工業用地貸款 - 龐德隆不動產融資

為什麼乙工宅價格低？買乙工宅看懂哪些重點？

pl0800891168 — Tue, 19 Jul 2022 01:36:39 +0000

乙工宅通常比市價8折便宜，看上去和普通的社區住宅沒有差別，為什麼價格可以這麼低?可能有人想問沒有人購買乙工宅反悔，價格真的非常吸引人，入手前應該先了解什麼是乙工宅，哪些購買重點需要留意，接下來就來介紹這種住宅的特色。

乙工宅和工業住宅的關係？

位於工業區裡面的住宅就是工業住宅，依照都市計畫法規定土地使用區分，分成住宅區、商業區、工業區、行政區等，總共11個類別，工業區往下區分，又有特種、種、甲種、乙種、零星工業區4個類別，以使用分區而言，可以用在住宅用地上的類別，僅限住宅區以及一般商業設施。
乙工宅是乙種工業用地的住宅，乙種工業用地原本使用於公共服務事業、商業設施，部分建商看中一般商業設施規定中的灰色區域，工業地價格又相對便宜，便打造成民用住宅，低成本建造，提高買家購買意願。

乙工宅能變更格局嗎？

乙工宅可以應用的的商業設施，包括旅館、超商、便利商店等，作為產業支援的一部分放入工業園區，住在自己的事務所、辦公室，沒有違法嫌疑，不過加蓋廁所、隔間等改變建物結構的行為，一旦舉報就屬於違建，政府可強制要求拆除，回復原狀，由於政府人力不足，現在無法逐一檢查，所以類似這種的房屋產品仍繼續販售。

乙工宅和一般房屋差在哪裡？

買乙工宅的根本原因在於價格低廉，建物的真正使用情形，其實和一般房屋沒有多少差異，自住用途一樣能夠申請自用住宅稅率，房屋稅、地價稅、水電瓦斯費的計算方式沒有變，不一樣的地方表現在下列這幾點。

一、可貸成數低

乙工宅土地價格比不上真正住宅用地，銀行評估通常只同意核准成數6-7成，曾經出現借款人以青年首購貸款取得8成的例子，重點應該仍是看銀行想法和借款人條件。

二、沒有優惠方案

銀行貸款不能申請軍公教專案、青年安心成家貸，拿不到優惠利率，不過名下沒有其他房子的話，可以申請使用青年首購較低利率。

三、交易買賣

由於地目歸類於工業區商業用地，比普通住宅更難脫手賣掉，此外建物位置若不在雙北等繁榮市區，生活機能不夠完善，無法在學區內入學，種種問題將拉低售價。

四、建築物高度

使用建材有制定一套標準，建築結構、樓地板乘載力比一般住宅更好，部分建築高度還會蓋到超過3-5米，可以空出來作為倉庫，或擺放工廠機器。

五、毛胚和隔間

因為有被舉報違建的危險，一些建商為了趁機降低成本，僅出售毛胚屋，如果希望加入隔間，買家需要另外加錢，遭到他人舉辦拆除，全由個人承擔。

買乙工宅不能忽略哪些事項？

一、查看土地使用分區

最常出現的糾紛，是接待中心沒有明確說明建案用地的權利義務，若擔心買錯，內政部不動產資訊平台能查詢使用分區，購買中古屋前，可以要求房仲給予不動產說明書，查看建物用途，當上面標註一般事務所、技術服務業，便屬於工業住宅。

二、不容易改變房屋用途

工業住宅很難合法化，以前出現過乙工宅改成一般住宅的案件，不過這種情況相當罕見，想要改變使用分區，勢必要經由捐獻公共設施和回饋金，這樣一來社區住戶會喪失部分權益，要通過所有住戶同意，捐出土地和金錢，只會變得更困難。

三、登記開設公司

乙工宅用於一般事務所或商業登記開公司，沒有任何違法問題，不過商業登記仍需要依照地方政府法規執行，例如台北市的規定還包含房屋前方路寬，新北市門牌商業登記則比較單純。

