不過隨著時間流逝，這些高息債務逐漸讓借款人吃不消，萌生了想要將債務清償並轉至銀行辦理的念頭，於是業界出現了一種機構「代辦公司」，很多人在跟代辦接洽時，會簽一張代辦協議書或稱委託書，那麼簽下那張合約會有什麼問題嗎？就讓我們一起來看看！

什麼是代辦公司？

簡單來說就是幫你代為辦理銀行貸款的機構，由他們作為中間仲介，替你與銀行協調貸款事宜，並幫你爭取與銀行申貸的機會，代辦再從中收取貸款金額6%－10%不等的手續費，作為收益來源。

3個月就能轉銀行是真的？小心話術蒙蔽理智！

這邊以龐德隆實際案例跟各位分享，在我們承辦的眾多客戶中，有很大一部份人是因為信用不佳或沒有財力證明、職業不穩等原因，而無法向銀行申貸，因此選擇向龐德隆求助並取得資金。

當然最終還是希望能夠向銀行辦理貸款，也期盼著能夠有機會回到銀行身邊，於是當有其他的民間借貸機構表示「只要3個月，就能轉回銀行貸款。」你會不會心動？

業者：「先將貸款轉到我們這邊」

那些業者表示，只要將原本在龐德隆申辦的貸款，轉貸到他們那，3個月後就能幫你的貸款轉回銀行辦理。但……真的嗎？

龐德隆遇過不少客戶因對方開出更低的利息，以及3個月轉銀行的保證，而決定將債務轉出，不再與龐德隆辦理貸款，可最終卻又回頭找龐德隆幫忙，原因是對方根本沒打算幫他轉銀行，等3個月的期限一到，就用各種理由推託，甚至還調高了每月的利息費用。

符合資格馬上轉！不用再等3個月

其實龐德隆就有轉銀行方案，但都一定會等到客戶真的具備了轉銀行的資格，並且已經評估後確定可以轉貸成功，才會幫客戶辦理，而不是為了賺手續費而隨便喊話。

申辦民間貸款轉銀行，根本沒有等待3個月的說法，畢竟若條件符合，能轉早就轉了，若不能轉，則肯定還有其他的原因讓銀行無法核貸，那也不是3個月就能解決的問題。

舉例來說：若你是因為信用破產，或許有協商等問題，導致無法向銀行正常辦理貸款，那麼若想轉銀行，除了要等待協商紀錄消失外，還必須將信用分數重新養好，你覺得這些3個月能好嗎？光是協商紀錄要消失，就須等清償日起1年後了。

已經簽了代辦協議書怎麼辦？

什麼是代辦協議書？(或稱代辦委託書)

類似於賣房時，找房仲專簽，這樣這間房屋只能是由專簽的房仲負責出售，其他房仲無法幫你賣房，保證了房仲替你辛苦找到買家後，屋主不會突然反悔，使他收不到仲介費又白忙一場。

代辦協議書同理，一旦簽下，你的貸款只能由對方幫你代辦，因此你不能再找其他人幫你，也無法反悔，以此保障代辦公司在幫你取得貸款資格後，你不會突然反悔，使他們白做工。

還沒確定能否轉銀行 可以簽代辦協議書嗎？

對方跟你保證，只要3個月後就能轉銀行，但你必須先簽下代辦協議書，可你根本不確定是否能轉貸成功，合約書也未表明實際的有效期限，甚至事後才跟你說要收高昂的費用，讓你想反悔卻又被一紙合約綁住，無法動彈。

因此即便對方跟你掛保證，「在沒簽下實際的借貸合約之前，千萬不要簽代辦協議書」，否則你將可能支付大筆違約金而申訴無門。

已經簽了才告知要收高額費用！

不少人都曾經被這樣的手法騙過，最終不僅無法順利轉至銀行辦理，還需要支付大額費用，導致本就困難的財務，雪上加霜。

實際案例告訴各位。前些日子龐德隆收到了來自客戶的訊息，幾個月前他表示找到了可以轉銀行的貸款機構，於是將貸款轉至對方機構申辦，並同時簽下了代辦協議書。

可沒想到最後竟被告知轉銀行未通過，導致他不僅無法向銀行核貸，若要想將貸款清償並轉回龐德隆，還得支付高額違約金，以及高額代辦費用給對方，若不付錢，對方就會揚言要告他，並同時寄了存證信函，於是客戶焦急的找劉副理尋求幫助。

