市面上有哪些不同房貸種類？

生活開銷已是一大筆錢，還要背數十年百萬元房貸，如果不仔細從頭計算，房貸利息可能吃掉你的收入，對大部分人而言，不存在最理想的方案，只能依照目前狀況，申請最有幫助的方案，下面就列出5種常見情形。

銀行房貸

如果是月薪固定的上班族、薪轉戶，銀行會認為是優良客戶，申請人的還款能力，是審核的一個重要因素，因此收入來源穩定，非常有利於過件，銀行房貸產品多樣，仔細挑選可以發現適合方案。

申貸之前，先選出想要配合的銀行，開立帳戶或多刷卡，加強熟悉度，和銀行打好關係，希望建立良好信用，就要先有實際往來，有了一定程度了解，審核房貸案件時，比較不會被退件，相反的找不了解的銀行，就算借款人、房屋條件不錯，仍會被懷疑是否可以放款。

土地銀行 一般購屋貸款

• 對象：具有還款能力、票信及債信正常的人。
• 利率：2.575%起。
• 期限：最長30年。
• 費用：5,300-5,600元。
• 其他：前3年提前清償者，第1年收塗銷前3個月償還本金的1%違約金，第2年收0.75%違約金，第3年收0.5%違約金。

土地銀行 新青安房貸

財政部針對沒有自用住宅的首購族，推出年青年安心成家貸款，給予相對一般房貸便宜的利率，是為了一般民眾規劃的政策性貸款，通過門檻就能使用優惠，協助滿足置產成家需求，基本適用於大部分購屋族，目前共有8間銀行受理申請，包括台灣銀、土地銀、合作金庫、第一銀、華南銀、彰化銀、兆豐銀、台灣企銀。這裡以土地銀行青安貸為例。

• 對象：符合民法規定的成年年齡，借款人及其配偶、未成年子女，皆無自有住宅。
• 擔保品：申請日前6個月購買的住宅。
• 年限：40年
• 額度：最高1,000萬元。
• 利率：一段式機動利率2.275%；二段式機動利率前2年2.065%，第3年起2.365%；混合固定利率前2年採固定利率，第1年2.245%，第2年2.345%，第3年起2.365%(機動計息)。
• 寬限期：5年。

中國信託 築巢優利貸

由行政院人事處主辦，提給供公教員工的福利之一，幫助建立適當申貸管道，購買房屋可享有特殊優惠，免收開辦費、信用查詢費，目前承貸銀行有台灣銀、中信銀，由於公教員工薪資穩定，退休金優渥，除了政策性貸款外，銀行也另眼看待，設立自己的優惠方案，例如台新銀的公教巢好貸、土地銀的公教人員優惠房貸、全國農業金庫的公教人員房屋優惠貸款。

• 對象：中央及地方各機關、公立學校編制內員工，公營事業機構編制內員工。
• 不適用對象：軍職人員、離職人員、試用人員、約聘僱人員。
• 額度：最高成數85成。
• 利率：2.185%。
• 期限：35年
• 寬限期：5年。
• 開辦費：０元。

壽險房貸

有些壽險公司會承辦房貸業務，不過由於近年利率較低，多家業者退出市場，將資金投入利潤更高的項目，像是南山、富邦、中國人壽等，就宣告停止辦理，國泰、新光、三商美邦、全球人壽等，作為額外服務提供給保戶，並非都會接受非保戶申請。

壽險房貸的來源，主要是業者現有保戶，有些能受理新件，有些僅辦理轉貸，利率相比市面行情，沒有太大差距，利息計算方式和銀行差不多，以幾家行庫的定儲平均利率為準，業者依據保費貢獻度決定利率，貢獻度越高，利率就越好。

台灣人壽－房屋貸款

• 對象：提供房地為擔保者。
• 用途：購屋、房屋修繕、理財周轉。
• 額度：依本公司鑑估規定辦理，最高成數8成。
• 利率：2.875%起。
• 期限：屋齡不超過15年，最長可貸30年，屋齡超過15年，最長可貸20年。
• 費用：開辦費8,000-50,000元、估價報告費3,500-5,000元。

