不過你知道應該怎麼安排貸款，才不會讓自己的生活被房貸壓垮嗎？蠟筆小新裡的野原廣志，經常說著自己還有30年房貸需要繳，那麼將貸款分為30年繳清真的好嗎？我們又該如何知道自己適合的貸款金額呢？以下這篇文章就是要告訴你，該如何自己計算可負擔的貸款金額。

房貸總額如何算？計算公式秀出來

若不想成為房奴，貸款之前可以依照自己目前的薪資計算，計算公式如下：

最合適房貸總額計算方法=((每月收入×房貸負債比)÷每月平均攤還率)/”成數”

舉例：一個月收入5萬，房貸負擔比1/3，貸款成數7成，年利率1.5%，貸款20年為計算。
※( (50,000 × 1/3) ÷ 0.483% ) / 70% =4,880,213。

經過計算得到的答案大約等於500萬。

大約等於將月薪×100，便是可以承受的最高貸款總額，因此如果有房貸需求，不妨先利用算試進行計算，可以避免成為房奴一族，不會被負債追著跑。

每月平均攤還率是什麼？如果超過1/3房貸負擔比會怎樣？

什麼是房貸負擔比？什麼是每月平均攤還率呢？又該如何去得到這些信息？

所謂房貸負擔比是指，藉由每月所需繳交的本息除以月薪的比例，那麼為何算試中會以1/3為計算呢？

因為在貸款時，基本上會建議貸款的負擔比盡量不要超過月薪的1/3為準，為的就是不影響基本的生活開銷，至少留下一半以上的薪水作為生活需要，或是存款需要，如果超過1/3，則容易造成負債比過高，因而導致壓力過大，會讓自己太辛苦喔！

每月平均攤還率是以利率跟還款年限為計算，其算試如下：

每月平均攤還率=(1+月利率)期數×月利率(1+月利率)期數-1

舉例：年利率1.5%，還款年限20年
先將年利率換算成月利率，也就是1.5% / 12 = 0.125%
而年限也換成月份數20 × 12 = 240
(1+0.125%) 240 × 0.125% (1+0.125%) 240-1 =  0.483%

是不是看得眼花撩亂了呢？沒關係！因為已經幫你算好較常見的利率及年限的攤還率嘍！

雖說有這些算試可以幫助你計算可負擔的房貸範圍，但是要記得還有「房屋裝潢費用、頭期款、仲介費、稅務」等額外支出，是無法在算試中顯現出來的，還有貸款期數的部分，雖說銀行推出的貸款年限越來越長，甚至目前還有40年房貸的方案，因此相對每月的攤提數字較小，可是利息費用會高出許多，也要看自己能負擔的年限到哪，萬一今年你已經30幾歲，卻還去貸款30年方案，那就必須還到60幾歲，你必須思考那時候的經濟能力是否還能繼續負擔房貸。所以不要傻傻地認為年限越長越好喔！記得評估自身條件最重要。

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什麼是房屋評定現值？

房屋評定現值是隨著時間折舊，政府評估出來的房產價值，作為房產相關賦稅的課稅標準，通常比市價低，由地方政府依法召集估價師、工程技師、學者等專業人員組成不動產評價委員會，審核計算房產現值，根據構造、樓層、用途等因素，訂出每平方公尺標準單價，接著稅捐機關會根據標準單價、面積、折舊率、地段率結算出評定現值。

房屋評定現值＝標準單價×面積×(1－折舊率×折舊年數)×地段率

房子蓋好後30天內，納稅義務人必須附上規定文件，找當地稅捐機關申報房子稅籍，稅捐機關受理後，依照照著不動產評價委員會評定價格，計算房產現值並告知納稅義務人，一般來說屋齡新、建物面積大、使用建材好、樓層數多、地段優良的房子，評定現值就會高，每3年進行1次評估，不只合法建物應該申報，未保存登記和違章建築一樣要設立稅籍，評定現值來課稅。

如何查詢房屋現值？

如果想了解名下房產現值多少，要向當地的地方稅捐機關申請稅籍證明，而稅籍證明上面就會標出現值，若是所有權人申請，攜帶身分證和印章，若是委託他人辦理，攜帶委託書、委託人身分證和印章、受託人身分證和印章、授權書。

