民間二胎是什麼意思？

除了銀行、郵局、壽險公司、信用合作社等正規機構，提供放款的融資公司通通是民間借款，借款人把名下已辦理過抵押貸款的房子，再次利用第二順位抵押權申請貸款，只不過這次是向民間公司借錢，評估過擔保品的價值後，由民間金主給予借款人款項，一般而言，房貸第一順位債權人都是銀行，第二順位才由民間二胎承做。

民間二胎房貸申請條件是什麼？

1. 年滿20歲以上的國民。
2. 名下有至少一棟房子，且具備足夠殘值。
3. 房屋沒有設定或信託，可提供第二順位抵押權。

什麼時候用得到民間二胎房貸？

1. 信用條件不好，聯徵報告上面顯示某些問題，例如逾期還款、呆帳紀錄、卡債進入循環利息、遭到停卡、註記退票、被銀行列入拒絕往來戶、近期查詢紀錄太多次等，都可以申辦民間二胎房貸。
2. 沒有和銀行打過交道，信用紀錄一片空白的人。
3. 拿到的薪水是現金，或是失業沒工作的人，無法提供薪資明細、收入證明，銀行認定沒有收入來源，所以決定不通過。
4. 負債比過高或債務協商中，總資產負債比超過1.5倍，申請銀行貸款會非常困難，債務協商要等到1年後，才會從不良紀錄中消失。
5. 借款人年紀超過65歲，或是屋齡超過50年。
6. 銀行鑑價後，認為房屋沒有剩餘價值。
7. 短期內急著用錢，週轉時間不會拉太長。
8. 持分物件貸款未獲得全體持有人同意，無法順利借到錢。

為什麼要申請民間二胎房貸？

1. 申請條件寬鬆：民間二胎主要以擔保品當作依據，不會嚴格審核信用條件、收入來源，只要房屋殘值足夠便承做，大大降低申請房貸的阻礙。
2. 辦理過程簡單：略過查核借款人的各方面條件，整個流程從複雜變簡單，對借款人來說，反而是增加便利性。
3. 最快的速度核貸：因為簡化整個流程，也加快了辦理時間，1-3天內就能完成審核撥款給借款人，如果時間非常緊迫，還能再縮短時間，最快24小時獲得資金。
4. 不限制可貸額度：基本上依照房屋鑑價結果，決定提供多少額度，房屋有多少價值，就能取得多少資金，不規定最高額度上限。
5. 受理所有種類房屋：從透天、公寓、華廈、大樓等住宅，到辦公室、廠房等特別物件，全部都能申請送件，而且不區分地點、坪數，確認有價值就承做。

民間二胎利率最低多少？

銀行認為二順位借貸的放款風險高，嚴格要求借款人和擔保品的條件，民間二胎房貸幾乎不審核借款人條件，也因此面臨的風險大幅提升，直接反映到利率上面，雖然民間借款相比銀行，利率是真的比較高，但最高不應超過法定年利率16%，龐德隆最低利率1%起，每月計算一次利息，非新聞上面常見的地下錢莊，絕對不會故意收取高昂利息。

評估民間房屋二胎價值考慮那些因素？

1. 房產總價：房屋價值可以藉由各個因素判斷，包括屋種、屋齡、座落位置、坪數、周圍環境等，例如透天比公寓更容易賣好價錢，屋齡新的房子比老舊房子好，地點在精華區比在郊區或鄉下好，附近有公共設施、商場百貨比都是農田好。
2. 已有貸款金額：有額度才能申請二順位房貸，前一順位的借款金額，是否成數偏高、達到滿額，甚至超出預估價值，再來房子是否有增值空間，沒有額度就無法承做。
3. 累欠稅金：長時間不繳房屋稅、土地增值稅，積欠下大筆稅金，會減少房屋做為擔保品提供的額度，例如稅金算下來竟然有上百萬元，這種情況需要納入考慮。

民間公司如何決定二胎房貸額度？

實價登錄系統可以查詢地區房市行情，做為評估價值的參考，政府及房產業者網站皆有自己的系統，除此之外，估價時要檢查房屋狀況，有些需要到現場勘查，也有一些是要求借款人拍下各處照片，搭配建物所有權狀上的資料一起核查，綜合以上這些資訊，就能推測出房產總價多少，一般都是以貸款成數8成計算，然後再扣掉前順位房貸的已貸額度，最後決定放款最高金額。