整批分戶貸款

預售屋大批出售給民眾，建商完成銷售後，再找銀行配合處理房貸，同樣大批送出申請，這就是整批分戶貸款，由於案件數量眾多，和銀行協商條件，容易取得比獨自申請優惠的方案，利率、成數、手續費可能比一般好，所以購買預售屋的人，最好先詢問優惠方案，找建商合作的銀行貸款，比起一個人單打獨鬥，談好條件的機會更高。

如今的法規規定，一旦氯離子超過了0.15kg/m3，就會被列為海砂屋，情況嚴重需拆除重建，可如今台灣30年以上的房屋多達400多萬戶，因此購買中古屋產生的海砂屋糾紛，自然是頻頻傳出，因此消費者、買方，要如何保護自己的權益呢？

台北天母劉小姐 返台買下第一間房竟是海砂屋

由於丈夫工作的關係，劉小姐與丈夫一同從美國返台居住，並決定在天母買下一間房定居，並在之後找上房仲，並物色到心儀的物件，不過物件是已經40年的老公寓，不僅如此還有些壁癌及漏水的情形，夫妻倆以2,250萬元的金額購入後，打算將裝潢打掉重練，結果卻發現屋況比料想中的還要糟糕。

除了買到海砂屋之外，劉小姐還發現原來房仲竟然用話術，讓他們加價購屋，而且當初原本要整棟檢測結構安全，卻被房仲以整棟檢驗會比較貴為由，因此聽取房仲建議，請了配合的檢驗技師，表示結構安全，但事後劉小姐自己請專業的設計師進行檢驗，檢驗報告卻與當初相差甚遠，不僅達到海砂屋標準，還超標數倍，令人咋舌。

但房屋已交屋，而原屋主僅願意賠償20萬元的修繕費用，因此將訴諸法律協助進行解約並要求賣方返還價款。劉小姐還感嘆，美國的房仲都會為消費者爭取權益，沒想到台灣卻對欺騙的話術習以為常。

新北邱姓男子買25年中古屋 遇海砂想求償卻僅要到18萬

前兩年一名新北市的邱男表示買下了一間要價1,620萬元的海砂屋，原本想開心入住，卻一樣在裝潢的時候發現天花板竟然有水泥脫落、鋼筋外露的情況，而事後向賣方求償，卻也只願賠付18萬元的修繕費用，讓邱男直呼超坑！
邱男表示自己找的是房仲龍頭品牌，卻推卸責任表示不清楚屋況，不過確實在屋況說明書中，並未有勾選「氯離子含量檢測」的選項，且海砂屋難以用肉眼辨認，因此判斷房仲並不知情，但花了大錢買下海砂屋，在交屋後，消費者也只能自認倒楣，否則就只有法院見了。

要如何避免買到海砂屋？買房之前停看聽

大家在看房子時，尤其是年份超過20年的房屋，需要特別注意幾個重點：

1. 是否過度裝潢，因為有些屋主為了能賣出好價錢，會利用美觀的裝潢吸引買方加價，輕裝潢可以加分，但如果發現裝潢過度，或是有試圖遮蔽某些重點時，就需要注意，因為屋主可能是藉由裝潢將掩蓋缺點。
2. 有無檢測報告，建議消費者只要買中古屋，一定要有房屋的「氯離子含量檢測」報告，不論是向屋主要，或是自己花錢檢測，這都是為了保障你的權益，因此若你對房屋有購買意願，交屋前一定要取得房屋的結構安全報告。
3. 同棟大樓是否有檢測出海砂屋，如果你買的是公寓，那麼在看屋時可以多問問同大樓或是鄰近的住戶，是否在此有出現過海砂屋的案例，因為基本上老舊公寓若有出現海砂屋情形，那麼整棟大樓為海砂屋的機率非常高。

買到海砂屋還有辦法挽回嗎？

買到海砂屋有以下幾種情況，就看你目前是在什麼階段了。

1. 等你發現海砂屋，已是多年以後

買了房子，多年後想說重新整修，結果發現竟然有水泥脫落，一經檢查發現是海砂屋，若你是在民國84年之前買的，大多數建商早已倒閉，想求償已經找不到人了，所以現在的你只能補強，嚴重者就只好重建了。

