什麼是持分房屋？

指「一間房屋」有「兩位」所有權人，若是兩人持分，則各佔二分之一的產權，若是三人持分，則各有三分之一的產權，依此類推。

會產生持分的主要情況有兩種：一、是繼承而來的。二、是共同約定購買。另外持分也有分為兩種持分方式：分別共有、公同共有。

分別共有：指的是每一位所有權人，有明確的持分比例，可以自由的處份所持有的那部分，例如貸款、過戶、買賣等，且不須經過其他所有權人同意。

公同共有：指的是每一位所有權人，並未劃分出個別的持有比例，因此不論想對房屋進行任何的所有權變更，都需要經過全部的所有權人同意。

持分房屋可以進行買賣嗎？

可以買賣！只不過持分房屋因產權複雜，因此在買賣過程中會比較麻煩，因此若你有持分房屋的問題，記得往下看更多。

分別共有的房屋買賣方式：

1. 由其他的持分人購買：因為當你打算出售持有部分的產權，其他的持分人有優先購買權，若與對方達成協議，就可以直接出售，還能避免產權落入他人手中，造成更複雜的情況。
2. 找願意購買者：因持分房屋產權複雜，不易找到買主，因此需要有耐心尋找有意願購買的人，並與其達成購買協議。
3. 想賣掉整棟房屋者：因整棟房屋涉及全部所有權人，因此針對共有物的處分、變更及設定負擔，皆須經過全體所有權人同意，不論你是分別共有還是公同共有都一樣。

公同共有的房屋買賣方式：

因為並未有明確的持有比例，因此不論任何處分皆須經過全數所有權人同意才可進行，所以若你持有的是公同共有的房屋，在買賣上會相對麻煩許多。

想將持分房屋賣掉的原因？

持分房屋本身買賣、過戶等都很麻煩，因此若非到必要時刻，基本上持分人也都不會特意打算賣，那麼有哪些情況會讓這些持分人，這麼想要賣房子呢？

• 需要大額資金，打算賣房換現金。
• 家族糾紛，不想過多參與，只想簡單賣掉就好。
• 房產遭到其他持分人占用，無法使用產權。
• 持分人之間意見不合，乾脆賣掉。
• 想要照自己意思處分房產。
• 其他持分人都聯繫不上，乾脆賣賣掉，懶得管！

遇上其他持分人不願賣的情形該怎麼辦？

要想將手上的持分房屋賣掉，並非易事，畢竟持分人若有多位的話，人多口雜，因此若遇上有人死活都不想賣掉，建議以下幾種方式：

1. 循循善誘、溝通至上、引導出售。
2. 找律師協助將房屋送入法拍，雖然對簿公堂很傷感情，但是要想快狠準，這個方法最直接。
3. 找專業代書規劃，出面協調，可以略低於市價的價格進入買賣程序，並協助之後房屋貸款支付買賣價金。

除此之外你還可能遇上兩種情形：

1. 多數人想要賣房
   若有過半數以上的所有權人同意出售，且持有部分也佔產權半數以上，即可進行合法轉賣。
2. 僅少數人想賣
   假如同意出售的人數未過半，那麼共有物分割是你可以解決辦法的途徑。
   通常法院會採取所謂的變價分割，將房屋送往民事執行處執行法拍，之後依照法拍金額，按持分的比例配發給共同持分人。

持分房屋買賣應注意事項

持分房屋本身就是件麻煩，因此在面對買賣過程需要謹慎行事。

注意優先購買權

如果買賣過程中，有位持分人願意購入你持有的部分，那麼他就有權利優先購買，而你也不得先賣給非持分人。

了解房屋負債情形

買賣之前得先注意，這間房屋是否有被人偷偷拿去抵押，畢竟分別共有是可以獨立房屋貸款的，因此你必須確認負債情形，並且清償款項後，才可以進行買賣行為。

確認買賣價格無誤

必須要在雙方同意，且充分了解房屋情況下，才可進行購屋簽約，且必須再三確認有關持分房屋買賣的相關費用以及房價，像是稅金的部分、規費的部分，避免日後產生不必要的紛爭。

