什麼是不動產融資？

個人或企業體執行某些計畫時，需要資金支持，或是遇到需要緊急支出的突發事件，為了取得資金，將名下現有的不動產，以其價值做為抵押，向金融機構或他人辦理抵押程序並取得資金，這就是不動產融資。

如果借款人是在不動產相關的領域缺少金流，利用房屋、土地本身原有的價值，借來足以馬上運用的現金，就會成為不動產融資，通常是發生在土地開發、房屋興建、抵押貸款等情況上，尤其借貸更是許多人希望迅速得到大筆款項，一個無法被取代的管道。

不動產融資有那些相關項目？

一、購置不動產

以目前台灣的不動產價值來說，房屋、土地都要價不斐，一般民眾很難馬上拿出大筆現金，一次付清買房和買地的價錢，所以都會向金融機構申請借貸，請他們提供現金，自己先支付頭期款，剩餘的款項利用借來的錢墊付，後面再慢慢償還房貸的欠款，現在不管銀行還是政府都有推出買房方案，針對不同的族群給予不同的優惠，比如內政部有青年安心成家專案，國泰世華有一般購屋專案，遠東商銀有優質房仲專案等。

有推出購地借貸的金融機購比較少，相對而言，能夠挑選的方案數量也會減少，大說是農會、合作金庫、台灣土銀才有開放受理案件，像農會有購買耕地專案、山坡地保育利用專案，土銀有購買建地專案、承購公有地專案、市地改良專案等。

二、擔保品抵押貸款

借款人把房子、用地抵押給債權人，依照抵押品的價值高低，借來相應的資金額度，並且需要在一定年限之內，分期償還所有債務，這期間還要支付利率給債權人，借款人若是還不出來的話，不動產就會被拍賣用來還錢。

一般房貸除了借取資金之外，還可以進行增貸、轉貸、二胎房貸等，市場上有各式各樣的商品提供選擇，例如指數型採用浮動利率，理財型方便隨時調用資金，抵利型可用存款折抵借貸利率等多種方案。

用地貸款主要是以住宅區、商業區的建地為主，價值比較高，風險比較低，通過銀行審核的機會大。如果是農地等生產用地的話，目前銀行承辦的意願不高，可向農會申請看看，若是有二胎土地貸款需求，那麼民間金融公司願意承作的也不少，申辦過件更簡單容易。

三、建築融資

建商想要建造一棟全新的建築物，除了取得一塊可使用的土地之外，蓋房子本身就要花費材料、人力、運送等各種營建成本，所有花費加總起來，是一筆非常巨大的開銷，建商也無法自己一下子全部承擔下來，需要金融機構的資金援助，運用在購買建築用地，支付合建保證金，協助啟動興建工程等事項，通常借貸年限在3-5年之間，不需要支付利率，一但房子銷售出去，就要立即償還之前的借款，兆豐、第一銀、台銀、凱基、陽信等大型銀行，都有推出建築業的融資方案。

四、廠房興建貸款

企業若想要進行大型投資，提升原本有限的產能，可以向金融機構申請借貸計畫，取得足夠的資金，在工業區購買用地，建造全新的工廠和設備，廠房全部興蓋完成，才能真正取得用地所有權，借貸年限最長有20年，包含興建工程的3年，期間需要攤還本金和利息，例如兆豐有工業區優惠專案，用地的放款成數最高有8成，興建工廠的放款成數最高有6成；土銀有購買工業用地及購建廠房專案，用地和興建工廠的放款成數最高有7成；玉山有短中長期融資專案，為企業提供不同時期的援助。

五、都更危老貸款

隨著房子的年齡增加，台灣需要重新審視的老屋越來越多，這些住宅可能出現結構扭曲、牆壁腐化、漏水漏電等問題，為身家安全帶來潛在的未知危害，急待修繕整裡，保障住戶的基本權益，許多金融機構配合政府力推都更的政策，開辦老屋重建方案。例如玉山銀行有「危險及老舊建物重建專案」，兆豐銀行有「危老重建融資」，土地銀行分成「都更」和「危老重建」兩項專案，都提供了興建住屋、合建保證金、週轉金、代償債務的款項，幫助屋主順利翻新健檢不良的老舊房子。

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什麼是土地貸款？

土地代表一個人的財富，擁有越多土地自然越有錢，在人們看來就是大地主，把不動產投入市場上賣掉，立即能獲得巨額資金，不過大多數人不願意輕易放掉資產，這時可以作為擔保品申請抵押貸款，好處是靈活調度資金，適合投資、創業、週轉等各種狀況，由於不動產位置固定不變，通常需要現場勘查評估，最好諮詢附近的農會或金融機構配合。

農會是什麼樣的組織？

農會是和台灣農業息息相關的機構，幫忙維護農民的權益，執行政府委託的行政計畫，作為農民和政府溝通的橋樑，除此之外，也負責各種各樣的業務，包括推廣、經濟、金融、保險四項，推廣業務種類非常繁多，主要透過服務方式提供，例如產銷班、農民輔導、研習活動等，經濟業務納入許多項目，銷售產業組合，舉辦大型行銷活動等，金融業務屬於信用業務，包括辦理存款、放款、國內匯兌、代收款項等，保險業務受政府委託辦理，包括農民健康、家畜、老年福利津貼等，只要和農業有關係的事情，幾乎都在農會處理的範圍之內。

