什麼是持分房屋？

指「一間房屋」有「兩位」所有權人，若是兩人持分，則各佔二分之一的產權，若是三人持分，則各有三分之一的產權，依此類推。

會產生持分的主要情況有兩種：一、是繼承而來的。二、是共同約定購買。另外持分也有分為兩種持分方式：分別共有、公同共有。

分別共有：指的是每一位所有權人，有明確的持分比例，可以自由的處份所持有的那部分，例如貸款、過戶、買賣等，且不須經過其他所有權人同意。

公同共有：指的是每一位所有權人，並未劃分出個別的持有比例，因此不論想對房屋進行任何的所有權變更，都需要經過全部的所有權人同意。

持分房屋可以進行買賣嗎？

可以買賣！只不過持分房屋因產權複雜，因此在買賣過程中會比較麻煩，因此若你有持分房屋的問題，記得往下看更多。

分別共有的房屋買賣方式：

1. 由其他的持分人購買：因為當你打算出售持有部分的產權，其他的持分人有優先購買權，若與對方達成協議，就可以直接出售，還能避免產權落入他人手中，造成更複雜的情況。
2. 找願意購買者：因持分房屋產權複雜，不易找到買主，因此需要有耐心尋找有意願購買的人，並與其達成購買協議。
3. 想賣掉整棟房屋者：因整棟房屋涉及全部所有權人，因此針對共有物的處分、變更及設定負擔，皆須經過全體所有權人同意，不論你是分別共有還是公同共有都一樣。

公同共有的房屋買賣方式：

因為並未有明確的持有比例，因此不論任何處分皆須經過全數所有權人同意才可進行，所以若你持有的是公同共有的房屋，在買賣上會相對麻煩許多。

想將持分房屋賣掉的原因？

持分房屋本身買賣、過戶等都很麻煩，因此若非到必要時刻，基本上持分人也都不會特意打算賣，那麼有哪些情況會讓這些持分人，這麼想要賣房子呢？

• 需要大額資金，打算賣房換現金。
• 家族糾紛，不想過多參與，只想簡單賣掉就好。
• 房產遭到其他持分人占用，無法使用產權。
• 持分人之間意見不合，乾脆賣掉。
• 想要照自己意思處分房產。
• 其他持分人都聯繫不上，乾脆賣賣掉，懶得管！

遇上其他持分人不願賣的情形該怎麼辦？

要想將手上的持分房屋賣掉，並非易事，畢竟持分人若有多位的話，人多口雜，因此若遇上有人死活都不想賣掉，建議以下幾種方式：

1. 循循善誘、溝通至上、引導出售。
2. 找律師協助將房屋送入法拍，雖然對簿公堂很傷感情，但是要想快狠準，這個方法最直接。
3. 找專業代書規劃，出面協調，可以略低於市價的價格進入買賣程序，並協助之後房屋貸款支付買賣價金。

除此之外你還可能遇上兩種情形：

1. 多數人想要賣房
   若有過半數以上的所有權人同意出售，且持有部分也佔產權半數以上，即可進行合法轉賣。
2. 僅少數人想賣
   假如同意出售的人數未過半，那麼共有物分割是你可以解決辦法的途徑。
   通常法院會採取所謂的變價分割，將房屋送往民事執行處執行法拍，之後依照法拍金額，按持分的比例配發給共同持分人。

持分房屋買賣應注意事項

持分房屋本身就是件麻煩，因此在面對買賣過程需要謹慎行事。

注意優先購買權

如果買賣過程中，有位持分人願意購入你持有的部分，那麼他就有權利優先購買，而你也不得先賣給非持分人。

了解房屋負債情形

買賣之前得先注意，這間房屋是否有被人偷偷拿去抵押，畢竟分別共有是可以獨立房屋貸款的，因此你必須確認負債情形，並且清償款項後，才可以進行買賣行為。

確認買賣價格無誤

必須要在雙方同意，且充分了解房屋情況下，才可進行購屋簽約，且必須再三確認有關持分房屋買賣的相關費用以及房價，像是稅金的部分、規費的部分，避免日後產生不必要的紛爭。

