民間二胎是什麼意思？

除了銀行、郵局、壽險公司、信用合作社等正規機構，提供放款的融資公司通通是民間借款，借款人把名下已辦理過抵押貸款的房子，再次利用第二順位抵押權申請貸款，只不過這次是向民間公司借錢，評估過擔保品的價值後，由民間金主給予借款人款項，一般而言，房貸第一順位債權人都是銀行，第二順位才由民間二胎承做。

民間二胎房貸申請條件是什麼？

1. 年滿20歲以上的國民。
2. 名下有至少一棟房子，且具備足夠殘值。
3. 房屋沒有設定或信託，可提供第二順位抵押權。

什麼時候用得到民間二胎房貸？

1. 信用條件不好，聯徵報告上面顯示某些問題，例如逾期還款、呆帳紀錄、卡債進入循環利息、遭到停卡、註記退票、被銀行列入拒絕往來戶、近期查詢紀錄太多次等，都可以申辦民間二胎房貸。
2. 沒有和銀行打過交道，信用紀錄一片空白的人。
3. 拿到的薪水是現金，或是失業沒工作的人，無法提供薪資明細、收入證明，銀行認定沒有收入來源，所以決定不通過。
4. 負債比過高或債務協商中，總資產負債比超過1.5倍，申請銀行貸款會非常困難，債務協商要等到1年後，才會從不良紀錄中消失。
5. 借款人年紀超過65歲，或是屋齡超過50年。
6. 銀行鑑價後，認為房屋沒有剩餘價值。
7. 短期內急著用錢，週轉時間不會拉太長。
8. 持分物件貸款未獲得全體持有人同意，無法順利借到錢。

為什麼要申請民間二胎房貸？

1. 申請條件寬鬆：民間二胎主要以擔保品當作依據，不會嚴格審核信用條件、收入來源，只要房屋殘值足夠便承做，大大降低申請房貸的阻礙。
2. 辦理過程簡單：略過查核借款人的各方面條件，整個流程從複雜變簡單，對借款人來說，反而是增加便利性。
3. 最快的速度核貸：因為簡化整個流程，也加快了辦理時間，1-3天內就能完成審核撥款給借款人，如果時間非常緊迫，還能再縮短時間，最快24小時獲得資金。
4. 不限制可貸額度：基本上依照房屋鑑價結果，決定提供多少額度，房屋有多少價值，就能取得多少資金，不規定最高額度上限。
5. 受理所有種類房屋：從透天、公寓、華廈、大樓等住宅，到辦公室、廠房等特別物件，全部都能申請送件，而且不區分地點、坪數，確認有價值就承做。

民間二胎利率最低多少？

銀行認為二順位借貸的放款風險高，嚴格要求借款人和擔保品的條件，民間二胎房貸幾乎不審核借款人條件，也因此面臨的風險大幅提升，直接反映到利率上面，雖然民間借款相比銀行，利率是真的比較高，但最高不應超過法定年利率16%，龐德隆最低利率1%起，每月計算一次利息，非新聞上面常見的地下錢莊，絕對不會故意收取高昂利息。

評估民間房屋二胎價值考慮那些因素？

1. 房產總價：房屋價值可以藉由各個因素判斷，包括屋種、屋齡、座落位置、坪數、周圍環境等，例如透天比公寓更容易賣好價錢，屋齡新的房子比老舊房子好，地點在精華區比在郊區或鄉下好，附近有公共設施、商場百貨比都是農田好。
2. 已有貸款金額：有額度才能申請二順位房貸，前一順位的借款金額，是否成數偏高、達到滿額，甚至超出預估價值，再來房子是否有增值空間，沒有額度就無法承做。
3. 累欠稅金：長時間不繳房屋稅、土地增值稅，積欠下大筆稅金，會減少房屋做為擔保品提供的額度，例如稅金算下來竟然有上百萬元，這種情況需要納入考慮。