四、二次施工視為違法

建商申請建築執照的名義，通常是用一般事務所等工業用途，確保建造合法，但房屋的平面設計圖、管線配置全都屬於非住宅，買下後買家一定要二次施工，改造成居住格局，一旦被檢舉，罰款和拆除問題將隨之而來。

五、當心房屋環境水準

乙種工業地提供給於低污染工業利用，建造倉庫或商務中心，因此可能有車子不斷出入、人員身分複雜等困擾，之前就出現鄰居辦公使用的情況，導致住戶半夜不得安寧，事先探查左鄰右舍和社區治安非常重要。

買乙工宅避不開這些缺點！

乙工宅的主要優勢就是價格便宜，節省了用地成本，房價就能比市場一般行情減少2-3成，整體品質又和普通房屋幾乎相同，假如地點在市區精華地段，一樣有增值空間，具備地段優點的乙工宅，最應該考慮的的事，是怎麼向買家說明這類物件，話雖如此，不表示其他部分都安全，還是有下面幾項缺點。

抗性強：自住買家較不用考慮抗性問題，但如果是買來投資，需要考慮銀行鑑價偏低，貸款成數不多，利率也會更高等。
裝修費高：毛胚屋提高裝修費用，要重新把管線配置成適合住宅的規格和電壓，甚至安裝輕隔間的開銷，都比一般建案多。
點交程序：完工後房屋的點交過程，一部分是清楚點交公設，過去就有建商沒有做好公設範圍使用用途的變更，結果交屋後變成既存違建，還是無法實際使用。

乙工宅不適合長居久住！

市區土地成本越漲越高，工業不斷往外遷移，閒置的工業用地變多，建商也更願意買工業用地，改建成民居賣給購屋族，因為售價低，不少第一次買房的民眾選擇乙工宅，但總歸不屬於一般住宅，買下前最好小心看待居住期限，做好未來規劃，想轉手換屋或提供租屋的人，也要經過各方面重複檢查。

土地三胎怎麼進行融資?同樣一塊土地可以不停借錢嗎?

pl0800891168 — Thu, 31 Mar 2022 02:00:03 +0000

土地沒有使用期限，尤其市場上的用地需求一直存在，只要放著就有升值機會，但不是所有土地都受人矚目，可能是想賣卻賣不出去，或計劃其他利用方式，因此留下來另作盤算，如果你的不動產有價值，未嘗不可拿來換現金，透過抵押貸款的方式，直接取得現成資金，想投資或創業都非常方便。

什麼是土地三胎?

借款人以自己擁有的土地，向金融機構申請借貸，作為擔保品的用地辦理抵押登記，第一次借貸登記順位是第一位，後續還有資金需求，且用地證實仍有殘值，足以繼續借錢時，在已有一胎的前提下，又向其他金融機構申請，辦理第二次、第三次借貸，抵押登記順位落在第三順位，就是三胎借貸，當然額度還足夠的話，也有可能借到四胎，將資產作大限度地使用，而非放在一旁長草，浪費掉本來屬於自己的利益。

土地三胎可以借多少錢?

貸款通常是依照擔保品殘值核貸，並加上放款成數來計算，決定最後到手金額是多少，不過經過前兩次借貸，到了三胎的可貸額度比較少，根據承辦機構對物件的鑑價結果，再扣除一胎、二胎的借款餘額，這時殘值剩餘不多，就會壓縮到能使用的空間，例如一塊40坪的建地，總共價值1880萬元，先向銀行申貸借出1000萬元，後來又辦理二胎借出500萬元，總值扣除一、二胎的部分，剩餘的380萬等於三胎可借額度。

土地三胎哪裡借最好過?