1. 臨櫃申辦：到櫃台填寫申請書，交給服務人員確認完成，當場核發。
2. 書面申辦：準備好相關文件，郵寄至捐稅捐機關，處理時間為3天。
3. 線上申辦：到財政部稅務入口網的線上服務，以自然人憑證、工商憑證或健保卡登入，提交案件申請，線上調查程序結束後，發送通知函至申請人的E-mail，依照取件案號到進度查詢調閱即可。

某些情況下房屋稅單的課稅現值，和稅籍證明的現值不一樣，這是因為稅單評定現值是課稅現值加上免稅現值，而防空避難室、蓄水池等設備可免稅，不列入課稅部分，因此單看稅單會發現房產現值減少，其實看稅籍證明最準確

如何用房屋現值計算應繳稅金？

就房產賦稅而言，政府所評定現值是課徵基準，想知道自己繳多少稅金，不能不看計算公式。

1. 房屋稅

每年5月是房屋稅的繳納期間，對所有權人徵收前1年的持有稅，所有用於居住、工作、營業，且蓋在土地上的建築物，皆需要納稅。

房屋稅＝房屋課稅現值×適用稅率

課稅現值加上免稅現值等於評定現值，房子沒有免稅設施的話，評定現值便等於課稅現值，適用稅率則依照使用情況區分，例如自住為1.2%，其他供住家用為1.5%-3.6%，營業、私人醫院、事務所為3%-5%，人民團體等非營業用為1.5%-2.5%，記得交屋時檢查房屋原本是什麼用途，若轉移後單純自住，需要自己申請使用變更，改成自住用1.2%最低稅率喔！

2. 契稅

不動產出現買賣、贈與等情況，所有權依法移轉給他人時，產生向買家徵收的契稅，土地因為已有增值稅，不需額外課稅，而房子不用處理增值部分。

契稅＝核定契價×契稅種類適用稅率

評定現值扣掉免稅騎樓現值就是核定契價，沒有公共騎樓的話，評定現值便等於核定契價，不同契稅種類各有適用稅率，買賣為6%，典權為4%，交換為2%，贈與為6%，分割為2%，占有為6%，在收到核定稅額通知書後30天內完成繳納。

3. 遺產稅

長輩過世留下財產，需要在過世後6個月內，到長輩戶籍所在地的國稅局或當地分局、稽徵所申報遺產稅，如果留下尚未繳完房貸的房子，計算房產遺產總額時，就是以房屋評定現值加上公告土地現值，扣除房貸餘額，得出房產價值，當結果為負值，便表示目前房產價值過低，無法計入課稅遺產淨額，繼承人又沒有繼承其他財產的話，這時便不會產生遺產稅，不過未來賣掉繼承來的房子，需要繳納房地合一稅，稅捐機關不會考慮房貸，依然以評定現值加上公告現值計算取得成本。

為什麼選擇房貸二胎?

若是對於資金的需求額度大，像是信貸、車貸所能借到的錢不夠，可能就無法填補缺口，另外金管會規定辦理信貸，負債比不能超過月薪22倍，若是卡債沒有徹底還清，那麼一樣很難過件，缺口大的話就只算是杯水車薪。
增貸是較為方便的管道，可以使用差不多的利率，但因為某些條件不過關，或是償還本金不夠多，都會導致申請遭到原機構拒絕，這時候申貸人或許會轉向轉貸，不過轉貸換銀行有許多成本要納入考量，比如利率差異、是否要繳違約金，以及支付的手續費、代書費、地政規費等，支付費用眾多，換算下來可能發現根本不划算。
申請轉增貸之前，可以先多方參考或是諮詢貸款公司，了解額度、利率、花費成本等事項，就是因為上面提到的種類都有侷限，反而不如次順位借貸好借，辦理方式簡易，不必擔心違約問題，取得資金的時間快速，各家銀行提供的方案不同，申貸人可依照需求挑選，甚至民間借款也非常容易通過審核。

什麼樣的人適合申辦房貸二胎?

