什麼是持分房屋？

指「一間房屋」有「兩位」所有權人，若是兩人持分，則各佔二分之一的產權，若是三人持分，則各有三分之一的產權，依此類推。

會產生持分的主要情況有兩種：一、是繼承而來的。二、是共同約定購買。另外持分也有分為兩種持分方式：分別共有、公同共有。

分別共有：指的是每一位所有權人，有明確的持分比例，可以自由的處份所持有的那部分，例如貸款、過戶、買賣等，且不須經過其他所有權人同意。

公同共有：指的是每一位所有權人，並未劃分出個別的持有比例，因此不論想對房屋進行任何的所有權變更，都需要經過全部的所有權人同意。

持分房屋可以進行買賣嗎？

可以買賣！只不過持分房屋因產權複雜，因此在買賣過程中會比較麻煩，因此若你有持分房屋的問題，記得往下看更多。

分別共有的房屋買賣方式：

1. 由其他的持分人購買：因為當你打算出售持有部分的產權，其他的持分人有優先購買權，若與對方達成協議，就可以直接出售，還能避免產權落入他人手中，造成更複雜的情況。
2. 找願意購買者：因持分房屋產權複雜，不易找到買主，因此需要有耐心尋找有意願購買的人，並與其達成購買協議。
3. 想賣掉整棟房屋者：因整棟房屋涉及全部所有權人，因此針對共有物的處分、變更及設定負擔，皆須經過全體所有權人同意，不論你是分別共有還是公同共有都一樣。

公同共有的房屋買賣方式：

因為並未有明確的持有比例，因此不論任何處分皆須經過全數所有權人同意才可進行，所以若你持有的是公同共有的房屋，在買賣上會相對麻煩許多。

想將持分房屋賣掉的原因？

持分房屋本身買賣、過戶等都很麻煩，因此若非到必要時刻，基本上持分人也都不會特意打算賣，那麼有哪些情況會讓這些持分人，這麼想要賣房子呢？

• 需要大額資金，打算賣房換現金。
• 家族糾紛，不想過多參與，只想簡單賣掉就好。
• 房產遭到其他持分人占用，無法使用產權。
• 持分人之間意見不合，乾脆賣掉。
• 想要照自己意思處分房產。
• 其他持分人都聯繫不上，乾脆賣賣掉，懶得管！

遇上其他持分人不願賣的情形該怎麼辦？

要想將手上的持分房屋賣掉，並非易事，畢竟持分人若有多位的話，人多口雜，因此若遇上有人死活都不想賣掉，建議以下幾種方式：

1. 循循善誘、溝通至上、引導出售。
2. 找律師協助將房屋送入法拍，雖然對簿公堂很傷感情，但是要想快狠準，這個方法最直接。
3. 找專業代書規劃，出面協調，可以略低於市價的價格進入買賣程序，並協助之後房屋貸款支付買賣價金。

除此之外你還可能遇上兩種情形：

1. 多數人想要賣房
   若有過半數以上的所有權人同意出售，且持有部分也佔產權半數以上，即可進行合法轉賣。
2. 僅少數人想賣
   假如同意出售的人數未過半，那麼共有物分割是你可以解決辦法的途徑。
   通常法院會採取所謂的變價分割，將房屋送往民事執行處執行法拍，之後依照法拍金額，按持分的比例配發給共同持分人。

持分房屋買賣應注意事項

持分房屋本身就是件麻煩，因此在面對買賣過程需要謹慎行事。

注意優先購買權

如果買賣過程中，有位持分人願意購入你持有的部分，那麼他就有權利優先購買，而你也不得先賣給非持分人。

了解房屋負債情形

買賣之前得先注意，這間房屋是否有被人偷偷拿去抵押，畢竟分別共有是可以獨立房屋貸款的，因此你必須確認負債情形，並且清償款項後，才可以進行買賣行為。

確認買賣價格無誤

必須要在雙方同意，且充分了解房屋情況下，才可進行購屋簽約，且必須再三確認有關持分房屋買賣的相關費用以及房價，像是稅金的部分、規費的部分，避免日後產生不必要的紛爭。