大部分銀行只願意接受第一順位借貸，最多順延到土第二順位，幾乎沒有銀行開放承作三胎，若煩惱自己的土地明明有價值，卻無法變換成現金運用，民間融資公司申請條件寬鬆，若認為物件殘值足以辦理借貸，快速核貸不刁難，資金垂手可得，不用調閱聯徵報告，不看收入證明，負債比過高、信用紀錄有瑕疵也能順利過關，民間借款非常方便，但注意避開非法高利貸，可能造成借款人的巨大損失，最好挑選合法且信譽良好的公司，推薦貸款經驗豐富的龐德隆不動產融資，辦理過程一切公開透明，任何問題快速回覆，服務專業到位，為客戶擬定最符合要求的借貸方案。

土地貸款有什麼用?

土地貸款一般屬於大額週轉，假如是需要大筆資金的人，運用不動產的高價值，可以獲得幾十萬、幾百萬的可貸額度，先籌備好款項，不管想達成什麼目標，才有底氣去完成它，例如創業初期需要器材、宣傳費，開支特別大，當事業還沒站穩腳跟，容易出現經營上的危機，急需處理那些意外漏洞，用地借款就是最好的幫手。

龐德隆的土地貸款利率是多少?

依照不同公司的作法，訂定利率的標準不一樣，根據擔保品條件決定如何調整，假如是地段區位良好、坪數較大、形狀完整的物件，拿到的利率就低，相反的，位處偏遠地區、坪數較小、形狀畸零的物件，便會調升利率，此外使用分區也有明顯影響，建地、農地因為有廣大市場，利率大多比工業地、林地、山坡地低，但不論是哪種用地，龐德隆提供合法利率，最低1%起跳方案，輕輕鬆鬆減輕還款負擔，隨借隨還或增貸再借都非常自由。

申請土地三胎需要準備什麼資料嗎?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件，不用另外帶保證人來二增強信用狀況，親自出席辦理即可。

龐德隆土地三胎如何辦理?

申請後估價：借款人先考慮需求資金額度，挑選承辦機構申請貸款，根據對方要求條件，準備好所需文件送出，若初步檢查受理案件，接下來前往現場勘查，拍照並記錄下物件的各方面條件。
審核價值：承辦機參考公告現值，確認基本價值，評估借款人需求額度，放款成數約在5-8成之間，借款人提供完整資料，送交給承辦機構審核，然後是訂下金額、利率、期限等，快速成立案件。
對保後撥款：完成審核後，承辦機構將和借款人對保，雙方約定時間和地點，現場確認內容並簽訂合約，之後前往地政事務所，把抵押權設定給債權人，抵押權設定金額是借貸金額的1.2倍，辦理登記結束後，借款人才會收到款項。

企業大舉投資台中工業地產!台中工業區土地交易金額高達150億元!

pl0800891168 — Sun, 22 Aug 2021 01:30:49 +0000

台中近幾年獲得相當可觀的投資，不分本土還是跨國企業，都相當主動地尋求新的布局，帶動工業地產交易一片繁榮，從目前已公開的資料來看，地產交易的實價登錄紀錄顯示，2017年到2021年台中各個編定工業區的用地交易，可用累計金額排出名次，第1名是台中工業區，總共有150億元，第2名是大甲幼獅工業區，總共有30億元，第3名是台中港關連工業區，總共有22億元。
2021年台中工業類建照的核發坪數，月均量相較去年增長了50%，可見企業對未來的發展抱以樂觀看待，此外實價登錄的紀錄也顯示，台中的地產交易類型呈現某種趨向，這幾年企業購買相關用地的投資方式，更加偏向於買下土地之後，直接興建新的廠房、擴大生產線，所以若是檢視工業用途地產交易的整體概況，會發現工業地的交易量占比將近6成，其次則是買下已經存在的廠房，作為企業的生產使用。

台中哪三個工業區交易最熱絡?