民間二胎如何還款？

民間借款的還款方式非常靈活，不但有更大的轉圜空間，而且不一定強制綁約，若借款人貸款期間遇到困難，可以找申貸民間機構討論，調整以後的還款方式。

1. 本利均攤：最為普遍的還款方式，每月償還一定本金和利息，利息依照本金乘以利率計算，通常有一個明確的貸款期限，大部分不超過10年，這段時間內慢慢還掉債務，到達期限的時候，本金應該已經全部還掉。
2. 先還利息：每個月僅交納利息部分，本金則延後償還，就好像銀行的寬限期，只是這段期限拉得更長，這種方式通常不綁約，借款人不用擔心中途違約，先還掉一部份本金，利息也會跟著減少，優點是減輕負債壓力，缺點是拖越久繳的利息越多，若是長期週轉最好考慮經濟狀況。
3. 隨借隨還：非常適合短期週轉，借款人從民間公司借出資金，當手頭有足夠的多餘現金，再一次還清所有款項，這段時間內照常繳付利息，清償後停止計息，幫助臨時缺錢的客戶解決問題。

民間二胎有哪些收費項目？

1. 手續費：金融機構辦理貸款時，通常會向客戶收一筆手續費，支付過程中衍生出來的人事、行政成本，每家銀行、民間公司各有規定，根據貸款金額計算一定費用，龐德隆考慮到客戶用錢需求，不收一毛手續費！
2. 代書費：不動產相關事務需要代書協助，幫忙設定房屋的抵押權，聘請代書要支付一筆費用。
3. 地政規費：地政機關設定抵押權給金融機構時，收取設定金額千分之一的登記規費，另外還包含書狀費、工本費、閱覽費。
4. 代辦費：仲介將案件介紹給金主，向借款人收取一筆代辦費，代辦費就是代為辦理服務的費用，通常是借款金額的5%-10%，龐德隆是金主直營的公司，自然不用繳代辦費。

民間二胎注意什麼風險？

1. 約定利率：民間利率大都落在0.5%-2%之間，高利貸卻超出這個範圍，要求3分利或5分利，換句話說，月利率高達3%-5%，12個月下來就是36%-60%，不但利息高得嚇人，還改成每10天或7天收取利息，借款人飽受討債壓力。
2. 費用高昂：辦理貸款收取的費用，高到不合理的地步，像是手續費、代辦費收到放款金額20%，借來的資金被抽走一大部分，或者是要求多餘的收費項目，例如諮詢費、估價費等，還沒簽約就先多出一堆待支付的費用。
3. 詐騙假冒：詐騙集團偽裝成融資公司，以借錢作為宣傳，引誘不熟悉的民眾上鉤，叫借款人交出重要的身分證件，結果成為詐騙集團的人頭戶，盜用身分進行非法勾當。
4. 缺乏專業：雖然民間借款門檻非常低，不表示完全沒有條件，一些公司聲稱不用審核，提供身分證件就借錢給你，很有可能是非法業者，辦理借貸通常有專業人員負責處理，若找不到就要警惕是不是陷阱。
5. 當面對保：確定撥款前有一個重要步驟，就是當面對保，兩方一起檢查契約內容，包括金額、利率、違約金、還款期限、注意事項等，保障當事人的權益，沒有對保就簽約，小心被人從中作梗。

怎麼知道民間借款合不合法？

知道越多資訊越安全，現在訊息傳播速度很快，上網查資料非常方便，可以利用政府的商工登記公示資料查詢服務，檢查融資公司登記的資料，或者透過網路查詢該公司的名字，瀏覽網站裡面的內容，看有沒有詳細介紹，例如電話、地址、業務項目等，順便看其他人留下的意見，若依然不放心，打電話詢問是最直接的方式，約好時間到實體店面討論，有辦公室的公司找得到人，對借款人至少是一種保障。

民間二胎房貸可以代償債務嗎？

如果借款人同時背負信貸、卡債等各種債務，或原本的二順位借貸利率太高，可考慮民間借款的代償方案，以低利率取代高利率，提供建物所有權狀給我們評估，先計算目前債務總金額是多少，再看房屋殘值能不能清償債務，透過民間二胎還掉的債務，最後就是轉移到公司名下，借款人不用分開繳款，以後統一支付一筆利息，還降低總金額。