為什麼農會土地貸款可以承做？

農會土地貸款是由行政院農業委員會開辦的政策性專案，為了照顧農民生活，改善農業水準以及持續發展，推出各種放款項目，並委託農會代為辦理，幫助相關從業人員透過更簡單的管道，取得產業需要資金，由農會借錢給有需要的人，政策性貸款的項目非常多樣，不只購買土地、機具、設施等，也提供用於營業的週轉金，若發生天然災害導致農作物受損，同樣能獲得相應專案輔助，不過每種專案各有規定，一定要事先留意條件。

農會土地貸款有哪些條件？

農申請規定比起銀行更為嚴格，想準備申請的話，要先了解以下基本條件。

1. 會員身分：成為會員才能申請農會的放款專案。
2. 信用條件：信用維持良好，沒有逾期還款、呆帳等狀況。
3. 財力證明：必須能提供證明還款能力的文件。
4. 土地用途：用地屬於農業用途，使用分區為農用或座落於農業區。

本身就是會員，而且和農會保持正常往來，若個人狀況符合專案申請門檻，成功取得資金的機會不小，然而不是每個人都能入會，而且土地用途要求嚴格，非農業很容易拒於門外。

農會開辦哪些土地貸款專案？

1. 農機貸款

對象：從事農業的農民和團體。
額度：一般最高2,000萬元，畜牧部分3,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：購買農業機械或自動化設備，改造傳統設施。

2. 輔導農糧業經營貸款

對象：水稻育苗中心、種苗業者、農場經營者、批發市場經營主體、實際從事茶葉生產的農民或團體等。
額度：水稻育苗中心750萬元、種苗業者700萬元、農場經營者1,100萬元、批發市場經營主體2,000萬元、實際從事茶葉生產的農民700萬元以及團體1,050萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長15年。
用途：完成目標需要的資金支出和週轉金。

3. 農民經營及產銷班貸款

對象：18 -65歲的農民、產銷班。
額度：農民250萬元、產銷班1,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：農作物、林業、水產養殖、畜牧類的生產、運輸等資本支出和週轉金，購買農用地。

4. 農家綜合貸款

對象：農會會員或農民健保被保險人。
額度：最高40萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長5年。
用途：農民籌備家計、消費、教育等改善生活需要資金。

5. 小地主大專業農貸款

對象：農委會政策規定的適用對象身分類別、條件、經營規模。
額度：農民1,000萬元、產銷班5,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長20年。
用途：支付專業農民承租農地的租金和經營資金

6. 農業節能減碳貸款

對象：農民、團體以及企業。
額度：最高3,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：購買沼氣、太陽能、風力、非抽蓄式水力、農林植物、廢棄物利用或產生能源的相關設施。

7. 青壯年農民從農貸款

對象：18-45歲農業相關人員。
額度：最高1,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長15年。
用途：青壯年從事農業生產、運銷、電子商務等，需要的資本支出和週轉金

8. 休閒農場貸款

對象：取得休閒農場籌設同意文件或許可登記證的自然人或法人
額度：最高3,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長15年。
用途：經營休閒農場所需建造、改善設施的資本支出或經營週轉金

9. 農民組織及農企業天然災害復耕復建貸款

對象：辦理農業天然災害低利貸款地區，其中遭受損失的農民、企業。
額度：最高1,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：農民組織或企業災後復耕重建。

10. 擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款

對象：18-65歲購買或交換耕地，經營家庭農場的農民。
額度：最高800萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長20年。
用途：購買或交換耕地的資金、補償其他繼承人的資金。

11. 農業天然災害低利貸款

對象：受天然災害影響從事農、林、漁、牧業的自然人，且經營辦理登記、符合法令規定。
額度：稻米每公頃15萬元、果樹每公頃75萬元、花卉每公頃120萬元、菇類每公頃12萬元、蔬菜每公頃37萬5,000元等。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：災後復健和復耕需要的資金

農會土地貸款審核時間長嗎？

基本上需要7-14個工作天，受理申請1天，徵信人員評估擔保品3-5天，核定案件是否放款2-5天，設定抵押權2-3天，對保並撥款則是1天，農會只能按照每個步驟依序進行，所以急需用錢的人可能緩不濟急，如果是火燒眉毛的情況，轉而找民間借款比較好，在最短的時間內提供資金，僅2-3天便辦好所有流程，借款人不用為籌不到錢擔心。

申請農會土地貸款準備什麼資料？

1. 借款申請書
2. 個人資料表
3. 身分證正本、印章
4. 戶口名簿或戶籍謄本
5. 土地及建物權狀影本
6. 收入證明，例如薪資明細、扣繳憑單、所得清單、財產清單等。
7. 依照借款用途提供文件，例如買賣合約、修繕估價單、週轉計劃書等。

農會受理持分農地貸款嗎？

持分地所有權非完整狀態，只要所有人超過一位，產權就會被持有人數平分，由於承做風險非常高，農會不接受這類擔保品，除非是所有持有人同意後，以完整產權申請借貸，或通過分割獨立出來，如此一來就沒有持分問題，建議考慮民間借款的方案，僅評估借款人持有部分價值，確認價值足夠便承做，申請起來非常簡便輕鬆!

