房屋增貸 - 龐德隆不動產融資

什麼是代償？代償的意思？如何申請代償？申請代償的優缺點分析

pl0800891168 — Mon, 10 Feb 2025 02:00:58 +0000

「代償」也就是「代替償還債務」的意思。當借款人身上同時背負多筆債務，以致無力還清這些累積的欠款；或者因原債務利率過高，希望可以轉貸銀行降息時，此時就需要第三方機構的幫忙。

那麼如何挑選提供代償服務的機構？申請代償需要的支付哪些費用？此篇文章一次告訴你！

為什麼需要代償？

申請代償的原因：想民間轉貸銀行、想降低利息、想整合債務，而這三個原因通常也都互相有關連。

情況一：利息太高，想要轉貸銀行

借款人本身可能有民間高息債務問題，導致還款壓力過大，因此希望藉由轉貸銀行來降息，但銀行並不接受有民間貸款紀錄的人，這時就需要「第三方機構」幫忙代償民間債務，將民間借款的紀錄塗銷後，再辦理轉貸銀行。

情況二：負債過多，想整合債務並轉銀行

除了利息過高之外，借款人也可能因債務項目過多，導致理財不易，同時也因債務項目太多，利息費用太高，因此希望可利用代償，將所有債務一次清償後，再轉貸至銀行重新辦理貸款。

情況三：有信用卡循債務，望透過他行辦理轉貸

除了代償民間債務外，銀行之間也可以進行代償，可能是原銀行額度不足，或有卡循等高息負債，希望透過其他銀行代償原債務後，並轉貸，達到降息或增貸的目的，也就是轉貸降息或轉增貸的概念，而代償只是其中一個環節。

龐德隆遇過的有「代償需求」的客戶，基本上都是以轉貸銀行為目的，為的就是希望擺脫在民間借款的高息債務，以及信貸、車貸、房貸等債務過多，管理不易的問題。不過申請代償需要注意些什麼嗎？若無法順利轉貸銀行，該怎麼辦呢？

如何挑選幫你代償的機構？

了解申辦原因

要想找好機構的第一步，得先知道自己要什麼。例如想要轉貸銀行，那就要找有辦理轉銀行業務的機構；想要整合貸款，則要找能提供大額資金的機構；想要降低卡循，則要找適合的銀行等等，所以申辦的原因很重要！

收費是否透明

挑選機構時，尤其“非”銀行的金融機構，一定要注意對方的收費是否公開、透明、合理，避免代償過程被收取高額手續費，讓你需要負擔更高的債務。記住，正規的公司不會在即將簽約之際，才告訴你收費項目，而是應該是先就告知所有收費，讓借款人可是先考慮是否辦理。

有實體公司位置

當你在網路上隨便找間機構幫你辦理代償，這需要面臨很大的風險。我們遇過不少客戶，被高利貸壓榨，或者變成警示帳戶，而他們原本應該有機會轉貸成功的，都是因為找到這些沒有保障的機構，加上又是在網路上找的，沒有實際位置，即便報警也難以求償。

是否有廣告不實

若你在廣告上看到100%過件，或者保證過件等廣告或話術，最好不要輕易嘗試。因為對方就是為了吸引你，或許是騙取錢財或個資也不一定，只要廣告越吸引人，他們就能引人上鉤，成為他們下一位受害者。

除此之外，其實還有很多挑選機構的眉角需要注意，市面上或檯面下辦理這類代償業務的機構很多，但往往越是著急，就越可能遇到不肖業者，所以挑選機構時，最好保持冷靜且選擇有口碑的機構，不要找來路不明的業者幫你。