誰是民間二胎房貸的金主？

民間金主是手頭有閒錢的人，由這些人提供資金給借款人，他們的身分各不相同，可能是醫生、代書、投資客、企業主等，當金主是為了從放款中賺取利息，所以他們大都不會刻意違法，可以穩定收款是最重要的事，有些金主透過仲介接取案子，向客戶收代辦費、手續費，有些金主自己開公司，好處是直接溝通，省去多餘的費用和時間，金主直營的龐德隆，為客戶的需求打造最好的方案。

民間二胎和銀行二胎的差別表？

申請民間二胎房貸準備什麼資料？

借款人選擇和民間二胎金融機構接洽的話，應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、建物所有權狀等個人文件，不用另外帶保證人來增強信用狀況，親自出席辦理即可。

如何辦理民間二胎？

1. 申請：借款人考慮資金狀況，決定想要申貸的金額，慎重選擇希望的金融機構，依照對方要求條件，準備好各項審核文件，向金融機構提交申請。
2. 估價：由專業團隊評估物件價值，確認位置、坪數等條件，拍照記錄內外部狀況，若是現場勘查會花更多時間，以市價做為依據，確認物件剩餘價值，並評估借款人的可貸額度，放款成數約在5-8成之間，條件非常優良的話，還有機會貸到9成。
3. 核貸：承辦機構審核借款人的資料後，經過檢查沒有問題，便能決定利率、額度，快速成立案件，接下來約好時間、地點，雙方當面確認合約並對保簽約。
4. 設定：客戶拿到資金之前，要到地政事務所進行抵押設定，將抵押權設定給債權人，抵押權名義上的金額，通常是借貸金額的1.2倍。
5. 撥款：完成以上流程，借款人立即拿到現金。

都市危老重建刻不容緩！

劉先生的老屋位於台北市大同區小巷裡，屋齡已超過50年，四代人全部住一起，自從政府實施危老重建政策，他們一家人就想著手，若能改造成電梯大樓，對年紀大的長者也較友善，避免上下樓梯出意外，住起來有安全保障，劉先生和周遭屋主輪番溝通，終於整理出改建危老的160坪土地，卻不知道挑戰還在後面。

分成談不攏 建商說真說假？

經過10幾家建商上門討論，但劉先生很快發現事情不對勁，每個人提出的合建分成不同，一些人講建商2成、地主8成，另一些人講建商4成、地主6成，業者說的有聲有色，十分動聽，可是配備沒變，分成卻落差巨大，究竟2成計算和4成計算，中間差了什麼？

舉例來說，大同區新建案每坪售價最少80萬元，建商按比例獲得收益，差額可以多達上億元，市面上價格迥異，建商控制的合建費用、品質不夠公開，使得劉先生決定另尋他法，轉向找全案管理業者討論自地自建，東亞等較具規模的建築經理公司，同樣表示劉先生這樣不選建商合建的危老屋主，而是和全案管理業者合作自建，近幾年顯著增加。

建商面對工料雙漲 條件不像以前好

工料成本2年來大增，建築成本飛漲，建商合建推出的條件不比從前，對還在考慮的屋主是一個重大因素，安信建經開發經理譚又銓表示，自從營建成本提高，建商開出條件確實下降，選項也減少，例如大同區100坪以內基地，3年前每坪成本大約16萬元，如今要價可能快25萬元，如果建商照舊使用以前的條件，一定會損失慘重。

屋主方面過於迷信都更危老的一坪換一坪，如今不只拿不到完整坪數，原本屋主拿7、建商拿3的73分，也慢慢變成屋主拿6分、建商拿4分，更過分的還有55分，已和當初評估差過多，達成協議越來越困難，危老重建市場還有劣質取代良品的狀況，讓工料漲價的衝擊更加擴大。

銀行嚴審土建融 自地自建反吃香

2021年以來央行祭出選擇性信用管制，緊緊控制房市資金流向，銀行謹慎對待土地與建築融資貸款成長量，然而都更危老的土建融貸款卻不在限制行列內，反而還把都市更新視為永續指標，都更危老融資案因此變成銀行爭相達成的業績目標。

