什麼是持分房屋？

指「一間房屋」有「兩位」所有權人，若是兩人持分，則各佔二分之一的產權，若是三人持分，則各有三分之一的產權，依此類推。

會產生持分的主要情況有兩種：一、是繼承而來的。二、是共同約定購買。另外持分也有分為兩種持分方式：分別共有、公同共有。

分別共有：指的是每一位所有權人，有明確的持分比例，可以自由的處份所持有的那部分，例如貸款、過戶、買賣等，且不須經過其他所有權人同意。

公同共有：指的是每一位所有權人，並未劃分出個別的持有比例，因此不論想對房屋進行任何的所有權變更，都需要經過全部的所有權人同意。

持分房屋可以進行買賣嗎？

可以買賣！只不過持分房屋因產權複雜，因此在買賣過程中會比較麻煩，因此若你有持分房屋的問題，記得往下看更多。

分別共有的房屋買賣方式：

1. 由其他的持分人購買：因為當你打算出售持有部分的產權，其他的持分人有優先購買權，若與對方達成協議，就可以直接出售，還能避免產權落入他人手中，造成更複雜的情況。
2. 找願意購買者：因持分房屋產權複雜，不易找到買主，因此需要有耐心尋找有意願購買的人，並與其達成購買協議。
3. 想賣掉整棟房屋者：因整棟房屋涉及全部所有權人，因此針對共有物的處分、變更及設定負擔，皆須經過全體所有權人同意，不論你是分別共有還是公同共有都一樣。

公同共有的房屋買賣方式：

因為並未有明確的持有比例，因此不論任何處分皆須經過全數所有權人同意才可進行，所以若你持有的是公同共有的房屋，在買賣上會相對麻煩許多。

想將持分房屋賣掉的原因？

持分房屋本身買賣、過戶等都很麻煩，因此若非到必要時刻，基本上持分人也都不會特意打算賣，那麼有哪些情況會讓這些持分人，這麼想要賣房子呢？

• 需要大額資金，打算賣房換現金。
• 家族糾紛，不想過多參與，只想簡單賣掉就好。
• 房產遭到其他持分人占用，無法使用產權。
• 持分人之間意見不合，乾脆賣掉。
• 想要照自己意思處分房產。
• 其他持分人都聯繫不上，乾脆賣賣掉，懶得管！

遇上其他持分人不願賣的情形該怎麼辦？

要想將手上的持分房屋賣掉，並非易事，畢竟持分人若有多位的話，人多口雜，因此若遇上有人死活都不想賣掉，建議以下幾種方式：

1. 循循善誘、溝通至上、引導出售。
2. 找律師協助將房屋送入法拍，雖然對簿公堂很傷感情，但是要想快狠準，這個方法最直接。
3. 找專業代書規劃，出面協調，可以略低於市價的價格進入買賣程序，並協助之後房屋貸款支付買賣價金。

除此之外你還可能遇上兩種情形：

1. 多數人想要賣房
   若有過半數以上的所有權人同意出售，且持有部分也佔產權半數以上，即可進行合法轉賣。
2. 僅少數人想賣
   假如同意出售的人數未過半，那麼共有物分割是你可以解決辦法的途徑。
   通常法院會採取所謂的變價分割，將房屋送往民事執行處執行法拍，之後依照法拍金額，按持分的比例配發給共同持分人。

持分房屋買賣應注意事項

持分房屋本身就是件麻煩，因此在面對買賣過程需要謹慎行事。

注意優先購買權

如果買賣過程中，有位持分人願意購入你持有的部分，那麼他就有權利優先購買，而你也不得先賣給非持分人。

了解房屋負債情形

買賣之前得先注意，這間房屋是否有被人偷偷拿去抵押，畢竟分別共有是可以獨立房屋貸款的，因此你必須確認負債情形，並且清償款項後，才可以進行買賣行為。

確認買賣價格無誤

必須要在雙方同意，且充分了解房屋情況下，才可進行購屋簽約，且必須再三確認有關持分房屋買賣的相關費用以及房價，像是稅金的部分、規費的部分，避免日後產生不必要的紛爭。