成交金額最高的台中工業區，從2017年開始累加計算，總金額高達150億元，其中新遷入的廠商，大都屬於高科技產業，不乏知名的大型公司，例如大立光、博大科技等，大立光的投資相當大手筆，花費46.46億元的價格，買下面積1.81萬坪的用地，成為範圍最廣的單筆交易紀錄，一舉超越大甲幼獅、台中港關地產買賣的累積金額，同時也積極地在附近地區設立新廠辦。
大甲幼獅工業區以30億元的金額排名第2，區內不少金屬、機械設備製造業的廠商，剛進駐不久的公司，包含岱宇、中石化等；台中港關連工業區以22億元的金額排名第3，座落於梧棲區裡面，由於台中港2.0計畫、國道4號新增延伸線、捷運藍線的規畫等重大工程的加持，台中海線一下子成為企業的熱門地點，紛紛選擇遷入，近期較大宗的案件，就是全聯實業在2020年購地，用來新建物流廠，立下單筆成交最高的紀錄，華元食品計畫今年擴大經營，花費7.5億元的價格購買區內的土地。

促成台中工業地產發展的原因是什麼?

台中工業用地交易成長為何顯得如此蓬勃，分析背後的因素，可以分成3點解釋：

科技大廠進駐：許多半導體、智慧機械等熱門產業的企業遷入，起到群聚效應的作用，吸納相關的上下游廠商一併進駐，形成完整的產業鏈。
發展服務商機：企業進駐當然帶來更多人力，產生商業上的服務需求，像是車商以企業主、高階管理人才為目標，搶著販售車子，就需要在當地進行投資，買地興建展示中心宇服務據點。
位處交通要道：台中正好位於南上北下的往來交會中心，如今是網路購物普遍存在的時代，因此便理所當然地成為物流業的佈署重點，諸多廠商在此地設立物流中心，方便運送貨物。

房地產市場受到疫情衝擊！營造業工期延宕可能違約！

pl0800891168 — Fri, 02 Jul 2021 01:21:23 +0000

新冠肺炎疫情的影響，不光光是小攤商們無法營業，為了避免疫情擴散，企業採分流上班，當然就連營造業也不例外，所以工人們必須分流上工，這導致了許多建案工期延宕，對此台灣區營造公會在24日進行線上會議，討論相關應對措施，並呼籲政府應該提出相關對策，包括公共工程預算補貼，讓疫情不再擴散到民生經濟。

不光房地產市場受到影響營造業也受到衝擊!

疫情造成房屋買氣降低，且房仲業帶看人數減少、接待中心人流量降低，種種因疫情造成的連鎖效應在短短的兩個星期有明顯的衝擊，且不僅房地產市場受到影響，營造業也跟著叫苦。由於工人必須採分流上工的方式，因此會造成工程進度落後，不論是公共建設或是私人住宅，都可能面臨無法準時交屋的情形，因此台灣區綜合營造業同業公會理事長江啟靖，呼籲行政院公共工程委員會，及各工程主辦機關，應該針對這次疫情對各項停工標準訂定補償措施，避免未來可能遇上的經營困難。

營造業面臨前所未有的危機

建商面臨原物料上漲、人力成本提高、外籍勞工無法入境、疫情影響工期、接待處人流減少等多項因素的影響，四面楚歌的情況下讓建商們苦不堪言，面對疫情的衝擊，目前他們只能自力更生，而無法獲得政府的支持，雖然目前政府也是蠟燭多頭燒，一方面要照顧基層勞工、又要處理滯銷的農產品，又加上營造業也無法自保的情況下，不斷上升的確診病例數讓政府忙得焦頭爛額，但民眾也同時在水深火熱當中，喔，不對!是限水缺電當中，要如何渡過危機還必須考驗政府的能力，而民眾也只能逆來順受。為此江啟靖表示，如果政府沒有盡早給予指引，而讓營造業承擔所有的風險，不排除會立即停工來提起政府的重視。

除了建商工人們也面臨危險處境!