如何申請農地抵押貸款？

以作為農業使用的用地辦理貸款，鑑估價值審視能貸多少額度，根據額度放款給借款人，依照位置大略區分為都市計畫內與非都市計畫內兩種，都市計畫內用地具有較高價值，申貸通過機會大，拿到的成數與額度也會更高，可提高銀行、農會、融資公司申貸的成功機率，其中任何一個管道都有承辦土地業務，不過這些管道設立的申請門檻都不一樣，根據個人條件來抉擇，才不會處處吃閉門羹。

不同管道的申請農貸條件有什麼差異？

1. 銀行：一般而言會調閱聯徵紀錄，審查借款人的信用評分、負債多少、過去的還款紀錄等，除此之外借款人身分必須是農業相關從業人員，還限制資金用途，申貸時必須附上計劃書，願意承辦農地借貸的銀行不多，最好先諮詢開設相關方案的銀行。
2. 農會：首先要成為農會會員，本身和農會有財產上的往來，或是名下用地適用農業政策專案貸款，才符合最基本的資格，審核時一樣要看信用條件、收入證明，申請門檻最為嚴格。
3. 民間借款公司：不要求信用條件或收入證明，甚至因為身分資格不符合、工作不穩定、負債比過高、債務協商等，被銀行認定無法承辦等，也不在考慮因素內，不只申請門檻寬鬆，辦理火速，過程不拖泥帶水，有價值就保證放款。

什麼是農地貸款？

將使用於農業用途的土地，拿來申請銀行或民間借款，並設定抵押權，以價值換取現金就是農地貸款，比起沒有特定用途的地皮，農地貸款因為常常牽扯到農業，有較為複雜的申辦條件。

借貸最常使用的管道有農會和銀行，透過這兩種機構辦理時，對農業用地有嚴格規定，借款人若不了解不動產是否合格，可查看土地使用分區或登記簿謄本，有沒有註明農業區，有些人身分不是農民也沒有相關經驗，一開始就被駁回，而且不是所有銀行肯承做農地，導致許多需要資金的人，不知從何下手，所以還是需要民間借款協助，度過現金關卡。

那些地區是重要的農業大縣？

台灣農地面積前三多的縣市，分別是台南、雲林、屏東，國土計畫法規定的農地總量共為81萬公頃，台南占9.3公頃，雲林占8公頃，屏東占7.3公頃，這三個縣市也產出各式各樣農產品，雲林縣和屏東縣分居全國農業總產值的1、2名，台南是南部農業產值最高的縣市，雲林特產有文旦、木瓜、馬鈴薯等，台南以稻米、甘蔗、雜糧為主，屏東盛產香蕉、鳳梨、芒果等各種水果，滿足民眾日常生活需要。

農地貸款利率會很高嗎？

農用地貸款利率相比信貸、車貸等降低不少，但辦理機構不同，給出的利率不可能完全一樣，利率最低的農會約為1.5%-5%，其次是銀行的2%-6%，民間公司利率最高，每月1%-2%，不超過以上提到的部分，都不算高到難以接受，高利貸借的三分利、五分利，有時7天計算一次利息，有時10天計算一次利息，已超過法定年利率上限16%，直接危害到借款人的權益。

農地貸款成數多少？如何計算額度？

農地依照不同管道有差別，農會成數一般約為5成，再來是銀行成數約5-7成，民間借款成數最高，一般都有8成，若找銀行或農會申請，需要留意自己的信用條件、財力證明，可能讓金額提高或下降，民間借款則單純看擔保品條件，因此想拿到高成數相對簡單，假如一塊農用地鑑價結果3,000萬元，以8成計算可貸額度，3,000萬元×80%=2,400萬元，也就是說最高可借到2,400萬元，輕鬆完成大額週轉。

農地貸款期限最長是多久？

銀行和農會的期限一般是7-15年，民間公司沒有規定期限，超過20年也照借不誤，每月固定計算一次利息，借幾年就算幾年利息，借款人可以借貸後馬上還清，也能償還部分本金減輕利息負擔，根據財務狀況和借款額度調整償還方式，給予最彈性的還款空間。

哪些管道申請得到農地貸款？

1. 農會：先成為農會會員、保農民保險，才能向農會申請，各鄉鎮市農會皆有承辦，農會的優勢是利率最低，很容易負擔。
2. 銀行：農民或確實有農業相關工作的人，也能找銀行申貸，但一般銀行不一定提供辦理服務，所以要先確認有土地貸款項目，再逐個詢問是否能申辦，假如地面上有建築物，需要先進行保存登記，此外不能使用持分地，地點的影響非常大，位於都市計畫地區，被接受的機會較大，位於非都市計畫地區，核貸可能性便會降到很低。
3. 民間借款：銀行之外的金融機構，就是民間融資公司，借款人條件幾乎不受限，而且提供充足放款額度，只是利率也是最高的，如果借款人條件不好、負債比太高，或土地是持分地、已辦過一胎、無法增貸等，導致申貸卡在某個部分，使用民間借款就很方便。

