今非昔比 房貸一定要在退休前還掉嗎？

幾十年前，台灣的房貸利率非常高，每年的利率可以到7%甚至10%不等，且償還房貸的期間僅有20年，不像現在的房貸，不僅利率1.3%起跳，還有寬限期、30年甚至40年期的房貸償還期限，因此相較以前的房貸，月付金額降低不少，雖說房價上漲誇張，但還款壓力並不比當年高。加上以前並沒有這麼多分期付款、車貸、信貸、信用卡債等高息負債，對當時的人來說，最大的負債就是房貸，因此會努力地想要在退休前將房貸繳清，這是正確的想法。

所以這也就是為何老一輩的人會希望有房貸的年輕人，若有存款都建議將房貸繳清，因為他們或許不了解現在的房貸模式，可現在很多投資項目的報酬率都比房貸利率高出不少，甚至還有更多比房貸更高利率的負債項目，因此當我們手上有點錢時，真的一定要馬上償還房貸嗎？

情況比一比 什麼樣的人應該保有房貸？

話說現在的房貸利率真的好低，最低甚至可以來到1.31%，且房貸額度7成，又能分30年期還款，可信用卡債呢?車貸呢?有發現到嗎?這些非房貸的負債項目，利率相對高了不少，因此與其想辦法想把房貸清償，不如先解決這些高利息的債務。

應當先償還房貸的人：善儲蓄、不善理財。為何這麼說呢？

現在的房貸利率其實比定存高些，因此若你只會將錢存到銀行裡放定存賺利息，那房貸與定存利息之間的差額不就是你的損失嗎?但如果你又不擅於將資金移往投資市場，進行一些高利息收入但風險相對高的投資標的，那麼你就應該盡快地將房貸繳清。
因為在繳房貸的期間，你的收入逐漸地被利息價差吞噬，因此退休之前，建議將房貸繳清比較好。

應該暫緩清償房貸的人：善投資、有高息債務。

首先若你有投資頭腦，那麼就不應該這麼急著償還房貸。假如你買了一檔基金，且每年的配息超過了房貸利率，例如配息達3%以上甚至4%，那麼相較於年利率才1.3%－1.7%左右的房貸，若你將資金挪往投資，不就能賺更多？

舉例來說好了，如果你目前尚餘20年房貸，利率1.4%，而你目前找到了一檔年配息率4%的投資標的，那麼這代表你有2.6%的利差，若以100萬元為單位，一年就是賺了100萬×2.6%＝26,000元。

不過房貸可不只100萬而已，如果你有800萬的房貸呢?那就是20.8萬元的獲利，當然這樣的數字並不包含複利滾投，假如10年下來，就是208萬元的獲利，20年下來就是416萬元的獲利，你想房貸才800萬元，你卻靠了投資就償還了一半以上的房貸，這也就是為什麼，叫你不要這麼早就把房貸繳清的原因，畢竟你可以拿錢做更有效的利用，為何要急著還給銀行呢？

再一種情況就是擁高息負債的人，因為房貸屬於低利率的負債，如果你除了房貸以外，尚有信用貸款、信用卡循環，這些貸款利率3%、5%，甚至10%以上都有，如果你不先將這些債務先清償，拖得越長，你繳的利息費用就越多，越不利於之後的退休生活。

可是我不想拿退休金繳房貸該怎麼辦？

退休以後如果不想繳房貸，其實你還能這樣做。畢竟也是有人即便懂得投資，也不希望日後退休，還要管房貸的事情，希望可以無債一身輕，那麼提早償還房貸也是可以，才不會讓你的養老生活受到心情上的影響，但投資的資金從哪來？

這時你可以向銀行申請房屋循環透支額度，所謂循環透支額度是以你的房貸額度計算的，你有多少額度，就可以隨時借出多少錢，並且利息的計算是依照動用的金額計算的，每個月也只需要繳納利息即可，因此最適合做為投資的融資工具，只要在投資時，借出一筆資金後，等到賺到錢，再將本金還清，藉此達到融資目的，讓退休生活多一筆收入來源。

真正適合你的理財方案 問專家最快！

畢竟每個人的財務狀況不同，以上情形也是針對大方向作分析，因此如果你還是不確定自己是否要將房貸早點繳清，你可以詢問這方面的專家，或是其他具有成功理財經驗的親朋好友，跟他們請教意見。