龐德隆的代償流程

1.申請並列出債務項目

向龐德隆專員申請需要民間轉銀行方案，或降息方案，並找出所有的負債來源，由我們幫你進行評估，提供貸款計畫，待通過後，即可正式進行代償作業。

2.簽約

與龐德隆簽訂代償合約，確定代償合作關係，並等待撥款。

3.代償

由龐德隆提供資金，將借款人名下所有民間債務還清並塗銷。

4.與銀行簽約

由龐德隆幫借款人與銀行進行媒合，替借款人找到銀行轉貸並進行簽約，由於已經沒有民間債務的紀錄了，因此可以很順利的與銀行簽訂貸款契約。

5.銀行撥款還給龐德隆

簽約後並等待銀行撥款，將撥款金額還給龐德隆後，借款人就正式轉貸銀行成功，並獲得銀行利率與貸款年限。

代償需準備以下文件：

雙證件（身分證＋第二證件）
收入證明，存摺封面與近6個月的存款、取款明細
戶籍謄本
土地及房屋權狀、謄本
過去一年的借貸繳款紀錄

申請代償需要多少費用？

這需要看你辦理的是哪種代償服務，因為不同的借貸需求與方案，需要花費的項目不同，這邊我們以轉貸銀行為例：

民間轉銀行需要經過「清償、代償、貸款」三個階段，清償時需要由代書進行塗銷，此時就需要支出一筆 “塗銷費用” 與 “代書費” ，約落在1-2萬，代償則需要支付一筆代墊費，至於收費行情則根據金融機構而異，建議事先詢問欲申辦的機構再決定，而最後跟銀行貸款，也就是必要的設定抵押權費用、開辦費等等，根據不同銀行也有不同的收費標準，但大約落在3,000-15,000之間。

雖然這些費用加總看似很多，卻能幫到你遠離民間高息債務，因此相對來說還是非常划算的。

若你也有轉銀行或整合負債的需求，歡迎找龐德隆洽詢，我們提供免費諮詢服務。

房屋增貸的額度最高是多少？會對利率產生什麼影響？

pl0800891168 — Wed, 16 Oct 2024 01:30:31 +0000

房屋增貸指的是借款人名下的房產，已有辦理過房貸，並且尚未清償完畢，但因資金需求，因而向原本承辦的銀行再次申請房貸，也就等於是把還給銀行的錢，再次領出來用的概念。一棟房子辦了兩次借貸，表示未來你的還款金額會增加，利息支出會提高，加重還款負擔，因此借款人需要評估自身還款能力後，再決定是否申請房屋增貸。

房屋增貸額度計算

最高可貸多少？

房屋增貸的借貸金額上限，是依照借款人過去清償的本金的計算，所以已償還的本金越高，之後增貸的可貸額度越大。那麼也就表示若借款人有資金需求，又希望利用房屋增貸，那麼建議至少原房貸要償還個5到10年的時間，才會獲得足夠大的金額，幫助借款人解決資金需求，同時也會提高貸款過件率。

舉例來說：假設阿美原有銀行房貸700萬，並享有3年寬限期，那麼阿美如果要申請房屋增貸，則剛貸款的3年內是不會過件的，因為寬限期未過，代表未償還到本金。
可若阿美於貸款後10年才申請房屋增貸，這段期間她已經償還了140多萬，那在不考慮其他條件的情況下，阿美這次的增貸申請，最高可貸到140萬元。

計算方式：可貸金額＝房屋價值－尚未清償之本金

銀行與龐德隆之間的差異

不過房屋增貸難道只能依照之前償還的部分取決額度嗎？其實不然，以銀行來說因為有了你上一次的貸款紀錄，會因避免麻煩而選擇依照之前鑑價的結果，去評估可貸額度。

但房屋價值並非一成不變，隨著時間的推移，房價會逐漸上升，因此實際上借款人擁有更高的可貸金額，但卻享受不到房價紅利。可若借款人選擇向龐德隆申請房屋增貸，那結果可就不同了！

龐德隆計算額度的方式，與銀行不同，因為我們會重新評估房屋價值，除了參考平均房價外，房屋的潛力也會附加在內，像是店面附加價值、改套之後的租金收益等等。因此借款人可以獲得比銀行鑑價更高的額度。當房價的基值越高，可增貸的額度就越大。

有什麼限制條件嗎？

但想要申請房屋增貸，並非只看房屋價值，銀行還會針對借款人在償還原房貸的過程中，是否有正常繳款，並且維持良好的信用分數，以及穩定的收入來源。除此之外，房子的殘餘價值是否充分，也會影響到借貸金額多寡，若房子有折舊問題，出現嚴重瑕疵或屋況不佳，鑑定結果會被認為殘值不夠，那麼額度就會跟著打折。

房貸利率會受到影響嗎？銀行利率會怎麼算？

用一樣的房子向原來銀行申請房屋增貸，一般都能享有和原房貸差異不大的利率，也有可能會稍微墊高一點，通過漲幅來反映房子現在的條件，以及借款人的財務狀況；或是因為整體金融環境變遷的關係，使得房屋增貸利率一起隨著產生波動，和早期的計算方式有了出入，因此利率的高低很難說，不過與原房貸的差異不大就是了！