持分房屋買賣應準備的文件？

1. 房屋、土地的權狀正本
2. 身分證
3. 印鑑章
4. 印鑑證明
5. 戶籍謄本
6. 自然人憑證

想要籌資除了賣房你還可以這麼做！

有些人是因為需要資金，但名下僅有繼承來的一間持分房屋，對銀行來說是不好的貸款項目，且風險較大、容易有糾紛，因此對於借款人來說，到哪都不好申貸。

但是龐德隆不動產融資，提供了持分房屋貸款方案，只要你的持分比例超過三分之一，就有機會貸款到想要的額度，且利率最低0.5%起。

申貸流程如下：

1. 申請：撥打免費專線：0800-891-168，聯絡劉副理，或者加LINE ID：@PL168，由專人為你即時諮詢。
2. 估價：提供你的借款資訊，包括房屋權狀、身分證等，可影本或上傳照片，以評估房屋可貸金額、利率等。
3. 現勘：到房屋實際勘查屋況，確定房屋沒問題，亦可利用拍照上傳屋況、影片上傳等方式。
4. 簽約：確定屋況後，即可進行簽約，由專業代書為第三方公證，確保簽約過程雙方充分了解合約內容。
5. 設定：設定房屋抵押權，由代書與借款人一同到地政事務所進行設定，並等待結果。
6. 撥款：設定完成後，即可馬上安排撥款，採現金撥款，不必再跑銀行一趟！

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不過你也可以藉由龐德隆房屋二胎房貸，幫你站上人生巔峰！有許多人害怕擁有負債，所以不敢亂借錢，只要沒事就絕不會向銀行借半分，把錢都放在戶頭裡不敢動用，但其實企業家們可不都是富二代的，大部分會成功的人，都懂得利用資金，懂得利用手中的資源，將自身資產放大，用錢滾錢，因此只要有不動產。

二胎房貸是什麼？貸款還有分二胎？

除了向銀行申請房貸之外，可再把同間房子抵押給其他銀行或民間金融公司，設定第二順位抵押權，但因為是次位貸款，因此承擔風險較高，利率自然比一般房貸來的高，不過卻是短期融資的好選擇。

那麼二胎房貸這一詞是如何產生？因為當你向銀行設定了房貸，便是「第一順位貸款」，如若還向其他金融機構以同一抵押品借款，就稱為「第二順位貸款」，也就是二胎房貸，依此類推的話，便還有三胎、四胎，不過這就要看不動產的殘值多寡了，至於龐德隆二胎的話，只要是不動產，不論房屋、土地皆可辦理，且不論坪數、屋齡、年紀喔！

銀行二胎房貸的利率是多少？民間利率為何比較高？

利率基本上是跟著房屋殘值決定的，如若房產殘值越高，則利率越低。

所有民間借貸公司的利率都不一樣，從最低的月利率0.5%到3%、5%的都有，而二胎房貸利率之所以比一胎高，是因為二胎房貸的風險較高，以市場上一胎的房貸方案為例，銀行提供的20-30年購屋房貸商品，依不同情況來決定貸款成數與利率，購新屋的一胎放貸金額普遍落在7-8成以下，對銀行來說這是一個非常安全的放貸比例，就算房屋跌價也鎖定在安全範圍內。

若銀行的成數已放滿7-8成，此時二胎房貸的放款成數僅剩2-3成的空間，但放貸所承受的壓力，將比銀行高出數百倍，若房市進入不景氣，房價大跌時，二胎房貸就有可能傷及根本，所以二胎房貸的利率較不可能使用一胎的低利率來執行。

銀行的二胎房貸雖看似比民間機構的利率低，標榜著最低2.5%-18%的年利率，但審核的機制卻是嚴格執行，最終真正拿到2.5%的優惠利率又有多少人，首先你可能要是500大企業或是公家機關的員工，且貸款成數符合銀行標準，並通過聯徵的考核，最好不要有信用卡循環呆帳，審核機制基本上跟一胎一樣嚴格，然而當你負債比過高或是信用上出現瑕疵時，你的利率將在此時被提高或是無法申辦。

銀行二胎房貸利率費用一覽表(2024.12.11更新)

房屋貸款成數怎麼算呢？提高成數的方法？

屋齡、屋況、地段、室內裝潢、周遭環境、附近鄰居、生活機能以及實價登陸的金額等……，以上原因皆是銀行或借貸公司在估價房屋時，會列入的評估範疇，而可貸成數還須包括借款人本身的條件下去評估，除房屋本身會影響成數外，如果借款人的收入不穩，或是生活不濟就會影響放款成數，那要如何提高成數，幫助自己的貸款金額提高？

