如何申請農地抵押貸款？

以作為農業使用的用地辦理貸款，鑑估價值審視能貸多少額度，根據額度放款給借款人，依照位置大略區分為都市計畫內與非都市計畫內兩種，都市計畫內用地具有較高價值，申貸通過機會大，拿到的成數與額度也會更高，可提高銀行、農會、融資公司申貸的成功機率，其中任何一個管道都有承辦土地業務，不過這些管道設立的申請門檻都不一樣，根據個人條件來抉擇，才不會處處吃閉門羹。

不同管道的申請農貸條件有什麼差異？

1. 銀行：一般而言會調閱聯徵紀錄，審查借款人的信用評分、負債多少、過去的還款紀錄等，除此之外借款人身分必須是農業相關從業人員，還限制資金用途，申貸時必須附上計劃書，願意承辦農地借貸的銀行不多，最好先諮詢開設相關方案的銀行。
2. 農會：首先要成為農會會員，本身和農會有財產上的往來，或是名下用地適用農業政策專案貸款，才符合最基本的資格，審核時一樣要看信用條件、收入證明，申請門檻最為嚴格。
3. 民間借款公司：不要求信用條件或收入證明，甚至因為身分資格不符合、工作不穩定、負債比過高、債務協商等，被銀行認定無法承辦等，也不在考慮因素內，不只申請門檻寬鬆，辦理火速，過程不拖泥帶水，有價值就保證放款。

什麼是農地貸款？

將使用於農業用途的土地，拿來申請銀行或民間借款，並設定抵押權，以價值換取現金就是農地貸款，比起沒有特定用途的地皮，農地貸款因為常常牽扯到農業，有較為複雜的申辦條件。

借貸最常使用的管道有農會和銀行，透過這兩種機構辦理時，對農業用地有嚴格規定，借款人若不了解不動產是否合格，可查看土地使用分區或登記簿謄本，有沒有註明農業區，有些人身分不是農民也沒有相關經驗，一開始就被駁回，而且不是所有銀行肯承做農地，導致許多需要資金的人，不知從何下手，所以還是需要民間借款協助，度過現金關卡。

那些地區是重要的農業大縣？

台灣農地面積前三多的縣市，分別是台南、雲林、屏東，國土計畫法規定的農地總量共為81萬公頃，台南占9.3公頃，雲林占8公頃，屏東占7.3公頃，這三個縣市也產出各式各樣農產品，雲林縣和屏東縣分居全國農業總產值的1、2名，台南是南部農業產值最高的縣市，雲林特產有文旦、木瓜、馬鈴薯等，台南以稻米、甘蔗、雜糧為主，屏東盛產香蕉、鳳梨、芒果等各種水果，滿足民眾日常生活需要。

農地貸款利率會很高嗎？

農用地貸款利率相比信貸、車貸等降低不少，但辦理機構不同，給出的利率不可能完全一樣，利率最低的農會約為1.5%-5%，其次是銀行的2%-6%，民間公司利率最高，每月1%-2%，不超過以上提到的部分，都不算高到難以接受，高利貸借的三分利、五分利，有時7天計算一次利息，有時10天計算一次利息，已超過法定年利率上限16%，直接危害到借款人的權益。

農地貸款成數多少？如何計算額度？

農地依照不同管道有差別，農會成數一般約為5成，再來是銀行成數約5-7成，民間借款成數最高，一般都有8成，若找銀行或農會申請，需要留意自己的信用條件、財力證明，可能讓金額提高或下降，民間借款則單純看擔保品條件，因此想拿到高成數相對簡單，假如一塊農用地鑑價結果3,000萬元，以8成計算可貸額度，3,000萬元×80%=2,400萬元，也就是說最高可借到2,400萬元，輕鬆完成大額週轉。

農地貸款期限最長是多久？

銀行和農會的期限一般是7-15年，民間公司沒有規定期限，超過20年也照借不誤，每月固定計算一次利息，借幾年就算幾年利息，借款人可以借貸後馬上還清，也能償還部分本金減輕利息負擔，根據財務狀況和借款額度調整償還方式，給予最彈性的還款空間。

哪些管道申請得到農地貸款？

1. 農會：先成為農會會員、保農民保險，才能向農會申請，各鄉鎮市農會皆有承辦，農會的優勢是利率最低，很容易負擔。
2. 銀行：農民或確實有農業相關工作的人，也能找銀行申貸，但一般銀行不一定提供辦理服務，所以要先確認有土地貸款項目，再逐個詢問是否能申辦，假如地面上有建築物，需要先進行保存登記，此外不能使用持分地，地點的影響非常大，位於都市計畫地區，被接受的機會較大，位於非都市計畫地區，核貸可能性便會降到很低。
3. 民間借款：銀行之外的金融機構，就是民間融資公司，借款人條件幾乎不受限，而且提供充足放款額度，只是利率也是最高的，如果借款人條件不好、負債比太高，或土地是持分地、已辦過一胎、無法增貸等，導致申貸卡在某個部分，使用民間借款就很方便。