持分房屋買賣應準備的文件？

1. 房屋、土地的權狀正本
2. 身分證
3. 印鑑章
4. 印鑑證明
5. 戶籍謄本
6. 自然人憑證

想要籌資除了賣房你還可以這麼做！

有些人是因為需要資金，但名下僅有繼承來的一間持分房屋，對銀行來說是不好的貸款項目，且風險較大、容易有糾紛，因此對於借款人來說，到哪都不好申貸。

但是龐德隆不動產融資，提供了持分房屋貸款方案，只要你的持分比例超過三分之一，就有機會貸款到想要的額度，且利率最低0.5%起。

申貸流程如下：

1. 申請：撥打免費專線：0800-891-168，聯絡劉副理，或者加LINE ID：@PL168，由專人為你即時諮詢。
2. 估價：提供你的借款資訊，包括房屋權狀、身分證等，可影本或上傳照片，以評估房屋可貸金額、利率等。
3. 現勘：到房屋實際勘查屋況，確定房屋沒問題，亦可利用拍照上傳屋況、影片上傳等方式。
4. 簽約：確定屋況後，即可進行簽約，由專業代書為第三方公證，確保簽約過程雙方充分了解合約內容。
5. 設定：設定房屋抵押權，由代書與借款人一同到地政事務所進行設定，並等待結果。
6. 撥款：設定完成後，即可馬上安排撥款，採現金撥款，不必再跑銀行一趟！

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一般來說一筆不動產會由一個人單獨擁有，不過可能因為某些原因，必須與其他人共同擁有一棟房子，且每人僅持有一定比例產權，這就造成申貸上的麻煩，有時候持分房屋貸款並不容易，了解怎麼成功辦理，就看下面攻略文章！

持分房屋有哪些類別？

持分房屋分成兩個種類，分別是「公同共有」和「分別共有」，若想確認自己擁有哪些權利，可以先了解持分狀態來確認，持有方式不同也會影響使用權益。

1. 公同共有：持有人之間形成公同關係，一起擁有房子所有權，沒有固定的持分比例。
2. 分別共有：持有人各自擁有房子一定比例，可以獨立處置擁有的部分，雖然所有權沒完全分開，仍享有部分權利。

公同共有和分別共有的差別，體現在好幾個方面：

公同共有：需要經過所有人同意，然後才能行使處分權利，而且由所有人一起享有收益，不能請求分割，管理方式一樣要取得全體同意，除非另有規定契約。

分別共有：可以任意處置持有部分，依照比例享有使用後的收益，除非契約特別規定不可分割期限，得以隨時請求分割，持有人自己決定保存、修繕等管理方式，其他改良則需要至少半數人同意才能進行。

產生持分房屋的原因是什麼？

1. 繼承遺產：長輩傳承財產給兒女，多數所有人共有管理，不過家族內部可能產生糾紛，無法達成共識，導致使用上遇到各種阻礙。
2. 合資購買：親友、夫妻等熟識的人，一起出資買下一棟房子，但要注意如果發生爭吵、離婚等狀況，如何分配處理持分財產。
3. 他人贈與：家人以共有的方式，贈送名下的財產，避免因為分配感情破裂，也不用擔心未來的貸款問題。

如何得知持分房屋比例？

建物所有權狀裡面的權利範圍項目，會列出公同共有或是分別共有、持分比例，例如3個人共同持有一間房子，每人的持分比例為1/3，權狀上的標示就是3分之1，分配方式不一定都是採取人頭均分，若是好幾人一起出資購買，就按照出資金額分配，當總人數越多，每個人獲得持分比例就越少，處理時也更容易產生摩擦。

持分房屋貸款有哪些方式？

1. 銀行：作為民眾借錢的主要途徑，銀行非常樂意接受不動產抵押貸款，但是持分屬於特殊情形，銀行通常希望能提供完整產權，持有人需要先取得全體同意，只要一人不願意就不符合資格。
2. 民間借款：融資公司最重視擔保品價值，房屋擁有良好條件，貸得到足夠額度的話，核貸一點也不困難，是否持分沒有太大影響，但考慮到放款風險大幅增加，拿到優惠方案的機會較低。