• 增貸無法通過：銀行增貸要求申貸人必須信用保持良好、繳款紀錄正常，且繳款超過一段時間，若是不符合以上資格，放貸的可能性微乎其微。
• 沒有固定收入證明：部分民眾是自由工作者、攤販，或是待業中，無法提供收入證明，在銀行申請信貸、增貸有困難，一樣可以透過民間二胎辦理借貸。
• 整合債務：背負多項債務的人，同時支付不同的利息、繳款時間，常常被搞得焦頭爛額，不然就是不小心借到高利貸，被高利率壓得喘不過氣來，利用次順位借貸統整債務，不但簡化所有負債，還能減少每月負擔。
• 臨時週轉：生活中有許多開銷，比如學費、車費、住宅修繕費等，甚至發生意外事件住院，要花費不少醫療費，用這種方式籌備資金也非常及時。

房貸二胎的申辦條件?

• 年滿20歲，是完全行為能力的自然人。
• 名下有房產，能提供房屋權狀。
• 原房貸正常繳款超過半年，或償還超過5成的本金。
• 經過鑑定發現有增值空間。

房貸二胎的優點有哪些?

• 可貸額度大：不動產的價值高，就算房屋已經借過一次錢，假如房價經過幾年上漲，仍舊可以借來更多的額度，不用擔心取得款項不夠多。
• 利率更低：不動產借貸的利率是各類融資中最低的，就算方案的利率比原來高一點，相較之下依然非常低廉。
• 還款時間長：銀行年限最長有10年，民間機構所給予的年限更長，讓申貸人自由規劃財務，償還債務更輕鬆。
• 支付利息少：一旦綁約時間結束，就能盡快清償，後面就不必支付更多利息，大大節省支出。

如何試算二胎房貸金額?

通常承辦機構內部都會自行鑑價，所以可貸額度不一定和市價完全相同，不過還是可以套用公式進行試算。

可貸額度=(房屋價值X貸款成數)-一胎房貸債務

房屋價值會受到各種條件影響，比如座落地段是否良好、是否臨路、屋齡是否過大、屋況是否良好、週邊具有什麼樣的生活機能等，條件越好鑑價就越高，比如小明申請次順位借貸，經過鑑價得知殘值是1200萬，核定放款成數是8承，所以上限金額是960萬，扣掉原本先借的400萬，還有560萬的核貸空間，做任何使用都綽綽有餘!

申請房貸二胎需要準備什麼資料嗎?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、房屋所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

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1. 對於全國公司法人購置住宅貸款限制，第1戶最高可貸成數為6成；第2户(含)以上，最高可貸成數為5成，且均無寬限期。
2. 對全國自然人第3户(含)以上購置住宅貸款限制，最高可貸成數為6成，無寬限期。
3. 針對借款人購買都市計畫所劃定的住宅區、商業區土地貸款限制，應附上具體興建計畫，最高可貸成數為6.5成，並保留其中1成於動工興建後始得撥款。
4. 祭出餘屋貸款限制，最高可貸成數為5成。

不僅僅央行對各個銀行祭出貸款業務方案修訂，行政院近日也發布了五大打炒房「健全房地產市場方案」：

1. 稽查建商紅單交易。
2. 修改實價登陸2.0法案。
3. 杜絕透過私人設立公司或切割小坪數以規避賦稅。
4. 鼓勵銀行針對非自用投資者或建商新建住宅的貸款，採用差別或審慎授信。
5. 擴建社會住宅以及擴增包租代管業務。

為何政府突然大動作打炒房?

央行總裁楊金龍原在12月初表示，還未到炒房時機點，但是卻在昨日突風向轉變，臨時召開記這會宣布打炒房政策，根據蘋果日報，整理出四點原因：

一、 全球處在經濟極為不確定的情況，且寬鬆貨幣政策使得銀行過於集中在不動產授信業務，影響資源分配，不利實質投資。
二、 銀行的購置住宅貸款以及建築融資，在10月底統計出不動產貸款佔了總放款比重的35.9%，接近歷史高點的37.9%。
三、 央行觀察到多筆自然人及公司法人購屋貸款持續增加，且銀行有貸款成數提高、利率降低、寬限期過長的現象，且建商利用銀行養地以及囤房、餘屋貸款等授信條件寬鬆現象。
四、 雖央行曾邀請各家銀行泡咖啡，進行貸款建議，並派出實際稽查專員，但各銀行授信規範不統一，若沒有實際頒布法規，恐怕效果不大。