持分農地怎麼辦理貸款？

持有的產權不完整或只持有一部分產權，就會變成持分農地，當所有權人有2位，每個人的持分比例就是1/2，有3位的話，持分比例就是1/3，由於每個人都沒有全部產權，就會造成使用上的困難，以持分農地申請銀行貸款時，需要先經過所有持分人同意，提供完整的擔保品，接下來才能辦理抵押設定。

如果無法取得所有人同意，只能以自己的持分比例申請，這種情況下，雖然持分部分仍有被自由處置的權利，但銀行考慮風險太高，通常都會回絕此類物件，想要在沒有所有人同意的前提下，一個人辦好貸款，就要找民間借款幫忙，不必先通知其他人，全程保護隱私，而且成功率也較高，最大限度利用手賞的資產。

民間公司可承辦持分農地貸款嗎？

持分地因為共有人多且產權分散，造成借貸上的困難，如果沒有擁有所有權，銀行和農會幾乎不可能通過，有持分借貸需求的民眾一直存在，手上的資產同樣具備價值，民間借款可承辦持分地案件，不需要所有全體人出面同意，所有人提供所有權狀即有機會申請。

怎麼辦理農地貸款最省錢省力？

1. 個人條件優良：如果信用評分高，有穩固的收入證明，選擇利率低的銀行當然較有利，如果信用條件不佳，可篩選出合法融資公司，以尋找低利率為目標。
2. 借貸額度大：銀行或農會的放款成數通常是5-7成，或設定最高上限金額，避免借到最高價值，當銀行給予的成數無法填補資金缺口，融資公司提供8成額度，還能繼續用於增貸。
3. 借貸時間長：長期週轉找銀行辦理，減少支付的利息成本，短期週轉求方便快速，融資公司在最短的時間內籌到款項，也沒有規定綁約期，幫助靈活取得現金。

如何評估農地具有多少價值？

評估土地價值時要考慮多個因素，並根據這些因素的重要性，分出先後順序，藉此了解能實際運用的價值。

1. 環境：區域的自然環境、位置、人口、行政區、不動產制度、土地規劃、發展狀況、經濟水準等，都會改變地價整體平均行情，這是由外界各個因素共同決定。
2. 地域：座落地點、公共設施、基礎建設、交通機能、土地限制、各區不同地價等，尤其周遭是否熱鬧、地點是否靠近市中心，將明顯影響地價。
3. 現況：土地本身所具備的條件，例如面積、形狀、開發方式、使用規劃等，會直接反映在鑑價結果。
4. 市值：地價會隨著市場波動，這時要查詢不動產交易實價登錄，了解目前最新行情，便於評估可提供多少金額。

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什麼是信用瑕疵？

對金融活動的影響？

聯徵報告在一定期限內，揭示借款、信用卡、查詢紀錄、評分等資訊，借款資訊包含：未清償餘額、逾期、催收、呆帳等，信用卡資訊包含：使用狀況、近12個月帳款、總餘額，查詢紀錄為近1年查詢次數、日期、機構，之後根據以上項目計算評分，作為金融機構的審核門檻。

還款表現越好，分數就越高，反則越低，不過聯徵報告中不存在0分，實際分數介於200-800分，如果留下不良紀錄，但仍有交易往來，便會評定最低200分，不過只要低於400分就是信用瑕疵，這將降低借款人的信用可信程度，也就難以爭取滿意的貸款利率和金額。

信用瑕疵有哪些種類？

出現信用瑕疵是因為履約不正常，未按照合約規定還款，或是進行一些提高風險的行為，導致評分未達標準，影響到個人使用金融服務。

1. 貸款、卡債逾期還款

銀行在結帳日後發送帳單，到繳款截止日為止，中間有數十天的時間，銀行會提醒繳款，這時要全額繳納債務，不然超過截止日，信用評分便開始下降，盡量早點繳清，以免不小心拖過時間，造成不良紀錄就不好了。

2. 銀行催收紀錄

若一直拖欠不繳，銀行會開始催收，首先是電話通知，告訴債務人還有多少待繳款項，再來是寄送信函，說明後面的法律問題，甚至派人親自上門討債，如果時間超過2、3個月，變成逾期放款，可能需要到法院協調了。