持分農地怎麼辦理貸款？

持有的產權不完整或只持有一部分產權，就會變成持分農地，當所有權人有2位，每個人的持分比例就是1/2，有3位的話，持分比例就是1/3，由於每個人都沒有全部產權，就會造成使用上的困難，以持分農地申請銀行貸款時，需要先經過所有持分人同意，提供完整的擔保品，接下來才能辦理抵押設定。

如果無法取得所有人同意，只能以自己的持分比例申請，這種情況下，雖然持分部分仍有被自由處置的權利，但銀行考慮風險太高，通常都會回絕此類物件，想要在沒有所有人同意的前提下，一個人辦好貸款，就要找民間借款幫忙，不必先通知其他人，全程保護隱私，而且成功率也較高，最大限度利用手賞的資產。

民間公司可承辦持分農地貸款嗎？

持分地因為共有人多且產權分散，造成借貸上的困難，如果沒有擁有所有權，銀行和農會幾乎不可能通過，有持分借貸需求的民眾一直存在，手上的資產同樣具備價值，民間借款可承辦持分地案件，不需要所有全體人出面同意，所有人提供所有權狀即有機會申請。

怎麼辦理農地貸款最省錢省力？

1. 個人條件優良：如果信用評分高，有穩固的收入證明，選擇利率低的銀行當然較有利，如果信用條件不佳，可篩選出合法融資公司，以尋找低利率為目標。
2. 借貸額度大：銀行或農會的放款成數通常是5-7成，或設定最高上限金額，避免借到最高價值，當銀行給予的成數無法填補資金缺口，融資公司提供8成額度，還能繼續用於增貸。
3. 借貸時間長：長期週轉找銀行辦理，減少支付的利息成本，短期週轉求方便快速，融資公司在最短的時間內籌到款項，也沒有規定綁約期，幫助靈活取得現金。

如何評估農地具有多少價值？

評估土地價值時要考慮多個因素，並根據這些因素的重要性，分出先後順序，藉此了解能實際運用的價值。

1. 環境：區域的自然環境、位置、人口、行政區、不動產制度、土地規劃、發展狀況、經濟水準等，都會改變地價整體平均行情，這是由外界各個因素共同決定。
2. 地域：座落地點、公共設施、基礎建設、交通機能、土地限制、各區不同地價等，尤其周遭是否熱鬧、地點是否靠近市中心，將明顯影響地價。
3. 現況：土地本身所具備的條件，例如面積、形狀、開發方式、使用規劃等，會直接反映在鑑價結果。
4. 市值：地價會隨著市場波動，這時要查詢不動產交易實價登錄，了解目前最新行情，便於評估可提供多少金額。

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什麼樣的土地才可以申貸?

並不是只要持有地皮，就一定保證借貸成功！辦理最有可能順利通過的，是建築、農地、工業用地，其他類型的地皮不是價值不夠高，在市場上沒有什麼詢問度，很難賣出好價格，要不然就是被限制用途，能夠應用的方面實在太少，因此沒有多少買家想要購入，像是古蹟保存、生態保育、原住民保留地等，幾乎沒有任何銀行有辦法受理，對大多數金融機構而言，建築、農業、工業用地的商業價值比較充足，也願意借錢給這些物件的持有人，當借款人想要辦理，可以先了解一下用途，推測過件成功的機率高不高。

在土地法第二條中土地依照使用法則區分為四大類：

• 一、建築用地：住宅、廠房、倉庫、娛樂場等。
• 二、直接生產用地：農地、林地、漁地、牧地、池塘.等。
• 三、交通水利地：道路用地、水溝、湖泊等。
• 四、其它：沙漠、雪山。很明顯的三、四項的交通水利與其它土地，比較不是一般民眾土地貸款項目，較為常見大多數為建築用地與直接生產用地，而比較能夠成功貸款的項目為建地、農地、工業地這三大類。建地方面又劃分為都市用地與非都市用地。

都市用地常見的有?

住宅區、商業區、工業區、工商綜合區.等。住宅區細分為：住一、住二、住三、住四，依照開發的強度不同層級分類，開發的強度影響到法定容積率，這點將影響未來購建住宅的面積，所以等同土地的價值性高低。

• 建地中非都市用地劃分為：甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築
• 甲種建築地：一般農業區或特定農業區內的建築用地。(建蔽率60%、容積率240%)
• 乙種建築地：鄉村區的建築用地。(建蔽率60%、容積率240%)
• 丙種建築地：山坡保育區內的建築用地。(建蔽率40%、容積率120%)
• 丁種建築地：一般農業區與特定農業區內的工廠建築用地。(建蔽率70%、容積率300%)

土地貸款前先了解住地與建地及農、林地的不同後，你就能輕鬆明白都會區的住地是最有商業價值，買賣熱絡、所以較能取得貸款的優勢條件，而第二順位則是非都市區域的建地，農地、林地則要看它的所在區域，是否兼具未來的發展性，決定它能取得的貸款成數。

土地貸款利率和放款成數是多少?