龐德隆房屋增貸利率怎麼算？

那如果向龐德隆申請房屋增貸，利率多高呢？若你原本申貸的機構是銀行，而決定向龐德隆申請二胎房貸，則利率最低0.5%起，最高不超過2%。那麼如果已經有龐德隆二胎房貸，還希望向龐德隆增貸呢？利率是不會變動的喔！因為龐德隆有隨借隨還機制，可以隨時增貸或還款，且不限單次還款金額以及單次增貸金額，只要在設定的額度內，都能隨時借還款喔！

銀行房屋增貸的限制條件

信用有瑕疵者難以通過，包含卡債未繳、罰單未繳、保費欠繳、支客票跳票等原因。
房屋若有折舊問題，額度不夠無法申辦，例如屋齡過高、房屋老化嚴重、曾發生重大事故。
沒有穩定工作、收入，無勞保證明難以申辦。
總負債額度過高無法申辦。

現行銀行增貸利率大都在2.06%－2.2%之間：

比如渣打最低2.06%起跳，如果是轉增貸還能補貼最高50%地政設定規費。
國泰世華最低2.19%起跳，最長20年貸款期限，最高8成。
永豐利率最低2.09%起跳，最高可到85成，可線上立即申辦。
中國信託攤還制利率最低2.06%起，隨借隨還制最低2.3%起，最高可到85成，線上開辦手續費優惠8折。
星展最低2.06%起跳，有理財型、回饋型、活用型的各種增貸方案。

房屋增貸有哪些優勢？

利率比較便宜：不動產屬於低風險的擔保品，利率比其他項目的借貸來得低，因為借款人有過往來經驗，如果加上還款紀錄保持一切正常，向原來機構申辦不大會碰到高額利率，而且可能更容易爭取到某些有利條件。
還款年限可拉長：增貸和其他房貸一樣，擁有比較長的寬限期，最長可以到達30年，期限長就不用那麼急著還款，在需要一起償還兩筆借貸的情況下，對借款人而言自然有助於減輕還債壓力。
可貸額度充足：不動產的價值高，穩定性好，不會在短時間內大量貶值，因此即使借款人好幾年之後才辦理借貸，還是可以借來一大筆資金，另外償還的本金夠多的話，可貸額度也會增加。
核貸成本低：不用經歷複雜的手續，和承辦機構協商結束，就可以快速完成申辦過程，讓借款人立即運用資金，花費的時間、人力成本，比第一次辦理房貸還要節省，相較之下是相當便利的管道。

什麼情況適合申請銀行增貸？

個人信用評分無瑕疵：過件的成功率要高，借款人的信用評分就不能太差，尤其銀行對二次借貸的審查又更嚴格，稍有瑕疵可能金額就縮水，如果信用評分不達標，就會面臨被退件的處境。
資金上有緊急需求：花費的天數少，審查過程縮減，比起第一次借貸更為便捷，若是有急用的借款人，使用增貸比較不會耽誤時間，可以盡快拿到資金，不需要額外焦急等待。
希望動用到大筆款項：假如借款人幾近把借貸還清，那麼可貸金額就會非常高，加上房子狀況佳，放款成數足夠的話，那麼到手的資金拿去填補小額的缺口，可能還綽綽有餘。

房貸需要手續費，增貸還要再收一次嗎？

只要你有貸款上的需求，在銀行申辦都需要被收取開辦費用、手續費等，所以即便是向同一間銀行申辦，也還是要依照銀行的規定，被收取3,000元到6,000元以上的費用。
如果是辦銀行轉增貸，也就是向不同銀行辦理房屋增貸的話，則除了需要負擔評估費用、開辦費、違約金、代書費等，大約需要花費至上萬，不過若你的貸款條件良好，基本上轉增貸的銀行，都會給予優惠的方案。

龐德隆房屋增貸需要手續費嗎？

不用喔！不論借款人申請的是二胎房貸還是房屋增貸，都不會收手續費，但首次申貸的規費、設定費、代書費都還是會有喔！但光是一般業界規定的6%－10%的手續費，龐德隆就沒有收，因此界越多，省越大！

申辦房屋增貸需要哪些文件？

借款人的身分證、土地或建物所有權狀、財力證明文件、最近半年繳款證明等文件，送交給原本承辦機構審核，最好事先備齊相關資料，免得途中還需要補交文件，拖延到整個辦理時間，不利於急著用錢的人快速拿到資金。

房屋增貸到底要怎麼辦理呢？

借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分：

申請後估價：借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的數目，慎重選擇希望的承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、建物所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下坡地的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。
審核價值：承辦機構確認房子的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。
對保後撥款：審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，要先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。

房屋增貸辦理的時間要多久?