持分房屋買賣應準備的文件？

1. 房屋、土地的權狀正本
2. 身分證
3. 印鑑章
4. 印鑑證明
5. 戶籍謄本
6. 自然人憑證

想要籌資除了賣房你還可以這麼做！

有些人是因為需要資金，但名下僅有繼承來的一間持分房屋，對銀行來說是不好的貸款項目，且風險較大、容易有糾紛，因此對於借款人來說，到哪都不好申貸。

但是龐德隆不動產融資，提供了持分房屋貸款方案，只要你的持分比例超過三分之一，就有機會貸款到想要的額度，且利率最低0.5%起。

申貸流程如下：

1. 申請：撥打免費專線：0800-891-168，聯絡劉副理，或者加LINE ID：@PL168，由專人為你即時諮詢。
2. 估價：提供你的借款資訊，包括房屋權狀、身分證等，可影本或上傳照片，以評估房屋可貸金額、利率等。
3. 現勘：到房屋實際勘查屋況，確定房屋沒問題，亦可利用拍照上傳屋況、影片上傳等方式。
4. 簽約：確定屋況後，即可進行簽約，由專業代書為第三方公證，確保簽約過程雙方充分了解合約內容。
5. 設定：設定房屋抵押權，由代書與借款人一同到地政事務所進行設定，並等待結果。
6. 撥款：設定完成後，即可馬上安排撥款，採現金撥款，不必再跑銀行一趟！

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什麼是新北二胎房貸？

新北市－是台灣數一數二高房價水準地區，買一間房子要負擔十幾年貸款，每月負擔也比其他縣市的房屋來得更高，一般人幾乎不可能短時間內還完，但人生總有各種不同狀況，如果還款期間內又需要大額資金，例如創業、意外、投資、結婚、進修等，你可以利用正在繳貸款的房屋，設定第二順位抵押權，向其他金融機構辦理二胎房貸，差別只在債權人的登記順序，善用新北二胎房貸為人生創造二次機會。

新北二胎房貸有限制承做地區嗎？

基本上只要位於新北市的房屋，都有機會獲得金融機構受理，但詳細狀況要看房屋座落地段決定，若位於位置太偏僻、房價較低的地區，可能就無法拿到好條件，甚至因為殘值不夠被婉拒，位於精華地段的房子，過件機率則大大增加，而且因為房價不容易暴跌的關係，對借款人也有提高成數或降低利率等好處，例如板橋、三重、新莊、新店等地的房產，就非常適合申辦新北二胎房貸。不過如果對自身房屋不確定，建議可以善用龐德隆免費鑑價服務，由我們為您免費評估最準確！

銀行新北二胎房貸為什麼不好辦？

1. 嚴格審核個人條件

銀行通常最看重借款人條件，包括信用紀錄、收入證明等，收到申請時一定會調閱聯徵，查看有無逾期還款、信用卡循環利息、呆帳、債務協商等不良紀錄，另外收入證明代表借款人的還款能力，不能提供或沒有收入來源也是一大風險，自由接案、收取現金、收入不固定、沒有工作的人很難順利過關。

2. 額度有最大上限

二胎房貸額度最高是擔保品鑑價金額8成，但還要扣除一胎剩餘額度，所以可貸額度比較少，如果一胎已使用非常高的額度，可能沒有空間申請房屋二胎，加上銀行各自設定金額上限，例如國泰世華最高150萬元、台新最高300萬元、王道最高500萬元等，不是所有人都能真的取得高額度。

3. 還款期限較短

銀行二胎房貸年限最長15年，比起一胎提供20、30年期限較短，而且很少附贈寬限期，簽約後必須在期限內清償借款，造成一定壓力經濟，申請前最好準備還款計畫。

4. 等待辦理時間長

從申請到撥款大約7-15個工作天，應該提早規劃申辦時程，以免來不及調度資金，如果是緊急用錢的狀況，銀行貸款緩不濟急，建議改辦其他審核更快的方案，或是找辦理速度快的民間借款。