民間公司如何決定二胎房貸額度？

實價登錄系統可以查詢地區房市行情，做為評估價值的參考，政府及房產業者網站皆有自己的系統，除此之外，估價時要檢查房屋狀況，有些需要到現場勘查，也有一些是要求借款人拍下各處照片，搭配建物所有權狀上的資料一起核查，綜合以上這些資訊，就能推測出房產總價多少，一般都是以貸款成數8成計算，然後再扣掉前順位房貸的已貸額度，最後決定放款最高金額。

民間二胎如何還款？

民間借款的還款方式非常靈活，不但有更大的轉圜空間，而且不一定強制綁約，若借款人貸款期間遇到困難，可以找申貸民間機構討論，調整以後的還款方式。

1. 本利均攤：最為普遍的還款方式，每月償還一定本金和利息，利息依照本金乘以利率計算，通常有一個明確的貸款期限，大部分不超過10年，這段時間內慢慢還掉債務，到達期限的時候，本金應該已經全部還掉。
2. 先還利息：每個月僅交納利息部分，本金則延後償還，就好像銀行的寬限期，只是這段期限拉得更長，這種方式通常不綁約，借款人不用擔心中途違約，先還掉一部份本金，利息也會跟著減少，優點是減輕負債壓力，缺點是拖越久繳的利息越多，若是長期週轉最好考慮經濟狀況。
3. 隨借隨還：非常適合短期週轉，借款人從民間公司借出資金，當手頭有足夠的多餘現金，再一次還清所有款項，這段時間內照常繳付利息，清償後停止計息，幫助臨時缺錢的客戶解決問題。

民間二胎有哪些收費項目？

1. 手續費：金融機構辦理貸款時，通常會向客戶收一筆手續費，支付過程中衍生出來的人事、行政成本，每家銀行、民間公司各有規定，根據貸款金額計算一定費用，龐德隆考慮到客戶用錢需求，不收一毛手續費！
2. 代書費：不動產相關事務需要代書協助，幫忙設定房屋的抵押權，聘請代書要支付一筆費用。
3. 地政規費：地政機關設定抵押權給金融機構時，收取設定金額千分之一的登記規費，另外還包含書狀費、工本費、閱覽費。
4. 代辦費：仲介將案件介紹給金主，向借款人收取一筆代辦費，代辦費就是代為辦理服務的費用，通常是借款金額的5%-10%，龐德隆是金主直營的公司，自然不用繳代辦費。

民間二胎注意什麼風險？

1. 約定利率：民間利率大都落在0.5%-2%之間，高利貸卻超出這個範圍，要求3分利或5分利，換句話說，月利率高達3%-5%，12個月下來就是36%-60%，不但利息高得嚇人，還改成每10天或7天收取利息，借款人飽受討債壓力。
2. 費用高昂：辦理貸款收取的費用，高到不合理的地步，像是手續費、代辦費收到放款金額20%，借來的資金被抽走一大部分，或者是要求多餘的收費項目，例如諮詢費、估價費等，還沒簽約就先多出一堆待支付的費用。
3. 詐騙假冒：詐騙集團偽裝成融資公司，以借錢作為宣傳，引誘不熟悉的民眾上鉤，叫借款人交出重要的身分證件，結果成為詐騙集團的人頭戶，盜用身分進行非法勾當。
4. 缺乏專業：雖然民間借款門檻非常低，不表示完全沒有條件，一些公司聲稱不用審核，提供身分證件就借錢給你，很有可能是非法業者，辦理借貸通常有專業人員負責處理，若找不到就要警惕是不是陷阱。
5. 當面對保：確定撥款前有一個重要步驟，就是當面對保，兩方一起檢查契約內容，包括金額、利率、違約金、還款期限、注意事項等，保障當事人的權益，沒有對保就簽約，小心被人從中作梗。