為了不再讓確診病例上升，營造業只能採取分流的形式，雖然造成工期落後，無法準時履約，但是為了人身安全，比起讓工人們冒著確診的風險，寧願做好防疫措施，也不應該讓員工受苦。而辛苦的工人們面對著粗重的工作，還必須隨時戴著口罩勞動，不僅呼吸困難、悶熱，就連吃個便當都需要在短時間內解決，在炎熱的太陽底下辛苦釘釘子、灌水泥，同時還需要小心不要因為群聚而感染，來自多方的壓力卻依然有酸民在背後罵工人們吃飯脫下口罩，為了生活，他們可以忍受風吹日曬，可以冒著生命危險，卻被在家吹冷氣浪費電，安心防疫的鍵盤俠給無情的謾罵，雖說敏感時期大家人心惶惶，但也更應該多點正面的言論，而不是造成仇恨的根源。

未來疫情緩和房市會校正回歸正常嗎?

目前依照衛福部預測，這波疫情將在6月中旬才能得到緩和，然而光是兩個星期以來，所有的民生經濟體皆受到影響，就連中小型企業也都無法倖免，台股也因美股及疫情而情況慘重。
房市既然與民生息息相關，自然無法全身而退。在疫情來臨的這段期間，房仲業運用科技帶看房屋，但是效果有限且加上經濟不穩定，原本想買房的民眾轉而抱持著觀望的態度，暫時的房市冷卻加上營造業的危機，如若疫情趨緩，是否能帶動房市回歸還有待觀察，不過恐怕民眾需要一段修復期後才可能重拾購屋需求，且疫苗的普及率也是重點之一。

房屋貸款QA文章

土地借款容易辦理嗎?土地的種類不同有影響嗎?

pl0800891168 — Thu, 10 Jun 2021 01:30:36 +0000

名下有土地的民眾，如果需要用到龐大資金，不必急著把資產變賣出去換錢，因為不動產除了買賣過戶之外，還具備抵押借款的價值，就算繼續保留著不動，依然可以透過貸款的方式，獲得足夠多的可用資金，加上不動產的承辦風險低，市場上願意接手的買家眾多，大多數金融機構都很歡迎申貸者，利用土地申請相關借貸。

什麼是土地借款?

申貸人以自己的土地為擔保，提供給金融機構做抵押設定，有可能是銀行或民間公司，承辦機構根據申貸人的個人條件，以及不動產的市值、現況，給予價值相當的額度、利率、還款年限，然而用地區分的種類不同，貸款方案也會出現巨大落差，尤其銀行更重視用途規劃，假如是過於冷門的地皮，像是林地、山坡地等，通過門檻的機會不大。

土地借款有哪些類型?

建地：用於興蓋建築物，是價值最高的用地，個人、建商申請借貸的資金，必須運用在購買基地，並且施工建造房屋，放款成數大約7成，還款年限最長5年。
農地：耕作、種植，或是設置農業相關設施的用地，申貸人的身分限制是農夫，或相關從業人員，例如產銷班、裁培研發人員等，貸款資金必須運用在購買耕地、添置工具機、建造農舍、經營週轉等，放款成數大約7成，還款年限最長15年。
工業地：用於建造廠房與相關設備的用地，貸款資金必須運用在購買地皮，以及興建廠房、倉儲設備、營業場所等，放款成數大約是7成，還款年限最長20年。
山坡地：根據法律規定，地主有做好水土保持的責任，因此山坡地的用途受到諸多限制，承辦的風險高，大多數銀行不願意受理，民間公司持開放的態度，求助於民間借貸，比較有機會通過，放款成數最高有8成，還款方式靈活彈性，不會審核資金用處。

申請土地借款需要準備什麼資料?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件，不用保證人另外陪同，親自出席辦理即可。

土地借款怎麼辦理呢?