如果你想要投資，也請一定要記得投資有賺有賠，並非投入就能賺錢，還是需要承擔一定的風險，因此一定要學習投資相關知識，謹慎面對自己的財富，才能穩定成長喔！

如果被房貸套牢了怎麼辦？

前面講了不少針對繳清房貸的分析，那在繳清之前，萬一有需要融資進行投資，或是有其他資金需求的時候，該怎麼辦呢?
不少人都會遇到類似的困境，就是當本身還有百萬元的房貸尚未繳清，但可能有更棘手的債務，或是找到好的投資標的，想趁機賺一波的時候，偏偏錢都拿去繳房貸了，存款沒多少，想增加房貸額度又被銀行拒絕，那這種時候該怎麼辦？

可能有人會說，那可以申請信用貸款阿！但信用貸款的額度並不高，利率又不低，比起房貸來說，一點都不划算，或是你可能已經有了卡債，根本借不到信貸，這時候…你可以選擇二胎房貸。

什麼是二胎房貸？

你的房子尚在繳貸款，一樣可以再次申請房貸，不過這次不是選原來的銀行，而是選擇不同的貸款機構，可以是別間銀行，也能是民間不動產融資公司，只要你的房子還有足夠的額度可以申請的話，二胎房貸是比信貸更便利的融資工具，且不少機構都有隨借隨還的服務，選擇龐德隆不動產融資還有免手續費的優惠，因此如果在背負房貸的情況下，還有資金需求，可以找龐德隆申請二胎房貸。

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融資是什麼樣的金融工具?

想要了解融資斷頭的來龍去脈，就不能不了解其中的運作，融資是一種金融上的槓桿投資，首先投資人從證券商借來資金，固定支付一筆利息，用這筆錢去購買股票，如果是1檔100元的價格，自掏腰包買下1000股的話，就需要付出10萬元的款項，然而採用此類方法，就不必付出那麼多的錢，只需要先付4萬元，而其他6萬元則由證券商出資，等同用4萬元買到價值10萬元的股價，以槓桿的公式計算，就是2.5倍的比率。

融資維持率有什麼作用?怎麼計算?

另外一個股民必懂的名詞，就是融資維持率，證券商把錢借出後，一定是期望借款能收回來，為了最大幅度降低風險，增加取回款項的可能性，因此設計出維持率這個管理制度，保障建商的權益。
假設投資者透過槓桿原理，用4萬元買到10萬元的部分，計算方法是10萬除以6萬元，再乘上100%，得到166%這個數字，這時候的維持率便是166%，等於是投資者的借款額度、股票的現時價值，當股價出現下時，現值一定是連帶著一起下跌，若現值降到小於維持率130%，證券商便會有所警覺，發出追繳的通知，讓客戶盡快補回欠款。
舉例來說，原本100元的價格，跌到剩下78元，計算方式是7.8萬元除以6萬元，再乘上100%，得出130%的數字，表示維持率已經掉到130%，若是用比較簡單的方法計算，以買股當時的價格為準，股價乘上0.78，得到一個融資追繳金額，這就是投資者未來要背負的風險。

什麼時候追繳補錢?不補錢會怎麼樣?

日期從維持率出現虧空那天開始算，之後的2天內補交，補錢還可以分成3種狀況，可能導致不同的後果。

一、2天內補上融資維持率166%

投資者直接花錢消災，把虧損的部分補上，讓維持率不至於掉到166%下面，證券商收回追討補錢的命令，回復成當初成買股的水準。

二、2天內補上融資維持率起碼130%

如果認為補到160%要花太多錢，對於股價上升還抱有信心，可以先補到最低限度的130%，盡量維持在這水準之上，避免面對斷頭的結果，但是這不代表追繳令已經撤回，證券商依然每天緊盯進度，等到股價又下跌，出現維持率不足的情況，便會在當天要求補錢，不然股票將遭到賣出。

三、沒有補錢進融資維持率

完全不丟錢，融資就會被斷頭，第1次收到追繳令沒有動作，證券商會在第3天開盤時賣掉股票，第1次有補上，之後維持率低於標準卻沒有補上，就是在次日開盤時賣出。

應該立刻買進暴跌的股票嗎?

以1檔100元的價格而言，既然掉到78元就會被追錢，等於是跌下2個跌停板之後，必須著手填補維持率的虧空，斷頭是證券商拿著投資者的股票，前往市場拋售，由於是不考慮成本的交易，容易變成股市中大量出售的賣壓，當斷頭的部份太多，很可能發展成融資互相輾壓的情形，不斷湧現的賣壓潮，造成股價迅速崩跌。
跌個2檔或許沒影響，但假若某支股票表現不甚理想，後面又一檔接連著一檔出現跌停板，這時候市場上或許有不少融資部位準備斷頭，龐大的賣壓行為不久後浮出，再度給予股價新一次重擊，所以看到價位跌到低點時，不要為了撿便宜急著買進，因為後面的斷頭潮依然無法預測。