2. 買下房屋且交屋完成

如果已經簽約且過戶完成，才發現是海砂屋，那麼這時候你找房仲、找前屋主都沒有用了，畢竟你也無法確定前屋主是否知情，可能在你之前的屋主也是受害者，這時如果你想求償，也只能提告了。

3. 已透過房仲購屋且支付斡旋金

若在還沒正式簽訂購屋契約之前，你發現了海砂屋的情形，但是斡旋金已經付了，這時該怎麼辦？你可以直接要求房仲退還斡旋金給你，因為尚未簽訂契約，因此一切都還來的及，不過要小心的是不良房仲可能會用話術讓你買下房屋，例如減價出售，可千萬不要上當，因為之後的修繕費用可比現在省下的錢都還要多。

以上幾種便是遇上海砂屋可能的情況，若你剛好看到這篇文章，並且還有救的話，千萬別放棄希望，畢竟花的可是你的血汗錢。

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歷史借鏡

告訴你為什麼房價不會跌！

過去曾出現過不少類似事件，當時人們都以為房價會因此下跌，然而議題吵了一陣子後，隨著時間冷卻，房價不跌反漲，實際上這些因素根本無法影響房價上漲的速度。

歷史案例：

1. 2010年出現「犯罪熱區地圖」，當時不少人都認為，被點出的地點房價一定會跌，但直至現在，你又查過幾次地圖了呢？
2. 台灣地震不斷，921之後不少人開始注重「斷層帶」，政府也出了斷層帶查詢系統，但你看，唾手可得的資訊，卻也沒見斷層帶上的房屋比較便宜。
3. 「土壤液化區」的議題當初也是吵得很兇，而且每過一陣子就會被新聞炒作一遍，然而房價卻還是不為所動的持續上漲中。
4. 「淹水」作為最近大家關注的議題，實際歷史上比這次更嚴重的淹水情況多如牛毛，但每當大水退去，大家就像失憶一樣，該漲的還是漲，該買的還會買。

泡水屋可能造成的影響

即便上述說到，淹水並不會造成房屋跌價，但身陷災區的民眾還是會擔心，房屋本身是否會因為淹水造成不可逆的影響，甚至讓建案的地基受損呢？建築專家指出，10年內的新大樓一般多使用新混凝土，特性是水密性較高，因此只要不是泡水超過1至2周，基本上1、2天的時間是不會造成雨水滲透，導致鋼筋鏽蝕的問題。

如果民眾對自家的安全性有疑慮，建議可以試著敲敲看混凝土牆壁，看有沒有因為潮濕而出現剝落的現象，如果有剝落現象，那你家就非常有可能，因為水氣侵蝕而導致鋼筋腐蝕，這可千萬要特別注意！那該怎麼辦呢？建議使用水泥補救牆壁，為鋼筋除鏽，當然保險起見，找個結構技師替你看看，花錢消災比較重要！

發文者在臉書社團裝潢DIY研究室發布了一張照片，牆上各設置兩種插座，一個是白色，另一個是紅色，並說明自己偶然間在家中看見這兩個顏色，不過電器使用紅色那方，卻沒有電力可用，令他內心浮現各種疑問，因此上網請求解決問題，「請問這插座的用途是什麼？還是它是220V的？」

紅色插座大型家電用緊急電源不怕斷電

不久就有網友出面解釋這是緊急電源，家裡停電時方便額外供電，「這是緊急電源，平常會有電，給你插冰箱或家裡不能斷電的家電，停電時會切換到大樓的緊急發電機，繼續供應電源，通常在廚房&客廳都會有一組」、「大樓緊急用電插座，總開關沒有切換器的話要停電時才有電」、「這種在大樓的是緊急用電，接大樓發電機的，平常沒有發動，但停電時，大樓發電機作用，它就有電了」、「緊急電源，通常會接電箱裡的自動切換器，裝潢可請水電弄」。

台電設立的電力粉絲團專頁，曾經對外殼顏色的用途作一番說明，「白色插座是一般接市電（跟我們家裡的一樣），紅色插座代表是緊急電源，平時由市電供電，但停電時會自動切換到自備緊急發電機由發電機供電，停電時會中斷電源（幾秒~幾十秒），時間長短則依發電機自動啟動所需的時間而定」
台電另外指出，目前大樓都配備緊急發電機，停電時提供電力，保持電梯、公共照明的正常運作，有些房屋更會在廚房等室內空間，設置紅色的緊急電源插座，「住宅內紅色插座機制依建商不同可能也會不一樣，有的紅色插座平常是沒電狀態」。