3. 信用卡額度使用率高

信用餘額除以卡片總額度上限，就是額度使用率，通常是以手上所有卡片計算，而非單張分開計算，額度使用率最好介於10%-30%之間，如果超過50%，聯徵報告就會留下註記，因為卡債屬於個人負債，債務越多自然越不利，也會降低辦卡或借貸的額度。

4. 卡債使用循環利息

當月帳單沒繳清，便會以「循環利息」計算卡債，然而循環利息很高，大約落在2%-15%之間，除了增加原本的費用外，還會降低信用評分，成為聯徵報告的不良紀錄，因為這代表債務人僅繳最低應繳金額，收入可能比支出少，手上有現金，趕快還掉剩下卡債，債務才不會一直成長。

5. 預借現金

預借現金是把信用卡額度當現金領出，雖然可解決臨時需求，然而手續費相對較高，大約是借款金額×3.5% +150，還會導致信用評分扣分，因為預借現金屬於不常見的提款行為，銀行會納入評估項目，就算一次全額繳清，1年內還是都能查出來。

6. 申請貸款、開卡次數多

申請信貸、房貸後，短期內再申貸，審核條件會提高，不容易取得資金，只要1年內出現新貸款，都會被視為短期增貸，雖然可以從原貸款增貸，不過負債未隨時間減少，聯徵報告會加註授信金額未能有效降低，二次申貸的相隔時間，最好超過1年，過件機會比較高。

7. 隨便停卡

有效卡片的月份數，構成聯徵報告中的信用長度，維持長度可增加分數，剪掉辦理時間較早的卡片，表示和銀行不常往來，直接影響個人信用，可以看一下哪張卡片使用時間最長，保留下來拉長歷史，千萬不要覺得沒用就停掉，如果持有卡片太多，可註銷半年以上未使用的卡片。

注意有無點數、未償還款項等，停卡後點數便失效，最好先消耗掉點數，看是要兌換物品或折抵金額，還沒分期繳款的款項，停卡後便需要一次繳清，如果金額非常大，一時之間無法負擔，持卡人可慢慢償還，全部清完再註銷。

8. 頻繁調閱聯徵

短時間內申請好幾次房貸、車貸、信貸，聯徵報告上會留下多筆調閱紀錄，每次銀行收到案件，都會調閱一次聯徵，了解借款人的過去紀錄，如果3個月內被查看 “超過3次” ，容易變成信用不良，銀行也會認為借款人頻繁申貸，降低放款意願。

調閱自己的聯徵報告，金融機構看不到自查次數，因為民眾本來就能了解自己的狀況，是否有問題或分數太低，也可以核查錯誤資訊，所以自己的查詢紀錄，不應該成為計分項目，民眾可以放心查詢，申貸之前，最好先看過聯徵次數，確認符合資格。

信用瑕疵如何申請貸款？

瑕疵輕微的人，依然可以申請貸款，即使欠下不小負債，每月準時還款，問題不至於太嚴重，想要提高成功率，可以提供強力的財力證明，例如薪轉明細、所得清單等，確保自己能正常還款，具有以下瑕疵狀況，仍屬於銀行可接受範圍。

1. 信用卡、貸款偶爾遲繳，拖延時間不長。
2. 近期預借現金不超過2次。
3. 信用卡使用額度比例超過9成。
4. 卡債進入循環利息，但比例不高，每月按時繳款。

然而情形嚴重的話，銀行就會認定高風險，不予以貸款甚至開戶，包含：破產、強制停卡、催收、呆帳、債務協商、退票等。然而若你的資金需求非常緊張，可以提供有價值的擔保品，加強擔保程度，用於申請房貸、土地貸款、車貸等，可拉高貸款額度，可若是名下沒有任何資產，不妨考慮一下民間借款，信用不良的狀況下也可以承辦信貸，可相對來說，利率和收費也比較高，不過卻是立即取得資金的方法之一。

如何得知自己是否有信用瑕疵？

民眾可自行查詢聯徵報告，分別有線上查詢、書面查詢，每人1年有2次免費查詢機會，超過2次便會斟酌收費，以下介紹4種申請方式。

1. 線上網站：準備好自然人憑證、讀卡機，前往聯徵中心網頁，輸入身分證字號，讀取資料後，輸入IC卡密碼，接下來就能下載聯徵報告，版本為中文彩色版，查詢理由記得選擇了解個人信用評分，第2次申請每次80元。
2. 手機APP：安裝TWID投資人行動網APP，必須擁有指定銀行證券戶，從APP登入查詢，立即線上查閱報告，版本為中文彩色版，第2次申請每次80元。
3. 聯徵中心：自行前往聯徵中心，攜帶身分證分正本、第二證件，當天就能拿到，版本為中、英文黑白版，第2次申請，中文版每份100元、英文版每份200元。
4. 郵局代收：全台郵局皆可受理，附上身分證影本、第二證件影本、戶口名簿影本，寄送到聯徵中心，需等待5-7個工作天，版本為中、英文黑白版，第2次申請，中文版每份100元，英文版每份200元。

