有保存登記的建物，才有房屋權狀，也才能代表其合法性，所以未保存登記除了難以買賣，也可能導致貸款困難，致使房屋在你名下，卻無法妥善利用。那麼保存登記該如何申請，未保存登記要如何申請貸款呢？

保存登記是什麼意思？

建物保存登記又稱「建物所有權第一次登記」，指的是新建的房屋或目前既有的房屋，為了確保所有權歸屬，而向地政事務所申請登記。

除了建物，土地也需要登記，不過土地不太變動，因此在早期已經有過土地清查，基本上所有的土地都能查到登記資料。可建物則必須在完工後，經過主管機關認定非違建，才可以申請保存登記。

沒有申請到保存登記的房屋，則稱為未保存登記建物。

未保存登記有哪些情況？

情況一：房屋合法但未申請登記

保存登記並非強制性的規定，只是你想要拿到房屋權狀，一般來說剛蓋好的房屋就一定會申請保存登記，當然也有些人不在乎，那麼這些房屋就會被稱作未保存登記建物。

情況二：高齡房屋

除此之外，屋齡過高也可能是未保存登記建物，原因是早期的不動產法規不完善，即便是合法建築也不一定會有保存登記，因此現在很多老舊建築，都是未保存登記的狀態。

情況三：違章建築

如果建物未取得使用執照，被確定為違建的話，則不得申請保存登記，因此未保存登記的建物有一部分可能是非法的房屋，也就無法取得所有權狀。

未保存登記建物可能是以上三種原因，因此要想申請未保存登記建物貸款，還需要知道你是哪種情況。

未保存登記可以補登嗎？

可以的！若房屋屬於合法範疇，只是年代久遠或者之前並未主動申請，那麼只需要向地政機關申請保存登記，並且保有建築執照與使用執照，再由建管單位驗收、審核，通過後就能變成合法建物並取得權狀。

屋齡較高的建物因當時無明令規定，因此本就屬於合法建物的範疇。

未保存登記會遇上哪些問題？

未保存登記的建物，代表沒有合法權狀，雖然所有權人依然可以進行「買賣、過戶、繼承」等，但對於辦理貸款的機構而言，沒有權狀是一件高風險的事。

銀行審核房貸本就比較嚴苛，因此不會為了貸款給你，而選擇這樣高風險又麻煩的物件。建物未保存登記，銀行基本不受理，畢竟一旦落入法拍市場，將難以出售，且加上現在的未保存登記物件，多以屋齡高或者違建為主，這也是貸款難以申辦成功的原因之一。

未保存登記該如何申請貸款？

要想順利申請貸款，你可以選擇以下兩種方式：

申請保存登記

若你的房屋屬於合法範疇，則可試著向地政事務所申請保存登記，只要通過並取得權狀，便可輕鬆向銀行申請貸款。

申請土地貸款

既然建物未保存登記無法申請貸款，那麼建物下所占的土地，就沒有這個問題了，能試著跟銀行或融資公司申辦土地貸款。

向民間辦理「未保存登記建物貸款」可以嗎？

雖然銀行無法辦理，卻也不建議輕易找民間申辦。

民間之所以可以辦理未保存登記建物貸款，是以信貸為基礎，再由建物提高額度，因此主要辦理的還是信貸而非房屋貸款，這會導致借款人額度借太高，利率也很高。

一般民間房貸的利率落在月息0.8%－2%之間，然而民間信貸的利率卻遠高於此，大約落在月息2%－10%，因此若有機構告訴你可以輕鬆承辦未保存登記建物貸款，最好先問清楚是以哪種貸款形式申辦。

龐德隆有未保存登記貸款嗎？

若建物沒有保存登記，我們不會辦理，因為沒有權狀可供抵押設定，但是只要有土地，我們依舊可以承辦土地貸款，並且享有最低0.5%起利率，所以千萬別灰心，只要有房或土地，都可以向龐德隆免費諮詢，我們會提供最佳的貸款建議，幫你取得資金的同時，又能還得輕鬆、貸得安心。

：0800-891-168

(按我)