而為了有效解決自然人購屋囤房現象，央行總裁楊金龍提出解釋，由於較難以判斷囤房與否，因此直接從源頭控管資金，可能較有效果。不過他強調，打炒房政策絕不影響首購族或換屋需求的實質貸款案件，主要是為了預防建商、銀行及消費者，因為房價的高度浮動而受傷，希望可以平穩的調控房價漲跌。

打房首次針對「餘屋貸款」的原因?

近期新建案的開發以及暴增的建照量，顯示出建商的企圖心。所謂餘屋貸款便是建商利用賣不掉的空屋，向銀行貸款，而銀行因降低了授信標準，因此通常新成屋的貸款成數為8成，也就是建商將尚未賣出的空屋貸款後，藉此購入新建地，這種以房養地的方式，將風險轉給銀行承擔。央行為了防止建商囤房並貸款養地，將風險轉出的方式，便祭出過去最不曾被注意的餘屋貸款政策!

根據《商業周刊》報導，這次政府提出的信用管制有三大重點：

一、 只針對具有三戶以上住宅貸款打房，避免首購、換屋族群受傷。
二、 嚴格執行利用公司法人名義申請的住宅貸款，防止投資客成立私人公司以規避房地合一稅。
三、 首次限定「餘屋貸款」成數，並同時大幅度縮減土地建築融資貸款成數，遏止獵地、推案的建商金流。
然而這次政府會對餘屋貸款有大動作，是不希望給人銀行幫助建商囤房的印象。且若是建商不斷開發新建案，但是卻賣不出去，因此再將房屋抵押給銀行，借錢來繼續蓋房，周而復始的循環下，可能造成不動產授信風險越來越大。

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該怎麼計算二胎貸款的金額?

其實任何民間的金融公司再進行二胎貸款的時候，其計算方式便是以公司評估出的房屋價格，乘上可貸款的成數，再扣除第一順位貸款，也就是一胎的貸款金額後，就是二胎可貸到的餘額，舉個例子：小財擁有一間價值700萬的電梯套房，在購買時向銀行申貸了300萬的房貸，但是在貸款期間，小財還有資金上的需求，但是向銀行增貸不成，於是找到民間二胎貸款，因為房屋地段不夠好，於是經過公司評估後的可貸成數有6成，700萬 X 0.6 = 420萬，420萬 – 300萬 = 120萬，這120萬便是小財的可貸餘額。
要是小財還不出欠款時，銀行就會進行法拍程序，而法拍價格如果成功賣到700萬，那麼銀行就會拿回他該拿的300萬欠款，民間公司則拿120萬，剩餘的拍賣價錢則還給房屋所有權人，也就是小財。

房屋二胎貸款成數是如何評估的?

屋齡、屋況、地段、生活機能、周邊鄰居，這些都是在評估範圍之內，而銀行則還會多加借款人的個人狀況進行評估。要是地段好、屋齡少，那麼貸款成數以目前的房貸方案來看，最高可貸9成，但要是只要有任何狀況，例如凶宅、近公墓、屋況差、風水煞，那麼基本上成數就會依狀況打折，直接從7成開始掉，因此要是房屋狀況不佳，無法貸款到好成數，那麼以房屋底下所佔的土地抵押，會是個比房屋貸款還好的選擇，畢竟土地不會掉價也不會因天災人禍而消失，因此保障較高，也可貸到較好的成數。

銀行房屋增貸無果 龐德隆二胎貸你修成正果! 客戶小芮的真實案例

二胎房屋貸款能帶著你在書本的世界裡徜徉，享受在書海裡悠遊，與文字為伍的感覺，就像是在黑白的琴鍵上，不斷交織著迷人的旋律，書本中的黑白鍵表達的意思，可不只是音符，而是一幕幕故事的開頭與結尾呼應，就像是無聲的樂曲，在表達著真摯的感情，因此每走進一間書店，彷彿來到國家音樂廳，裡面各種不同的書籍，各色風格的交響樂，在此演奏，為生活增添樂趣。