信用瑕疵存在時間？

聯徵中心儲存所有個人的金融資料，分門別類紀錄在聯徵報告上，因此民眾的信用瑕疵都會保存下來，不過不是一發生就保存，只要揭露期限結束，過去紀錄便會消失，只留下最新資料，因此信用分數是有機會改善的，逐項排除掉不良情形，便能回復正常水準。

揭露時間如下：

1. 逾期、催收及呆帳紀錄：清償日起3年，呆帳紀錄最長不超過轉銷日起5年。
2. 退票：退票日起3年，退票清償者，清償註記日起6個月。
3. 拒絕往來：紀錄通報日起3年，提前解除者，解除日起6個月。
4. 破產宣告：宣告日起10年。
5. 清算裁定：開始清算日起10年。
6. 更生註記：更生方案履行完畢日起4年，不超過法院認可之後10年。
7. 停卡：發生日起5年。
8. 強制停卡：未情償款項者，發生日起7年，已清償款項者，清償日起6個月，不超過停卡發生日起7年。
9. 信用卡催收及呆帳紀錄：清償日起6個月，呆帳紀錄未清償者，轉銷日起5年。
10. 警示戶：通報日起2年，提前解除者，解除日起1年，不超過通報日起2年。
11. 協商成立：協商成立開始，直到履約或提前清償。
12. 協商毀諾：毀諾日起3年，不超過協議書約定的清償日。
13. 協商毀諾後全部清償：清償日起1年，不超過毀諾日起3年。

怎麼改善聯徵紀錄上的信用瑕疵？

1. 正確使用信用卡

不要只繳最低應繳金額，使用循環利息，這樣債務只會不斷增加，拖累你的負債狀況。若卡債長期拖欠，銀行的通知已讀不回，就會遭到強制停卡，將嚴重傷害信用評分，這時可能就被列入黑名單。千萬別因金額小就輕忽，此外預借現金雖然方便，但不適合經常使用，濫用卡片領現，除了拉高額度使用率，還給人經常需要錢的印象，對申貸來說不是好事。

2. 準時繳納帳單

任何限期繳納的債務，一但逾期拖延，都會成為扣分項！有些人的信用條件不好，就是因為習慣拖太久，不小心就超過時間，所以辦理貸款之後，應當謹慎規劃還款計畫，並按時繳納款項，如果擔心壓力太大，可以計算一下每月收支比，確保支出金額不超出負擔能力。

3. 長期培養信用評分

由於聯徵註記時間長，短期內可能無法改善，應該妥善處理每一筆帳單，做到有借有還，建立良好的還款能力，申請貸款、開卡之前，掌握自己的財務狀況，釐清資產多少，哪部分屬於固定存款，哪部分屬於可動用資金，以免到時候難以還款，可以多和銀行打交道，成為熟悉的客戶，比較有機會成功貸款。

什麼是汽車貸款？

汽車可以作為一種融資工具，在需要錢的時候，透過抵押的方式，將汽車抵押給金融機構，並評估可貸額度後，取得現金。
這筆資金可以作為購置額外汽車的頭期款，或者投資理財的現金流，亦或是作為公司運作的週轉金。

汽車貸款的特點

汽車貸款在有擔保品的貸款項目中，算是比較好入手的，比起房屋，有更多人擁有汽車，且同樣是抵押貸款，汽車貸款申請門檻簡單、易過件，因此也不需要太擔心鑑價與實際價格落太大的問題。

• 門檻較低，比房貸更好辦理貸款。
• 鑑價評估不會與預期價格落差太大。
• 申請至撥款速度比房貸快。
• 貸款額度不受負債比限制。

話雖如此，但汽車貸款也有其缺點：

• 利率比房貸與信貸高，銀行大約落在年息2.38%－16%。
• 貸款期限比房貸短，無法長期持有。
• 若未按時還款，汽車將可能被法拍。

汽車貸款種類介紹

除了購車貸款之外，汽車貸款的方式還有好幾種：

• 原車融資：指的是利用本身持有的無貸款汽車，向金融機構辦理抵押換現。
• 汽車增貸：在原有貸款的基礎下，向同一間金融機構辦理增貸，將汽車尚餘的額度提領出來。
•  汽車轉增貸：也可以稱為汽車二胎貸款，指的是在原有貸款的基礎下，向別間金融機構再次申請抵押貸款，以此獲得額外的資金調度。