收到存證信函怎麼辦？

簽下代辦協議書是具有法律效益的，不過前提是他得拿出證據，證明有確實幫你進行銀行代辦作業，並且順利簽下貸款合約。若對方拿不出這些證據，那麼實際上這份協議書是否有效，就不好說了。

而在此建議，一旦收到對方寄的存證信函，千萬別緊張兮兮的就馬上匯款，存證信函並不能代表什麼，對方也不一定會真的告你！因為違約金也就3萬、5萬，而提告不僅自找麻煩，還不一定告的成，與其花時間在你身上，他們已經在找下一位願意匯款的受害者了。

龐德隆轉銀行方案需要簽代辦協議書嗎？

不論是哪間機構，作為借款人與銀行之間的橋樑，就一定要簽訂代辦協議書來保障自身權益，因此向龐德隆辦理轉銀行方案，也需要簽定代辦協議書，不過與代辦公司不同的是，簽訂的時機點。

龐德隆會在確定客戶通過銀行核貸，並且已經簽下貸款合約書後，才會與客戶簽代辦協議書，而非在事前就讓客戶隨便簽下，且簽約之前一定會 “如實告知” 內容以及收費項目，絕不會事後亂收費，更不會產生違約金的問題。

龐德隆二胎房貸「代償民間轉銀行」輕鬆辦！

只要你有房產，不論是你的或是向親友借的，只要鑑價後尚餘額度，就有機會向龐德隆辦理二胎房貸，並且提供其他民間代償的服務，幫你清掉高額信貸、車貸，甚至手機貸款，降低每月利息壓力，並協助信用養成，將你的貸款轉至銀行辦理！「記住！核貸前，絕不多收一分錢！」

網友建議30年房貸最合適！

一名即將買房的網友在FB社團詢問廣大網友，表示自己若要申請銀行房貸，不知道要綁定20年還是30年好，而且也不知道若提前清償房貸，是否會有違約金的問題。

不過大多數網友建議原PO選擇30年房貸，原因如下：

• 30年房貸還款壓力小於20年期。
• 可在資金充裕的情況下提前償還本金。
• 20年期房貸想延長較困難。
• 手中將有更多資金作為其他用途。

30年房貸不會有違約金是真的嗎？

一般來說申請房貸頂多綁2、3年的約，在這期間你若是提前清償，就會有違約金的問題，不過一般人應該很少這樣做。

而一旦過了合約期間，清償就不需要違約金，因此你可以大膽地去申請，不必擔心之後被房貸期限給綁住。另外通常銀行綁約多是指「不可塗銷設定」，與償還部分貸款不衝突。

20年V.S 30年房貸

我們常見的房貸方案分為20年期還款與30年期還款，兩者最大的差異在於本金的分配與利息費用的多寡。

假設我們以一間1,000萬貸款的房屋來看，假設立單一利率2%，那麼20年與30年的每月還款及總利息費用會是多少呢？(採本息均攤)

20年還款年限：

每個月本息均攤要償還50,588元，合計總利息費用214萬元。

因此若申辦20年期房貸，總共要償還1,214萬元。

30年還款年限：

每個月本息均攤要償還36,962元，合計總利息費用331萬元。

因此若申辦30年期房貸，總共要償還1,331萬元。

也就是說，若你踏踏實實的照期限償還所有貸款，30年期房貸利息將會比20年期多117萬元，這是非常高的金額，不過30年期的每月還款金額降低了不少，對於月薪較低的人友善多了，所以大家應該在自己可負擔的範圍內，選擇還款方案。

利息多百萬 為何還選30年？

雖然以總和來說，30年期還款確實在貸款成本上多出了百萬金額，但不代表你一定要照期限償還，只要有額外資金，都可以提前還款，而且每月繳款金額又比較低，相對的你還能在此期間存錢，說不定15年就繳清房貸了也不一定，另外你還需要考慮通膨，當你資金都在房屋或其他投資上，相對比較保值，因此不一定要這麼早還清貸款。

而且30年雖然看似很久，但因為寬鬆的資金調動，可以讓你減少再次貸款的機會，反而讓你不這麼麻煩。

已經有30年房貸 還可以拿房子借錢嗎？

雖然申辦30年期房貸可以降低月還款，但是在申貸期間還是有可能遇上需要資金的時候，但是30年期有個小缺點，那就是分攤償還的本金太少，因此當需要申請房屋增貸時，銀行可能無法提供足夠的額度。