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買房投資當房東 小心不要踩地雷

投資本來就不是一定賺錢的生意，就算事前作業再周全，也只能盡量降低承受風險，若想要買下隔間房出租，首先是做好準備工作，並且最大減少投資風險，下面就列出幾點注意事項。

一、 隔間房合法嗎？違法有什麼後果？

合法隔間要遵守很多規範，簡而言之，重點在於維護安全、宜居的居住品質，防火避難設施、逃生路徑、防火和環保材料、建物格局、採光、通風等，政府都有針對用途、建造做出法律規範。
不只如此，如果想要讓每戶隔間房擁有自己的門牌，房東還要向建管處、戶政單位申請戶數變更，留意申請限制，最小居住樓地板面積為13.7平方公尺，台北市還特別要求，每一間住宅必須各配備一間廚房和廁所，這樣工程做完，一間4房的合法隔間套房，裝修預算起碼要200多萬元，雖然成本比較貴，但有利於提供長時間安定出租，不用擔心後面賠本。
有些房東寧願違法做隔間，一個重要原因是合法隔間燒很多錢，若是依照法規設立門檻改建，金錢、時間成本都很高，完工後也沒辦法立刻找到租戶，既然如此乾脆砸錢進行裝潢，設計好看對增加出租率一樣有效。

依照法律規定，若位於以下裝修範圍內，必須申請室內裝修許可才能動工。

1. 增加浴廁空間數量。
2. 增加數量超過2間的房間，導致分間牆改變。

除此之外，民國84年修改建築法第77條之2，以後建物進行室內裝修需要符合下面內容。

1. 民眾使用的建築物，要申請審查室內裝修許可，不是給民眾使用的建築物，若內政部認為有需要一樣要申請，中央主管機關必須授權給建築師公會等相關團體進行審查。
2. 裝修材料應當符合建築技術規則的規定。
3. 不可以妨礙、毀壞防火避難設施、消防設備、防火構造物使用的區域。
4. 不可以妨礙、毀壞保護民眾隱私權的設備。
5. 前項規定的建築物室內裝修，由經過內政部登記許可的業者施工。
6. 室內裝修業者應當經過內政部登記許可，依照業務範圍和責任辦理。
7. 前三項的室內裝修申請審查許可，以及室內裝修業者資格、申請登記許可、業務範圍和責任，由內政部訂定。

當遭到民眾檢舉，各直轄市處理違建的方式如下。

1. 台北市：民國84年以後的新違建即報即拆。
2. 新北市：民國98年6月25以後的新違建優先拆除。
3. 台南市：民國99年12月25日以後的新違建優先拆除。
4. 台中市：民國100年4月以後的新違建即報即拆。
5. 高雄市：民國100年4月2日以後的新違建即報即拆。
6. 桃園市：桃園市違章建築處理要點所規定的優先拆除違建。

違建不只會被拆除，建築法還規定違法的屋主、業者，必須支付6-30萬元的罰金，因此投資房產最好依照程序申請裝修許可，不然結果將是貪小失大。

二、 申請室內裝修許可準備哪些文件？

每個縣市各有法規，申請室內裝修的條件不一樣，基本需要文件如下。

1. 室內裝修申請書。
2. 原建築物核准平面圖。
3. 建築物權利證明文件。
4. 室內裝修圖說，有位置圖、利面圖、平面圖、剖面圖等。
5. 消防圖說。
6. 直下層所有權人同意書，僅限台北、新北、桃園。

所有必要文件準備好後，就能找審查機構辦理許可證，根據建築物室內裝修管理辦法第6條，審查機構為內政部所認可，有設置審查人員，可負責室內裝修審核和業務檢查的直轄市建築公會、建築師公會辦事處、專業技術團體，等到完成裝修後，接下來是取得審查機構發下來的室內裝修合格證明，確定為合法施工的隔間房。