怎麼知道民間借款合不合法？

知道越多資訊越安全，現在訊息傳播速度很快，上網查資料非常方便，可以利用政府的商工登記公示資料查詢服務，檢查融資公司登記的資料，或者透過網路查詢該公司的名字，瀏覽網站裡面的內容，看有沒有詳細介紹，例如電話、地址、業務項目等，順便看其他人留下的意見，若依然不放心，打電話詢問是最直接的方式，約好時間到實體店面討論，有辦公室的公司找得到人，對借款人至少是一種保障。

民間二胎房貸可以代償債務嗎？

如果借款人同時背負信貸、卡債等各種債務，或原本的二順位借貸利率太高，可考慮民間借款的代償方案，以低利率取代高利率，提供建物所有權狀給我們評估，先計算目前債務總金額是多少，再看房屋殘值能不能清償債務，透過民間二胎還掉的債務，最後就是轉移到公司名下，借款人不用分開繳款，以後統一支付一筆利息，還降低總金額。

誰是民間二胎房貸的金主？

民間金主是手頭有閒錢的人，由這些人提供資金給借款人，他們的身分各不相同，可能是醫生、代書、投資客、企業主等，當金主是為了從放款中賺取利息，所以他們大都不會刻意違法，可以穩定收款是最重要的事，有些金主透過仲介接取案子，向客戶收代辦費、手續費，有些金主自己開公司，好處是直接溝通，省去多餘的費用和時間，金主直營的龐德隆，為客戶的需求打造最好的方案。

民間二胎和銀行二胎的差別表？

申請民間二胎房貸準備什麼資料？

借款人選擇和民間二胎金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、建物所有權狀等個人文件，不用另外帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

如何辦理民間二胎？

1. 申請：借款人考慮資金狀況，決定想要申貸的金額，慎重選擇希望的金融機構，依照對方要求條件，準備好各項審核文件，向金融機構提交申請。
2. 估價：由專業團隊評估物件價值，確認位置、坪數等條件，拍照記錄內外部狀況，若是現場勘查會花更多時間，以市價做為依據，確認物件剩餘價值，並評估借款人的可貸額度，放款成數約在5-8成之間，條件非常優良的話，還有機會貸到9成。
3. 核貸：承辦機構審核借款人的資料後，經過檢查沒有問題，便能決定利率、額度，快速成立案件，接下來約好時間、地點，雙方當面確認合約並對保簽約。
4. 設定：客戶拿到資金之前，要到地政事務所進行抵押設定，將抵押權設定給債權人，抵押權名義上的金額，通常是借貸金額的1.2倍。
5. 撥款：完成以上流程，借款人立即拿到現金。

平均地權針對預售屋市場

這幾年全台房市免於疫情危害，加上資金匯回和通膨太高，房地產市場買氣扶搖直上，同時帶動房價飛漲，不少蛋白區房價也一起隨之提高，然而國際局勢改變、台灣央行不斷升息、兩岸關係不清晰等各方因素籠罩下，房市從去年中間出現轉移，買氣不再火熱，特別是曾紅極一時的預售市場更加顯而易見。
政府為了高房價引起的民怨，以及壓制投機炒房，修改平均地權條例，對於預售屋買賣嚴加管控，以後再也不能任意轉手，預售屋市場一下子進入急凍，去年下半年熱度總的來說大幅衰減。

預售屋未來供給表格

預估預售屋供給量大

話雖如此，整理2022年1-10月台全建照量，可看出相比2021年同期增加7%，建照量來到17.8萬戶，成為28年來的最多紀錄，新案開工量年增16%，使用執照年增8%，保持較高成長，未來房市供大於求的狀況還會更突出。
如果評估預售屋新建案完工年份，2023-2025年竣工戶數將超過15萬戶，到時候會冒出大量銷售壓力，未來3年完工預售屋超出3000戶的各個區域中，新北淡水以6946戶居冠，接下來是桃園中壢區6539.9戶、台中梧棲區5314戶、桃園龜山區5277戶。