書中自有黃金屋 打造夢想二手書

小芮在國中的時候，就展現出了熱愛書本的興趣，每天到圖書館報到，借了各種不同的書籍，基本上沒有小芮不看的書，只有小芮還沒看的書，因此他也被稱作是移動圖書館，從推理小說到言情小說，只要是故事情節好看的，就算是歷史小說，他也喜歡，直到出社會，他的夢想也都不曾變過，就是開一間書店，一間二手書店，專門收購大家不想看了，或是已經舊了的書，經過他的巧手修復，在重新上架，為書本造就新的生命意義，這是他愛書成癡的小夢想，於是他從高中就開始蒐集各種不同的書籍，也經常到二手書攤，或跳蚤市場去挖寶，就是想豐富未來書店的商品，他同時也喜歡蒐集書籍的周邊，不論特別的書套或是書籤，他也是愛不釋手，因此他規劃的書店裡，有一部份區域是專門販賣書本周邊的，他就是要將自己的工作與興趣完全結合。

如果貸款是種手段 也要找對人來辦!

但是在大學畢業之後，他無法馬上創業，因為沒有資金可以租下店面，或是足夠的資金收購書籍，於是他必須先工作，存到錢之後，再來規劃開店事宜，但是他又害怕工作之後，他的夢想會因為工作而失去了熱情，從此便被遺忘，於是他想著乾脆直接貸款來開店好了，雖然可能創業初期會有很大的壓力，但趁著年輕，可以拚一波，畢竟現在還有熱情可以支撐著他，於是便向家人提出想法後，著手準備。
但是家人並不支持他的做法，畢竟保守的長輩希望他可以先有穩定的工作再說，而且家中並不是什麼富二代，反而還是負二貸，身兼房貸與車貸，因此無法負擔孩子創業失敗的風險，但是小芮非常堅持自己的理念，他不希望因為家人的阻撓就放棄，於是在經過他苦口婆心的半推半就之下，家人才勉強答應他，可以貸款50萬的創業資金，但要是創業後一年沒有穩定收入，就必須認真工作還款，小芮答應了，家人便向銀行提出增貸要求，但是銀行卻因為他們的車貸與房貸，而拒絕增貸申請。

二胎貸款如何貸你資金 帶你開店賺第一桶金

好不容易讓家人同意創業的小芮，怎麼可能會因為這點挫折就放棄，要是銀行不給貸，他就自己找合適的貸款公司，小芮不相信沒有人願意貸款給他，於是他便找到了網路上評價很好的龐德隆不動產融資公司，並向劉副理打電話諮詢，經過詢問後，小芮父親名下的房屋，粗估可增貸的金額可達500萬，而隔天經過專業團隊的現場評估，這間位在北屯重劃區的4房2廳3衛的58坪電梯套房，扣除原本的房貸400多萬之後，可增貸的二胎金額為700多萬，不過小芮只需要50萬的金額，於是經過簽約對保後，隔天便撥款至小芮戶頭，讓他可以著手準備開店。
小芮成功租下一間位於鬧區巷弄裡的小店面，雖說坪數不大，且隱身巷弄，但是溫馨小巧，很適合休閒的時候到店裡挑一本書，坐下還休息，並待上一整天，而小芮的店內，附設了幾個座位，供大家看書使用，而要是看到喜歡的，便可以將書本買下，因為是二手書籍，因此價格較新書便宜，而小芮總將書本保養得很好，因此看起來就跟新書一樣漂亮，而且其他的周邊小物也賣得不錯，因此成為許多文青必去的店，在社群網站上成為熱門店家，或許剛開始的經營壓力很大，但是後面習慣之後，反而享受起了自己當老闆的樂趣，而每個來店裡的客人發現老闆還很年輕之後，也很佩服他能這樣自己經營事業，於是擁有越來越多的老客人，更有人提出加盟要求，但是小芮目前只希望自己的店能一直是他希望的那樣，小巧溫馨且受人愛戴，因此開分店還不在他的計畫之中，不過未來誰又說得準呢?或許隔天就改變心意了吧!