持分房屋買賣應準備的文件？

1. 房屋、土地的權狀正本
2. 身分證
3. 印鑑章
4. 印鑑證明
5. 戶籍謄本
6. 自然人憑證

想要籌資除了賣房你還可以這麼做！

有些人是因為需要資金，但名下僅有繼承來的一間持分房屋，對銀行來說是不好的貸款項目，且風險較大、容易有糾紛，因此對於借款人來說，到哪都不好申貸。

但是龐德隆不動產融資，提供了持分房屋貸款方案，只要你的持分比例超過三分之一，就有機會貸款到想要的額度，且利率最低0.5%起。

申貸流程如下：

1. 申請：撥打免費專線：0800-891-168，聯絡劉副理，或者加LINE ID：@PL168，由專人為你即時諮詢。
2. 估價：提供你的借款資訊，包括房屋權狀、身分證等，可影本或上傳照片，以評估房屋可貸金額、利率等。
3. 現勘：到房屋實際勘查屋況，確定房屋沒問題，亦可利用拍照上傳屋況、影片上傳等方式。
4. 簽約：確定屋況後，即可進行簽約，由專業代書為第三方公證，確保簽約過程雙方充分了解合約內容。
5. 設定：設定房屋抵押權，由代書與借款人一同到地政事務所進行設定，並等待結果。
6. 撥款：設定完成後，即可馬上安排撥款，採現金撥款，不必再跑銀行一趟！

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什麼是土地貸款？

土地代表一個人的財富，擁有越多土地自然越有錢，在人們看來就是大地主，把不動產投入市場上賣掉，立即能獲得巨額資金，不過大多數人不願意輕易放掉資產，這時可以作為擔保品申請抵押貸款，好處是靈活調度資金，適合投資、創業、週轉等各種狀況，由於不動產位置固定不變，通常需要現場勘查評估，最好諮詢附近的農會或金融機構配合。

農會是什麼樣的組織？

農會是和台灣農業息息相關的機構，幫忙維護農民的權益，執行政府委託的行政計畫，作為農民和政府溝通的橋樑，除此之外，也負責各種各樣的業務，包括推廣、經濟、金融、保險四項，推廣業務種類非常繁多，主要透過服務方式提供，例如產銷班、農民輔導、研習活動等，經濟業務納入許多項目，銷售產業組合，舉辦大型行銷活動等，金融業務屬於信用業務，包括辦理存款、放款、國內匯兌、代收款項等，保險業務受政府委託辦理，包括農民健康、家畜、老年福利津貼等，只要和農業有關係的事情，幾乎都在農會處理的範圍之內。

為什麼農會土地貸款可以承做？

農會土地貸款是由行政院農業委員會開辦的政策性專案，為了照顧農民生活，改善農業水準以及持續發展，推出各種放款項目，並委託農會代為辦理，幫助相關從業人員透過更簡單的管道，取得產業需要資金，由農會借錢給有需要的人，政策性貸款的項目非常多樣，不只購買土地、機具、設施等，也提供用於營業的週轉金，若發生天然災害導致農作物受損，同樣能獲得相應專案輔助，不過每種專案各有規定，一定要事先留意條件。

農會土地貸款有哪些條件？

農申請規定比起銀行更為嚴格，想準備申請的話，要先了解以下基本條件。

1. 會員身分：成為會員才能申請農會的放款專案。
2. 信用條件：信用維持良好，沒有逾期還款、呆帳等狀況。
3. 財力證明：必須能提供證明還款能力的文件。
4. 土地用途：用地屬於農業用途，使用分區為農用或座落於農業區。

本身就是會員，而且和農會保持正常往來，若個人狀況符合專案申請門檻，成功取得資金的機會不小，然而不是每個人都能入會，而且土地用途要求嚴格，非農業很容易拒於門外。

農會開辦哪些土地貸款專案？

1. 農機貸款

對象：從事農業的農民和團體。
額度：一般最高2,000萬元，畜牧部分3,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：購買農業機械或自動化設備，改造傳統設施。