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建築執照是什麼？

建築執照常被當成建照，建物施工之前，必須先向政府申請，經過檢核發出建照，才能合法動工，我們常說的建築執照，涵蓋的範圍較廣，其實還能細分成不同種類，根據建築法第28條規定，建築執照分成以下4種：

1. 建造執照：建築物本身的新建、增建、改建、修建。
2. 雜項執照：雜項工作物的建造，例如水塔、廣告牌、煙囪、游泳池、地下儲藏庫等。
3. 使用執照：建築物施工完畢後，開始使用或變更使用。
4. 拆除執照：建築物的拆除。

對房屋進行任何變更之前，都需要取得相關執照，所以不論是預售屋、成屋都有機會接觸使用，而在所有執照之中，建築執照關係最大，也最容易和建築執照搞混，接下來就先說明建造執照的用途。

建造執照期限多長？需要註銷嗎？

取得建造執照後，必須在6個月內開工，並且將開工日期、起造人及承造人姓名、住址、施工計劃書等，呈報給主管機關備查，6個月內無法開工，可以申請1次延期3個月，如果超過期限仍未提交開工日期，建照便會自動失效，開始動工後，無法在期限內準時完工，可以申請1次延期1年，如果不能完工，執照一樣會失去效力。
建造執照在蓋好建築物後，不必另外註銷，不需要另外準備文件申請，不必重跑任何程序，未在期限內開工、開工後未準時完成，也會自然作廢，如果承造人想中斷工程，便需要向主管機關申請註銷。

建造執照主要有什麼功能？

房屋的建造、改建、翻修、新增部分，都要申請建造執照，提供所有權狀、同意書、說明書等，確定你有可以動工的權利，如果擅自變更，未經過主管機關允許，可能就變成違建，日後有被檢舉拆除的風險。

1. 確保預售屋照圖完工，不具有違規情形

申請建照必須通過政府審核，提交各種工程相關資料，確保每一處規劃都符合法規，包括基地位置、建築設計圖、建築物構造及材料等，像是每層陽台面積占比，不能超過樓層地板面積10%，梯廳面積未超過樓層地板面積10%，不能計入總地板面積，不符合規定便不能開工，建造核發下來後，必須依照當初提交的設計圖，蓋完整棟房子，主管機關核對發現不符合的狀況，可以依法開罰，因此這些文件是具有效力的。
建照受法律規範，建商不能擅自改變格局，成為對消費者的保障，有些預售屋蓋完後，卻出現室內坪數縮水、停車位被濫用、防空避難室改做他用等問題，損害消費者權益，如果施工和設計圖不一樣，後面將申請不到使用執照，一直無法完成交易，房子也沒有真正的產權。

2. 建商須取得建照，保護消費者權益

預售屋並沒有實體，從簽訂合約到交屋，通常需要2-5年，因為等待施工的時間長，中間可能發生意外情形，導致建物完工日期延後，或是遇到不良建商，興建途中偷工減料、更改設計，影響到房屋整體品質，更過分的是蓋到一半消失，消費者發現事情不對時，往往已經造成損失，結果還要更花更多力氣解決爭端。
預防預售屋建成後，和合約載明落差太大，政府規定未取得建照前，不可向外銷售預售屋，如果想進行簽約，建商必須提供建照，證明建案各項設計通過主管機關審核，並在取得建照的一定時間內完工，未按照規定辦理，政府可懲處罰金，而且不限一次，藉此充分保障購屋者權益，已經看到想買的建案，建照尚未核發下來，應該延後下訂金，避免產品和原本的約定有出入，大幅增加風險。

建築執照上列出哪些項目？

1. 建照號碼

每個建案都有專屬編號，而且固定不變，想要了解建案具體內容時，可以利用該編號到政府網站進行查詢，通常會列出建物的基本資訊。

2. 使用分區

基地概要欄中有一項使用分區，說明該區域土地的用途，例如商業、住宅、工業區等，關係到使用項目和開發強度，根據不同強度設定相關建築規定，蓋在住宅區上的建案，比在其他分區的規定更寬鬆，就算都是住宅，也會因所在分區不同，出現價格落差，如果怕買錯住宅，可以自行查看使用分區。