• 不動產位置
  如果所處地段非常好，例如台中七期，那麼正常貸款成數一定會給至7 – 8成，甚至有些民間貸款願意給到9成。
• 屋齡與屋況
  如果是屋況良好的新成屋，或屋齡在五年內的房子，那銀行肯定願意將成數提高，因為如果貸款人還不出錢，最後進入法拍程序，這樣的房子較容易脫手。
• 還款來源
  如果是收入穩定，或是身處五百大企業的員工、公務員、律師、會計師等，銀行會評估提高1 – 2成。
• 信用條件評分
  如果想跟銀行貸款，勢必會看個人信用，要是你經常跟銀行保持良好往來，而且沒有負債問題，例如循環卡債，那麼銀行會斟酌提高成數。
• 增加擔保人
  如果可以，找一位信用良好、收入穩定，可靠的擔保人，可以讓銀行斟酌提高成數喔，或是將名下動產作為附加擔保品，亦可提高成數。

成數算法：

(銀行評估的金額×可貸最高成數) – 一胎借款剩餘本金＝二胎房貸最高可貸額度
例如陳先生有一間繳了7年房貸的四房兩廳兩衛，估價後此間房的價值約1,080萬，可貸成數預估為7成，陳先生還有剩於本金200多萬尚未繳清，那麼陳先生這次二胎房貸的可貸額度為：(1,080萬×0.7) – 200萬 = 556萬

二胎房貸要如何還款？每月利息的算法？

通常根據銀行給出的方案，還款方式會分成：階段式還款、本利攤還……等，如果是民間貸款，可以隨借隨還，意思跟階段式還款差不多，但差別在於，銀行會規定每個階段應該還款的金額，而民間則不論你想借多少本金或是還多少本金，只要在可貸額度內，皆可隨意借出，隨時還款。

每月的利息若以民間貸款來說，就看你當下貸了多少。例如原本的可貸餘額有800萬，但你目前只借了100萬，利率是2%，一個月須繳還的利息是100萬×2% = 2萬，如果下個月你還了50萬的本金，剩下50萬的貸款在手上，那麼從下個月開始的利息就是50萬×2% = 1萬，依此類推。
每月利息若以銀行的本息攤還計算，那麼利息是平均分攤好的，在簽約期間內，無法一次還清本金，來節省利息費用，而每個月的應繳金額也是固定的。

房屋借款寬限期的意思？二胎房貸也有寬限期？

銀行的房屋貸款不像民間金融公司可以隨借隨還，而是需要綁約的，意思是在約定期間內，不可將貸款一次繳清，而是必須經過一陣子的本利攤還，但是銀行會在房貸方案裡，給貸款人寬限期。那麼這個寬限期的用意在於，貸款人初期借貸期間，只需繳交利息，不需攤還本金，減少初期借款壓力，但是寬限期根據每間銀行所給予的條件，分為1-3年不等，近期最多到5年。

雖然寬限期可以緩解初期繳款壓力，但還是需要根據自身條件評估還款計畫，因為有寬限期就代表，之後的本金因攤還天數減少，因此還款金額會提高，所以就看之後的金額是否還得出來，再做寬限期的打算。

那麼民間的二胎房貸借款是沒有寬限期的限制的，意思是本金只需要等要有能力償還的時候，只要在還款期限內，皆可隨時償還，其餘時間只需要繳交利息，例如你貸了100萬，分10年還款，這100萬不需定期攤還，只需要在10年內還完就行，且利息會隨著還款而減少喔！

二胎房貸的申辦程序

• 申請辦理二胎房貸
• 到現場審核建築現值與評估未來發展價值
• 進行對保，當面確認利率及可貸金額後簽約
• 合格代書進行抵押權設定
• 完成後撥款。

二胎房屋貸款的所需文件

上市銀行：

1. 須提供雙證件(身分證、健保卡、駕照)
2. 印鑑章
3. 持有人的不動產所有權狀。
4. 提供可證明自身財力狀況的所有文件

民間公司：

1. 無年齡限制、不需財力證明
2. 需有雙證件、印章、房子或土地所有權狀

※記住不論在哪申請貸款，都一定要本人辦理！

借款找民間的風險有哪些？需要注意的事項怎麼看？

市面上民間借款百百種，自然也就衍生出很多詐騙方式，為了在市場上競爭，許多合法混著非法，或是偽裝合法的非法，所以在挑民間公司的時候，請一定要多多停看聽，不要讓他們利用你急需資金的心理，扯斷你的理智線。