例如華南銀都更危老土建榮放款金額，2022年比2021年同期增加128%，土銀2021年危老重建承做額度，比2020年增加98.5%，兆豐2021年危老重建承做額度同樣增加87.92%，特別是危老自建放款額度，銀行辦理態度比起建商合建來得寬鬆。

全案管理成危老改建新方向

由於各種因素，地主轉向危老自建的動力越發強烈，但沒有接觸過營建業的地主，想要自建仍非常困難，所以幫業主規劃、採購、發包的全案管理，在市場上越來越受到歡迎。

全案管理業者不只是危老地主的顧問、經理人，同時是負責監工的工頭，為地主進行統整、計畫、融資，將工程交給承包商施工，監督建造過程，還會找代銷討論建成後的銷售方案，地主僅需給予全案管理業者一筆工程款5%-10%的金額，不像合建的合作模式，要和建商分享新案銷售利潤。

以往這些服務大都是建商、資產管理公司提供，近幾年營建市場起伏不定，不少業者進入這塊領域，甚至建築師、營造廠、中小建商也開始做，各家銀行所設立的建經公司，也非常主動爭取生意，建經公司發展機會少，工程查核簽證費沒有多少利潤，全案管理賺到的錢則是10倍以上，因此建經公司都把全案管理當作非爭不可的大餅。

看前幾年房價向賣方殺價

自住買房呈現兩種情況：一是沒有急迫性，短期內不需要，另一種是照顧長輩、結婚成家等，必須馬上擁有房子。而當市場買氣火爆，和賣家協商價格的空間不大，很難低價入手，但當市場景氣冷清，如果沒有立刻買房的需求，建議搜尋待售建案量大、成交速度慢的地方，靠著拉長協商時間，爭取較多折扣，或許能抓到1成左右，近年房價快速暴衝，漲到非常誇張的地步，買家查詢行情時，不只看前2、3年的價格，還要翻出5年前的價格，評估一下正常水準，不必完全跟著賣家開價起舞。

為了平抑房價，立法院通過平均地權條例修法，禁止換約轉售，也提高炒房罰金，一定會打擊到房價漲勢，如果看到想要的房子，有機會以較低價格買下，短期內想買房的人，沒辦法花時間和賣家殺價，可以找市中心、周邊條件良好的郊區，購買不容易貶值的物件，這些地方人口密集、工作機會多、交通發達，房價下跌的機率低。

留意建商體質避開爛尾樓

買房不能隨便挑建商，房市景氣好時，建商不分大、中小型，都能賺到利潤，不過熱度退去後，資金不足的建商就容易倒閉出事。由於經濟低迷、政府打房，一些中小型建商已出現週轉困難，除非財務狀況、施工評價良好，才能避免淪為退場，而籌資卡關的建商，若經營不善，可能就無法順利交屋，目前房市還在重整期，這時間點的建商倒閉機會最大，買家趁機拿優惠，也要看建案運作是否正常，否則還要處理爛尾樓風險。

請銀行先評估房貸方案

房貸最怕金額不足，買房前可以找銀行評估，以免申貸出問題，房市買氣旺時，不論投資或自用，都是看房、下斡旋，實際決定出手，再找銀行辦理貸款，當經濟成長不好時，房市也會進入冷凍期，此時應該注意失業、無薪假等危機，不然以後房貸可能斷頭，反而得不償失，這時進行流程就要換一下，首先到實價登錄查詢房屋和周遭價格水準，其次請教銀行，同樣物件可以評估到多少價格，願意給予什麼樣的利率、放款金額。

如此就能避免順利買房，卻申請不到房貸的問題，這麼做還有個好處，事先了解個人還款能力，對比不同銀行提供的方案，多挑多看找出最好的方案，只是買家要注意個人信用條件，每申請一次貸款，聯徵就留下一筆查詢紀錄，若出現聯徵多查紀錄，就會成為銀行眼中的不良客戶，無法通過審查，千萬不要過度使用，最好3個月內不超過3次。