3. 構造種類

常見構造分成鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝股、木構造，鋼骨構造成本最高、不易倒塌，經常用於辦公室大樓，鋼筋混凝土成本最低、防火和隔音效果好，經常用於一般住宅，鋼骨鋼筋混凝土兼具其他兩者的優點，造價成本也比較高。

4. 建蔽率、容積率

建蔽率、容積率和使用分區息息相關，不可超過法定上限，建蔽率調控建築物高度，比例越高，可用空間就越小，容積率限制總樓層面積，比例越高，樓層數越多，如果想知道建築物大約多高，可以將容積率除以建蔽率，得出建築物的樓層數，例見某間房子的建蔽率60%、容積率240%，套用公式計算，240%÷60%=4，最高能蓋到4樓，當建商只蓋到3樓，代表以後還能增建到4樓。

5. 竣工日期

建照核發下來後，規定必須完工的日期，包含申請獲得使用執照，超過這個期限，可能變成逾期完工，有些建商知道自己無法準時交屋，於是合約上註明，使用執照掛件申請日為完工日，這樣一來重複申請的時候，多出鑽漏洞的空間，避免違約繳太多罰金，消費者閱讀契約，除了比較建照的竣工日期，留意是否明載取得使用執照為完工日。

如何自己查詢建築執照？

各縣市政府皆有建照查詢系統，輸入建照號碼，便能看到建案的地號、地址、面積、高度、建造類別等資料，依照想了解的建物所在地區，前往同縣市的網站搜尋，很快就能得到完整資料，如果不知道建照號碼，可以從起造人姓名、地址、地號、發照日期、掛號號碼查詢，由於關鍵字比較廣泛，可能跑出好幾筆相關建案，這時需要根據已知資訊，篩選出真正的目標。

申請建築執照準備哪些文件？

建築執照準備哪些文件有下列幾項：

1. 申請書
2. 審查表
3. 委託書
4. 現地彩色照片
5. 土地使用權同意書
6. 土地登記謄本或土地所有權狀影本
7. 地上物拆除同意書
8. 建築改良物登記謄本
9. 地基調查報告
10. 建築物工程圖樣及說明書，例如基地位置圖、地盤圖、建築物平面圖、尺寸構造及材料、結構計算書等。
11. 建築師簽證表
12. 規定項目審查表
13. 專有、共用等部份的詳細圖說、規約草案。
14. 各地政府按自治法規要求的證件、表單、附件等。

建築執照和使用執照哪裡不同？

建築執照在開始蓋房子前就要申請，而使用執照則是房子蓋好後申請，必須先取得才能使用建築物，主管機關會檢查實際情況，詳細記錄在執照中，有時候新房子明明蓋好，可能因為各種原因，遲遲沒有執照核發下來，導致無法交屋，所以建商進行銷售時，都會說明已取得執照或大約取得日期，以免消費者不放心。

使用執照對房屋有什麼作用？

1. 規定預售屋完工期限，逾期繳付違約金

使用執照核發下來後，建商必須在6個月內交屋，如果逾期違約，便要依照天數繳交延遲利息，為什麼保留這段時間呢?是因為房屋只是即將蓋完，尚未鋪設水電管線，仍待完成剩餘工程，才能過戶給消費者，不過收尾也不能拖太久，有些建商為了等房價上漲，故意拖延交屋時間，以天候等理由申請展延，消費者可以要求提供證明，如果完工超過3個月，仍未取得使用執照，消費者能依法解除合約，取回已付出的房價款項，建商也要賠付一筆違約金，所以使用執照取得日期非常重要，是保護權益的基本底線。

2. 小心二次施工，恐成為違章建築

主管機關確認房子符合設計，才會予以認可，然而部分建商偷渡二次施工同意書，讓消費者同意修建，完工後再修改面積、新增建物，像是樓層挑高、陽台外推等，這些部分容易變成違章建築，影響建物整體安全性，日後被主管機關發現，也會面臨相關懲處，必須拆除回復原狀，然而有了同意書，責任已不在建商身上，反而成為住戶的問題，因此消費者一定要小心二次施工，不要為了一時方便，被建商牽著鼻子走。