2. 輔導農糧業經營貸款

對象：水稻育苗中心、種苗業者、農場經營者、批發市場經營主體、實際從事茶葉生產的農民或團體等。
額度：水稻育苗中心750萬元、種苗業者700萬元、農場經營者1,100萬元、批發市場經營主體2,000萬元、實際從事茶葉生產的農民700萬元以及團體1,050萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長15年。
用途：完成目標需要的資金支出和週轉金。

3. 農民經營及產銷班貸款

對象：18 -65歲的農民、產銷班。
額度：農民250萬元、產銷班1,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：農作物、林業、水產養殖、畜牧類的生產、運輸等資本支出和週轉金，購買農用地。

4. 農家綜合貸款

對象：農會會員或農民健保被保險人。
額度：最高40萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長5年。
用途：農民籌備家計、消費、教育等改善生活需要資金。

5. 小地主大專業農貸款

對象：農委會政策規定的適用對象身分類別、條件、經營規模。
額度：農民1,000萬元、產銷班5,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長20年。
用途：支付專業農民承租農地的租金和經營資金

6. 農業節能減碳貸款

對象：農民、團體以及企業。
額度：最高3,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：購買沼氣、太陽能、風力、非抽蓄式水力、農林植物、廢棄物利用或產生能源的相關設施。

7. 青壯年農民從農貸款

對象：18-45歲農業相關人員。
額度：最高1,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長15年。
用途：青壯年從事農業生產、運銷、電子商務等，需要的資本支出和週轉金

8. 休閒農場貸款

對象：取得休閒農場籌設同意文件或許可登記證的自然人或法人
額度：最高3,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長15年。
用途：經營休閒農場所需建造、改善設施的資本支出或經營週轉金

9. 農民組織及農企業天然災害復耕復建貸款

對象：辦理農業天然災害低利貸款地區，其中遭受損失的農民、企業。
額度：最高1,000萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：農民組織或企業災後復耕重建。

10. 擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款

對象：18-65歲購買或交換耕地，經營家庭農場的農民。
額度：最高800萬元。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長20年。
用途：購買或交換耕地的資金、補償其他繼承人的資金。

11. 農業天然災害低利貸款

對象：受天然災害影響從事農、林、漁、牧業的自然人，且經營辦理登記、符合法令規定。
額度：稻米每公頃15萬元、果樹每公頃75萬元、花卉每公頃120萬元、菇類每公頃12萬元、蔬菜每公頃37萬5,000元等。
利率：依相關規定辦理。
期限：最長10年。
用途：災後復健和復耕需要的資金

農會土地貸款審核時間長嗎？

基本上需要7-14個工作天，受理申請1天，徵信人員評估擔保品3-5天，核定案件是否放款2-5天，設定抵押權2-3天，對保並撥款則是1天，農會只能按照每個步驟依序進行，所以急需用錢的人可能緩不濟急，如果是火燒眉毛的情況，轉而找民間借款比較好，在最短的時間內提供資金，僅2-3天便辦好所有流程，借款人不用為籌不到錢擔心。

申請農會土地貸款準備什麼資料？

1. 借款申請書
2. 個人資料表
3. 身分證正本、印章
4. 戶口名簿或戶籍謄本
5. 土地及建物權狀影本
6. 收入證明，例如薪資明細、扣繳憑單、所得清單、財產清單等。
7. 依照借款用途提供文件，例如買賣合約、修繕估價單、週轉計劃書等。

農會受理持分農地貸款嗎？

持分地所有權非完整狀態，只要所有人超過一位，產權就會被持有人數平分，由於承做風險非常高，農會不接受這類擔保品，除非是所有持有人同意後，以完整產權申請借貸，或通過分割獨立出來，如此一來就沒有持分問題，建議考慮民間借款的方案，僅評估借款人持有部分價值，確認價值足夠便承做，申請起來非常簡便輕鬆!

為什麼選擇房貸二胎?