依照使用目的的不同，可能獲得土地貸款利率、成數也不一樣，通常價值越高，成數越高，利率越低，反之則是成數越低，利率越高，事先解決擔保品的使用問題，這樣要爭取好的方案也才方便。
申辦用地借貸的利率，建築用地落在2%-4%中間，農耕用地落在2%-6%中間，工業用地最低3%起跳，林地、山坡地最低3%起跳，至於放款成數的話，大約落在鑑價的5-7成，條件足夠好，成數自然會偏高，不用擔心到手的款項將短缺。

土地貸款怎麼決定可貸額度?

除了公告現值是一個參考標準之外，金融機構也會前往現場評估，看面積坪數大小、所在地理位置、有沒有臨近馬路、當前管理狀態、週遭發展情形等，綜合上面那些要素，決定如何計算可貸額度，由承貸方給出一個可承擔風險的合理數目。

銀行或農會申請土地貸款的條件是什麼?

• 借款人要年滿20歲，具備完全行為能力。
• 名下登記私有土地，要有辦法出示用地所有權狀。
• 個人信用評分良好，最好不要延遲繳交借貸，或是留下積欠卡債、被停卡的紀錄。
• 擬定土地的用途計畫，詳細列出可能花費的項目，有助於增加通過機率。

銀行有哪些辦理土地貸款的方案?

依照銀行內部評估機制的不同，提供的可貸金額與利率會稍微有些變動，除了使用目的是重要因素之外，參考近期實價登錄的水準，再另外請託專人前往現場評估狀況，藉此獲得一個可能放款的數目，因此方案只會給出一個大略的概況。

銀行土地貸款方案表：

銀行可以辦理土地二胎嗎?

銀行基本上以承辦第一順位為主，幾乎不可能承作土地二胎的案件，然而放款成數不會估到將近百分之百，即使用地辦理過一次借貸，仍然存在些許能夠借來資金的空間，借款人申請一胎拿到的款項，和抵押品的價值不會完全相符，仍有部分殘值沒有變現出來，若是面臨必須用錢的時刻，可能希望通過申請二胎緩解急用。 建議諮詢民間借款的管道，不要求抵押權順位的優先次序，不看個人信用評分、負債比高低、過往的還款情形，以擔保品的價值為衡量標準，有著充足殘值的話，隨時可以提供相應的額度，協助借款人更快速、更便捷地借來可利用的資金。

申請土地貸款需要準備什麼資料嗎?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

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三假一查封的差異?

三假一查封，其中假扣押、假處分、假執行為何前面都要加個假?想必很多人都知道什麼是查封，但是那三個假分別代表什麼意思呢?

「假」指的並不是假裝，也不是真真假假，而是指「暫時」，所以說假扣押也就是「暫時扣押你的金錢、黃金。」；假處分指的是「暫時扣押、凍結金錢以外的動產、不動產。」；假執行指的是「假扣押強制執行」，也就是直接變賣家產。

什麼是假扣押? 假扣押的目的?

當你積欠別人錢而未償還，債權人為了保障自身權益，會到法院聲請假扣押，不過你知道假扣押的真正意思嗎?

假扣押的目的在於「暫時債務人的錢財扣住」，也就是防止你脫產，避免將自身財務轉移到他人名下，以免債權人無法拿回欠款，是一種保全債權人的程序。

假扣押的作用如下：

• 避免債務人脫產。
• 對債務人施壓，逼迫對債務處分。
• 具有隱密性，債務人不會事先知道要被假扣押。

一旦執行假扣押，債務人便不得動用資金，因此會陷入週轉失靈的經濟危機之中，被迫得處理，但同時因會造成債務人的生活不便，所以債權人需要有聲請假扣押的必要性，才可成立。

聲請假扣押需要符合哪些條件?

條件一：扣押是現金、處分是不動產

假扣押指的是暫時扣押金錢財物，因此若非現金或是可以立即兌換成現金的物品，便不再此限，而是應該聲請假處分。

可聲請假扣押的目的物：現金、黃金、鑽石等，可以依特定的價格兌換成現金。

不可聲請假扣押的目的物：不動產等浮動價格，或是以自行訂價的財務。

條件二：若強制執行有困難

如果債務人本身並未有脫產的打算，或者債務人有足夠的財力，若聲請強制執行是可以拿回欠款的，那麼債權人就無法申請假扣押，因此要符合強制執行困難這一點，債務人需要有以下行為才可聲請。

• 找不到債務人。
• 催款不成，債務人還到處花天酒地、奢侈消費。
• 債務人刻意減少財產，假裝無力償還。

若發現以上幾點，債權人就有權利向法院提出聲請。

遭到假扣押該怎麼辦? 可以撤銷假扣押嗎?

其實假扣押指是為了防止債務人脫產的一種手段，只要你主動表示不會脫產，並且試著與債權人協商，並且以撤銷假扣押為前提，向債權人提出還債計畫，就有機會讓債權人主動的撤銷假扣押。

還有一種方法就是「抗告」。也就是向法院提出，質疑假扣押的正當性，有可能是被扣押的財產大於所積欠的金額，如果抗告成功，法院會撤銷扣押，甚至還能對不正當的扣押提出精神賠償。

什麼是假處分?