以上幾種不同的貸款方案，利率、額度皆有所差異，若想要申請，建議借款人先依照自身條件以及需求去決定貸款方案。

車齡會影響汽車貸款嗎？

當然會，車子與房屋不同，通常一落地就會掉價，因此車齡越高的汽車申請抵押貸款，其利率、額度都會越來越差。

• 新車貸款：利率約2.3%－3.88%，最高年限7年，額度約80%－90%。
• 中古車貸款：利率約2.8%－12%，最高年限7年，額度約70%－85%。
• 老車貸款：車齡超過10年，利率約4%起至16%，年限6年，額度約7成。

汽車貸款申辦管道介紹

最主要有三種，分別是：銀行、融資公司、民間。

• 銀行最主要的貸款業務並非汽車貸款，因此大多是購車貸款才會受理，另外目前也僅有7間銀行有車貸服務。
• 融資公司有中租、裕融、和潤三間占了車貸市場大宗，除了有寬鬆的審核機制，還能接受信用不良的客戶，當然龐德隆也能替你找到最適合的車貸管道。
• 民間的話就非常多機構了，包括代書、當鋪等，甚至還有不知名的私人借貸，但是這些機構的貸款利率較高，若非著急用錢，或者真的條件太差，否則不建議輕易嘗試。

汽車貸款的額度計算

既然知道可以利用汽車貸款，那麼我的車子最高可貸到多少錢呢？一般來說主要還是看借貸的機構所評估出來的價格為準，但若想先自己評估的話，你可以參考以下方式：

• 申辦管道：銀行大約落在車價的90%－100%(新車)，但最高可貸上限為300萬。而融資公司最高可貸350萬，成數約240%。
• 廠牌：市價越高的車，自然可貸額度越高，不過通常國產車的可貸額度會大於進口車。
• 車齡：車子當然是越新越有價值，因此若車齡超過10年，可貸的金額通常很低。
• 個人條件：除了汽車本身，借款人本身的條件也很重要，包括信用、收入等。

汽車貸款每月還款計算

車貸通常採用的是本利攤還，因此每個月還款都需要償還利息與本金，不過有些機構可讓你選擇要攤本金還是每月固定，這邊就不放計算公式了，相信你也懶得計算，要想輕鬆計算出每個月的還款金額，可以用線上試算系統。

舉例：假設小明利用汽車抵押貸款，向融資公司申貸100萬，利率8%，年限5年，採本利攤還的話，這樣小明每月還款多少呢?答案是20,276元。

也就說小明每個月要還金融機構20,276元，總利息費用為22萬元。

小心車貸利率話術！複利與單利

有些貸款業者會告訴你，已經給你最優惠的貸款利率，月付金額不過幾千元，已經很優惠了，但實際上真的是如此嗎？

舉例來看：
假設小美申請了30萬元的貸款額度，分5年償還(60期)，月付金為6,980元，專員告訴你「利率只有7.92%，已經非常划算了，一般利率都要十幾趴起跳！」你會相信嗎？

這樣看起來好像很划算對不對，可是別忘了本利攤還是複利，但是專員告訴你的是單利，這兩者的計算結果差別超大！

實際上若小美的利率真的是7.92%，那麼月付金應該為6,071元，與專員說的差了909元，假設60期償還完畢，總共可差了54,540元啊！
實際上若以複利的計算方式，小每月付6,980元，利率是14%才對！

可見在申請汽車貸款之前，一定要問清楚利率以及月付金額，待你驗算完畢，再決定是否申貸，會比較保險。

申請汽車貸款需準備的文件

• 身分證與第二證件影本。
• 行照
• 牌照
• 薪轉、扣繳憑單、固定往來存摺等收入證明。

申請汽車貸款注意事項

1. 申請人、保證人需有一人為汽車所有人，也就是說不可以偷拿家人的車辦理貸款。
2. 申請貸款都有手續費問題，一般會收取2,600－9,000元不等，其中包含動保設定費，若超過這個金額，就要注意是否遇上高利貸或詐騙。
3. 注意自身負擔能力，不要申貸超過會影響日常生活的額度，以免汽車遭到法拍。