若是對於資金的需求額度大，像是信貸、車貸所能借到的錢不夠，可能就無法填補缺口，另外金管會規定辦理信貸，負債比不能超過月薪22倍，若是卡債沒有徹底還清，那麼一樣很難過件，缺口大的話就只算是杯水車薪。
增貸是較為方便的管道，可以使用差不多的利率，但因為某些條件不過關，或是償還本金不夠多，都會導致申請遭到原機構拒絕，這時候申貸人或許會轉向轉貸，不過轉貸換銀行有許多成本要納入考量，比如利率差異、是否要繳違約金，以及支付的手續費、代書費、地政規費等，支付費用眾多，換算下來可能發現根本不划算。
申請轉增貸之前，可以先多方參考或是諮詢貸款公司，了解額度、利率、花費成本等事項，就是因為上面提到的種類都有侷限，反而不如次順位借貸好借，辦理方式簡易，不必擔心違約問題，取得資金的時間快速，各家銀行提供的方案不同，申貸人可依照需求挑選，甚至民間借款也非常容易通過審核。

什麼樣的人適合申辦房貸二胎?

• 增貸無法通過：銀行增貸要求申貸人必須信用保持良好、繳款紀錄正常，且繳款超過一段時間，若是不符合以上資格，放貸的可能性微乎其微。
• 沒有固定收入證明：部分民眾是自由工作者、攤販，或是待業中，無法提供收入證明，在銀行申請信貸、增貸有困難，一樣可以透過民間二胎辦理借貸。
• 整合債務：背負多項債務的人，同時支付不同的利息、繳款時間，常常被搞得焦頭爛額，不然就是不小心借到高利貸，被高利率壓得喘不過氣來，利用次順位借貸統整債務，不但簡化所有負債，還能減少每月負擔。
• 臨時週轉：生活中有許多開銷，比如學費、車費、住宅修繕費等，甚至發生意外事件住院，要花費不少醫療費，用這種方式籌備資金也非常及時。

房貸二胎的申辦條件?

• 年滿20歲，是完全行為能力的自然人。
• 名下有房產，能提供房屋權狀。
• 原房貸正常繳款超過半年，或償還超過5成的本金。
• 經過鑑定發現有增值空間。

房貸二胎的優點有哪些?

• 可貸額度大：不動產的價值高，就算房屋已經借過一次錢，假如房價經過幾年上漲，仍舊可以借來更多的額度，不用擔心取得款項不夠多。
• 利率更低：不動產借貸的利率是各類融資中最低的，就算方案的利率比原來高一點，相較之下依然非常低廉。
• 還款時間長：銀行年限最長有10年，民間機構所給予的年限更長，讓申貸人自由規劃財務，償還債務更輕鬆。
• 支付利息少：一旦綁約時間結束，就能盡快清償，後面就不必支付更多利息，大大節省支出。

如何試算二胎房貸金額?

通常承辦機構內部都會自行鑑價，所以可貸額度不一定和市價完全相同，不過還是可以套用公式進行試算。

可貸額度=(房屋價值X貸款成數)-一胎房貸債務

房屋價值會受到各種條件影響，比如座落地段是否良好、是否臨路、屋齡是否過大、屋況是否良好、週邊具有什麼樣的生活機能等，條件越好鑑價就越高，比如小明申請次順位借貸，經過鑑價得知殘值是1200萬，核定放款成數是8承，所以上限金額是960萬，扣掉原本先借的400萬，還有560萬的核貸空間，做任何使用都綽綽有餘!

申請房貸二胎需要準備什麼資料嗎?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、房屋所有權狀等個人文件，不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

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什麼是自然人憑證呢?

本體是一張IC晶片卡，就像每個人在網路上的身分證，當在網路進行資料的檢查時，就可以用這張網路身分證辦認對方的身分，卡片裡面含有數位簽章與公開金鑰，公開金鑰是從一組金鑰中的另一半演算得到的，而另一半則是一直儲存在晶片當中的私密金鑰，並且提供加密的效用，不管發送了什麼資料出去，都會經過加密以保護個人隱私。
自然人憑證不可能隨意認定，而是由內政部憑證管理中心審查核發，一旦辦了這張卡片，不管以後要在網路上辦理哪些事務，都能夠通行無阻，省去親自跑政府機關的麻煩，同時又不用擔心個人資料遭到盜竊。

自然人憑證具有哪些用處?