申請使用執照準備哪些文件？

1. 申請書
2. 審查表
3. 營造業竣工查報表
4. 建造執照正本
5. 竣工報告書
6. 編訂門牌證明
7. 監造人及承造人切結書
8. 設備及材料證明
9. 竣工圖說
10. 竣工照片
11. 公寓大廈共同基金收據影本

二工是什麼？

建商推出新建案的準備過程中，需要申請建築執照，後面就能買賣預售屋，交屋前需要申請使用執照，政府單位檢驗已完成的建築物，看整體規劃有沒有和申請建照的資料一樣，確認完畢便會核發使用執照，建商拿到使用執照才能交屋給買家，如果在原訂規畫外增加其他項目，而且拿到使用執照後二次施工，這些項目未算入容積率、權狀面積，改變設計圖原有內容，就會變成部分違法。

二工分成哪些類型？

1. 違規使用

實際用途和使用執照登記項目不一樣，可能妨害逃生安全相關路線或設施，若出現這些狀況，民眾若向主管機關檢舉，屋主被要求必須回復原本用途，反倒造成權益受損。

2. 違章建築

建築法規定，建築物所有權人或使用人應維護合法使用、設備安全，原本應該應該申請建照、雜項執照，卻沒有申請，自己增加建築面積、高度等，就會構成違規情形，將由屋主承受法規的合法使用義務。
民眾若檢舉違建，屋主必須繳納罰款，負起責任回復原狀，因此交屋時，買家最好檢查看看，房子有無二次施工、變更用途，交屋後才不會保留違建，最後因違反法規吃罰單，同時面臨強制拆除、修復損失。

房屋哪些地方可能進行二工？

1. 社區大廳： 1樓的車道空間、機車停車格改建為大廳，機車和汽車一起放到地下室。
2. 頂樓：原本作為機電水箱設備的頂樓屋，改建為健身房、閱覽室。
3. 蓄水池、停車場：消防蓄水池改建為游泳池，汽車停車場改建為視聽空間。
4. 陽台外推：將陽台和客廳之間的隔間拆除，擴大室內空間，改變建築物的容積樓地板面積，按規定應向政府機關申請執照，不可以擅自拆除。
5. 房屋夾層：在天花板和地板中間蓋一層地板，增加使用空間，由於法規限制夾層總面積，建商會刻意設計室內挑高3米6、4米2，然後再增建夾層。

如何防範買到二工房屋？

1. 詢問案場人員

參觀預售樣品屋時，就能直接問現場人員，建商是否會給建物進行二次施工，並進一步問清楚詳細內容，例如包含哪些改建區域、程度是否達違章建築。

2. 檢視設計圖

成屋能直接勘驗是否相符，一一確認合法建物範圍，但預售屋沒有實體，看不到現場屋況，因此買家可以拿建商提供的平面圖對比廣告圖，看看兩者有無不同，廣告圖所標出的公設部位，應該完全符合平面圖上的位置，假如空間對不起來，可能就是建商未來二次施工的區域，
即使圖面上標註僅供參考，和合約沒關係，也不能就這樣放過，一旦寫下是某個用途，就要根據那個用途使用，車道就要給車行駛，不可以是公共大廳，想買預售屋的人，記得把所有銷售資料保存下來，並問清楚會不會有二次施工，想買新成屋的人，可以向建商要求建物竣工圖，再另外申請建物測量成果圖，戶相對比看看，若發現不同的地方就要警惕了。