投資客欲退場急轉售

查看各房屋交易平台的預售轉售量，同樣出現暴漲情形，2022年12月全台預售轉售量相比2021年同期大增6500件，可見平均地權條例修法，已讓投資客心生顧慮，害怕未來賣不出去，開始陸續退出。
若以區域而言，桃園成長驚人77.4 %，台中增加77%，台南增加51.6%，台北增加48.1%，高雄增加42.7%，新竹縣市和台中市的預售屋轉售比例高，其中新竹市北區轉售比居冠，高達28.2%，台中市北屯區、西區、北區、豐原區、南區和新竹縣竹東區等，佔比全都至少超過2成。

北北桃民間借貸盛行

升息讓當前購屋民眾承受巨大壓力，也是未來房市不穩的地雷，根據房產業者統計資料，屋主用房子辦理私人設定，也就是給民間借款設定抵押權，北北桃有3851個，將近4000個社區的8483間房子。
從各行政區社區數量來看，桃園333個社區排1位，中壢224個社區排2位，中山213個社區排3位，而各行政區私人設定房屋數量多寡，桃園最多958間，其次是中壢628間、淡水406間，一旦未來繼續升息，這些有私人設定的房子，將面臨非常嚴苛的環境，若屋主支持不下去，這些社區將湧現急售屋，低價求賣，甚至可能遭到法拍，恐怕破壞房價行情。

買房留意私人設定房屋

利率增加造成房貸負擔加重，有私人設定的屋主更容易碰到資金壓力，成為莫大問題，屋主會想要借民間貸款，就是因為迫切需要資金，卻因為承受到了極限，多出一點壓力就被擊垮。
北北桃共有8483間私人設定的房子，在整體住宅數量占比不多，大部分社區私人設定的建物數量較少，因此對房市造成的衝擊不大，不過這些私人設定的屋主，一旦現有資金不足，必須降價求售房子，對該社區行情總是會帶來一定範圍的影響。
多了解這些私人設定社區，可看到許多新社區交屋不久，便已經留下大量私人設定，可能是因為近來房價飆升，購屋民眾沒有足夠自備款，於是建商、代銷推出各種公司貸吸引客戶，民眾若想置產，建議多查詢、注意有私人設定的住宅，自己搜索看看，和急著用錢的屋主交易，砍價買下喜歡的房子機會不小。

什麼是AB約？虛報成交價 提高優惠

在房地產市場中稱AB約，指的是一件房屋交易卻同時存有兩份合約，一份紀錄的是你與建商實際交易的金額，另一份是建商為了抬高價格，提高貸款金額而做的假合約。可是這麼做的好處有哪些？為何建商叫你簽，有些人就會買單呢？

AB約可以超貸、抵稅真的嗎？

AB約的模式是這樣的：一份合約上會記載實際交易金額，也就是消費者實際支付的金額，另一份則是建商為了拉高售價，而寫上較高金額的合約。因此會有以下優惠：

1. 讓銀行超貸

利用較高金額的合約，向銀行申請房貸，藉此降低自備款，甚至不需要自備款。例如：房屋原價為1,000萬，但是你簽了AB約，合約卻寫1,500萬，若以銀行8成核貸，最高可以借到1,200萬，已經超過原本的買賣價了，便不需要自備款。

2. 轉賣不用稅金

舉例來說，明面上合約寫得是1,500萬入手，然後轉賣了1,400萬，看似賠100萬，實則房價僅1,000萬，反倒賺了400萬元，然而卻因為檯面上的假合約，讓你不需要繳房地合一稅。

這樣看來消費者簽AB約也不虧嘛，但要小心這可是會吃上刑罰的！

AB約對建商的好處？提高實價登錄 影響行情

對消費者來說，AB約是建商邀你簽的，所以銷售者是站在主動方而你是被動方，對銷售者來說到底有什麼好處呢？

對於建商來說，若能將實價登錄金額提高，影響市場行情，自然就是最大的好處，因為實價登錄是大多數購屋族參考房價的指標，也是進行房屋估價的標的，因此登錄的金額越高，房價被拉抬的越高，對建商來說就是件好事。