一、網路報稅

財政部提供多種管道報稅，其中之一便是自然人憑證，連上綜合所得稅申報系統線上申辦，登入方式是將卡片插入讀卡機，並輸入PIN碼，就能進入系統，不過因為報稅不一定用到這個方法，可能會臨時忘記PIN碼或是卡片到期，這時應該重設PIN碼、辦理續卡作業。

二、勞保局e化服務

個人可登入服務系統查訊勞保、就保、國保、勞退等多項相關資料，此外還能申辦其他項事務，包含申報更改國民年金通訊資料、試算勞保老年給付金額、申報更改勞保通訊資料、試算勞工退休金核撥到帳戶的金額、申請或註銷寄送電子帳單、查詢育嬰續保期間的保費及補送帳單、列印國民年金帳與繳費證明、行動服務的帳號申請等，不必花費郵寄或親自送件的時間就能辦理完成。

三、健保局個人健保資料網路服務

個人登入後可以申辦健保卡、查詢未繳的保險費、查詢投保或退保的資料、個人退費的申請與查詢、更改通訊地址、下載重大傷病證明通知函、下載當月電子帳單與保費繳納證明、列印上述相關資料等。

四、線上查閱信用報告

年滿20歲的民眾，可進入個人線上查閱信用報告服務入口網，輸入身分證字號並選擇使用IC卡，勾選告知條款等告知事項後，再輸入PIN碼就能成功登入，可選擇查看信用報告並下載，同樣輸入PIN碼來開啟文件，另外還能查看歷史紀錄，調出最近10次的線上查閱信用報告紀錄。

五、線上申辦銀行帳戶

現在透過網路就能開辦數位帳戶，免去趕時間跑銀行，又要排隊等輪到自己的時間，許多銀行跟著數位化的潮流，也相繼推出線上開戶的業務，經由驗證自然人憑證來開設數位帳戶，首先是在網頁上填寫個人資料，再來拍照上傳雙證件圖檔，然後使用IC卡來通過身分認證，完成後便能快速擁有銀行帳戶，目前承作該方式線上開戶的銀行，有台銀、一銀、華南、國泰世華、花旗、新光、台新、中國信託、匯豐等，最快可能當日就能完成所有流程。

六、申請電子戶籍謄本

前往內政部戶政司全球資訊網，進入網路申辦作業，選擇現戶全戶或現戶部分電子戶籍謄本申辦作業，閱讀作業同意書後按下同意，在讀卡機內插入IC卡，填入戶籍所在地，輸入身分證字號與PIN碼，勾選列出動態或個人記事欄內容，最後按下確定，就能成功完成申辦，可使用電子儲存或紙本列印的方式使用。

怎麼申辦自然人憑證呢?

一、符合資格：

年滿18歲的國民，設籍於台灣，沒有受到監護宣告。

二、準備資料：

本人身分證、EMAI信箱、IC卡工本費250元。

三、辦理流程：

1. 民眾攜帶個人身分證，前往附近的戶政事務所，親自說明申請憑證的目的，把身分證拿給櫃台人員審查。
2. 到現場拿取或事前列印出申請書，申請書內完整填寫姓名、身分證字號、手機號碼、email等相關資料，文件填寫完畢後交給櫃台人員。
3. 櫃台人員列印出申請文件，由申請人重新檢查一遍內容，確認填寫資料沒有問題，就能簽名後交回，列印IC卡。
4. 櫃台人員印出IC卡接受確認書，由申請人檢查內容，若是看見有任何不對的地方，應該立即退回卡片，並向對方反應錯誤之處再次處理，等到完全確認沒問題，再簽名交回文件。
5. 檢查拿回的身分證、憑證IC卡、申請及使用說明書、收執聯等文件。

哪些事項須要特別注意?

1. 申請前先詳細閱讀用戶約定條款，同意裡面的內容之後，才能進入申請程序。
2. 用戶應該在卡片完成核發的90天內，進行接受作業，不然會被認為拒絕承認有效性，導致憑證被廢除使用，不會另行通知。
3. 臨櫃申辦的用戶在確定簽名時，便會一起結束接受作業，所以不必額外開卡便能馬上使用。
4. 有效期限只有5年，當期滿之後，便需要辦理續卡動作，延展年數最長3年，所以總共有8年的期限，過了這段時間即自動失效。

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