3. 小心簽下二工同意書

有些建商為了躲避法律問題，會在合約書上另附二次施工同意書，可能用含義不清的條文誤導消費者，所以閱讀時要小心，簽署合約書後，等於和建商達成二工協議，如果民眾檢舉房屋改建的區域，因而被拆除，屋主就要擔下所有問題，建商也不可能另行補償。
其實許多預售屋蓋到後面一半，都會因為預算或設計問題，自己改變一部分規劃，也有些情況是政府修改法規，導致建商不得不二次施工，如果出現相關通知，應該仔細看修改內容，以免日後權益受損，買家自己最要緊的是，簽約時不要同意二次施工或變更用途，並在交屋時仔細檢驗，對比建商執照平面圖，是否符合建物格局、設施，確定沒有出入，後面才不會違反建築法，自己多繳罰款，還要花錢修復違建。

建物施工品質關乎防災

處在地震和颱風不停發生的環境，蓋房子當然仔細要求抗震結構，以及抵抗天災的強度，建築安全履歷協會創會理事長戴雲發說，建築物想抗震防颱，最基本的規劃、施工就要先做好結構，鋼筋、混凝土分別代表房子的骨架、肌肉，這2項做好施工時的品質監管，房子當然不怕地震和颱風，使用壽命也會跟著拉長。

買房應該注意哪些抗震事項?

不論購買預售屋、新成屋、中古屋，民眾都想挑能抗震防颱的房子，部分老宅不合最新規定，進行危老重建需要提高抗震、防颱規格，其中又有許多該注意的細節，下面說明幾個重點，讓大家可以對照檢查。

不規則造型結構易受破壞

建物若為方形或矩形，即使有一部分角度稍微凸出，依然大抵符合建築結構系統規則，只是某些部分例外，例如凸出的尺寸太長、太大；房子其中1個樓層重量，相比上下2層有較大差距，或某些樓層結構出現較大縮水；2棟房屋結構的中間，被低樓層附屬建物連起來，就是建物結構的平立面不規則。
這些房子若碰到地震，各個柱子承受的側力分佈將會轉移，造成房子轉角處扭曲，成為集中應力損毀結構，結構不規則不等於危險，然而相比有規則的建築而言，在地震中遭到搖晃很可能毀壞，房屋還會因此出現裂開漏水。

梁柱、牆面出現45度裂痕

看結構通常是看整棟，希望住的安全，需要連其他樓層一起觀察，像是建物外觀、樓梯到住戶走廊、公共空間、地下室，所有沒有被裝潢蓋住的部分，都能多看一下有沒有奇怪的傾斜、陷落，或留下45度的裂痕，查看門窗有沒有被擠到彎曲，或問旁邊鄰居家裡有沒有損傷。
民眾可能住不同種類的房子，建物若被地震改變，都是形成45度朝外延伸的裂痕，有這種縫隙，表示蓋房子時的施工過程出狀況、品質堪憂，抗震強度也比較差，特別是很多人會漏掉公設，例如20層樓高的大樓，若買家看中10樓的住戶，建議到處多走動，爬樓梯而非搭電梯，跟著樓梯一層層往上，注意牆面、樓梯有沒有裂縫。

小資族找租屋，怕踩雷又不得不對租金低頭，以下整理網友們無法忍受的租屋型態，並且租屋又有哪些令人討厭的事情呢？

租屋最不想遇到的房屋種類

【違章建築】

違建可租，房東才敢這樣做，可是租客卻必須承擔違建被拆除的風險，一旦在租賃期間被拆除，租客也只能摸摸鼻子走人，屆時萬一找不到借宿處，你只好去公園預約躺椅席次了。

如果想要避免發生類似情形，建議租屋前，如果有違建疑慮，像是頂樓加蓋、重新隔間、陽台外推、夾層、加裝鐵窗等等，可在簽約之前，向房東要求提出建物謄本或權狀，確認房屋是否有違建，當然若是之後出問題，房東沒有事先告知，須賠償房客，或是向房東提告。

【沒電梯的老公寓】

為了省錢，大多數人覺得租屋，畢竟是臨時居所，所以不用租太好的，但是再不濟，難道你喜歡住7樓每天爬樓梯嗎？
有網友表示自己是住在六樓以上的頂樓加蓋，加上門口需要磁扣才能進，因此每次去拿外送都很痛苦。雖然省點錢租老公寓，存錢的速度快些，但同時你走樓梯的時間都浪費掉了，平常上下班就累，回家還得爬個5樓、7樓，當是在玩極限挑戰喔！如果沒有那個體力、毅力的話，就不要承租。