今非昔比 房貸一定要在退休前還掉嗎？

幾十年前，台灣的房貸利率非常高，每年的利率可以到7%甚至10%不等，且償還房貸的期間僅有20年，不像現在的房貸，不僅利率1.3%起跳，還有寬限期、30年甚至40年期的房貸償還期限，因此相較以前的房貸，月付金額降低不少，雖說房價上漲誇張，但還款壓力並不比當年高。加上以前並沒有這麼多分期付款、車貸、信貸、信用卡債等高息負債，對當時的人來說，最大的負債就是房貸，因此會努力地想要在退休前將房貸繳清，這是正確的想法。

所以這也就是為何老一輩的人會希望有房貸的年輕人，若有存款都建議將房貸繳清，因為他們或許不了解現在的房貸模式，可現在很多投資項目的報酬率都比房貸利率高出不少，甚至還有更多比房貸更高利率的負債項目，因此當我們手上有點錢時，真的一定要馬上償還房貸嗎？

情況比一比 什麼樣的人應該保有房貸？

話說現在的房貸利率真的好低，最低甚至可以來到1.31%，且房貸額度7成，又能分30年期還款，可信用卡債呢?車貸呢?有發現到嗎?這些非房貸的負債項目，利率相對高了不少，因此與其想辦法想把房貸清償，不如先解決這些高利息的債務。

應當先償還房貸的人：善儲蓄、不善理財。為何這麼說呢？

現在的房貸利率其實比定存高些，因此若你只會將錢存到銀行裡放定存賺利息，那房貸與定存利息之間的差額不就是你的損失嗎?但如果你又不擅於將資金移往投資市場，進行一些高利息收入但風險相對高的投資標的，那麼你就應該盡快地將房貸繳清。
因為在繳房貸的期間，你的收入逐漸地被利息價差吞噬，因此退休之前，建議將房貸繳清比較好。

應該暫緩清償房貸的人：善投資、有高息債務。

首先若你有投資頭腦，那麼就不應該這麼急著償還房貸。假如你買了一檔基金，且每年的配息超過了房貸利率，例如配息達3%以上甚至4%，那麼相較於年利率才1.3%－1.7%左右的房貸，若你將資金挪往投資，不就能賺更多？

舉例來說好了，如果你目前尚餘20年房貸，利率1.4%，而你目前找到了一檔年配息率4%的投資標的，那麼這代表你有2.6%的利差，若以100萬元為單位，一年就是賺了100萬×2.6%＝26,000元。

不過房貸可不只100萬而已，如果你有800萬的房貸呢?那就是20.8萬元的獲利，當然這樣的數字並不包含複利滾投，假如10年下來，就是208萬元的獲利，20年下來就是416萬元的獲利，你想房貸才800萬元，你卻靠了投資就償還了一半以上的房貸，這也就是為什麼，叫你不要這麼早就把房貸繳清的原因，畢竟你可以拿錢做更有效的利用，為何要急著還給銀行呢？

再一種情況就是擁高息負債的人，因為房貸屬於低利率的負債，如果你除了房貸以外，尚有信用貸款、信用卡循環，這些貸款利率3%、5%，甚至10%以上都有，如果你不先將這些債務先清償，拖得越長，你繳的利息費用就越多，越不利於之後的退休生活。

可是我不想拿退休金繳房貸該怎麼辦？

退休以後如果不想繳房貸，其實你還能這樣做。畢竟也是有人即便懂得投資，也不希望日後退休，還要管房貸的事情，希望可以無債一身輕，那麼提早償還房貸也是可以，才不會讓你的養老生活受到心情上的影響，但投資的資金從哪來？

這時你可以向銀行申請房屋循環透支額度，所謂循環透支額度是以你的房貸額度計算的，你有多少額度，就可以隨時借出多少錢，並且利息的計算是依照動用的金額計算的，每個月也只需要繳納利息即可，因此最適合做為投資的融資工具，只要在投資時，借出一筆資金後，等到賺到錢，再將本金還清，藉此達到融資目的，讓退休生活多一筆收入來源。

真正適合你的理財方案 問專家最快！

畢竟每個人的財務狀況不同，以上情形也是針對大方向作分析，因此如果你還是不確定自己是否要將房貸早點繳清，你可以詢問這方面的專家，或是其他具有成功理財經驗的親朋好友，跟他們請教意見。

如果你想要投資，也請一定要記得投資有賺有賠，並非投入就能賺錢，還是需要承擔一定的風險，因此一定要學習投資相關知識，謹慎面對自己的財富，才能穩定成長喔！

如果被房貸套牢了怎麼辦？

前面講了不少針對繳清房貸的分析，那在繳清之前，萬一有需要融資進行投資，或是有其他資金需求的時候，該怎麼辦呢?
不少人都會遇到類似的困境，就是當本身還有百萬元的房貸尚未繳清，但可能有更棘手的債務，或是找到好的投資標的，想趁機賺一波的時候，偏偏錢都拿去繳房貸了，存款沒多少，想增加房貸額度又被銀行拒絕，那這種時候該怎麼辦？