銀行持分房屋貸款條件是什麼？

1. 借款人年滿20-65歲，需要資金週轉。
2. 信用條件良好，借貸、信用卡等往來紀錄一切正常，
3. 提供詳細收入證明，確定有能力償還債務，例如薪轉明細、扣繳憑單等資料。
4. 房屋價值必須充足，銀行鑑價都會避免評估過高，可貸金額大都低於市場行情，屋齡太高、地點太偏僻等因素，可能導致估不到希望額度。

如何成功辦到銀行持分房屋貸款？

不論你的房子是公同共有或分別共有，只要所有人超過一位，產權就不可能完整，雖然權狀上面明確規定權利範圍，但銀行無法針對個人持有部分進行審核，除非全體持有人同意申請借貸，親自出面對保，一起簽訂合約，等於是使用一整間房子進行辦理，確保產權屬於完整狀態，避開持分房貸的不利影響，銀行有了比較穩固的保障，判斷放款風險沒有那麼高，自然願意辦理。

民間持分房屋貸款有什麼優勢？

1. 短時間撥款：辦理中估價、審核、撥款花費的時間，通常僅需要1-2天，借款人不用苦苦等待資金，如果時間非常急迫，還能配合加快辦理速度，讓借款人順利解決問題。
2. 彈性協商方案：根據借款人要求和財務狀況，制定最適合的方案，簽約不一定即綁約，可以選擇隨借隨還，或是先還利息，給予非常大的空間，調整個人還款計畫。
3. 申請難度低：審核條件非常寬鬆，信用有瑕疵、沒有收入證明、還款紀錄不佳等狀況，不在審核範圍內，申請時提供基本資料、建物所有權狀，立即進入辦理程序。
4. 全程不洩密：借款人若不想被其他人知道自己借錢，承做公司可幫忙保密，只和借款人接洽，處理所有貸款相關事項。

持分房屋貸款需要通知其他共有人嗎？

如果是透過銀行辦理，一定要通知所有持有人，事先討論取得變更同意，變成貸款上一個非常大的不便，如果是分別共有的情況下，因為法律規定持有人能自由處置應有部分，民間借款完全免去這個過程，借款人可以單獨提供持有部分，請民間公司評估價值，不一定要知會其他持有人這件事，辦理貸款時也是設定持有部分抵押權，不會動到除此之外的部分，讓持分物件發揮出應有的價值。

民間持分房屋貸款利率如何計息？

民間借款申請條件比銀行寬鬆很多，所以利率訂得更高，每月利率一般落在1.5%-2.5%之間，再根據擔保品條件評估結果，具體決定給予多少利率，也就是說，當持分房屋擁有越多殘值，越有機會降低利率，背負的還款壓力也就更小。

有利率更低的持分房屋貸款嗎？

只能尋找銀行以外貸款管道的你，卻在詢問多間金融機構後發現，他們的利率都太高了，月息2%到10%都有，讓你不知到底該不該借嗎？幸好你已經找到龐德隆了！

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如何挑選安全的持分房屋貸款機構？

1. 清楚的收費項目：辦理貸款一定伴隨成本，重點是相關費用有無合理來源，不法業者可能隨便開出收費項目，甚至還沒簽約就開始要求付費，通常所有收費都是在核貸後結算，不會一邊評估一邊收錢。
2. 利率不會太誇張：依照貸款方式不同，利率會產生高低落差，但合法利率絕對有一個上限，借款人必須仔細評估能否承擔，不要超出經濟能力之外，不然後面就是沒有盡頭的債務地獄。
3. 審核過程嚴謹：融資公司評估案件並不複雜，但仍具備一套固定程序，規定好的基本條件不會說改就改，若看見業者宣傳不用審核、不用對保，最好警惕是不是詐騙集團陷阱。
4. 手費續超出範圍：代辦公司一般手續費大約在12%-15%，太高的手續費只會讓借款人白白損失，如果收費超過這個行情，實際到手資金將大幅縮水，最好考慮個人狀況，判斷可接受的收費比例。