這時我建議你可以申請二胎房貸。透過再次抵押房產，並以寬鬆的審核制度，重新鑑價過的房屋，獲得比原本貸款額度更高的資金，以此作為其他用途使用。

當然二胎房貸的利率較高，不過有隨借隨還方案，一樣可以在有錢的時候，清償貸款，或償還部分貸款降息。

建築執照是什麼？

建築執照常被當成建照，建物施工之前，必須先向政府申請，經過檢核發出建照，才能合法動工，我們常說的建築執照，涵蓋的範圍較廣，其實還能細分成不同種類，根據建築法第28條規定，建築執照分成以下4種：

1. 建造執照：建築物本身的新建、增建、改建、修建。
2. 雜項執照：雜項工作物的建造，例如水塔、廣告牌、煙囪、游泳池、地下儲藏庫等。
3. 使用執照：建築物施工完畢後，開始使用或變更使用。
4. 拆除執照：建築物的拆除。

對房屋進行任何變更之前，都需要取得相關執照，所以不論是預售屋、成屋都有機會接觸使用，而在所有執照之中，建築執照關係最大，也最容易和建築執照搞混，接下來就先說明建造執照的用途。

建造執照期限多長？需要註銷嗎？

取得建造執照後，必須在6個月內開工，並且將開工日期、起造人及承造人姓名、住址、施工計劃書等，呈報給主管機關備查，6個月內無法開工，可以申請1次延期3個月，如果超過期限仍未提交開工日期，建照便會自動失效，開始動工後，無法在期限內準時完工，可以申請1次延期1年，如果不能完工，執照一樣會失去效力。
建造執照在蓋好建築物後，不必另外註銷，不需要另外準備文件申請，不必重跑任何程序，未在期限內開工、開工後未準時完成，也會自然作廢，如果承造人想中斷工程，便需要向主管機關申請註銷。

建造執照主要有什麼功能？

房屋的建造、改建、翻修、新增部分，都要申請建造執照，提供所有權狀、同意書、說明書等，確定你有可以動工的權利，如果擅自變更，未經過主管機關允許，可能就變成違建，日後有被檢舉拆除的風險。

1. 確保預售屋照圖完工，不具有違規情形

申請建照必須通過政府審核，提交各種工程相關資料，確保每一處規劃都符合法規，包括基地位置、建築設計圖、建築物構造及材料等，像是每層陽台面積占比，不能超過樓層地板面積10%，梯廳面積未超過樓層地板面積10%，不能計入總地板面積，不符合規定便不能開工，建造核發下來後，必須依照當初提交的設計圖，蓋完整棟房子，主管機關核對發現不符合的狀況，可以依法開罰，因此這些文件是具有效力的。
建照受法律規範，建商不能擅自改變格局，成為對消費者的保障，有些預售屋蓋完後，卻出現室內坪數縮水、停車位被濫用、防空避難室改做他用等問題，損害消費者權益，如果施工和設計圖不一樣，後面將申請不到使用執照，一直無法完成交易，房子也沒有真正的產權。

2. 建商須取得建照，保護消費者權益

預售屋並沒有實體，從簽訂合約到交屋，通常需要2-5年，因為等待施工的時間長，中間可能發生意外情形，導致建物完工日期延後，或是遇到不良建商，興建途中偷工減料、更改設計，影響到房屋整體品質，更過分的是蓋到一半消失，消費者發現事情不對時，往往已經造成損失，結果還要更花更多力氣解決爭端。
預防預售屋建成後，和合約載明落差太大，政府規定未取得建照前，不可向外銷售預售屋，如果想進行簽約，建商必須提供建照，證明建案各項設計通過主管機關審核，並在取得建照的一定時間內完工，未按照規定辦理，政府可懲處罰金，而且不限一次，藉此充分保障購屋者權益，已經看到想買的建案，建照尚未核發下來，應該延後下訂金，避免產品和原本的約定有出入，大幅增加風險。

建築執照上列出哪些項目？

1. 建照號碼

每個建案都有專屬編號，而且固定不變，想要了解建案具體內容時，可以利用該編號到政府網站進行查詢，通常會列出建物的基本資訊。

2. 使用分區

基地概要欄中有一項使用分區，說明該區域土地的用途，例如商業、住宅、工業區等，關係到使用項目和開發強度，根據不同強度設定相關建築規定，蓋在住宅區上的建案，比在其他分區的規定更寬鬆，就算都是住宅，也會因所在分區不同，出現價格落差，如果怕買錯住宅，可以自行查看使用分區。

