不動產信託有哪些用處？

一、保護對於財產的個人權利

孩子從父母那裡繼承到財產之後，父母就會在法律上失去介入財產的權利，若是利用信託的方式移轉，在契約生效的期間，假如小孩身上出現各種問題，便擁有取回贈與房產的權利，幫助委託人保有掌握財產的能力。

二、專業理財可有效使用

不是所有人都了解如何利用財富，由銀行幫忙進行資產配置，可以妥善地管理投資，又不容易發生意外風險，比如用於收益固定或投資性商品，靈活運用資產，創造更多的財富。

三、保護及經營財產

若是出於單純的目的，可以提交資產給信託，在法律的規範之下，不會被強制執行任何命令，另一方面防止後代子孫散盡家財，幫助保障個人資產得以繼續留存下來。

四、節省稅金

依照稅法的規定，每年的贈與減除免稅額是220萬元，超過這個上限需要繳納贈與稅，如果使用該方式來贈與，將能安排時間來折抵稅金，達到減便省稅的效果，為後代子孫做好理財方面的準備。

不動產信託和二胎有什麼關係嗎？

信託是把財產轉移給委託人代管，通常都是持續數年的時間，或直到委託人過世才失效，在委託的這段期間之內，就算屋主背負債務也不會對房屋造成損失，該棟房子若想申請抵押貸款，必須先經過委託人的同意，或事先說好賣出後的錢給予指定的人。

若是以該方式來辦理借款，就是為財產申請相關業務，把接受委託的所有權人登記成債權人，讓債權人可以任意處理抵押品，當合約簽訂之後，受託人，法律上已經實質擁有房屋的所有權，成為抵押品目前的所有權人。

房屋辦理信託登記，可以申請二胎嗎？

當財產辦理了信託登記，受託人變成真正具有管理權利的人，委託人、受益人，以及其他歸屬權利人，依照契約規定可能決定管理內容，依然不是法律上的權利人，不能任意使用房屋的所有權利，等於屋主失去了自由處分的可能性，即使身為委託人想要申請次順位借貸，根本無法作為抵押品使用，房子已經落入別人手裡，因此若希望申請二胎房貸的話，就必須先解除房子上面的信托登記。

如何解除不動產信託登記？

先讓房產恢復正常狀態，才有可能作為抵押品借到其他相關貸款。若要辦理塗銷，需前往附近的地政事務所，由委託人與受託人攜帶所需文件申請，當受託人不能一起協同處理，權利人需要提交關係無效的證明文件，單獨申請塗銷事項。

關係無效之後，財產歸屬於委託人的名下，不必申報增值稅，另外查清欠繳的房屋稅；若是歸屬於其他第三人，就要申報增值稅、契稅，以及查清欠繳的房屋稅；若是遺囑設下的處置方法，當關係無效的時候，受託人、受益人之間的所有權轉讓，不徵收增值稅、契稅，另外查清欠繳的房屋稅。

塗銷信託登記應該準備哪些文件？

• 登記申請書。
• 登記清冊。
• 登記原因證明文件，如原契約書、原遺囑、關係消滅證明文件、塗銷同意書、終止關係證明文件。
• 土地及建物所有權狀。
• 身分證明文件，如身分證或戶口名簿。
• 印鑑證明。
• 查清無欠繳稅金的相關文件。

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其實只要利用「不動產信託、價金信託、價金返還保證」等，預售屋履約擔保機制，就可以保障你的血汗錢，不會買到一棟爛尾樓喔！那麼價金返還保證是什麼？為什麼可以保障我的權益呢？

履約擔保各有哪些類別？

根據《消費者保護法》第17條，預售屋買賣應加入履約擔保機制，並由第三方管控交易，保護消費者權益完整，降低爛尾樓發生機率。

1. 價金返還保證

建商和信託機構約定，如果不能期限內蓋完，金融機構將全部退回價金給購屋者，這種方式最能保障權益，建商在真正施工、交屋前，一旦中止建造，所有已繳付的金額都會原封不動，沒有其他額外虧損。

2. 不動產開發信託、價金信託

不動產信託是將資金交付金融機構，依照工程進度撥付款項，價金信託是根據契約內容，金融機構撥付設計、施工、廣告等開銷，並依照規定設置網頁，讓購屋者可以上網查看信託價金的付款資訊，建商也要在簽約時，說明如何利用網路查看資訊。

不動產開發信託、價金信託契約的受益人是建商，如果沒辦法蓋完交屋，違反契約內容，信託帳戶留存多餘資金，購屋者才能取回款項，主要用途在於保障建築資金、消費者繳付款項按照原本目的使用，不像價金返還保證，擁有確保完工的效力。

3. 不同業者辦理同業連帶擔保的關係

同業連帶擔保是以資本額相近的業者來擔保，消費者繳付的款項，建商能隨意動用，當無法如期完工時，另一家建商必須承擔後續工程，不少建案採用此種方式，不過互為擔保的的業者，如果屬於同樣集團或關係企業，本來就有連帶關係，當其中一方出現狀況，另一方的承擔能力可能也會減弱，所以買房簽約前，可以問問看業者間是否有關係。

4. 公會辦理連帶保證協定

不動產開發商業同業公會請會員建立連帶保證協定，建商無法完成建案時，購屋者可以找參加協定的會員，要求繼續建造並交屋，不過主動承擔連帶保證的建商不多，所以這種方法很少成功，記得注意業者的帳戶，是否為履約帳戶，以免資金被擅自領走。

民眾可以挑選履約擔保方式嗎？

購屋者無法選擇履約擔保方式，掌控權在建商手上，所以看屋時，就要問清楚履保種類，留意相關風險，不喜歡業者提供的履約擔保方式，最好不要輕率買房，先了解可能影響範圍，再做出最後決定，如果履約擔保方式的保障不強，建議先不要急著入場，房屋蓋好再考慮。

預售屋履約擔保常見疏失

根據預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項，履約擔保機制總共有5種，行政院消保處在2021年的11、12月，審核24件辦理履約擔保機制的預售建案，其中11件為不動產信託、價金信託、價金返還保證，由金管會追蹤後面實質信託、保證情形，經過核對後，查出部分建案出現應修正的瑕疵。

1. 收取價金未準時信託：消費者繳納價金後，建商未於下一個營業日交予信託，延遲數天辦理，或數個月內收取多筆價金，一次全部信託，總計4件。
2. 延遲向信託機構提供價金明細：推遲1個月交出價金明細，總計1件。
3. 沒有第三人或會計師的核對：依照規定，必須請第三人或會計師，每年或定期核查、提供報告，卻從2021年12之後未進行檢核，總計1件。