AB約可以簽嗎？小心吃上官司

AB約看似雙方互惠，但實際上卻是違法的行為，因為這麼做有失公允，因此在法律上嚴格禁止，會觸犯《刑法》的第214條使公務員登載不實罪，最高可處3年有期徒刑、拘役或1.5萬以下罰款、第210條偽造文書罪、第339條普通詐欺罪與第339-4條加重詐欺罪，有被起訴風險。

另外銀行業者指出若發現民眾有出現AB約的情形，除了會備住記在銀行內部的紀錄外，還可能要求返還不當得利的部分，甚至要求將所有房貸清償，另外找別間辦理。這是嚴重影響信用的事件，不僅僅針對目前的房貸，就連之後想要房屋增貸、申請信貸，或者申請降低利率都非常困難。

AB約對消費者的缺點？

銷售業者要你簽AB約，他們也需要承擔違法風險，但卻願意冒險的原因是什麼？是因為他們知道你不敢把事情曝光，畢竟這件事你也有罪，若你不說、我不說，只要沒有露出馬腳，或者沒人刻意去查，又怎會知道你我之間簽了假合約呢？

可是消費者需要注意，有可能因此吃上建商的大虧。因為一旦房屋出現問題，例如屋況有問題、漏水嚴重、公設點交有狀況等等的，在與建商爭取權益時，因為簽了假合約怕被發現，因此不敢將事情鬧大，造成無法與建商坦蕩的爭取權益，就這樣，最後不少人都只能默默把房屋賣了，就當作一切是一場夢。

房屋銷售業者的話術

在購屋時，若業者有意讓你簽AB約，會利用話術來吸引你，若這時你不知道什麼是AB約的人，就很容易掉入陷阱當中。

1. 幫你墊高房貸

因為自備款對很多人來說，都是很大的負擔，但是銷售業者便會以「幫你申請到較高的房貸」來吸引你簽約。

2. 幫助平衡行情

他們會說已經給你最低價了，為了不破壞整個社區的行情，所以幫忙簽一下啦！萬一社區價格崩盤都是你的問題喔！讓你產生貪小便宜的罪惡感，逼你簽約。

3. 以後賣房不用繳稅

只要幫你做高一點房價，之後賣房就不用繳稅了！所以簽AB約對你好處多，萬一之後房價漲了，想要賣可以賺更多！

要想避免遭到建商引誘簽約，建議還是在買房之前多看看相關資訊，以及法律規定，避免自己觸犯到法律還買不到好房。

房屋買賣費用基本四大項目

買房從交易到過戶完成，這中間需要花費多少精力與金錢?房屋的買賣流程有哪些費用項目呢?

1. 諮詢與擬定文件：包括簽約的費用、法律文件撰擬費用、履約保證規費等等。
2. 移轉登記費用：包括房屋、土地代書費用、其他權利贈代書費等等，也就是房屋買賣過戶的費用。
3. 稅務費用：買賣相關稅務申報。
4. 代書費用：幫你代辦各種房屋買賣相關業務的代書所收取的費用。

房屋買賣雙方須承擔的費用有哪些?

買方：

• 契稅：主要課徵對象為買賣、承典、交換、贈與、分割或佔有，而依法取得的所有權之不動產，稅額：徵核定契價×6%(評定現值)。
• 印花稅：屬於一種針對憑證所課徵的稅，房屋買賣課徵按土地、建物契稅價格核課0.1%印花稅。
• 地政登記規費：包括了登記費、書狀費、工本費等等，通常買賣登記費為：申報地價以及核定契價之0.1%，設定登記費為權利價值的0.1%，另外還包括了謄本費、閱覽費。
• 代書費：雇用代書負責代辦房屋買賣過戶事項之費用，通常內含：買賣代書費用、抵押權設定費用、簽約手續費、實價登錄費，收費標準依照代書事務所之規定。
• 銀行貸款/查詢費：需要查詢房屋是否有負債情形等，以及無自用住宅查詢、票據查詢。
• 保費：包括地震險、住宅險等，費用則依照各行收費標準而定，通常年限一年。
• 履約保證規費：指的是買賣過程會有第三方機構負責保管價金及文件，避免買賣過程出現問題，直到過戶完成才會將價金撥給賣方。