新北二胎房貸撥款快的機構

除了銀行以外的其他金融機構，基本都能提供快速的撥款服務，其中龐德隆能提供最快3天內撥款，優點是靈活有彈性，如果希望短時間內取得資金，我們都願意配合借款人需求，立即評估案件是否能承做，並向借款人說明詳細資訊，雙方同意條件後就能馬上簽約撥款，整個過程僅耗時2-3天，辦理非常快速。

新北二胎房貸可貸額度

假設位於新北板橋的房產，狀況良好，交通機能便利，還有未繳貸款400萬元，評估總價為2700萬元，貸款成數設定8成，最高放款額度為2100萬元，扣除一胎餘額400萬元，仍有1700萬元的可動用額度，在這個範圍內，借款人可以任意使用，一次借滿或還了再借都很自由。因此可貸額度主要取決房屋本身價值與借款人目前名下的債務多寡而定。

新北二胎利率多少？利率最低的二胎房貸機構？

要想找利率最低的二胎房貸方案，只有銀行這一選項。可惜銀行因為審核嚴格，因此有許多人無法符合銀行貸款條件而遭到拒絕。

其他像是融資公司、當鋪、代書貸款等，不同機構之間的利率差異頗大，因此要找到利率最低的民間機構非常困難，不過遠在天邊、近在眼前！龐德隆就提供了最低0.5%起二胎房貸方案。

一般民間借款利率最低1%起，房屋條件影響貸款利率或增或減，包括所在位置、屋齡、車位、房種、坪數、抗性因素等，綜合評估下來，殘值越高越有機會降低利率，如果房子不好賣掉，放款風險上升，利率便會增加，假設借款人申請額度200萬元，利率為1.2%，每月的利息費用就是200萬元×1.2%=24,000元，償還越多本金，利息就跟著減少，當本金還到剩100萬元，利息費用就下滑到100萬元×1.2%=12,000元，將有效減輕還款負擔。

如何找到有保障的新北二胎房貸機構？

民間代辦公司、借款公司數量極多，務必小心調查是否合法營業，不然碰到高利貸可是後悔莫及，首先利率一定要問清楚，月利率超過3%已經構成違法，極有可能是地下錢莊，交易不慎將衍生非常可怕的巨額債務，另一個方式是確認公司的實體地址，這樣才有機會和辦理人員當面交談，判斷是不是正常工作，發生爭端時有人出面協調，擁有營業場所的公司對借款人是一種保障。

有些廣告宣稱免審核、免擔保、保證過件，甚至說交出身分證就貸款，如此低的門檻可能是詐騙集團的噱頭，希望讓急著用錢的人上鉤，合法業者絕不會扣押身分證件、存摺、印章，證件正本主要用於核對資料、處理業務，使用完畢即歸還，此外民間借款雖然審核寬鬆，但辦理二胎房貸仍是要拿房子擔保，千萬不要為了貪小便宜，而相信詐騙集團滿是破綻的宣傳。

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成交量下滑房價仍穩

根據最新數據顯示，10月的全國建物移轉棟數月減13.9%、年減6.6%，顯示房市交易量顯著降溫，其中以新北市降幅最為顯著，月減26.9%、年減26.8%，反映出市場購屋意願降低，然而價格方面卻沒有明顯下滑的跡象，房價依然維持穩定，原因在於目前屋主們對市場仍抱有一定的信心，沒有急於降價出手的需求。

銀行放款受限建商壓力增加

自從第七波信用管制政策實施後，銀行對不動產放款持續收緊，尤其是針對非首購族的貸款條件變得更加嚴格，在這種情況下，小型建商的資金運作壓力變大，他們往往無法長期持有房產，如果無法取得足夠的銀行支持，只能選擇加快賣屋進度，因此可能會提供優惠或降價以完成交易，然而大型建商則是財力雄厚，仍然可以採取「先建後售」的模式，等待市場回溫再出售，減少降價壓力。

