事。
• 公設空間：在室內設立的多種公共設施，比如健身房、泳池、視聽室、交誼廳、兒童遊戲室、閱覽室等，同樣需要定期維護，好保障這些設施能夠安全使用，住戶可以最大限度地空間內活動。

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野原家辛苦還掉32年房貸

在劇情裡面，野原廣志全家的住處，是一棟在春日部的獨棟雙層公寓，房子慘遭氣炸破壞，面目全非，所以只能暫時住在雞飛狗跳莊，渡過房子修理這段時間，等全部蓋好再重返新家。
有網友在臉書上傳蠟筆小新動畫圖片，圖中可以看到，野原廣志一臉髒兮兮，愣在原地表示，「還有32年的房屋貸款沒付耶」，網友還另外說明，1990年蠟筆小新進入連載，到今年是2022年，野原廣志的房屋貸款繳32年時間，大家可以恭賀廣志今年總算還清所有房貸。

網友大讚小新爸爸認真有能力！

其他網友也留下評論，稱讚廣志是男人的榜樣，有網友深入挖掘發現，廣志是就讀早稻田大大學的學霸，還找到2006年蠟筆小新第638話裡面，野原家曾經因為火災新蓋一次，如果這麼推算，火災重建的緣故，還要多繳10年房貸，加上那些沒付完的部分，2038年才是還款的最後期限，這次機會下，粉絲回顧蠟筆小新帶來的歡樂，感動又充滿笑點。
之前就有網友提出問題，野原廣志身為公司營業部2課股長，但好像沒有多高地位，另外有PTT網友發文表示，要一直到幾歲，才會了解原來自己不能成為野原廣志，網友說後來發現，野原廣志有房子，身邊有老婆、兒子、女兒，根本不是自己能達成，其他網友討論熱烈，表示不但有房有車，還可以時常帶家人出國，最重要的是，能在東京附近地區買獨立透天，能力應該非常強。

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房屋增貸的用途是什麼?

顧名思義就是在房貸上再增加貸款，民眾不用賣掉房子籌錢，可以依照需要再借第二筆資金，消費者以房屋申請了一次借貸之後，經過一段時間的還款，償還掉足夠的本金，向原承辦機構再度申請一次借貸，借出那些已償還的金額，因為不動產的價值不易損壞，是非常可靠的擔保品，風險處於低水準，對於銀行而言，辦理意願也會來得更高。

房屋增貸有哪些條件?

如果是向原銀行申請增貸，對方將從申貸人與房屋兩方面的條件，決定是否通過這次申請案件，換句話說，就是看房屋的剩餘價值、借貸金額，還有申貸人的信用評分，藉此當作放款的審核標準。
從房屋的部分來看，除了鑑定現值之外，也要了解還清的貸款本金額度，通常還款金額超過5成，核貸成功的機率才會大幅提高，此外期間內額外償還大筆欠款，也能幫助過件更順利；另一個面向是評估增值空間，房價上漲對於增加借貸額度非常有利，假設增值空間不大，想從承辦機構借更多錢當然有難度。
從申貸人的部分來看，銀行會調閱聯徵紀錄查看，首先是個人信用評分必須保持良好，房貸的繳款紀錄沒有逾期狀況，申貸人必須年滿20歲，可以提供穩定的收入來源，證明自己的還款能力，假如條件沒那麼好，就需要保證人來加強，降低案件被退回的機率。

房屋增貸可借來多少額度?

可貸金額基本上是償還本金的額度，不過根據銀行的鑑價也會有差異，評估條件包含坪數、位置區段、週邊環境等，比如區段佳的話，可貸金額很有機會往上調整，房屋價值可以分判為不同等級，以等級劃分定下放款成數的高低，擔保品的條件好，不用說拿到的成數自然高。

申辦增貸應該注意哪些事項?

申貸人有意辦理增貸，一般都是諮詢承辦機構的專員，幫助處理後面的事務，不過若是希望獲得最好的方案，可以委託地政士出面協商，讓承辦機構評斷房屋有沒有可貸空間，比較之前的貸款額度和現在市值，假如是在2、3年前辦理的貸款，現在申請可能沒有足夠空間，導致無法通過審核，因此太短的時間內申請，遭到退件的可能性不低。

房屋增貸具有哪些優勢?