買預售屋或中古屋哪個好？

打房政策針對投資炒作，對預售屋限制較多，經過實價登錄2.0、房地合一稅2.0、平均地權條例修正案通過，預售屋價格很有機會下修，自住客把握好買房時機，談判中可壓低售價，不過考慮到前景不明，房屋可能再跌價，如果想要更安全的方式，屋齡約20年的二手屋是適合選項，就算房市熱度消失，也不至於大幅貶值，對買不起新房的人而言，不用怕賠錢或超出預算。

購買售價較低的房子，較容易轉賣，以後換屋也不會卡住，手頭現金有限的買家，建議先從低價看起，好不容迎來房價凍漲時刻，就算不急著馬上出手，還是應該多看屋，未來碰到好屋，可以幫助自己成功入手，先了解當前市況，沒事多蒐集資料，不需要搶房，依然可以買到理想的房屋。

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平均地權針對預售屋市場

這幾年全台房市免於疫情危害，加上資金匯回和通膨太高，房地產市場買氣扶搖直上，同時帶動房價飛漲，不少蛋白區房價也一起隨之提高，然而國際局勢改變、台灣央行不斷升息、兩岸關係不清晰等各方因素籠罩下，房市從去年中間出現轉移，買氣不再火熱，特別是曾紅極一時的預售市場更加顯而易見。
政府為了高房價引起的民怨，以及壓制投機炒房，修改平均地權條例，對於預售屋買賣嚴加管控，以後再也不能任意轉手，預售屋市場一下子進入急凍，去年下半年熱度總的來說大幅衰減。

預售屋未來供給表格

預估預售屋供給量大

話雖如此，整理2022年1-10月台全建照量，可看出相比2021年同期增加7%，建照量來到17.8萬戶，成為28年來的最多紀錄，新案開工量年增16%，使用執照年增8%，保持較高成長，未來房市供大於求的狀況還會更突出。
如果評估預售屋新建案完工年份，2023-2025年竣工戶數將超過15萬戶，到時候會冒出大量銷售壓力，未來3年完工預售屋超出3000戶的各個區域中，新北淡水以6946戶居冠，接下來是桃園中壢區6539.9戶、台中梧棲區5314戶、桃園龜山區5277戶。

投資客欲退場急轉售

查看各房屋交易平台的預售轉售量，同樣出現暴漲情形，2022年12月全台預售轉售量相比2021年同期大增6500件，可見平均地權條例修法，已讓投資客心生顧慮，害怕未來賣不出去，開始陸續退出。
若以區域而言，桃園成長驚人77.4 %，台中增加77%，台南增加51.6%，台北增加48.1%，高雄增加42.7%，新竹縣市和台中市的預售屋轉售比例高，其中新竹市北區轉售比居冠，高達28.2%，台中市北屯區、西區、北區、豐原區、南區和新竹縣竹東區等，佔比全都至少超過2成。

北北桃民間借貸盛行

升息讓當前購屋民眾承受巨大壓力，也是未來房市不穩的地雷，根據房產業者統計資料，屋主用房子辦理私人設定，也就是給民間借款設定抵押權，北北桃有3851個，將近4000個社區的8483間房子。
從各行政區社區數量來看，桃園333個社區排1位，中壢224個社區排2位，中山213個社區排3位，而各行政區私人設定房屋數量多寡，桃園最多958間，其次是中壢628間、淡水406間，一旦未來繼續升息，這些有私人設定的房子，將面臨非常嚴苛的環境，若屋主支持不下去，這些社區將湧現急售屋，低價求賣，甚至可能遭到法拍，恐怕破壞房價行情。

買房留意私人設定房屋

利率增加造成房貸負擔加重，有私人設定的屋主更容易碰到資金壓力，成為莫大問題，屋主會想要借民間貸款，就是因為迫切需要資金，卻因為承受到了極限，多出一點壓力就被擊垮。
北北桃共有8483間私人設定的房子，在整體住宅數量占比不多，大部分社區私人設定的建物數量較少，因此對房市造成的衝擊不大，不過這些私人設定的屋主，一旦現有資金不足，必須降價求售房子，對該社區行情總是會帶來一定範圍的影響。
多了解這些私人設定社區，可看到許多新社區交屋不久，便已經留下大量私人設定，可能是因為近來房價飆升，購屋民眾沒有足夠自備款，於是建商、代銷推出各種公司貸吸引客戶，民眾若想置產，建議多查詢、注意有私人設定的住宅，自己搜索看看，和急著用錢的屋主交易，砍價買下喜歡的房子機會不小。