3. 構造種類

常見構造分成鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝股、木構造，鋼骨構造成本最高、不易倒塌，經常用於辦公室大樓，鋼筋混凝土成本最低、防火和隔音效果好，經常用於一般住宅，鋼骨鋼筋混凝土兼具其他兩者的優點，造價成本也比較高。

4. 建蔽率、容積率

建蔽率、容積率和使用分區息息相關，不可超過法定上限，建蔽率調控建築物高度，比例越高，可用空間就越小，容積率限制總樓層面積，比例越高，樓層數越多，如果想知道建築物大約多高，可以將容積率除以建蔽率，得出建築物的樓層數，例見某間房子的建蔽率60%、容積率240%，套用公式計算，240%÷60%=4，最高能蓋到4樓，當建商只蓋到3樓，代表以後還能增建到4樓。

5. 竣工日期

建照核發下來後，規定必須完工的日期，包含申請獲得使用執照，超過這個期限，可能變成逾期完工，有些建商知道自己無法準時交屋，於是合約上註明，使用執照掛件申請日為完工日，這樣一來重複申請的時候，多出鑽漏洞的空間，避免違約繳太多罰金，消費者閱讀契約，除了比較建照的竣工日期，留意是否明載取得使用執照為完工日。

如何自己查詢建築執照？

各縣市政府皆有建照查詢系統，輸入建照號碼，便能看到建案的地號、地址、面積、高度、建造類別等資料，依照想了解的建物所在地區，前往同縣市的網站搜尋，很快就能得到完整資料，如果不知道建照號碼，可以從起造人姓名、地址、地號、發照日期、掛號號碼查詢，由於關鍵字比較廣泛，可能跑出好幾筆相關建案，這時需要根據已知資訊，篩選出真正的目標。

申請建築執照準備哪些文件？

建築執照準備哪些文件有下列幾項：

1. 申請書
2. 審查表
3. 委託書
4. 現地彩色照片
5. 土地使用權同意書
6. 土地登記謄本或土地所有權狀影本
7. 地上物拆除同意書
8. 建築改良物登記謄本
9. 地基調查報告
10. 建築物工程圖樣及說明書，例如基地位置圖、地盤圖、建築物平面圖、尺寸構造及材料、結構計算書等。
11. 建築師簽證表
12. 規定項目審查表
13. 專有、共用等部份的詳細圖說、規約草案。
14. 各地政府按自治法規要求的證件、表單、附件等。

建築執照和使用執照哪裡不同？

建築執照在開始蓋房子前就要申請，而使用執照則是房子蓋好後申請，必須先取得才能使用建築物，主管機關會檢查實際情況，詳細記錄在執照中，有時候新房子明明蓋好，可能因為各種原因，遲遲沒有執照核發下來，導致無法交屋，所以建商進行銷售時，都會說明已取得執照或大約取得日期，以免消費者不放心。

使用執照對房屋有什麼作用？

1. 規定預售屋完工期限，逾期繳付違約金

使用執照核發下來後，建商必須在6個月內交屋，如果逾期違約，便要依照天數繳交延遲利息，為什麼保留這段時間呢?是因為房屋只是即將蓋完，尚未鋪設水電管線，仍待完成剩餘工程，才能過戶給消費者，不過收尾也不能拖太久，有些建商為了等房價上漲，故意拖延交屋時間，以天候等理由申請展延，消費者可以要求提供證明，如果完工超過3個月，仍未取得使用執照，消費者能依法解除合約，取回已付出的房價款項，建商也要賠付一筆違約金，所以使用執照取得日期非常重要，是保護權益的基本底線。

2. 小心二次施工，恐成為違章建築

主管機關確認房子符合設計，才會予以認可，然而部分建商偷渡二次施工同意書，讓消費者同意修建，完工後再修改面積、新增建物，像是樓層挑高、陽台外推等，這些部分容易變成違章建築，影響建物整體安全性，日後被主管機關發現，也會面臨相關懲處，必須拆除回復原狀，然而有了同意書，責任已不在建商身上，反而成為住戶的問題，因此消費者一定要小心二次施工，不要為了一時方便，被建商牽著鼻子走。

申請使用執照準備哪些文件？

1. 申請書
2. 審查表
3. 營造業竣工查報表
4. 建造執照正本
5. 竣工報告書
6. 編訂門牌證明
7. 監造人及承造人切結書
8. 設備及材料證明
9. 竣工圖說
10. 竣工照片
11. 公寓大廈共同基金收據影本