三、 投資隔間房怎麼試算報酬率？

買房投資隔間出租，這樣投資報酬率好嗎？民眾要先了解理財的基礎概念，純收益除以本金就是投資報酬率，計算結果的數字越大，等於越適合投入這個項目，不過報酬越好也代表風險上升，所以一定要保持謹慎。
不少人認為計算隔間套房的投資報酬率，公式是(租金收入-房貸利息)×12月÷總支出，不過不要忘記細節，總支出不只包含房屋價格，還有裝修費、家俱和設施費、房貸利息、待租期間的支出、其它開銷等，加起來才能正確算出買房的報酬率。
房產的投資報酬率通常在2%-6%之間，如果希望獲得更多利潤，買到好的出租地段非常重要，舉例來說，座落於台北學區的房子，屋主更有可能增加投資報酬率，如果是藉由增建隔間提高收入，房東最好注意，超過6間會被當作提供給某些人短期住宿的場所，變成由民眾使用的建築物，面積300平方公尺以上的房子，每2年申報公安檢查，不到300平方公尺則每4年申報，這也是一個注意事項。

圓柱從上到下，通常能劃分出柱頭、柱身、柱基三大區塊，不同的柱式各有不同的造型與裝飾，石柱的直徑長度是建築物的基本模距，柱高、柱距以及建物整體的大小，必須和基本模距構成固定的比例，而在長期的改良發展中，古希臘創造了「多利克柱式、愛奧尼亞柱式、科林斯柱式」三類基礎形式。

一、多利克柱式

呈現堅固與扎實的風格，柱頭圓滑而少裝飾，看上去樸實無華，柱身總共有20條凹槽，這類柱式在希臘當地與義大利南部的殖民地、西西里島最為常見，產生於西元前7世紀初葉，柱子形體粗大，上方細下方租，上方比下方小4/1的範圍，中間部分微微凸起，下方沒有柱基，給人的感覺非常質樸，裝飾極為稀少，展現出穩重質樸的印象，巴特農神廟便是採用多利克柱，建築長度大約是281英尺，寬度大約104英尺，柱高大約是34英尺。

二、愛奧尼亞柱式

呈現細長而優雅的風格，柱頭上方裝飾著一對往下捲的渦捲，柱身總共有24條凹槽，這類柱式在希臘東部、愛琴海中的島嶼上最常見，產生於西元前6世紀中葉，著名的雅典那神廟便是採用愛奧尼亞柱，雅典娜神廟的柱子台基的長度是8.15公尺，寬度是5.38公尺，前後端的柱子各有精美的裝飾。

三、科林斯柱式

柱身有著比愛奧尼亞柱更加纖細的比例，柱頭的裝飾非常華美，雕刻著大量的『毛莨葉』，就像是茂盛生長的花草裝於籃子之中，雖然科林斯柱的裝飾性更強，但是很少應用於希臘文化裡，反而較常見於羅馬神殿，產生於元前4世紀末，外觀細長華麗，給人纖細精美的感覺，具有強烈的裝飾風，顯示融入了東方藝術的另類風格，突出王者的自尊威嚴以及對欲望的追求，宙斯神廟是雅典歷史最久的神殿，西元129年羅馬皇帝哈德良繼續完成建造，傳說未遭到破壞之前，總共有104根宏偉的科林斯柱。

台灣建築設計看得見古希臘文化！

台灣受到西方文化的浸染影響，許多房屋也運用了古希臘文化的特徵，從1990年到現代，一直都能看到建築物上面殘留古典風格的蹤影，比如大樓上出現愛奧尼克式不斷連接的齒型裝飾，這類齒型元素經常用在愛奧尼克柱的橫飾帶，直線與直角組成形狀，比起其他同樣頻繁使用的蛋型、獅型等，齒型是愛奧尼克柱中樣式最簡樸的一種裝飾，所以也最為容易雕刻成形。

台灣的大樓依舊採取不斷連接的齒型設計，一個原因是因為直線與直角的組合，符合現代建築追求直線的審美，另一個原因是形狀展現出來的俐落簡單，剛好和現代風格相對應，一路排列下來，為水泥建築帶來一些趣味上的點綴，齒型元素在台灣屬於較為新興的作法，是近20年來才引進運用在人們的日常生活中，顯見古希臘建築的各種元素可以單獨拿出，廣泛添加於現代建築之中利用，也因此時常讓人忘記某些設計背後的真正來源。

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