【隔間材質差】

用那種廉價塑膠板、空心牆隔出來的隔間，隔音真的差到爆！誰都不想聽到你洗澡時海妖般的歌聲，更不想知道你們情侶間的甜言蜜語，但是這樣的材質不想聽到都難喔！

萬一早上7點要起床，結果隔壁住夜貓子，整晚聽音樂講電話，導致你上班精神不濟怎麼辦？鄰居之間的作息不同，若是隔音差，很容易造成之間的嫌隙，以及身心上的不良影響，但若是真的不小心租到了，建議可以自行加裝吸音棉，或是盡量選擇布製家飾品，可以增強噪音吸收。

【無對外窗的房間】

單身族、小資上班族、大學生，為了降低租金，會選擇坪數較小的套房或是雅房，但是這類型的怕就怕房間沒有對外窗。你可別為了省錢找藉口，說什麼只要開燈就夠亮，只要開門就通風，別在安慰自己了！

這種沒對外窗的套房，不僅空氣凝滯不通、採光昏暗聚陰，還會有溼氣重的問題，長期以往會造成身體傷害，降低免疫力的同時還很危險，因為萬一遇上火災怎麼辦？這種沒對外窗的，很容易被煙霧嗆傷甚至造成生命損失。你要這樣虐待自己，乾脆住監獄算了，就連監獄都有開小窗通風呢！

【漏水】

房間就在小了，還漏水，簡直慘不忍睹！總是濕濕的牆壁、晾不乾的衣服、受潮易壞的電器，還要專門請師傅來修理，與其這麼悲催，還是趕快搬走吧！
如果遇上漏水可以找房東處理，但是怕就怕遇上惡房東偏偏不處理，結果麻煩的還是你自己，不僅要與房東對峙，要求房東需負擔費用，嚴重甚至可以吵到對簿公堂，得不償失啊!建議多花點錢租好點的，別因小失大。

還有你可不希望牆壁發霉吧！長壁癌真的救不回來了，不僅容易滋生黴菌，若是經常處在這樣的環境，還容易引發過敏、支氣管發炎等症狀，且家中也不美觀，即便自己住，也是要講究一點！

【頂樓加蓋鐵皮屋】

首先頂樓鐵皮加蓋的套房本身就是大違建，雖然便宜，但是你需要面對隨時被迫拆遷的危機，另外安全性的問題也很大！
最常發生火災人命的，就是這種鐵皮加蓋，逃生不易又不防火，加上位於屋頂，若棟距過近，很有可能會被外人入侵，加上鐵皮本身冬冷夏熱，光是冷氣費就搞得你頭疼，你省下來的錢反倒繳更多電費，還是你想學一拳超人練身體？

有英雄夢是好事啦，但是先顧好自己最重要！如果真的硬要租，建議挑選防火材質的，且灑水器、滅火器裝好裝滿，房間門加裝防盜鎖，千萬別拿生命開玩笑。

【凶宅】

超恐怖凶宅，不怕你迷信，就怕你鐵齒不在乎！根據不少網友及房仲分享表示，凶宅真的會有些說不上來的事情發生，例如無風時窗簾會動、晚上睡覺除了蚊子聲，還有人在你耳邊喃喃自語的聲音，或是浴廁的水滴聲不斷等，諸如此類的靈異事件，久而久之一定會對精神上造成壓力。

如何避免凶宅的辦法，就是在租屋前可以到附近打聽，或是上凶宅網查查。那如果你已經租到了，若房東未事先告知，可以申請調解甚至解約，也可以在簽租約時，要求房東加註條文。

【地下室】

其實以台灣來說算是比較少見啦！但是萬一真遇上了，其實有更便宜、更好的租屋選項，千萬不要選可怕的地下室喔！或許有些建築會設計地下室有間接採光，但是沒有窗、沒通風，加上本就位於地面之下的潮濕，使得上述有關漏水、沒對外窗等缺點集於一身，長久真的對身體不好啦，就算一個月租金500也別租！