投資客釋出撿便宜機會

部分投資客為了資金快速回籠，開始釋出部分物件，並且為了加速交易流程，他們往往會調整價格以吸引買家，儘管台灣的房地合一稅對短期內轉手課以高額的稅率，但對於部分投資客來說，只要能快速周轉資金，利潤仍有保障，即使在高稅負擔下也願意求售，這些案例主要集中在地段稍微偏遠、屋況一般的房產，提供購屋者議價的空間。

老屋的議價機會

台灣各地區老屋比重逐年上升，尤其是台北的老屋比重達七成以上，由於都更進度緩慢，再加上房市交易減少，部分老屋屋主對房子的價值期望有所降低，因此議價空間相對增加，然而這類物件主要集中在屋況較差或是偏遠地區，購屋者如果要購買的話須注意維修和改造成本等額外成本。

屋主有特殊售屋需求

部分屋主在遇到財務壓力或是需要資金周轉時，會選擇快速出售房子，這些屋主通常願意提供較優惠的價格，然而這些個案大多屬於個人經濟特殊情況下，並不會造成市場上的房價全面下跌，尤其在市場上資金流動依舊充足、現金買房需求不減的情況下，市場買氣有一定支撐力，使得降價壓力集中於少數案例。

預期的房價走勢與入市時機

在各種打房政策的影響下，房市熱度從過熱狀態逐漸回歸穩定，目前市場整體呈現出「量縮價穩」的狀態，短期內房價仍未出現大幅下跌的可能，專家建議買家不必急於出手，而是觀望市場半年以上，以等待更多的調整機會。

此外如果未來金融市場出現動盪或重大經濟事件，才可能對房價形成更大的壓力，總結來看，現階段房市仍然處於政策帶來的調整期，購屋者應理性判斷，選擇具有價值的物件與合適的入市時機，以在穩定的市場中尋找增值空間。

參考來源：HouseFun好房網

房市逐漸轉冷 警訊出現

未來房市，成屋市場價格預計平均跌幅達9-12%，過去因為快速增值而熱鬧的預售屋市場將更先下跌，跌幅甚至會多出5%，呈現區域性強弱分明的走勢。

預售市場「先漲先跌」的結構特性

預售屋市場一直以來都是房市波動的先鋒，當需求強勁時價格往往都會先行上漲，而當房市逐漸轉冷時也會率先跌價，由於過去幾年預售屋房價上升過快，因此在這波房市降溫期中，預售市場的價格將更會大幅下滑，購屋者如果打算入手預售屋，應考慮其價格波動性，可能需要更多風險承擔能力。

哪些區域具有防禦性抗跌？

在房市波動中並非所有區域的房價都會下跌，房產專家指出，桃園和台北等區域相較於其他地區更具有抗跌優勢，原因在於這些地區擁有高科技園區、高鐵經濟帶以及高度成長商圈等優勢，這些因素為當地房市帶來穩定的需求和支撐。

高科技園區的抗跌優勢

高科技產業園區周邊區域因其產業高度發展，帶動當地高就業和高收入水準，形成穩定的購需求，例如新北林口、桃園龜山、新竹竹北等高科技園區周邊，由於就業機會穩定，當地房價相對具備抗跌性，未來這些區域有望成為房市回溫時的主力市場。

交通便利帶動房價抗跌

高鐵沿線經濟特區因交通便利，吸引大型商場和outlet等設施進駐，使得周邊人口流入，提升購屋需求，成熟的高鐵特區如台北南港、新北板橋、桃園青埔等地區房市具備抗跌特性，因而在整體房市降溫期中也展現更好的防禦能力。

高度成長的商圈重劃區

隨著都市重劃區域的擴大，商圈逐漸成熟，這些區域的房價表現兩極分化，過去經歷長期波動的區域如竹北與青埔特區，未來因基礎建設的完善有望逐漸增強抗跌性，而新板特區、七期等高成熟商圈則更具穩定性，房價波動較小。