詐騙形式：

• 亂設立費用項目
  藉由添加多項費用，例如手續費、仲介費、代辦費等，向客戶隨意收取高額費用，但事實上許多費用根本是免費的。
• 優惠方案掩蓋地下錢莊
  那些優惠的條件與方案，就是為了吸引你入魔坑的偽裝，不要隨便相信那些低於市面的優惠利率，因為大部分都是非法的。
• 半強迫的債務整合協商
  原本協商是預防信用問題擴大，但是有些不肖業者會欺騙客戶，誇大原本問題不大的信用問題，讓客戶害怕而答應，業者再向客戶收取高額手續代辦費用，結果就是造成協商後銀行在信用評分上面註記，導致信用評分降低。

避免方法：

• 調查借貸公司是否合法與可信度
• 不隨意透露個人資料
• 熟悉借貸的流程

如何自己評估房屋貸款價值？房子的種類有哪些？

不論是銀行或民間，貸款的評估並不是以實價登陸作為依據，而是金融公司本身的專業團隊替房子重新估價，除了參考時價登陸外，會實地勘查房地產狀況，然後根據建築型式不同、屋齡，進行評估，這其中也會影響借款成數，如果屋況極差，例如壁癌、屋齡老舊、海砂屋、風水不好等等……，就會根據嚴重程度，斟酌減少成數，要是房屋差到無法貸，或是鐵皮屋，則金融公司會建議使用房屋所在的土地進行貸款。
房屋依照樓層戶數總共分成四大類

如何安心借二胎房貸？貸款有哪些需要知道的小知識？

當你有資金需求時，必須先行了解自身條件，來為你的貸款謀取最佳的利益，所以當資金需求出現時你可以依照以下步驟找尋你適合貸款的途徑：

• 向原銀行提出增貸
  若您房貸已繳了許多年，您可以向銀行提問是否可以將原本的額度再次申請增貸。
• 其他銀行評估額度
  若原銀行無法再提供額度給您，您可以詢問第二家銀行能不能提供更高的額度，此項可稱為轉貸或轉增貸。
• 找合法的民間貸款公司申辦房屋增貸或二胎房貸
  當無法在銀行方面取得資金需求時，可透過專業的貸款公司=龐德隆不動產融資，辦理專屬於你的需求。

龐德隆8大優勢

若你是選擇先透過銀行取得增貸條件時，以下是說明貸款的小秘訣，教你如何在銀行方取得漂亮的聯徵分數：

• 調整您的信用卡繳費方式
• 避免有房貸遲繳的紀錄
• 信用貸款也會影響增貸的條件
• 需有6-12個月以上的薪轉工作證明
• 銀行為了確保你有還款能力，除了以上三項外最重要的是需要有穩定的收入來源，證明將來的還款無虞。

我想借款卻是持分房屋該怎麼辦？持分房屋借款銀行能貸嗎？

所謂持分房屋貸款，簡單而言就是2人以上共同持有一棟房屋，向銀行申請的貸款，對銀行而言單一民眾，因為權力不齊全，未來若有求償或法也相對麻煩，使得銀行多半都會婉拒，因為銀行需要完整的產權，才會有意願進行申貸。

持分房屋又分為以下兩種：

分別共有：每個人會分到指定比例的財產，興許是1/4，此比例便是持有人所有。
公同共有：所有權人一起擁有此房子的產權。所以公同也是大家都有對此不動產的權利。不過要注意的是，公同共有的持有人持分比例不會清楚定義，所以處分、轉移、限制、消滅、變更、設定等權利比分別共有更加複雜，需要全體共有人都同意。

持分房屋申辦流程：

申請：若欲申請，可先撥打諮詢專線，免費服務專線0800-891-168，我們會依照客戶需要，量身製訂申貸方案。
估價：依照房屋狀況進行書面審核，審核房屋殘值進行額度初估。
屋況審核：進行現場屋況勘查，了解房屋實際狀況。
設定：簽約設定，跑過件程序， 完成書面評估與屋況審核後，確定貸款額度，約定在第三方公正代書事務所進行簽約，完成手續後由代書送件至地政辦理手續。
完成撥款：地政完成設定後，提供現金或是匯款至借款人戶頭。

除了二胎房貸還有哪些借貸項目？借貸都需要聯徵紀錄嗎？

只要與借貸相關的業務，一切統稱融資，那麼融資所包含的項目就非常多了，街上琳琅滿目的當鋪、代書，到底都在辦些甚麼業務呢？

【當鋪】

通常是辦理動產的貸款，例如汽車、珠寶等，一切有價值的物品皆可貸，然後會有專人估價，並提供借款，但是小心還不出來，你寶貴的物品可是會收不回來的。

【代書】

現在出現很多民間的代書貸款，主要是因為信用瑕疵而無法向銀行申貸，便可以藉由抵押存摺的方式，評估個人信用與收入後簽約撥款，但是要小心經常有非法代書藉此收取高額費用。

【龐德隆】

我們針對的貸款項目是不動產的借款，不論信用、收入，只要有土地或房屋就可以來找我們貸款喔!