可能有人會說，那可以申請信用貸款阿！但信用貸款的額度並不高，利率又不低，比起房貸來說，一點都不划算，或是你可能已經有了卡債，根本借不到信貸，這時候…你可以選擇二胎房貸。

什麼是二胎房貸？

你的房子尚在繳貸款，一樣可以再次申請房貸，不過這次不是選原來的銀行，而是選擇不同的貸款機構，可以是別間銀行，也能是民間不動產融資公司，只要你的房子還有足夠的額度可以申請的話，二胎房貸是比信貸更便利的融資工具，且不少機構都有隨借隨還的服務，選擇龐德隆不動產融資還有免手續費的優惠，因此如果在背負房貸的情況下，還有資金需求，可以找龐德隆申請二胎房貸。

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如何籌到頭期款不夠的部分?

填補自備款不夠的地方，有幾種實際常用的解決方法。

一、 信用貸款

信貸的優點是審核時間短，部分銀行給予最高可貸金額是300萬元，但最終決定額度的條件，仍然少不了薪資、財力、信用評等，此外利率較高，應該小心衡量每月還款能力，是否能負擔未來貸款。

二、 使用其他財產申請抵押貸款

這是另一種辦法，假如名下還有房子就能辦理房貸，或有車子就能辦理車貸，因為有抵押品，優點是支付利息較少，然而審核必須估價，所以會花費更多時間。

三、保單借款

這是一種較為少用的解決方式，保單借款可以借出已有的保價金，保價金是保戶過去累積繳交的保費，假如以前保費繳納得不夠多，那麼可預支額度就會受限，所以真正用到的機會不多。

提供財力證明貸到更多錢!

不只上面提到的方法，好好利用財力證明，可以拉高放款成數。

1.  其他不動產：可以拿出名下的別項不動產，當作抵押品，增加擔保設定。
2. 增加保人：多加一個擔保人，然而一般只由直系血親當保人，保人必須拿出財力證明，此外夫妻共同持有房屋的狀況，一個人申辦房貸，另一個人就無法擔任保人。
3.  給予其他財力證明

定存單、股票持股明細、儲蓄險、銀行存摺明細都可以，與此同時，注意個人信用是一件非常重要的事，一定要繳掉卡費、信貸，已繳完還沒塗銷趕快塗銷，全都都會對核貸、利率方案造成改變。

最重要一點是防患未然，事先諮詢銀行估價結果，看對方針對房屋價值多少如何評定，再簽訂交易合約，假如落差巨大，後面才有討論價格的可能性，和賣家討論是否可讓利，假如沒有議價空間，就需要先準備好資金，以免簽下後不慎違約，另外還能在合約上添加解約條款，賣家若同意可在簽約時加入，「以房地為擔保設定抵押權，不指定銀行之貸款不足成交價8成時，無條件解約」，這是避免買家缺少資金，引發違約風險的措施。

銀行給予最高放款成數是多少?

現在銀行給予的貸款成數最多僅止於8成5，再往上幾乎不可能，如果房屋鑑價結果過度保守，目前房價仍不斷攀升中，銀行的評估也會被懷疑不準確，無法反映當前房價，讓購屋族不得不提高自備款，背負更大的負擔，事實上金融機構對擔保品的鑑價做法，不只看屋齡、流通性、保養狀況、坐落位置，還會參考內部的評估條件，並且加入內政部實價登錄、聯徵中心不動產鑑價資訊、房仲房地產價格等資料，以免鑑價出問題。

銀行估價趕不上房市最新行情!

一銀說明，查看實價登錄交易案件時，由於實價登錄和真正成交時間有一段差距，可能因此遇到問題，找不到實價登錄相關價格來參考，北富銀也說進行鑑價時，銀行搜尋類似交易案件與檢查交易是否真實，通常會特別小心，讓評價不會失真。
合庫銀表示，辦理銀行房貸業務最重視債權安全，堅持質量並重，根據授信5P原則承辦貸款，眾多因素中擔保品只是其中一項，比如合庫就組成授信審議小組，幫助管理案件的授信品質，執行各種管控措施，且留意擔保品集中度，每過一段時間檢查效果，防止債權被房價起伏影響。