上面已經有提到，假處分是針對非現金類的物品，例如不動產，所以聲請假處分是以金錢以外的請求為主，藉此防止目的物被變更現狀，例如避免房屋被屋主轉至他人名下或變賣等行為。

什麼樣的情況可能被假處分?

曾有案例A先生向B先生購買一間房屋，並且下了訂金並簽訂契約後，B先生卻沒有交屋打算，甚至還在物色新的購買人，這時A先生為了確保自身權益，避免房屋被B先生過戶給他人，便向法院聲請假處分，將B先生的房屋扣押，避免在爭議釐清之前，B先生將房屋脫產或刻意損毀。

也就是說若有非現金的請求，並非以支付現金為目的，都可以算是假處分的範疇，例如借別人東西未歸還，要求返還等。

聲請假處分的條件?

與假扣押有點類似，一樣需要有「強制執行有困難」為前提，才可聲請。

條件一：請求的標的物現狀變更

意思是若想要聲請假處分，需要有權利上的變更才可以聲請，例如房屋、土地的轉移，但若變更的物品無關物品本身的權利狀態，則不可聲請，舉例：需要債務人提供勞力補償，若債務人不照做，債權人也無法聲請假處分逼迫。

條件二：難以進行強制執行的可能

就像是房屋買賣，如果B先生將房屋賣出會損害A先生的權益，並且賣出之後便不可進行強制執行，則可聲請假處分。可若房屋權利的部分可用現金償還，那麼除了假處分，也可以換成假扣押。

總之若假處分之事項是可用其他物品替代，或不具有難以強制執行的條件，便不可聲請假處分。

假處分不同於假扣押的特點

除了限制的物品有現金與非現金的差別之外，假處分還有一些地方跟假扣押有點不同，例如假處分擁有較自由的裁量空間，法官若認定有其他的保全之法，是可以裁定藉由查封或扣押等其他辦法代替假處分。

再者假扣押本身是可以藉由擔保金撤銷扣押的，畢竟假扣押就是要錢，但是假處分則不可僅用擔保金就撤銷，因為若換成現金，將可能造成重大損失，因此無法僅用擔保金就免除假處分。

如何撤銷假處分?

想要撤銷假處分，其實跟撤銷假扣押類似，一樣都可以向債權人等先進行協商，或是向法院提出不合理抗告，藉此保障自身權益。

什麼是假執行?

在法院訴訟的過程中，會有一審、二審等，如果原告擔心被告在終局執行之前脫產，即可在一審之後向法院聲請「假執行」。

舉例來說：
若有人欠你一筆錢，但是對方不還，原告(債權人)與被告(債務人)之間產生財務糾紛，對簿公堂。在經過一審之後若判決債務人須償還債務，但判決書還未終局確定，意思是可以上訴。
一旦債務人向法院提出上訴，便無法強制執行，這段期間債權人若擔心債務人脫產，便可以聲請假執行，其效力與最終執行一樣，可以查封或者拍賣債務人的財產。

如果假執行後被告勝訴了該怎麼辦?

假執行是為了保障債權人在進入最終執行之前，避免債務人脫產而聲請的權利，但是若二審一改判決由債務人勝訴可以不還債務時，已經假執行了該如何挽回?

根據法律規定，若債權人想要在最終判決出來之前，向法院聲請假執行，需要提供一筆錢做擔保，確保若敗訴，可以用當初提供的擔保金來賠償被告的損失。因此建議債權人一定要有十足勝訴的把握，再聲請假執行比較好。

如何撤銷假執行?

若在上訴期間，債權人向法院聲請了假執行，若債務人布希望被假執行，則可以拿出一定金額的擔保金，也就是反擔保的意思，即可免除假執行，不過一樣要確保自己可以勝訴再來拚一把!

假執行與假扣押、假處分的差異

假執行與其他二假最大的不同在於，假扣押、假處分是為了避免債務人脫產而聲請使債務人的財產遭到凍結，不可隨意動用，但假執行是直接將債務人的財產，包括現金、不動產等，藉由變賣將欠款還給債權人。

查封跟假扣押、假處分的差異?

查封與前兩者最大的差異在時間，雖然查封是可以有效的扣住債務人的財產，但是如果無法直接聲請法拍，而是需要經過訴訟且勝訴才能聲請，這時再走查封就來不及了，畢竟債務人已經知道可能的後果，這期間他要脫產，你若無法找到脫產證據的話，就得不償失了。

因此聲請假扣押、假處分會比較快速便利，且總是讓人出奇不意。

什麼是查封?

欠債還錢天經地義，欠錢不還就可能遭到法拍，而查封就是法拍其中一道程序。

當債務人未在期間內清償債務，則債權人即可向法院要求要債務人強制還款，若債務人無法拿出現金清償欠款，則可利用法拍財產作為還債的手段，但為了避免債務人脫產，在法拍之前會先對債務人的財產，包括動產、不動產進行查封。

當拍賣的程序裁定後，法院會進行查封的動作，一但查封生效，債務人便不可對已查封的財產進行處分，也就是不可脫產的意思，藉此保障債權人的權益。

如何撤銷查封?