【髒亂不堪 未修繕過】

如果房東表示，家具、家電通通有，一卡皮箱就入住，但是一到現場卻發現，不僅髒亂不堪，連家具都彷彿經歷過幾百年的風霜雨雪，加上厚重的灰塵以及斑駁的牆面，破爛成這樣你還會租嗎？

或許租金很便宜阿，坪數空間大又有對外窗，是不是超心動，可像這樣的房子一定需要經過你的巧手，不論是除舊布新、重新裝潢、大掃除，都需要耗費時間、精力、金錢，加上這種不修邊幅的房東，肯定不會多好，建議少與這樣的房東打交道，雖然房屋的可塑性是有的，但是過程非常麻煩，如果要租需要多加考慮。

租屋最不想遇到的事情？

除了上述介紹，租屋不想遇到的房屋型態之外，租屋最怕遇上哪些事情呢？

【惡房東】

肯定很多人都心有戚戚焉，畢竟遇上惡房東真的苦不堪言，刁鑽、刁難樣樣來，還不忘多扣你錢，然後收費總是超準時，想要修繕又找不到人，還經常敲你房門要你改善東、改善西，說真的，這種讓人受氣的房東超可惡，又不是沒繳租金，搞得好像欠他錢一樣。

還有那種走在違法邊緣的房東，像是色狼房東、總冤枉你的房東、亂扣押金的房東，租屋避雷針，你真的要好好注意啊！

【惡鄰居】

幾乎與惡房東同等級討厭的事情，就是遇上令人絕望的惡鄰居。像是樓上噪音不斷、朝樓下潑水的、樓下煙味飄上來的，還有那種明明就不是你，可偏偏總是怪你吵的鄰居！

你永遠搞不懂這些鄰居在想什麼，你也無法跟他們好好談，因為他們反駁的理由讓你無言，強詞奪理還胡攪蠻纏，你說什麼他都聽不進去，最後你就只能找警察、向公家單位檢舉、買震樓神器，再不濟就是搬家了事，但租屋有個好處就是想搬，等租約到了就可以搬，還有機會能快速遠離可怕的鄰居。

總結

租屋與買房一樣，具有學問又有很多眉角，唯有經驗才是最好的避雷針，當然租久了自然就能看出哪些房有問題，哪些房東很可惡等，如果你是租屋新手，建議要找個租屋達人陪你一起看房，及早避雷免麻煩。

違章建築的定義?

合法的建築需要有合法的執照，也就是通過直轄(縣)市主管機關審查，並且發出許可執照的建築，而未歸列在執照當中的建築，就叫做違章建築。

可能出現違章建築的情況有，建物未取得合法執照；或者在既有合法建築加蓋超出執照規定的面積或建物。舉例來說：在農地上蓋農舍若未取得執照，即為違建；或是頂樓加蓋、陽台外推等。

違法建築分類

違建若依照法律定義，有分為兩種：程序違章、實質違章。

程序違章：指的是建物的高度、結構、容積率、建蔽率等都有合乎建築法規定，但是卻因程序上的疏漏，造成無法拿到建築執照。

實質違章：指的是沒有依照建築法規定，也沒有核發執照就興建的建物，抑或是蓋好之後卻違反了土地是用區分，例如農地違章工廠。

常見的實質違章情形：

• 沒申請就在公用地上蓋建物。
• 封閉防火巷或是原有的巷道。
• 在屋頂加蓋套房，或是頂樓加裝棚架高過２公尺。
• 在房屋旁的空地加裝建物，或是搭超出水平３公尺或高過２公尺的棚架。
• 農地蓋違法建物，如農舍或工廠。
• 來不及申請執照的建物。

台灣常見房屋違建有哪些?