借貸種類概括：

【信用貸款】

因為信用貸款是不需抵押品的，因此你的聯徵紀錄與收入來源就必須非常好，申貸成功率才高，且貸到的金額要以不超過月薪的22倍為準。

【動產抵押貸款】

也就是諸如汽車、珠寶、名錶等貴重物品作為抵押，依照物品價值做為放貸標準。

【不動產抵押貸款】

房屋、土地作為抵押物品，例如銀行房貸或是二胎貸款，這種貸款方式的可貸金額比其他貸款都高，但是借款的成本會比較高，因為繳款期限長，所要繳的利息費用自然較多。

那麼以上貸款皆需要聯徵紀錄與收入證明，因為只要借貸皆有風險，為了確保借款人能穩定還款，就需要這些能證明的資料作為評估，但是資金缺乏又暫時無收入的情況下，自然不易申貸，這時千萬不要找地下錢莊喔！不要病急亂投醫，龐德隆可以為你量身打造還款方式，且不須聯徵紀錄與收入證明，不要再因為一時心急而受騙了！

二胎房貸借款的啟動時機？什麼時候借二胎房貸最好？

要是你本身信用良好，或是收入穩定，那可以向銀行申請貸款就好，不論信貸、房貸，通過率應該都不錯，除非你急需資金，需要撥款速度快的話，為了避免銀行冗長的審核過程，就可以向民間借款，2天內即可撥款；如若是信用有問題、或是收入不穩定，就找民間會最方便，避免跑這麼多間銀行都被打槍。

適合借二胎房貸的族群：

• 擁有閒置的不動產，缺乏流動資金
• 公司需要資金周轉
• 創業資金
• 投資資金
• 購屋裝潢
• 工廠添購設備機具
• 負債整合
• 醫療手術費用

適合向民間借二胎房貸的族群：

• 被循環卡債追著跑
• 被地下錢莊討債
• 被迫放無薪價
• 當老闆沒有薪資轉帳紀錄
• SOHO族沒有固定薪水
• 有理想的藝術家
• 投資失利
• 負債過多

向民間借款的優點有哪些？讓身上有債務是好事嗎？

• 撥款快速方便
  民間的金融公司，因為公司體系不像銀行那般複雜，因此申辦的過程較簡便，相對的撥款速度快，且辦理程序所需的文件較少，省去一直跑銀行的困擾。
• 還款彈性
  因為銀行希望風險越低越好，因此還款的方式除了寬限期外，每個月皆是固定金額繳款，因此萬一這個月的收入不好，或是突有急事暫時拿不出資金繳款，就會影響信用評分。不過龐德隆提供隨借隨還的方式，讓你沒有寬限期限制，只要每個月先繳利息就好，本金隨時還都可以，讓你還款彈性，輕鬆應對。
• 條件寬鬆
  因為二胎房貸是救急不是救窮，所以如果你有急需資金的困擾，但是又沒有好的信用條件或收入，花時間去銀行被拒絕，倒不如來龐德隆，2日內立即到款。

通常親戚朋友會希望你不要有債務纏身會比較好，但是其實你知道嗎?很多的企業都是靠借貸進行資金流動，而且與銀行有好的互動，可以幫助信用評分提高，因此許多成功人士，都有過借貸經驗，而且只要確實掌握好理財規劃，藉由銀行或民間金融幫助自己賺錢，不是更省力嗎?要是因為不敢有負債，而總是錯失一次次賺錢的機會，那豈不是太可惜了嗎?所以你說借款是好事還是壞事，就看你的思維怎麼想的嘍!