申請後估價：借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的數目，慎重選擇希望的承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下物件的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。
審核價值：承辦機構確認物件的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。
對保後撥款：審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，要先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

『案例分享』工業用地貸款如何申辦？土地貸款的申辦技巧！

pl0800891168 — Thu, 13 May 2021 01:36:10 +0000

想要開工廠並非人人都做得到，但是如果你有想法、才華，就只是缺資金的話，可千萬不要輕易放棄夢想，因為就像阿里巴巴創辦人馬雲說的：「這個世界只要有夢想，只要你不斷努力，不斷學習，不管你長得如何，不管你是不是有錢，不管是這樣還是那樣，你都是有機會的。」

尚餘銀行土地貸款3000萬
無其他負債成功核貸1500萬工廠融資

實際例子告訴你－夢想不被侷限！

住在彰化的黃先生從家人手中繼承一塊丁種建地，也就是工業用地，有327坪，位在交流道下，交通方便、大貨車可進，本身就是一塊具有優勢的工業用地，可是黃先生卻把土地閒置在那裡，既不出租、也不自用，因為他覺得自己沒辦法開工廠，即便已經有些想法卻無法付諸實現，他擔心了太多，一方面認為自己可能無法經營成功，一方面又認為自己可能沒有足夠的財力，就這樣抱著自己的夢想踟躕好多年。

但隨著疫情的爆發，產業的衰退，他反而從中看到了商機，但他的老闆卻不聽取他的意見，最後他工作的地方因經營不善而倒閉了，當然他也失業了。但是他心理面的那股衝動，要他乾脆將自己的想法付諸實現，靠自己去創造商機，於是決定利用那塊工業用地，開啟他的新生活。

創業資金如何取得？銀行貸款需要符合哪些條件？

黃先生打算利用那塊土地向銀行申請工業用地貸款，但是自他失業到申請貸款這段期間，將近有半年他都沒有工作，而是在規劃開工廠的相關事宜，所以銀行根據他的條件評估後，雖然土地能夠貸出非常高的金額，但是因為個人條件不夠好，因此銀行只願意貸5成，也就是說這塊土地的價值，黃先生只能拿到一半價值的資金，雖然金額不低，但是比黃先生預想的資金來的少，但有總比沒有好，所以黃先生暫時就先用這些預算開工。
沒多久後，果然發現資金根本不夠，因為剛開始起步的工廠一定需要開發新客戶，以及研發產品，但是資金不足，很難順利的招攬客戶。

除了銀行土地貸款，民間有土地二胎嗎？

為了能籌得更多資金，黃先生試著找投資方，看有沒有人願意投資他的事業，但是投資方能提供的資金也很有限。不過有位投資客認為黃先生的生意有看頭，所以告訴他籌措資金的秘訣，那就是找龐德隆不動產融資，可以幫你解決資金不足的問題。

於是黃先生立即連絡龐德隆的劉副理，希望可以藉由土地二胎解決資金問題，而在接到了黃先生的申請後，龐德隆的專業評估團隊立即幫黃先生免費估價，只花了半小時，就讓黃先生了解他名下的工業用地還有多少可貸金額，於是順利進入貸款程序。

工業用地貸款申辦流程？

申請：向龐德隆的劉副理聯絡，可撥打免付費專線：0800-891168，或加官方LineID：@PL168，立即有專人為您服務。
評估：線上上傳不動產謄本或權狀影本，供專業評估團隊進行初步評估了解，並計算可貸金額、成數。
審核：評估團隊到現場勘查，了解不動產實際情況，確認後則進行簽約程序。
簽約：與借款人親自確認合約內容，包括貸款金額、利率、還款期限等，確定完後即可簽約。
設定：合格內部專業代書與借款人一同到地政事務所進行權狀設定，確保一切程序合法。
撥款：設定完成後會立即撥款，並使用現金撥款的方式，讓借款人可以不需要經過銀行，多一筆手續費用，讓資金可以更加靈活運用。

土地貸款的利率高嗎？要如何還款？

黃先生在完成了土地抵押設定後，就拿到了1500萬的貸款額度，利率部分為1.5%，採隨借隨還的方式，也就是說每月還款只需要以利息為主，等到有足夠的資金後在還本金，且本金的還款時間可以無限延長，不過前提是需要正常繳息。
因此黃先生就可以隨時動用資金，只要還有額度都可以隨時動用，利息費用則會隨著本金減少而降低，因此也不用擔心利息費用的問題，且不收許任何手續費用，讓借款人可以更大化的利用資金。