雖然被查封了，但也並非完全走投無路，若房屋被查封，在此期間你一樣可以住在房子裡，只是不可轉移、買賣，變動房屋的產權，但相較於自己賣房，法拍的價格會低於市價，因此通常無法拿到好價錢，即便買出後，可能大部分都拿去還債了，自己留不得半毛錢。

且真的進入法拍，其實對債權人來說也不一定是好事，因為賣出的價格不一定與債權打平，可以拿回來的錢就少，所以債權人其實也不是特別想走法拍一途。既然如此該如何撤銷查封呢?

1. 與債權人溝通、協商

即便不小心真的查封了，債權人還有是權利終止法拍程序的，因此要讓債權人撤銷查封，就要看你的誠意了。你可以提出雙方同意的還款計畫，或是拿其他的擔保品抵債，讓債權人能夠放心，確保出去的錢回得來，那麼就有機會撤銷查封。

2. 向債權人要求正常管道賣房

如果真的沒有錢可以償還，可以與債權人討論，看看是否別走法拍一途，以正常的販售管道出售，讓債權人更有機會將欠款連本帶利全額拿回，同時債務人也能有機會獲得額外的資金。

在被查封之前如何補救?

如果你已經知道自己無法償還欠款，並且有可能被查封的話，建議請儘快找龐德隆不動產融資專員，替你解救查封危機，因為一但查封之後，就沒有機會了喔!

在龐德隆你可以利用已經申貸過的房屋，再次申請房貸，並且設定第二順位抵押權，以取得房屋剩餘價值，這樣你就有一筆應急資金，在短時間內將查封危機解除，之後再來慢慢想辦法，至少這段期間你可以不用擔心房屋會被查封了。

龐德隆二胎房貸申請辦法：

1. 申請
   撥打免費專線：0800-891-168，或是加入官方LINE：@PL168，免費替你做相關諮詢，專員即時在線為你服務。
2. 提供資料
   提供目前負債情形、房屋的所有權狀影本、個人資料影本，或拍照上傳至LINE，即可開始為你免費估價。
3. 估算
   替房屋進行專業鑑價，計算出可貸的額度、利率，並規劃合適的方案。
4. 屋況審核
   與你約時間現勘，確認房屋沒問題，或者有其他加分項，可以有利率或者額度的更動。
5. 對保簽約
   審核結束進行簽約，由專業地政是從旁公證，並協助簽約，確認合約內容合法、確實、無虞之後即可雙方親簽。
6. 設定
   簽約完成，由地政士與你一同至地政事務所設定第二順位抵押權，設定完成後房屋權狀會歸還給你。
7. 撥款
   設定完成後，即可約時間撥款，採現金撥款、現場點交最安心。

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什麼是農地貸款?

農地貸款是一種不動產貸款，將使用分區登記為農用的土地，抵押給金融機構獲得一筆資金，設定好抵押權，就表示當借款人不再還款，債權人可以向法院聲請查封法拍，取回本金、利息、違約金等，由於農用地用途限制明確，金融機構考慮到市場流通性，通常視為風險較高的業務，導致成功核貸機會偏低，目前僅有少數銀行承辦農地貸款，面對跨不過去的申請門檻，有些人會轉而尋找其他管道。

可以從哪些途徑申請農地貸款?

根據各家機構的審核，向申請人要求不同條件，有些較嚴格，有些較寬鬆，進行選擇時，可以審視一下你的需求和狀況，採取最有利的方式。

1. 銀行：可貸額度約5-7成，審核時須附上使用計畫書，確保資金花在特定用途，申請限制較嚴格，利率為平均水準，如果信用良好、農業經營上需要資金，找銀行幫忙較划算。
2. 地方農會：可貸額度約5成，三者中最低，雖然較難拉高金額，但利率最便宜，各地農會皆可辦理，申請限制非常嚴格，借款人必須是農會會員或投保農保才符合資格，如果已成為會員，建議直接諮詢農會即可。
3. 民間借款：可貸額度高達8成，申請門檻非常寬鬆，不以申請人條件為依據，視乎擔保品價值決定，容易貸到較高額度，但利率也是最高的，如果自身條件不佳、希望增加額度，民間借款會是好選項。

如何找到最適合農地貸款方式?

1. 借款期限：如果是長期週轉農地貸款，短期內無法清償，建議找銀行、農會借貸，省下不必要的利息成本，如果是緊急狀況，還款時間不會太長，民間借款可及時解決問題。
2. 需求金額：如果衡量土地價值來看，需求金額較高，而且用在農業以外的用途，民間借款能給予高成數，讓你有充分提領空間，也不限制資金用途，靈活運用資產。
3. 自身條件：信用評分太低、逾期還款紀錄、負債比太高、收入來源不穩等負面因素，都是申貸被拒絕的原因，這時先找民間借款協助，等解決個人財務問題，再進行轉貸也來的及。

怎麼估算農地貸款額度?