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什麼是透天厝？透天厝的優缺點分別是什麼？

從房子到土地的產權全部被屋主所持有，鄉下常見獨棟獨戶的建築物，就是所謂的透天厝，樓層數一般不超過6樓，最常出現的是3-4樓，坪數約在百坪之內，大部分都分布在市郊、鄉村地區建造，都市地區由於地價昂貴，而且人口擁擠，想買到全新的透天厝有難度，大多數屋齡約在30-50年之間，房子戶數只有1戶，門口前方通常留有一片空地當作停車場。
優點是不用設置公共設施、電梯，公設比幾近於無，使用起來最自由無拘束，不必額外負擔管理費，而且停車方式簡便隨意，沒有格數限制，適合成員眾多的大家庭居住，像是祖孫、父母組成的三代同堂，或是追求高度個人自由空間的買家。
缺點是價格偏昂貴，想要買下一棟，需要具有一定的經濟能力；房子所在位置比較偏遠，遠離市中心，生活上可能麻煩一點，需要交通工具頻繁地往返都市地區；沒有專員幫忙管理出入，治安管理方面無擔保；因為居住空間廣大的關係，樓層數又多，要分別整理的話，花費更多時間、力氣才能清掃完成。

透天厝有哪些樣式？怎麼選最適宜？

一般都是連棟式設計    ，和左右兩邊的房子比鄰而居，好處是減少建造消耗的材料、施工成本，價格稍微低一點，壞處是隔音、隱私性比較差，若隔壁有施工的話，還會連帶影響到生活品質變糟；雙併式是兩間住宅相接成一棟房子，只會有一邊鄰居，採光、通風都比前者來得好，又有隔壁家的人互相照應，但要注意不要碰上惡鄰，否則各種爭執將不停冒出來；獨棟式最常見於別墅，周遭沒有鄰居相連，好處是四面採光且通風好，隱私性極佳，另外附設充滿綠意的庭院，可利用的空間大，居住環境最為自由舒適，壞處是價位特別高昂，財富充裕的人才負擔得起，而且看上去相當醒目，比較難以防範小偷闖空門，容易產生安全維護的問題。

什麼是公寓？公寓的優缺點分別是什麼？

公寓是住宅的集合建物，房子產權的所有人不只一位，樓層數最高不超過5樓，戶數最多不超過10戶，大多數屋齡約在30-50年，不一定有加裝電梯，沒有設置管理員，可以省下一筆額外的支出費用，適合想要擁有足夠大生活場所，或是手頭不夠寬裕的首購族。

優點是公設比相當低，大約在10%-15%之間，因此實際使用到的面積比大樓、華廈還寬廣；少量的住戶，讓居住環境沒那麼複雜，容易了解鄰居是什麼樣的人，對身家安全來說，多了一層簡單的保障；此外每個住戶拿到的持分比例也高，要轉售、貸款都更方便出手，剛好參與到都更的話，房價還有機會往上翻漲好幾倍，有些人買下老公寓，就是為了等待都更，帶來大量增值空間。

缺點是因為沒有安裝電梯的關係，住戶必須自己上下爬樓梯，家中若有高齡長輩，對身體造成的負擔吃重，要考慮一下發生意外的機率；高屋齡等於有長時間使用，若是屋況過於破舊，還要破費拿出一筆金錢修理損壞部位；舊公寓設計的時候，通常沒有附設停車格，需要另外尋找停車地點，對有汽機車的人來說相當不便利；沒有雇用管理員，表示無人幫忙整理公共空間，整體環境看上去凌亂無序，倒垃圾、收包裹等雜事只能由住戶親自處理。

公寓的樓層不同是否住起來也有差異？

寓居的樓層高低不一樣，面臨的狀況也不盡相同，低樓層的好處是不用常爬樓梯，適合老人、殘障人士居住：

1. 樓有停車空間，但是直接通到外面，外人進出容易，隱私性不好，並且路上的汽機車排放廢氣，影響住家空氣品質低落，若是有孳生蚊蟲之類的問題，夏天氣候炎熱可能會深受其害。
2. 樓是管線的集中樓層，若樓上出現水流堵塞的狀況，樓下就要跟著漏水，都是低樓層要多多注意的地方。
3. 樓沒有低樓層的缺陷，加上樓梯位置可以被大多數人接受，對公寓買家來說是最理想的樓層，但若是旁邊有路燈，晚上點亮之後，將形成有害的光汙染，對住戶的晚間作息釀成困擾，所以看房子時，最好多重複檢察幾遍周圍有什麼設備。
4. 樓採光比中、低樓層明亮，通風佳，視野好，但因為4的諧音很不好聽，許多買家刻意避開購買此樓層，在公寓中價位最為低廉，但買下後能不能轉手賣出，又是令一個未知問題。
5. 樓在最高樓層，爬樓梯耗費最多時間，日曬導致夏天溫度飆升，收到的電費帳單可能會很驚人，只適合作給年輕族群作為住所。