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什麼是透天厝？透天厝的優缺點分別是什麼？

從房子到土地的產權全部被屋主所持有，鄉下常見獨棟獨戶的建築物，就是所謂的透天厝，樓層數一般不超過6樓，最常出現的是3-4樓，坪數約在百坪之內，大部分都分布在市郊、鄉村地區建造，都市地區由於地價昂貴，而且人口擁擠，想買到全新的透天厝有難度，大多數屋齡約在30-50年之間，房子戶數只有1戶，門口前方通常留有一片空地當作停車場。
優點是不用設置公共設施、電梯，公設比幾近於無，使用起來最自由無拘束，不必額外負擔管理費，而且停車方式簡便隨意，沒有格數限制，適合成員眾多的大家庭居住，像是祖孫、父母組成的三代同堂，或是追求高度個人自由空間的買家。
缺點是價格偏昂貴，想要買下一棟，需要具有一定的經濟能力；房子所在位置比較偏遠，遠離市中心，生活上可能麻煩一點，需要交通工具頻繁地往返都市地區；沒有專員幫忙管理出入，治安管理方面無擔保；因為居住空間廣大的關係，樓層數又多，要分別整理的話，花費更多時間、力氣才能清掃完成。

透天厝有哪些樣式？怎麼選最適宜？

一般都是連棟式設計    ，和左右兩邊的房子比鄰而居，好處是減少建造消耗的材料、施工成本，價格稍微低一點，壞處是隔音、隱私性比較差，若隔壁有施工的話，還會連帶影響到生活品質變糟；雙併式是兩間住宅相接成一棟房子，只會有一邊鄰居，採光、通風都比前者來得好，又有隔壁家的人互相照應，但要注意不要碰上惡鄰，否則各種爭執將不停冒出來；獨棟式最常見於別墅，周遭沒有鄰居相連，好處是四面採光且通風好，隱私性極佳，另外附設充滿綠意的庭院，可利用的空間大，居住環境最為自由舒適，壞處是價位特別高昂，財富充裕的人才負擔得起，而且看上去相當醒目，比較難以防範小偷闖空門，容易產生安全維護的問題。

什麼是公寓？公寓的優缺點分別是什麼？

公寓是住宅的集合建物，房子產權的所有人不只一位，樓層數最高不超過5樓，戶數最多不超過10戶，大多數屋齡約在30-50年，不一定有加裝電梯，沒有設置管理員，可以省下一筆額外的支出費用，適合想要擁有足夠大生活場所，或是手頭不夠寬裕的首購族。

優點是公設比相當低，大約在10%-15%之間，因此實際使用到的面積比大樓、華廈還寬廣；少量的住戶，讓居住環境沒那麼複雜，容易了解鄰居是什麼樣的人，對身家安全來說，多了一層簡單的保障；此外每個住戶拿到的持分比例也高，要轉售、貸款都更方便出手，剛好參與到都更的話，房價還有機會往上翻漲好幾倍，有些人買下老公寓，就是為了等待都更，帶來大量增值空間。

缺點是因為沒有安裝電梯的關係，住戶必須自己上下爬樓梯，家中若有高齡長輩，對身體造成的負擔吃重，要考慮一下發生意外的機率；高屋齡等於有長時間使用，若是屋況過於破舊，還要破費拿出一筆金錢修理損壞部位；舊公寓設計的時候，通常沒有附設停車格，需要另外尋找停車地點，對有汽機車的人來說相當不便利；沒有雇用管理員，表示無人幫忙整理公共空間，整體環境看上去凌亂無序，倒垃圾、收包裹等雜事只能由住戶親自處理。