賣方：

• 土地增值稅：指的是在所有權轉移的時候，依照土地漲價總數額採累進稅率計算而繳納的一種租稅。計算：
  土地漲價總額＝土地移轉時總現值－取得時的移轉現值或者原規定的地價總額。
• 累進稅率：第一級40%、第二級50%、第三級60%；持有20年以上減徵20%、30年以上減徵30%、40年以上減徵40%；自用住宅稅率10%，依級數分20%、30%、40%。
• 交屋日前的房屋稅：一般課稅期間為前一年7/1至當年6/30，在過戶前賣方應依照課稅期間計算持有持間的房屋稅比例，並將房屋稅繳清，過戶後則由買方負擔。
• 交屋前的地價稅：與房屋稅的原理相同，都需要在過戶之前，將持有期間部分的地價稅繳清，課稅期間為1/1至12/31。
• 交屋前的水電瓦斯費：一樣必須在過戶前，賣方須將之前使用房屋所產生的任何費用繳清。
• 代書費：若賣方有請第二位代書，則需要支付代書費用，收費內容與上述差不多。
• 交易所得稅/房地合一稅：依照房屋持有時間不同，課徵45%、35%、20%、15%等不同稅率。通常需要在房地產完成所有權轉移登記後的隔天起算30天內申報完成。
• 履約保證規費：指的是買賣過程會有第三方機構負責保管價金及文件，避免買賣過程出現問題，直到過戶完成才會將價金撥給賣方，通常為買賣雙方各半。

在購買房屋之前，就必須將這些費用一一計算清楚，否則很可能造成預算不足的問題，而賣家也要計算好賣屋的成本，避免買賣過程中的支出影響到實際收益。

房屋買賣一定要請代書嗎?

確實代書並非一定要請，若你對房屋的買賣過程非常熟悉，包括什麼文件該去哪申請、哪個文件該怎麼申請等等的，你都瞭如指掌，並且在簽約過程中，合約絕對不會出問題，那就可以不用請代書。

可是現實生活中沒這麼多厲害的人，可以直接代替代書的位置，不然你去考代書說…。因此即便請代書須要花不少錢，但是他們也能替買家、賣家省下更多時間與麻煩，讓你們的買賣過程能更加順利且避免糾紛。

房屋議價有哪些技巧?

由於打房政策加上房價面對的壓力，如今房市大幅轉變，3個月前無法負擔的物件，屋主可能放低預期，買家在市場上占優，屋主若資金短缺，急著賣掉房子，買家可勇於提出價格，藉由市場趨勢，選到自己喜歡的物件。

一、實價登錄看懂房價水準

了解房市行情，議價時更有準備，內政部實價登錄2.0版實施後，預售屋轉移交屋同樣需要申報，買家多多使用，成屋和預售物交易都能查到資料，不只政府網站，房地產業者也推出自己的版本，可使用相似功能，例如591房屋交易、樂居網、實價登錄比價王等。

二、銀行估價做為預算參考

近年來房價飆漲，銀行鑑價和成交價出現差距，銀行衡量案件時，鑑價和成交價只會選擇低的，買家可以先詢問銀行業認識的人，評估後再決定價格，實價登錄不是即時資訊，已申報的案件價格無法馬上反映房市波動，銀行鑑價態度也謹慎，所以才會出現價差，簽約前應該先多看不同銀行的估價，除了把握預算，也是為議價增加勝算。

三、從單價開始決定出價

議價要採用心理策略，買家和賣家能不能簽約看緣分，而不是隨口喊價格，迫使別人賣出去，買家需要了解人性，對價格靈敏，建議首先討論單價，例如每坪少個幾萬元，相比總價一下少幾百萬元，比較不會引起反彈，然後再用總價討價還價，去掉不重要的零頭。

四、投資客售出物件有空間

下半年再推出打炒房政策，投資客手上一堆等著賣掉的物件，買家可以尋找換約物件進行交易，目前自住買家擁有房市的主控權，投資客過高預估脫手的利潤，在平均地權條例修法拍板定案前，這裡有很大的議價空間，能夠談論出價，利用房地產業者平台，可以找到還沒出售的相似物件。

如何籌到頭期款不夠的部分?