什麼是電梯大樓？大樓的優缺點分別是什麼？

住宅為社區型態的建築物，樓層數一般都會超過10樓，戶數較多，超過20戶，大多數屋齡不到20年，由於樓層高，住戶多，都一定有安裝電梯，設置專人管理環境和公共設施，社區內也許包含游泳池、健身房、警衛室、遊樂室、中庭花園、停車場等，公開讓居民一起使用，適合有高齡老人的家庭、時常利用公共設施的買家。

優點是要買到新大樓很簡單，外觀和裝潢比較符合現代審美，不用像中古屋一樣
再額外花錢裝修；設計上與時俱進，配備的安全措施符合最新法規，比如抗震度、消防設備等，居住上比老屋有安全保障；搭電梯免去爬樓梯的時間，上下樓方便快速；管理員不但維持治安，還可以幫忙修理大樓設施，節省住戶親力親為的力氣；新大樓都有蓋地下停車場，停車沒有卡位的問題。

缺點是要多支出管理費，費用計算沒有統一標準，隨著大樓的定位不同，價錢高低都不太一樣；公設比非常高，大概占了25%-35%，如果有些設施是住戶不需要或用不到的，買到等於浪費錢，實際使用的私人面積沒有很多；由於戶數太多，因應情況產生了委員會，負責處理、表決公共事務，當糾紛過於頻繁，委員會又無力解決，就演變成住戶之間有衝突；拿到的持分比例少，等於真正到手的不動價值稀少，未來很難增加收益。

什麼是華廈？華廈的優缺點分別是什麼？

和公寓非常類似的住宅集合建物，常見的華廈有7-10樓高，最少要超過6樓，屋齡約有15-30年，戶數在14-20戶之間，法律規定必須安裝電梯，通常有配備管理員和停車場，整體條件的優劣介於公寓和大樓之間，屋齡比公寓長，比大樓短；公共設施比公寓多，比大樓少；價位比公寓高，比大樓低，適合高齡老人、不想要公共設施占用生活空間、預算沒那麼充足的買家。
優點是屋況、空間規劃比公寓來得好，但價格又不像大樓那麼貴，對首購族相當有吸引力；公設比大約只有15-20%，花費在公共設施的錢大幅縮減，等於省掉一筆購買設備的開銷；雖然有管理費要繳付，但由於大型公共設施較少，不必花錢照護那些設施，因此管理費也就跟著下降了。
缺點是戶數不夠多，籌備來的管理基金有限，當有公共設施壞掉，需要修理的時候，住戶需要另外提供一筆錢，作為管理的費用；老舊華廈的出入口，大多在狹窄的巷弄裡面，汽機車想要快速移動有難度；不像大樓有中庭、健身房等齊全的設備，華廈的生活品質比較不如人意。

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繼承遺產多持分 如何解決持分房屋問題?

所謂的持分房屋就是指一間房屋的產權，具有2人以上的持有人，因此一個人只能佔有房屋一部份的權利，這就是銀行較不願承接持分房屋貸款的原因，因為要是借款人與其他持有人發生利益糾紛，對銀行來說，這是額外必須承受的成本，所以為了避開風險，除非有確實的房產持有比例，不然銀行通常不會承做。

那麼應該如何解決持分的問題? 因為持分房屋就是因為產權分散而容易導致糾紛，因此要是你不想這麼麻煩……。

• 購買完整產權：要是有能力的話，可以向其他房屋持有人購買產權，將房屋的產權統一，這樣可以避免後續可能有的問題，例如其他持有人將房屋貸款，結果被查封法拍，或是有持有人想買賣房屋，但你不同意。
• 房屋產權分割：但基本上很難實現，舉例來說，房屋的分割要是3樓透天，有3位持有人，那麼可以分割成一人一樓的方式，但前提要有獨立出入口，不過各種不同建物的法規不同，因此分割的情況就會複雜，所以除了將產權統一外，基本上房屋持分的解決方法會比處理持分土地更複雜且麻煩。

每到分配遺產的時候 就是感情接受考驗的時刻

住在台中西區的秦先生，因為老家的爺爺過世，因此必須回到石岡老家一趟處理後事，而爺爺的遺產中，秦先生這輩的所有男丁，被分到爺爺留下的房產，位在石岡臨豐勢路的5樓透天，因為921地震的關係，這間房屋是地震過後重蓋的，因此屋齡才15年而已，而這間房屋含車位的建坪有85坪，附近實價房屋行情來算，每坪以12萬計算，因此這間房產的價值有1千多萬。與秦先生一起持分這棟房產的，同時還有兩位堂弟，不過因為秦先生一直都在台中市區工作，因此對這些親戚不熟悉，而在處理這些文件時，他也並沒有太在意這些遺產，因為畢竟還有房貸的問題，所以當進行討論時，三人決定平分貸款，而這間屋子的貸款金額還剩200萬左右，代表一個人需要背上66萬以上的房貸，以現在秦先生的經濟能力，他直接拿出70萬的存款，將房貸繳清，剩餘的就由兩位堂弟解決，當然這樣是省事的，秦先生也就不需要管其他問題，辦好房屋權狀後便回到市區繼續工作。