公寓的樓層不同是否住起來也有差異？

寓居的樓層高低不一樣，面臨的狀況也不盡相同，低樓層的好處是不用常爬樓梯，適合老人、殘障人士居住：

1. 樓有停車空間，但是直接通到外面，外人進出容易，隱私性不好，並且路上的汽機車排放廢氣，影響住家空氣品質低落，若是有孳生蚊蟲之類的問題，夏天氣候炎熱可能會深受其害。
2. 樓是管線的集中樓層，若樓上出現水流堵塞的狀況，樓下就要跟著漏水，都是低樓層要多多注意的地方。
3. 樓沒有低樓層的缺陷，加上樓梯位置可以被大多數人接受，對公寓買家來說是最理想的樓層，但若是旁邊有路燈，晚上點亮之後，將形成有害的光汙染，對住戶的晚間作息釀成困擾，所以看房子時，最好多重複檢察幾遍周圍有什麼設備。
4. 樓採光比中、低樓層明亮，通風佳，視野好，但因為4的諧音很不好聽，許多買家刻意避開購買此樓層，在公寓中價位最為低廉，但買下後能不能轉手賣出，又是令一個未知問題。
5. 樓在最高樓層，爬樓梯耗費最多時間，日曬導致夏天溫度飆升，收到的電費帳單可能會很驚人，只適合作給年輕族群作為住所。

什麼是電梯大樓？大樓的優缺點分別是什麼？

住宅為社區型態的建築物，樓層數一般都會超過10樓，戶數較多，超過20戶，大多數屋齡不到20年，由於樓層高，住戶多，都一定有安裝電梯，設置專人管理環境和公共設施，社區內也許包含游泳池、健身房、警衛室、遊樂室、中庭花園、停車場等，公開讓居民一起使用，適合有高齡老人的家庭、時常利用公共設施的買家。

優點是要買到新大樓很簡單，外觀和裝潢比較符合現代審美，不用像中古屋一樣
再額外花錢裝修；設計上與時俱進，配備的安全措施符合最新法規，比如抗震度、消防設備等，居住上比老屋有安全保障；搭電梯免去爬樓梯的時間，上下樓方便快速；管理員不但維持治安，還可以幫忙修理大樓設施，節省住戶親力親為的力氣；新大樓都有蓋地下停車場，停車沒有卡位的問題。

缺點是要多支出管理費，費用計算沒有統一標準，隨著大樓的定位不同，價錢高低都不太一樣；公設比非常高，大概占了25%-35%，如果有些設施是住戶不需要或用不到的，買到等於浪費錢，實際使用的私人面積沒有很多；由於戶數太多，因應情況產生了委員會，負責處理、表決公共事務，當糾紛過於頻繁，委員會又無力解決，就演變成住戶之間有衝突；拿到的持分比例少，等於真正到手的不動價值稀少，未來很難增加收益。

什麼是華廈？華廈的優缺點分別是什麼？

和公寓非常類似的住宅集合建物，常見的華廈有7-10樓高，最少要超過6樓，屋齡約有15-30年，戶數在14-20戶之間，法律規定必須安裝電梯，通常有配備管理員和停車場，整體條件的優劣介於公寓和大樓之間，屋齡比公寓長，比大樓短；公共設施比公寓多，比大樓少；價位比公寓高，比大樓低，適合高齡老人、不想要公共設施占用生活空間、預算沒那麼充足的買家。
優點是屋況、空間規劃比公寓來得好，但價格又不像大樓那麼貴，對首購族相當有吸引力；公設比大約只有15-20%，花費在公共設施的錢大幅縮減，等於省掉一筆購買設備的開銷；雖然有管理費要繳付，但由於大型公共設施較少，不必花錢照護那些設施，因此管理費也就跟著下降了。
缺點是戶數不夠多，籌備來的管理基金有限，當有公共設施壞掉，需要修理的時候，住戶需要另外提供一筆錢，作為管理的費用；老舊華廈的出入口，大多在狹窄的巷弄裡面，汽機車想要快速移動有難度；不像大樓有中庭、健身房等齊全的設備，華廈的生活品質比較不如人意。

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