填補自備款不夠的地方，有幾種實際常用的解決方法。

一、 信用貸款

信貸的優點是審核時間短，部分銀行給予最高可貸金額是300萬元，但最終決定額度的條件，仍然少不了薪資、財力、信用評等，此外利率較高，應該小心衡量每月還款能力，是否能負擔未來貸款。

二、 使用其他財產申請抵押貸款

這是另一種辦法，假如名下還有房子就能辦理房貸，或有車子就能辦理車貸，因為有抵押品，優點是支付利息較少，然而審核必須估價，所以會花費更多時間。

三、保單借款

這是一種較為少用的解決方式，保單借款可以借出已有的保價金，保價金是保戶過去累積繳交的保費，假如以前保費繳納得不夠多，那麼可預支額度就會受限，所以真正用到的機會不多。

提供財力證明貸到更多錢!

不只上面提到的方法，好好利用財力證明，可以拉高放款成數。

1.  其他不動產：可以拿出名下的別項不動產，當作抵押品，增加擔保設定。
2. 增加保人：多加一個擔保人，然而一般只由直系血親當保人，保人必須拿出財力證明，此外夫妻共同持有房屋的狀況，一個人申辦房貸，另一個人就無法擔任保人。
3.  給予其他財力證明

定存單、股票持股明細、儲蓄險、銀行存摺明細都可以，與此同時，注意個人信用是一件非常重要的事，一定要繳掉卡費、信貸，已繳完還沒塗銷趕快塗銷，全都都會對核貸、利率方案造成改變。

最重要一點是防患未然，事先諮詢銀行估價結果，看對方針對房屋價值多少如何評定，再簽訂交易合約，假如落差巨大，後面才有討論價格的可能性，和賣家討論是否可讓利，假如沒有議價空間，就需要先準備好資金，以免簽下後不慎違約，另外還能在合約上添加解約條款，賣家若同意可在簽約時加入，「以房地為擔保設定抵押權，不指定銀行之貸款不足成交價8成時，無條件解約」，這是避免買家缺少資金，引發違約風險的措施。

銀行給予最高放款成數是多少?

現在銀行給予的貸款成數最多僅止於8成5，再往上幾乎不可能，如果房屋鑑價結果過度保守，目前房價仍不斷攀升中，銀行的評估也會被懷疑不準確，無法反映當前房價，讓購屋族不得不提高自備款，背負更大的負擔，事實上金融機構對擔保品的鑑價做法，不只看屋齡、流通性、保養狀況、坐落位置，還會參考內部的評估條件，並且加入內政部實價登錄、聯徵中心不動產鑑價資訊、房仲房地產價格等資料，以免鑑價出問題。

銀行估價趕不上房市最新行情!

一銀說明，查看實價登錄交易案件時，由於實價登錄和真正成交時間有一段差距，可能因此遇到問題，找不到實價登錄相關價格來參考，北富銀也說進行鑑價時，銀行搜尋類似交易案件與檢查交易是否真實，通常會特別小心，讓評價不會失真。
合庫銀表示，辦理銀行房貸業務最重視債權安全，堅持質量並重，根據授信5P原則承辦貸款，眾多因素中擔保品只是其中一項，比如合庫就組成授信審議小組，幫助管理案件的授信品質，執行各種管控措施，且留意擔保品集中度，每過一段時間檢查效果，防止債權被房價起伏影響。

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