疫情來臨撐不住 失業政府難幫助

秦先生在疫情這段時間，公司因為經營不善，且政府補助來不及，因此公司宣告破產，秦先生就此失業，而且事發突然，秦先生毫無防備，也來不及找下一份工作，已經快40歲的他，不知道自己可以去哪找工作，便回到了石岡。路上散心的途中，他隨手買了杯飲料，突然意識到，他喜歡每天一杯飲料的生活，或許他也可以開一間飲料店，因為疫情的關係，大家肯定壓力都很大，所以好喝的飲料，可以慰籍那些受傷的靈魂，於是他覺得，是時候該創業了!
創業初期，他知道自己應該準備很多事，他打算加盟文青飲料店，因為目前石岡區的飲料市場，還未飽和，而且裝潢特殊、飲料品項特別的話，肯定能吸引當地居民或是遊客，畢竟現在國旅興盛，肯定可以衝一波營業額。

持分房屋不要緊!二胎找龐德隆就行，該如何解決房貸問題?

雖說帶著樂觀的心態是好事，但是存款加一加，他還需要100萬的資金，因此他想到了石岡那間爺爺留下的遺產，但是詢問銀行的結果是，持分房屋無法貸款，即便他取得了堂兄弟的支持，並打算以這間房子作為店面，但是銀行覺得這間房子還有貸款，又持分，且秦先生又是失業狀態，因此拒絕了他，秦先生只好放棄與銀行打交道。他找到之前的代書好友求助，於是他推薦秦先生找龐德隆二胎貸款，其中有持分二胎房貸專案，可以幫助秦先生解決持分房屋貸款的問題，因此他向龐德隆的劉副理電話諮詢，並在初步評估後，這間石岡的屋子可以申貸的餘額有390萬，非常足夠給秦先生創業用，於是在簽約對保過後，秦先生先申請了100萬的貸款，其餘可貸餘額可以隨時動用，且領多少，利息就算多少，不用擔心需要一次提領的利息費用，非常划算。

之後秦先生順利開了一間飲料店，且剛開幕的時候，推出的優惠方案，吸引許多客人，更重要的是秦先生的飲料非常好喝，使得客人不斷回流，因此很快的，開店的資金全都回本，並開始獲利，且幫了堂兄弟還完原本的房屋貸款，龐德隆成功為秦先生開啟事業第二春。

持分房屋二胎貸款方法是什麼?

若是持分房屋也不用太難過，有些方法可以解決持分房屋的貸款問題。

將房屋的產權買下

持分人具有優先購買權，因此你可以與其他持分人協商，將產權歸一，便持有完整的房屋所有權，因此貸款不僅容易，利率也較低。

貸款時找齊所有持分人

若持分情況不嚴重，若是取得所有持分人的同意，並在申請時取得簽名，便可以進行貸款，雖然銀行願意提供的貸款成數可能不高，但是至少銀行願意申貸給你。可持分問題嚴重、找不齊所有持分人，那麼這就會很麻煩了，因為只有取得簽名，銀行才會申貸。

分別共有的持分

持分房屋分為公同共有與分別共有兩種持有方式，差別在於分別共有的房屋具有持有比例，例如我有這間屋子50%的持有權，這樣的持分方式可以不需要其他持分人的簽名同意也可以貸款，且會依照你持有的比例計算貸款金額，但一樣貸款成數較低。利率比一般房屋貸款高出許多。

找民間機構申貸

因為民間貸款的審核條件寬鬆，且不需要任何收入證明或聯徵紀錄，光是審核就會比銀行快上一倍的時間，但是持分房屋的貸款確實需要承擔較歌的風險，因此民間貸款會將風險轉到利率上，因此民間貸款雖說利率較高，但是貸款上的方便性高，類似於你去大賣場買東西與便利商店相比，便利商店的東西較貴，是一樣的道理，因為方便且快速，提供的便利性就會反映在成本上。

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