什麼是AB約？虛報成交價 提高優惠

在房地產市場中稱AB約，指的是一件房屋交易卻同時存有兩份合約，一份紀錄的是你與建商實際交易的金額，另一份是建商為了抬高價格，提高貸款金額而做的假合約。可是這麼做的好處有哪些？為何建商叫你簽，有些人就會買單呢？

AB約可以超貸、抵稅真的嗎？

AB約的模式是這樣的：一份合約上會記載實際交易金額，也就是消費者實際支付的金額，另一份則是建商為了拉高售價，而寫上較高金額的合約。因此會有以下優惠：

1. 讓銀行超貸

利用較高金額的合約，向銀行申請房貸，藉此降低自備款，甚至不需要自備款。例如：房屋原價為1,000萬，但是你簽了AB約，合約卻寫1,500萬，若以銀行8成核貸，最高可以借到1,200萬，已經超過原本的買賣價了，便不需要自備款。

2. 轉賣不用稅金

舉例來說，明面上合約寫得是1,500萬入手，然後轉賣了1,400萬，看似賠100萬，實則房價僅1,000萬，反倒賺了400萬元，然而卻因為檯面上的假合約，讓你不需要繳房地合一稅。

這樣看來消費者簽AB約也不虧嘛，但要小心這可是會吃上刑罰的！

AB約對建商的好處？提高實價登錄 影響行情

對消費者來說，AB約是建商邀你簽的，所以銷售者是站在主動方而你是被動方，對銷售者來說到底有什麼好處呢？

對於建商來說，若能將實價登錄金額提高，影響市場行情，自然就是最大的好處，因為實價登錄是大多數購屋族參考房價的指標，也是進行房屋估價的標的，因此登錄的金額越高，房價被拉抬的越高，對建商來說就是件好事。

AB約可以簽嗎？小心吃上官司

AB約看似雙方互惠，但實際上卻是違法的行為，因為這麼做有失公允，因此在法律上嚴格禁止，會觸犯《刑法》的第214條使公務員登載不實罪，最高可處3年有期徒刑、拘役或1.5萬以下罰款、第210條偽造文書罪、第339條普通詐欺罪與第339-4條加重詐欺罪，有被起訴風險。

另外銀行業者指出若發現民眾有出現AB約的情形，除了會備住記在銀行內部的紀錄外，還可能要求返還不當得利的部分，甚至要求將所有房貸清償，另外找別間辦理。這是嚴重影響信用的事件，不僅僅針對目前的房貸，就連之後想要房屋增貸、申請信貸，或者申請降低利率都非常困難。

AB約對消費者的缺點？

銷售業者要你簽AB約，他們也需要承擔違法風險，但卻願意冒險的原因是什麼？是因為他們知道你不敢把事情曝光，畢竟這件事你也有罪，若你不說、我不說，只要沒有露出馬腳，或者沒人刻意去查，又怎會知道你我之間簽了假合約呢？

可是消費者需要注意，有可能因此吃上建商的大虧。因為一旦房屋出現問題，例如屋況有問題、漏水嚴重、公設點交有狀況等等的，在與建商爭取權益時，因為簽了假合約怕被發現，因此不敢將事情鬧大，造成無法與建商坦蕩的爭取權益，就這樣，最後不少人都只能默默把房屋賣了，就當作一切是一場夢。

房屋銷售業者的話術

在購屋時，若業者有意讓你簽AB約，會利用話術來吸引你，若這時你不知道什麼是AB約的人，就很容易掉入陷阱當中。

1. 幫你墊高房貸

因為自備款對很多人來說，都是很大的負擔，但是銷售業者便會以「幫你申請到較高的房貸」來吸引你簽約。

2. 幫助平衡行情

他們會說已經給你最低價了，為了不破壞整個社區的行情，所以幫忙簽一下啦！萬一社區價格崩盤都是你的問題喔！讓你產生貪小便宜的罪惡感，逼你簽約。

3. 以後賣房不用繳稅

只要幫你做高一點房價，之後賣房就不用繳稅了！所以簽AB約對你好處多，萬一之後房價漲了，想要賣可以賺更多！

要想避免遭到建商引誘簽約，建議還是在買房之前多看看相關資訊，以及法律規定，避免自己觸犯到法律還買不到好房。

房屋買賣費用基本四大項目

買房從交易到過戶完成，這中間需要花費多少精力與金錢?房屋的買賣流程有哪些費用項目呢?