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實際債務整合成功案例替你降利率、靈活資金！

身負過多債務確實令人困擾，像我就是這樣的，幸好在龐德隆的幫助下，我成功的將債務整合，從此再也不用每天記錄繳費日期。

我擁有一間自己打拼買下的透天厝，位在台中石岡，雖然附近生活機能沒有市區來的方便，但是離工作的地方很近，幾乎是可以走路去上班的距離，不過喜歡出去玩的我，為了能方便跑透透，因此在揹房貸的同時，我買了一台車代步。

隨著時間推移，因為房貸與車貸都是長時間的貸款，這期間我又累積了不少的卡債，還有玩投資欠下的一些債務等等。工作愈發忙碌的我，偶爾會忘記繳款日期，因為我總是挑不同銀行尋找最優惠的貸款方案，因此分了很多的帳戶，這也讓我只會在繳款日將近時才將繳費金額存入帳戶中。這樣的繳費方式讓我經常忘了將錢存入，扣款不成功使得我的信用被扣分，如今我想要資金繼續投資，卻被銀行拒絕。

後來為了能夠順利融資，我找了不少資料，這才遇上了龐德隆不動產融資。而原先我希望利用房屋二胎貸款30萬投資即可，不過在與龐德隆的劉副理諮詢理財相關建議後，才知道如果我之後想要轉貸銀行，就一定要養好聯徵，也就是我的信用分數，而養聯徵就是需要將我的負債整合，確保不會再有遲繳的情形出現。

因此我利用房屋，申請了250萬的貸款額度，將原來銀行房貸以外的其他負債進行整合，這樣不僅可以得到額外的資金，更讓我每個月的繳款更加便利，且利率只要0.8%，我之前投資欠下的，月繳利率還要5%呢！幸好遇到龐德隆幫我降低利率，解決債務過多的問題。

整合負債轉銀行 超輕鬆！

透過龐德隆的幫助，我成功解決負債問題，但最終還是會希望可以將貸款統整成一筆，並且將債務轉至銀行辦理。於是我向劉副理諮詢後，才知道原來龐德隆還有民間債務轉銀行的方案！

透過這段時間我在龐德隆的正常繳款紀錄，以及同時與銀行之間優良往來，我的信用分數已逐漸好轉，於是劉副理便主動評估我的借貸資料，想不到已經符合轉銀行資格了！於是就在確定可以將貸款轉至銀行辦理後，龐德隆幫我包辦一切流程，讓整個過程迅速又流暢，讓我不費吹灰之力，就將貸款真的統整成一筆，並成功轉至銀行申辦，只能說他們真的很厲害。

要如何申請債務整合？債務整合有哪些好處？

債務整合簡單來說就是將所有分散在不同機構、不同貸款目的的債務，通通集合成一筆，就叫做債務整合，而好處就是能讓你更加方便繳款，且不僅可以減少成本支出、利息支出，還能更便利於理財規劃，尤其可以減少你的債務糾紛，因為你將負債集合成單一窗口，能更好的為你服務。

那麼要如何申請債務整合呢？其實自己也可以進行債務整合，只要你用一筆大額借款，去清償所有欠下的負債，也就是你可以申請房貸，將借出的資金償還車貸、信貸等債務，雖然你的負債金額不變，但是卻能降低利率以及統一繳款，就不用擔心這個還沒繳、那個快到期等各種問題。

那麼申請的方法有銀行、民間機構，當然如果有需要債務整合，大多可能是信用出了問題，因此能成功向銀行申辦的機率較低。這時你就可以選擇能承辦房貸業務的民間機構，那就是龐德隆不動產融資。

債務整合申請方法如下：

1. 聯絡：直接撥打免費電話諮詢0800-891-168，或是加入官方LINE帳號：@PL168，就有專人可以為你解惑。
2. 申請：將相關資料準備好，如房屋權狀、謄本以及身分證等，只需利用網路上傳即可，評估期間不需提供正本。
3. 評估：替你的房屋進行估價，評估房屋剩餘殘值，以確定可貸額度多寡。
4. 審核：確定可申貸之後，會到現場進行屋況審核，確認實際屋況沒問題後，即可簽約。
5. 對保：簽約之前進行合約對保，雙方確定合約內容無誤，逐一確定貸款利率、額度、還款期限及還款方式等，確認後沒問題即可簽約。
6. 設定：由代書負責，將一同到地政事務所進行房屋抵押權設定，借款人必須準備房屋權狀正本及個人資料，之後設定完成即可歸還。
7. 撥款：待設定完成的公文下來，便會立即撥款，若要債務整合可以代償。

想要輕鬆解決過多的債務問題，盡管聯絡龐德隆替你解決債務問題！

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