每每看到台灣的建築，總能看見一堆鐵皮加蓋，真的很影響市容，也經常被國外觀光客批評，但是不少人卻依舊繼續蓋，因為太多太多抓不完，政府想要拆還不一定排得到你，抱持著僥倖的心態，台灣就成了違建天堂。

我們經常見的違建：

• 樓中樓：很多都是沒有經過合法執照核准的，因為是在樓層之中多格出來的空間，已經改變了容積率，使得原本合法的建築，變成違章建築。

• 陽台外推：本具有逃生功能，卻因為屋主把陽台與房屋之間的阻隔打掉，並且在外新增牆壁，使得原本陽台的空間成為室內，這就成為違章建築。
• 外推露台：也就是增設原本房屋沒有的室外平台，可能是搭遮雨棚、遮陽板、牆壁等，這些也都是未經過核准的違章建築。
• 騎樓外推：指的是一樓牆體與道路之間，中間的過道加裝隔間，例如鐵捲門，這是非常常見的違建，相信很多人都不知道這算違建。
• 頂樓加蓋：這是很多租屋人會遇上的違建，既危險又不耐住。只要頂加面積超過建物本身的8分之一，就算違建喔!
• 法定空地加蓋：房子本身附有法定的空地，卻在上面加蓋出額外的廚房或廁所、車庫等。

違章建築一定會被拆?

目前違章建築的處理方式有幾種，分別為：查報拆除、拍照列管、免予查報等，依照違建的立即危害程度作區分，只要有人檢舉，並且經過主管機關專業人員評估，依照建物的危害程度會給予不同的處置方式。

查報拆除：嚴重違反建築法規，並且對公共具有危險性，經檢舉並查驗後，得以排程立即拆除。

拍照列管：並未有嚴重違反的情形，但依舊需要拆除，不過並不會立即拆除，而是先拍照加入執行分類分期的管理之中。

免予查報：建物規格較小，既不影響市容也不會造成危險的建築，甚至除去後會對既有建築產生危害的，就會被判定免予查報。

買房子要注意是否有違建

雖然大部分違建都沒有被立即拆除的危險，但是判定違建的危險性並沒有一定的標準，因此很難去決斷說這個違建到底會不會造成居住安全的問題。然而在台灣每年有非常多的火災致使的生命意外，都是因為違建造成逃生不及，或是違建使火災更大等，由於頂樓加蓋、加頂，一直是台灣人很常利用的房屋擴增方式，卻是居住安全最大的殺手，因此買中古屋的民眾，請一定要注意是否有違建問題，否則你不僅會買到居安問題屋，還有可能被屋主坪數灌水而買貴了。

因為頂樓加蓋會讓房屋增加坪數，有些屋主就認為可以加到房屋實際坪數，藉此賣出更高的價格，有些人不察就會掉入屋主的陷阱當中。

另外若是違建被人檢舉，你還得多花錢將違建拆除，屆時你買房竟然是多受氣、花更多錢，是得不償失啊!

如何避免買到違建?

1.買房之前請建商或仲介提供不動產說明書與平面圖

在資料上會記載房屋是否有增建、加蓋或修繕等資訊，同時也可以對比建物的謄本，以及建物完成的日期，了解房屋的違建時間。

2.實際現場觀察

用肉眼其實就能看出是否有違建，例如頂樓加蓋、鐵皮屋頂等，以及其他非永久性的建材，都有可能是違建，因此需要多注意。

3.到各縣市府網站查詢

縣市府的網站有提供違章建築查詢系統，簽約之前建議多看、多查才能安心購買。

違建對貸款上的影響

若你需要申請購屋貸款，違建也會影響銀行的評估，尤其有被拆除疑慮的違建，銀行無法給予過高的貸款成數，甚至無法核貸也有可能。包括未來若可能有資金需求，想要申請二胎房貸，建議也不要利用違建房屋申貸，因為業者可能會提高貸款利率，或是降低貸款成數，對你來說並不是好現象，更無法解決資金問題。

因此買房避開違建非常重要，自己也千萬別輕易嘗試在家中蓋違建，別因為貪圖更多的坪數，而讓自己的生活有更多麻煩。

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這些買房理由可能不夠堅定!先考慮再買房以免無力負擔!