所有流程跑下來，可能需要7個工作天或以上，借款人依序成功通過每個程序之後，承辦機構將知會撥款日期，款項匯入到預先選定的帳戶，借款人接著就可以自由使用資金。

房屋增貸QA文章

負債比是什麼意思？計算公式是什麼？負債比太高能不能申請貸款？

pl0800891168 — Sun, 30 Jun 2024 02:00:01 +0000

不管想要在銀行辦理什麼種類的貸款，一定繞不過負債比這個門檻，有的客戶雖然其他條件沒問題，還是被銀行拒絕往來，怎麼申貸都無法通過，給出的理由可能是就是因為債務比例過高，那麼比率多高才算是高呢？依照金管會的規定，金融機構對於債務人的無擔保債務總額，除以每月收入的平均數字，最高不可以超過22倍，否則會被認為是還款能力不足，而無法順利申辦任何信貸、信用卡、現金卡等消費型借貸，除此之外，還有另一種總資產負債比，是利用總資產來計算，影響的層面更大，可能導致買房申貸都會受阻。

如何計算月負債比？

月負債比率=每月償還金額/每月稅後淨所得

透過這個計算公式，可以了解個人有沒有辦法合理負擔每月的開支，依照銀行內部的規定，申貸人的月負債比不可以超出70%的標準，申辦房貸希望取得更高的成數的話，那麼就不可以超過50%的標準，一個得到個人每月可負擔最高金額的方法，就是把平均月收入乘上70%或50%，就能快速得知自己的每月債務上限。

平均月收入並非只有固定的底薪，還要加上獎金，全部總額除以12個月，才能真正反映收入狀況，假設一年的平均月收入是5萬元，將5萬元乘以70%得出3.5萬元，表示每月支付的貸款金額必須少於3.5萬元，不然一定會影響到過件機率、放款成數。

金融機構怎麼認定薪資多少？

所有金融機構對於薪資的判斷都不太一樣，內部各有一段衡量的標準，因為每人提供的財力證明不同，計算薪資的方式也另有特色，可能有些人提交薪轉證明，有些人提交勞保證明，有的人提交扣繳憑單，沒有統一的形式，但是金融機構拿到這些資料後，不會得出完全一樣的審核結果，因此有些人的負債明明沒有超過薪資22倍，卻依然無法順利過件的原因，可能是審核機制的問題。

如何計算總資產負債比？

負債比率=負債總額/資產總額

藉由全盤掌握自己的資產狀況，幫助計算目前所背負的債務，與所擁有的資產相比，是否處於合理規模，銀行通常希望比率超過1.5倍，假設申貸人名下的資產，不動產、存款、股票等全部加起來總共是2000萬元，債務方面有房貸的800萬元、車貸的200萬元，加起來總共是1000萬元，1000萬元除以2000萬元等於0.5倍，不超過銀行要求的1.5倍，不用擔心申貸遭到拒絕。

若是負債比超標，應該怎麼辦？

有些民眾想要申辦信貸、信用卡，或是購屋需要房貸的款項，但是卻面對債務比例過高而卡關的情形，這時候為了提高過件機率，可以找保證人，加強財力不充分的地方，然而保人的所有收入以及背負債務，也會一起計算進去；或是延長還款年限，但是獲得40年時間的機會非常少，僅有非常少的銀行願意接受；真的沒有辦法拉長年限，可以尋找能夠通過負債比超過60%的金融機構，相對而言，方案也會比較差，利率更高，可貸額度更低。

負債比無法通過銀行門檻，可以找民間借款嗎？

民間公司主要是看抵押品的價值，只要房屋、土地具有充足的殘值，經過專業評鑑之後，認定為仍有核貸空間，那麼輕鬆過件不是問題，民間公司的審核不會過於嚴厲，不看個人信用評分、負債比高低、收入證明、過去的還款紀錄是否有瑕疵等等，假設申貸人有急用，卻無法順利在銀行取得貸款，那麼民間借款作為一個快速便利的管道，想隨時隨地借來一筆錢不困難。