鎖碼效應與價量背離

當房市在成長期中受外部影響而交易量下降時，會出現所謂的「鎖碼效應」，房價不僅不下跌，反而會因稀缺性而上升，形成價量背離，然而如果市場在末升期受打擊而交易量急遽萎縮，房價將很快出現下跌，從8、9月的交易兩萎縮現象看來，未來房價可能會面臨更大的下跌壓力。

「進可攻退可守」的購屋策略

當前的房市趨勢下，購屋者不僅要考量房價變動，還要關注區域的抗跌特性，選擇具有長期發展潛力的抗跌區域，即便市場波動加劇，也能在未來的回溫期中獲得保障。

如果有購屋需求，建議選擇高科技園區、高鐵特區或是高度成熟的商圈重劃區，以降低未來價格波動風險。

房市由熱轉冷，專家預測隨著第四季的到來，整體房市將進一步轉弱，隨著冬季的來臨，房市也將迎來一波寒冬。

四項具體措施

這幾年政府一直致力於打炒房，早早祭出各種抑制房價政策，然而從目前的成果來看，不僅沒有獲得有效改善，房價更是肉眼可見的瘋狂上漲，因此除了以往已推行的政策外，如今又新增了哪些具體措施呢？

房地合一稅2.0

為防止短期炒作的投機行為，於2016年起開始實施的房地合一稅，在2021年7月進一步推行2.0版本，將原本針對持有不動產1年內出售45%的高稅率延長至2年內，而原本2年內出售35%稅率延長至5年內，此外預售屋交易也會納入課稅的範圍。以此打擊短期炒作，避免房屋在短時間內透過多次交易，造成房價上升。

健全租賃市場 改善空屋黑洞

為了鼓勵房東將閒置的房屋投入租賃市場，提出了租稅優惠政策，讓釋出空房的房東們可以獲得綜合所得稅、營業稅、地價稅、房屋稅的優惠。此外也為了提升社會住宅的供應量，政府強調房東必須配合《住宅法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》，以此加速推動租賃住宅的專業經營制度，提升租賃市場的透明度。與此同時，稅務單位也會持續嚴查租賃市場的黑市交易，確保市場的公平和健康發展。

申報所得稅 租金扣除額提升

自2024年起房屋租金支出的扣除額將由列舉扣除額改列為特別扣除額，並且每一申報戶的年度扣除上限將從12萬提高到18萬元，對於租房的上班族來說，將會非常有感！此外再配合政府推出的租金補助政策，此措施將進一步減緩租屋族的壓力，獲得更完善的居住需求保障。

囤房稅2.0明年開始課徵

2024年7月起，房屋稅差別稅率2.0(簡稱囤房稅)新制正式上路，並從2025年5月起開始課徵，新制將以往各縣市分別計算改成「全國歸戶差別稅率」，針對擁有多間房屋者，將適用2%-4.8%的累進稅率，要求地方政府案戶數訂定稅率差別，強化對多屋族的稅負，促使房市資源有效利用，透過增加持有多套房者稅負壓力，來減少房屋閒置狀況，進而減緩供需不平衡。

預售案急凍 買氣驟減

除了上述四大項目推動外，近期最夯的房市話題莫過於「第七波信用管制」措施，加上之前銀行放貸額度近滿水位，導致不少民眾無法順利核貸，致使房屋買氣開始降溫，隨著進入冬季，房市寒冬也即將逼近，其中預售屋需求大幅下降明顯，部分的預售案來客量減少20%－30%，房仲業更表示帶看量明顯降低，顯示出民眾對房市信心受損，其中部分民眾擔心，房價會出現急跌的情況，然而房產專家認為房市未來僅會緩跌，且跌幅並不明顯。

房價修正路徑怎麼走？

據不動產專家的分析，在過去2、30年的經驗中，房價不論急跌還是緩跌，平均跌幅一般不超過20%，所謂急跌甚至暴跌，一般為外部因素所導致，例如金融風暴、疫情等，這些使得市場短期內產生恐慌使交易量急劇萎縮的情況，不過像這樣的現象過後，通常伴隨著反彈行情，當事件平緩，房市會出現復甦，甚至進一步大漲！