一、利率相對低廉：比起信貸等其他種類的利率，房貸的負擔少掉許多，每月支付的利息不會難以承受，而且增貸後的利率沒有太大落差，就算需求額度大，也不必擔心利息爆增。
二、充足的還款時間：年限長達數十年，有助於減輕還款壓力，申貸人還有餘裕安排其他財務規劃。
三、快速變現資金：評估不動產價值就能借來現金，可貸額度比其他項目高，只要申請通過審核即可，臨時週轉也非常便利。
四、花費成本少：如果綁約2-3年，時間過後就能清償，沒有綁約還能隨借隨還，節省支出利息成本。

房屋增貸被婉拒怎麼辦?

民眾的信用評分低、負債比過高、借貸與卡債留下遲繳紀錄，申請增貸被銀行拒於門外，這時可以找民間借款，改成辦理二胎房貸，同樣是審核擔保品殘值，給予最高額度，幫助申貸人取得充足的資金，還款方式自由不綁約，民間借款利率較高，龐德隆提供最低0.5%的月利率，讓還款壓力不再如影隨形。

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由於銀行資金豐沛、房貸利率降超低，房市隨之興起，銀行搶占房貸市場，民眾搶搭房貸低利，房價隨之大漲。根據央行的統計資料顯示，全國銀行的購置住宅貸款餘額，已經升至8.4兆元，再次的創下歷史新高，雖然7月、8月同時受到疫情以及農曆7月的影響，房市交易趨緩，但是整體的放款額度依舊處在上升趨勢。
然而隨著疫情趨緩、民俗月已過，將再次出現可怕的房市熱潮，房貸需求持續增加，伴隨著現象發生的，還有銀行的推銷亂象。

房貸壽險對銀行有哪些好處?

房貸保單的最主要目的，是為了保障繳房貸者，可能因重大事故、生病、身殘等，以致於無法有能力繼續負擔房貸費用，而這時保單就會行使它的作用，那就是替你支付剩餘的房貸，因此保險人可以繼續持有房屋又可不用擔心後續房貸繳款問題。

那麼為何銀行這麼推這項保單?那是因為一旦你繳不出房貸，不僅是自己的問題，也會對銀行造成麻煩，畢竟銀行要的不是你的房子，而是賺取你正常繳款的利息費用，一旦房屋進入法拍程序，又將是一個漫長且本金不見得能收得回來的過程，因此銀行推行保房貸壽險的主要目的，也是為了保障之後，繳款人一旦出現問題，依舊可以將房貸的本金拿到手，保障銀行不虧損。

為何銀行出現可怕的推銷手段?

為了增加業績收入以及減少房貸呆帳的發生，過去就曾經出現過保單搭售的情形，也就是說如果想要辦房貸，你就一定得買房貸壽險，如果不買，你也貸款不成。因此形成了不少的爭議，這也讓金管會在多年前設定了一項新規，那就是銀行不得將房貸壽險與貸款搭賣，或是進行不正當的勸誘而讓客戶在不明需求性的當下而購買。

不過近期金管會發現銀行在辦理房貸業務時，以不當的手段搭售房貸壽險，且並未對客戶明確說明權益。

• 話術一：向客戶透露須購買房貸壽險才能提高貸款成數。這是行員為了要增加業績，多筆佣金收入，因此利用一些銷售手段，讓客戶為了房貸優惠，而選擇購買房貸壽險。
• 話術二：行員未確實說明有關房貸壽險契約終止、繳費等攸關客戶重要權益的事項，或是並未提供分期繳款選項供客戶選擇。畢竟房貸壽險有不同的方案，包含躉繳型(一次繳清所有保險費用)、月繳型、季繳型、半年繳、年繳等方式，客戶能夠依照自己的需求選擇想要的繳款方式，但是金管會卻查出，有銀行並未讓客戶有所選擇。

由於低利的時期，壓縮了銀行的利息收入，因此額外的獲利便成了銀行投機的手段，增加手續費收入也將可能是銀行的策略，因此金管會最近會持續的觀察，建議銀行業者不可投機取巧。
除此之外，也建議消費者要能夠自己提高警覺，充分了解合約內容以及房貸壽險之後，才決定要不要購買，千萬不要掉入銀行的推銷手法當中。

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