金融機構評估擔保品價值時，並非完全以市價為主，還會參考土地公告現值，兩者一起比較討論，市價就是市場當前價格，透過政府或業者的實價登錄網站，查詢最新交易行情，短期內有漲有跌，公告現值則是政府依照區段、用途、地價等資料，每年公告一次，當作權利變更登記時的課稅金額，市價一定比公告現值高，假設一塊用地200萬元，公告現值大約是180萬元，以180萬元、成數8成來計算額度，可借出的金額就是144萬元。

政府針對農地貸款推出哪些方案?

農業經營一旦遇到週轉問題，通常是以農地作為擔保辦理借貸，但因為不好處理，用途也和一般商業、住宅用地不一樣，導致農民申貸容易受挫，政府推動政策性農貸專案，降低承辦風險，幫助條件不足的農民取得生計、營業的資金，且補貼利息差額，享有優惠利率更輕鬆。

政策性農貸專案表

申辦農地貸款有哪些限制?

• 申貸人必須是農民：身分是農民與相關的從業人員，比如參加農作物生產、改良加工、運輸銷售、倉庫儲存、休閒農場等，不能和農業毫無關係，否則銀行很難受理，另外農會的門檻更高，要求必須是會員才能申請，對於身分的審核比其他借貸嚴格。
• 信用狀況良好：申貸人的信用評分不能太低，過去的還款紀錄不能有瑕疵，負債比不能過高，並且最好有穩定的收入、足夠的存款，能夠提供財力證明，保證強大的還款能力。
• 土地使用分區是農業：登記謄本上一定要清楚標示農用，確定提供給農耕、林木、畜牧、養殖、保育等所利用，否則就不是農地，拿去興建住宅就是建地，拿去建造工廠就是工業地，當然無法申請農業借貸。
• 限定資金用途：銀行、農會通常會要求資金運用在農用方面，比如購買耕地，用於擴大經營農場、農民改善生計等；購置工作機具，用於代替耕種、提高營業成效等；另外用於經營上的週轉，例如災後重建、協助種植經濟作物等。

什麼是農業用地?分成下面3項

需要注意的是，一旦符合某些不合宜的情況，就會失去農用地的資格

• 農用設備、農舍的面積，大於規定使用的面積，或是沒有依照當初設定的用途運用。
• 排水灌溉的系統被切斷，無法發揮原有的功能。
• 當地出現和農業沒有關係的事物，並且影響真正的耕種，例如放置廢棄物、砂石、柏油、水泥等。

農地貸款的利率是多少? 哪些銀行目前接受農地貸款?

利率依照承辦機構的不同。開放農地貸款借貸的金融機構並不多，大多是承辦農業發展基金的政策性借貸，目前只有少數銀行願意承接農用地，下面列出幾間機構專有的方案：

民間農地貸款可以辦理嗎?

民間公司具有容易過件、申辦快速、還款靈活等優點，更重要的是專注於抵押品本身的價值，只要價值經過鑑定獲得認可，就有很大的機會取得資金，不會被申貸人的身分、信用評分、資金用途所侷限，即使因為信用評分不過關、無法提供財力證明、沒有在農業相關領域工作，而遭到銀行、農會的拒絕，民間二胎一樣開放受理農用地借貸，並且不會審核借款的計畫用途，申貸人一旦拿到款項，就有自由使用的權利，甚至持分地貸款都有可能核准過件。

申請農地貸款需要預備什麼資料嗎?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

農地貸款到底要怎麼辦理呢?信用

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分：

• 申請後估價：借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的數目，慎重選擇希望的承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下土地的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。
• 審核價值：承辦機構確認物件的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。
• 對保後撥款：審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，要先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

申請民間農地貸款注意事項?

1. 了解利率：民間農地貸款利率偏高，大都採取月利率，然而最高不應超過3%，有些高利貸開到5%、8%，或縮短為7-10天計息一次，都會讓利息飛速增長，最後還超過本金好幾倍的利息，所以掌握利率非常重要。
2. 計算費用：業者出於盈利需要，酌收代辦費、手續費，過程中也有代書費、登記規費等基本費用，申請前應問好怎麼收，計算一下總金額，若有莫名其妙的項目、過於誇張的金額，最好慎重考慮再決定。
3. 挑選公司：市面上放款機構眾多，選擇合法公司才能保護權益，可以上網查資料，參考他人的評價，進行初步判斷，也能拜訪實體位址，親自確認是否能信任，以免誤信不肖業者。
4. 財務狀況：評估自己的還款能力夠不夠好，若經濟狀況緊張，不要借負擔不起的金額，每月償還金額在月收入1/3內，較不會影響生活支出、財務規劃。
5. 保護個資：進行申請與評估，不需要扣押身分證件、存摺、印章，最多就是提供照片或影本，若被要求寄出重要證件，千萬不要照做，注意個資外洩風險，嚴重還會遭到濫用。

民間持分農地貸款可核貸嗎?

持分農地代表不完整的產權，銀行、農會要求產權完整，必須所有共有人蓋章簽名，以整塊土地擔保放款，即使如此過件率仍不高，想要以單獨持分部分辦理，絕對不可能通過，民間管道相比之下較自由，可承辦一部分產權，持分比例越大，越有機會核貸，承辦機構不會告知共有人，完全遵照當事人意願，如果有任何疑慮，先請融資公司評估看看，了解額度多少，然後再看是否符合符合需求。