1. 諮詢與擬定文件：包括簽約的費用、法律文件撰擬費用、履約保證規費等等。
2. 移轉登記費用：包括房屋、土地代書費用、其他權利贈代書費等等，也就是房屋買賣過戶的費用。
3. 稅務費用：買賣相關稅務申報。
4. 代書費用：幫你代辦各種房屋買賣相關業務的代書所收取的費用。

房屋買賣雙方須承擔的費用有哪些?

買方：

• 契稅：主要課徵對象為買賣、承典、交換、贈與、分割或佔有，而依法取得的所有權之不動產，稅額：徵核定契價×6%(評定現值)。
• 印花稅：屬於一種針對憑證所課徵的稅，房屋買賣課徵按土地、建物契稅價格核課0.1%印花稅。
• 地政登記規費：包括了登記費、書狀費、工本費等等，通常買賣登記費為：申報地價以及核定契價之0.1%，設定登記費為權利價值的0.1%，另外還包括了謄本費、閱覽費。
• 代書費：雇用代書負責代辦房屋買賣過戶事項之費用，通常內含：買賣代書費用、抵押權設定費用、簽約手續費、實價登錄費，收費標準依照代書事務所之規定。
• 銀行貸款/查詢費：需要查詢房屋是否有負債情形等，以及無自用住宅查詢、票據查詢。
• 保費：包括地震險、住宅險等，費用則依照各行收費標準而定，通常年限一年。
• 履約保證規費：指的是買賣過程會有第三方機構負責保管價金及文件，避免買賣過程出現問題，直到過戶完成才會將價金撥給賣方。

賣方：

• 土地增值稅：指的是在所有權轉移的時候，依照土地漲價總數額採累進稅率計算而繳納的一種租稅。計算：
  土地漲價總額＝土地移轉時總現值－取得時的移轉現值或者原規定的地價總額。
• 累進稅率：第一級40%、第二級50%、第三級60%；持有20年以上減徵20%、30年以上減徵30%、40年以上減徵40%；自用住宅稅率10%，依級數分20%、30%、40%。
• 交屋日前的房屋稅：一般課稅期間為前一年7/1至當年6/30，在過戶前賣方應依照課稅期間計算持有持間的房屋稅比例，並將房屋稅繳清，過戶後則由買方負擔。
• 交屋前的地價稅：與房屋稅的原理相同，都需要在過戶之前，將持有期間部分的地價稅繳清，課稅期間為1/1至12/31。
• 交屋前的水電瓦斯費：一樣必須在過戶前，賣方須將之前使用房屋所產生的任何費用繳清。
• 代書費：若賣方有請第二位代書，則需要支付代書費用，收費內容與上述差不多。
• 交易所得稅/房地合一稅：依照房屋持有時間不同，課徵45%、35%、20%、15%等不同稅率。通常需要在房地產完成所有權轉移登記後的隔天起算30天內申報完成。
• 履約保證規費：指的是買賣過程會有第三方機構負責保管價金及文件，避免買賣過程出現問題，直到過戶完成才會將價金撥給賣方，通常為買賣雙方各半。

在購買房屋之前，就必須將這些費用一一計算清楚，否則很可能造成預算不足的問題，而賣家也要計算好賣屋的成本，避免買賣過程中的支出影響到實際收益。

房屋買賣一定要請代書嗎?

確實代書並非一定要請，若你對房屋的買賣過程非常熟悉，包括什麼文件該去哪申請、哪個文件該怎麼申請等等的，你都瞭如指掌，並且在簽約過程中，合約絕對不會出問題，那就可以不用請代書。

可是現實生活中沒這麼多厲害的人，可以直接代替代書的位置，不然你去考代書說…。因此即便請代書須要花不少錢，但是他們也能替買家、賣家省下更多時間與麻煩，讓你們的買賣過程能更加順利且避免糾紛。