而緩跌的情況，大多是市場內部的供需平衡開始調整而產生，房價會以極緩慢的速度下跌，例如1990年至2000年初的「失落十年」以及2014年至2017年期間，房市經歷了長時間的盤整期，跌幅非常小，市場的修正過程也非常漫長，讓人感覺房價下跌無止境。

自住客不用過度預期房價走向

擔心房價暴跌是非必要的，因此如果有購屋需求的民眾，若非投資型需求，自住客大可不必太擔心房價的起伏，畢竟雖然房價處在跌勢，還是應以長期居住考量為主，長期持有的狀態下，就不必過於憂慮短期的房價波動。

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房市問題難解 短期政策的後遺症

回顧過去十幾年的政策，房市經歷了多次調整，但政策效果不盡理想，首先，政策往往更重視短期效益，卻忽略了市場的長期穩定。2009年降低遺產稅的措施，初衷是為了吸引海外資金回流，促進經濟發展，然而這些資金流入房市後，推高房價，反而加劇房市投資需求，資金過剩與低利率結合，使得房價進一步上升。

奢侈稅鎖死市場，無法降溫

2011年為了控制過熱的房市，推出奢侈稅政策，然而正處於快速成長階段的房市，因政策導致市場鎖死，使得交易量大幅度減少，卻依然無法有效壓抑房價上升，造成治標不治本的結果，未能針對供需不平衡解決問題。

好政策？不夠好導致嚴重錯誤！

實價登錄制度雖然是提高市場透明度的好政策，但最初採用的是地政士登錄方式，導致數據不實，實價登錄2.0的改革，雖然對市場有一定的修正效果，但已經無法彌補前期錯誤帶來的負面影響。

社會住宅推動止步不前

政府在推動社會住宅政策上也面臨挑戰，雖然提出興建社會住宅目標，但實際上執行的進度緩慢，社會住宅的數量遠不足社會要求，相對的政府推出的包租代管制度，這項政策僅僅是把租客和房東重新搭配，對實質房屋供應量的增加幫助有限。

推出信用管制其實肥到建商？

央行在2021年連續四次實施限貸政策，也就是信用管制措施，以此試圖打壓房市投機行為，但房價不僅沒有下降，反而因為建商掌握更多話語權，房價越來越高，政策效果有限。

罪魁禍首是青安貸？

近期的青年安家貸款專案，本意是為了幫助年輕人買房，實際上卻造成市場上的搶購潮，反而助長了房價，這樣的現象顯示，政策經常在錯誤時間推出，沒有考量到市場實際供需狀況。

種種原因 導致房價居高不下！

房價之所以難以控制，主要原因在於政策的設計缺乏長遠的考量，往往重於短期打壓房價，忽略了市場的結構問題，例如利率和稅率不高，讓持有房屋成本較低，即使推出了「囤房稅」等稅收政策，實際效果有限，因持有者可以透過提高房租，將增加的稅務成本轉嫁給租客。

同時房價的組成中，土地成本佔了相當大的比重，建造成本因原物料和工資上漲而不斷上升，在這情況下房價難以下降，部分空屋的持有者不急於出售，而是將房子當作一種金融商品，等適合的時機再賣出，進一步的支撐房價上漲。

解決房價問題的根本之道

要解決房價過高的問題，並非單靠打房政策即可達成。市場需要的是長遠且有系統性的改革，應該從土地、稅制、公共建設等多方面規劃改革，同時要加強租賃市場的管理，杜絕租賃黑市，保障租客權益，此外擴大社會住宅興建，並與民間資源合作，提升市場的供應。

如果要真正實現居住正義，讓民眾買得起、租得起房子，政府應該要重新審視房市的結構性問題，提出符合需求的政策，政策的核心不僅是打壓房價，而是透過多方改革、穩定市場，讓房市回歸理想，進而實現長遠的居住正義。

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